土地一级开发模式及经验分享(PPT 51张)

项目开发
土地出让 开发模式 特色项目 产业招商 …
区域运营
品牌构建 区域推广 特色运营 区域增值 …
认知
整合最具有效价值的资源
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报告框架
1.土地一级开发认知
2.土地一级开发流程
3.土地一级开发成本
4. 土地一级开发融资
5.土地一级开发模式
6.土地一级开发关注点
工作成果——一级开发实施方案
4.组织土地一级开发团队 一级开发企业组织架构—— 职能部门：办公室，财务部;业务部门：土地部，成本合约部，工程部，规划设 计部，企划部 工作成果——企业目标、计划梳理，企业组织制度等
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认知-工作内容
5.土地一级开发的融资 （1）需要通过各种渠道和方式进行融资（贷款、债券、基金、股权等）
土地一级开发权
•土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆 规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务 权利。 •应该是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使 权。目前尚无定论。
•上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资； 而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。
金汇股份&北京思源
土地一级开发模式及经验分享
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引言
有关土地一级开发的工作的理解——为发展商在城市乃至行业内建立长久的话语权
跻身城市
投资城市
深耕城市
经营城市
思源
的
立项介入
企业战略 政府关系 区域发展 项目可研 …
土地整理
区域规划 合作模式 融资方式 工程施工 拆迁安置 …
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认知-工作内容
一 级 开 发 跟 进 阶 段
8.土地一级开发项目验收 政府组织实施，一级开发企业准备相关材料
9.土地一级开发项目的招商推广交易
城市级别或大规模宣传推广，专题论坛、多种媒体、土交会等 10.二级开发项目建设的后续服务
与二级企业做好土地交接工作
11.一级开发项目完成后的经营管理服务 园区物业的持有经营、环境维系等 12.一级开发项目开发后评价 社会经济效益评价，企业战略调整等
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认知-权属
土地一级开发中涉及的权属关系
土地所有权 土 地 权 属 关 系
•是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收 和处分的权利。 •我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所 制。
土地使用权
•是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地 有、使用和收益的权利。
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认知
概念——城市土地一级开发是按照国民经济和
社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规 划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市 土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土
地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方
式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发的 主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作” 的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法，
实质：多元资本与城市建设的有机结合 宗旨：政府主导，统一规划，市场化运作 目的：多方参与，完成区域总体发展目标
组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划
设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环 境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土 地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发 项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制， 达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效 益高度统一的动态过程。
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•仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵
认知-权属
土地一级开发中权利主体与权属关系
权利主体 政府 熟 地 出 让 生 地 协 助 权属 土地所有权 收 回 土地一级开发权 （受限土地使用权）
一级开发主体 服 务 二级开发单位
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认知-工作内容
1.土地一级开发项目的前期调研和分析 工作内容——对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环 境，道路交通，规划条件，市政配套设施，地上物现状等 工作成果——编制可行性报告
一 级 开 发 介 入 阶 段
2.获取土地一级开发权 两种方式——（1）通过招投标，中标获取。（2）通过授权获取。 3.编制（细化）土地一级开发实施方案 工作内容——指定区域基础设施、公共配套、拆迁安置、土地收储上市等实施 方案，制定一级开发进度计划，经区县政府同意，报市土地储备中心核定。
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认知-权属
一级开发涉及政府职能部门
在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部
1、国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、
工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合
式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复
同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
2、发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。 3、规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。 求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。
4、建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提
土地使用权
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认知
前期投入资金巨大
充分发挥企业灵活的融资机制
解决之道
难 点
区域认知度一般较低 影响土地价值实现
利用企业市场优势发现价值
土地一级开发经验欠缺
借助企业行业实践经验
政府 全局考虑 公共管理经验
开发商 灵活机制 市场运作经验
土地一级开发 政企合作基础
一 级 开 发 实 施 阶 段
（2）根据项目本身所需要的资金总量，各个阶段需要投入的资金量，资金 回收数量和时间等，合理选择筹资时机，合理筹资方式。 6.土地一级开发的实施和组织 征地与拆迁的实施与组织。 规划设计的实施与组织。 工程建设的实施与组织。
7.土地一级开发成本控制与管理
施工质量与施工企业管理，融资成本控制