土地一级开发模式及经验分享(PPT 51张)
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运作管理-土地一级开发运作模式概述(PPT64页)
集团市场开发部 9
二、为什么做土地一级开发
1、土地一级开发产生的背景
（1）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速， 迫切需要新型的土地开发和供应模式。 在这种背景下，原有的土地开发、供应模式已经难 以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设 促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设” 的滚动发展的城市经营理念。于是，土地一级开发应运 而生。
1、土地一级开发产生的背景
（3）我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一 级开发的能力 近年来，随着住房商品化进程的不断加快，我国房 地产企业得到了迅速壮大和发展。目前，房地产开发企 业完成的房地产开发投资占总投资的一半以上。在这种 背景下，那些信誉好、实力强、资金雄厚的开发企业已 经具备了承担土地一级开发的能力。
（17）验收土地 （18）地价评估及一级开发成本审计 （19）确定出让方式 （20）编制出让文件，签订入市交易协议 （21）土地入市交易，收回开发成本，获取投资利
润
集团市场开发部 8
二、为什么做土地一级开发
1、土地一级开发产生的背景
（1）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速， 迫切需要新型的土地开发和供应模式。 城镇化进程的加快，产生了巨大的土地需求，给城 市住房供应、基础设施建设等方面带来巨大的压力；而 城市建设需要大量的资金，同时又有很大的风险。这就 导致了城市建设的巨大需求与政府有限的财政能力之间 的矛盾，单靠政府的财政能力难以及时实现城市基础设 施、公共设施等的完全供给。
集团市场开发部 18
二、为什么做土地一级开发
3、土地一级开发的特点
（1）资金密集 土地一级开发因为一般开发规模较大，因此需要
巨额的征地/拆迁费用、市政基础设施和公共配套设 施建设费用，资金需求往往达到几亿元至几十亿元。 （2）融资困难
二、为什么做土地一级开发
1、土地一级开发产生的背景
（1）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速， 迫切需要新型的土地开发和供应模式。 在这种背景下，原有的土地开发、供应模式已经难 以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设 促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设” 的滚动发展的城市经营理念。于是，土地一级开发应运 而生。
1、土地一级开发产生的背景
（3）我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一 级开发的能力 近年来，随着住房商品化进程的不断加快，我国房 地产企业得到了迅速壮大和发展。目前，房地产开发企 业完成的房地产开发投资占总投资的一半以上。在这种 背景下，那些信誉好、实力强、资金雄厚的开发企业已 经具备了承担土地一级开发的能力。
（17）验收土地 （18）地价评估及一级开发成本审计 （19）确定出让方式 （20）编制出让文件，签订入市交易协议 （21）土地入市交易，收回开发成本，获取投资利
润
集团市场开发部 8
二、为什么做土地一级开发
1、土地一级开发产生的背景
（1）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速， 迫切需要新型的土地开发和供应模式。 城镇化进程的加快，产生了巨大的土地需求，给城 市住房供应、基础设施建设等方面带来巨大的压力；而 城市建设需要大量的资金，同时又有很大的风险。这就 导致了城市建设的巨大需求与政府有限的财政能力之间 的矛盾，单靠政府的财政能力难以及时实现城市基础设 施、公共设施等的完全供给。
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二、为什么做土地一级开发
3、土地一级开发的特点
（1）资金密集 土地一级开发因为一般开发规模较大，因此需要
巨额的征地/拆迁费用、市政基础设施和公共配套设 施建设费用，资金需求往往达到几亿元至几十亿元。 （2）融资困难
土地一级开发31页PPT
2.我国土地所有权制度 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制， 也即为国有土地和集体土地。 按照我国《土地管理法》规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。 所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设 施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是土地征转用、 拆迁和市政基础设施建设等。
5
二、土地一级开发方式
根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1.政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组
3
一、土地一级开发相关概念
5.建设用地分批次审批 建设用地分批次审批是指在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建 设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按照土地 利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，是一种建设 用地审批制度。 内容包括：农用地转用和集体土地征收为国有土地 。
织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自 行组织为主。
2.委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、 项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上， 目前以政府确定一级开发企业为主，目前正逐步开始实施通过招标确定一级开 发企业的办法。
附件：土地整理流程
7
三、土地一级开发流程
1.协议土地
（1）确定意向土地：需符合城市发展规划，项目立项可获政府支持，进行概念性 规划设计（确定产品类型、规划用地面积等）
（2）对意向地块及周边土地现状进行调研，概算土地前期费用（土地补偿费、动 迁费、政府收益等），结合周边土地出让价格，进行土地成本及利润测算
对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设 施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是土地征转用、 拆迁和市政基础设施建设等。
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二、土地一级开发方式
根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1.政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组
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一、土地一级开发相关概念
5.建设用地分批次审批 建设用地分批次审批是指在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建 设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按照土地 利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，是一种建设 用地审批制度。 内容包括：农用地转用和集体土地征收为国有土地 。
织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自 行组织为主。
2.委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、 项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上， 目前以政府确定一级开发企业为主，目前正逐步开始实施通过招标确定一级开 发企业的办法。
附件：土地整理流程
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三、土地一级开发流程
1.协议土地
（1）确定意向土地：需符合城市发展规划，项目立项可获政府支持，进行概念性 规划设计（确定产品类型、规划用地面积等）
（2）对意向地块及周边土地现状进行调研，概算土地前期费用（土地补偿费、动 迁费、政府收益等），结合周边土地出让价格，进行土地成本及利润测算
土地一级开发 ppt课件
毛地价格是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平 整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
生地价格是指未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正 常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
熟地价格是指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑
的正常市场条件下一定年期的pp土t课地件 使用权价格。
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四、毛地出让
毛地出让： “毛地出让”的实质是将依法应由政府负责的拆 迁工作推给了开发商。因为“毛地出让”是将土地出让金和 拆迁补偿费捆在一起，对开发商而言，在地价一定的情况下， 压低拆迁补偿就等于多获利，因此补偿不公甚至野蛮拆迁。
ppt课件
7
土地一级开发流程
取得主管部门同意 后的土地使用者
开发申请
涉及农用地、 农转用地或国
有用p建权pt设的课用办件地理使相
关手续
由土地 收储机 构负责 开发
签订一级开 发委托协议
签订管理
委托协议
通过招
其中选择开发企 标选择 业进行开发管理， 企业进 管理成本不超过 行开发
开发成本2%
由开发企业负 责开发，利润 率不高于预计 成本8%。
土地开发 实施单位
负责：筹措资金、 办理规划、征地 拆迁、大市政建 设、办理各种手 续并组织实施
通过预审
市国土局
未通过重新申请
市、县土地储备机构 编制实施方案
联审会确定 开发主体
市国土局 组织验收 审核
一级开 发完成
到相关部委办 理征地、拆迁、 市政基础建设 等手续并组织 实施
市人民政 府批准
市发改委办理 核准手续
市国土局办理 用地手续
市规划部门办 理规划意见
涉及交通、园 林、文物等专 业部门办理相 关手续
土地一级开发课件
然而，政府主导模式也存在一些问题，例如开发效率较低、缺乏市场机制的调节等 。
政府与企业合作模式
政府与企业合作模式是指政府与企业 共同作为土地一级开发主体，合作完 成土地整理、基础设施建设等开发工 作。
同时，合作模式也有利于实现政府和 企业的共赢，促进经济发展和社会稳 定。
政府与企业合作模式的优点在于能够 充分发挥政府和企业的优势，提高开 发效率和市场竞争力。
土方开挖与回填
根据规划要求，进行土方开挖与 回填，满足场地标高要求。
土地平整与压实
对开挖或回填后的土地进行平整 与压实，确保土地质量。
03
土地一级开发模式
政府主导模式
政府主导模式是指由政府作为土地一级开发主体，负责土地整理、基础设施建设等 开发工作，最终将开发完成的土地出让给开发商或企业。
政府主导模式的优点在于能够快速推进土地开发进程，并且有利于政府对土地资源 的整体规划和调控。
规划设计
总体规划
根据项目定位和目标，制 定土地一级开发的总体规 划。
详细规划
对项目范围内的各类用地 进行详细规划，明确功能 分区、用地布局等。
规划调整与优化
根据实际情况，适时调整 和优化规划方案，提高土 地利用效率。
征地拆迁
确定征地范围
组织实施
依据规划设计，确定需要征收的土地 范围。
依法依规组织实施征地拆迁工作，确 保工作顺利进行。
土地一级开发课件
• 土地一级开发概述 • 土地一级开发流程 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发的风险与挑战 • 土地一级开发的优化与建议 • 土地一级开发案例分析
01
土地一级开发概述
定义与特点
• 定义：土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区 域内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、 安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围 内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的 建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
政府与企业合作模式
政府与企业合作模式是指政府与企业 共同作为土地一级开发主体，合作完 成土地整理、基础设施建设等开发工 作。
同时，合作模式也有利于实现政府和 企业的共赢，促进经济发展和社会稳 定。
政府与企业合作模式的优点在于能够 充分发挥政府和企业的优势，提高开 发效率和市场竞争力。
土方开挖与回填
根据规划要求，进行土方开挖与 回填，满足场地标高要求。
土地平整与压实
对开挖或回填后的土地进行平整 与压实，确保土地质量。
03
土地一级开发模式
政府主导模式
政府主导模式是指由政府作为土地一级开发主体，负责土地整理、基础设施建设等 开发工作，最终将开发完成的土地出让给开发商或企业。
政府主导模式的优点在于能够快速推进土地开发进程，并且有利于政府对土地资源 的整体规划和调控。
规划设计
总体规划
根据项目定位和目标，制 定土地一级开发的总体规 划。
详细规划
对项目范围内的各类用地 进行详细规划，明确功能 分区、用地布局等。
规划调整与优化
根据实际情况，适时调整 和优化规划方案，提高土 地利用效率。
征地拆迁
确定征地范围
组织实施
依据规划设计，确定需要征收的土地 范围。
依法依规组织实施征地拆迁工作，确 保工作顺利进行。
土地一级开发课件
• 土地一级开发概述 • 土地一级开发流程 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发的风险与挑战 • 土地一级开发的优化与建议 • 土地一级开发案例分析
01
土地一级开发概述
定义与特点
• 定义：土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区 域内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、 安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围 内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的 建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发模式及经验分享(PPT 51页)
根据地价评估收费标准计算 根 据 市 场 行 情 ， 结 合 收 费 标 准 ， 确 定 为 1元 /平 方 米 根 据 市 场 行 情 ， 结 合 收 费 标 准 ， 确 定 为 1元 /平 方 米 本项目规模较大，需分期实施，编制多个方案，根
据 市 场 行 情 和 本 项 目 具 体 情 况 ， 确 定 为 200万 元 本项目规模大，市政要求高，市政方案复杂，根据
[（ 一 ） +（ 二 ） +（ 三 ） +（ 四 ） ]之 和 的 65%为 贷 款 基 数 ， 按 2年 贷 款 期 ， 利 率 为 7.02%计 算 （一）到（五）之和
[（ 一 ） +（ 二 ） +（ 三 ） +（ 四 ） +（ 五 ） ]*8% [（ 一 ） +（ 二 ） +（ 三 ） +（ 四 ） + （ 五 ） ]*5.5%/94.5%
期
六期
七期
一期二期三期四期五期六期七期
一期二期三期四期五期六期七期
市 24 取 得 市 政 道 路 及 管 线 设 计
政
方案
实 施
26
取得规划意见书用地工程 许可证
阶 段
27 与 市 政 口 签 订 接 用 协 议
28 施 工 招 投 标
29 取 得 开 工 证
30 市 政 工 程 建 设
31 市 政 工 程 验 收
• 直接授权：授权委托就是在项目所在区政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后， 区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。城 市新区建设开发较多使用此方式，如济南小清河区域整治开发。
• 收购：对一级开发企业的股权收购。
据 市 场 行 情 和 本 项 目 具 体 情 况 ， 确 定 为 200万 元 本项目规模大，市政要求高，市政方案复杂，根据
[（ 一 ） +（ 二 ） +（ 三 ） +（ 四 ） ]之 和 的 65%为 贷 款 基 数 ， 按 2年 贷 款 期 ， 利 率 为 7.02%计 算 （一）到（五）之和
[（ 一 ） +（ 二 ） +（ 三 ） +（ 四 ） +（ 五 ） ]*8% [（ 一 ） +（ 二 ） +（ 三 ） +（ 四 ） + （ 五 ） ]*5.5%/94.5%
期
六期
七期
一期二期三期四期五期六期七期
一期二期三期四期五期六期七期
市 24 取 得 市 政 道 路 及 管 线 设 计
政
方案
实 施
26
取得规划意见书用地工程 许可证
阶 段
27 与 市 政 口 签 订 接 用 协 议
28 施 工 招 投 标
29 取 得 开 工 证
30 市 政 工 程 建 设
31 市 政 工 程 验 收
• 直接授权：授权委托就是在项目所在区政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后， 区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。城 市新区建设开发较多使用此方式，如济南小清河区域整治开发。
• 收购：对一级开发企业的股权收购。
相关主题
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房地产智库
认知-权属
土地一级开发中涉及的权属关系
土地所有权 土 地 权 属 关 系
•是土地所有人对其拥有的土地依法享有的占有、使用、收 和处分的权利。 •我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所 制。
土地使用权
•是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地 有、使用和收益的权利。
土地一级开发权
•土地一级开发实施单位依照法定程序，对特定土地实施征收、拆 规划设计、市政基础设施建设、公共服务设施建设、管理、服务 权利。 •应该是土地使用权衍生出的一项权能，是一种特殊的受限土地使 权。目前尚无定论。
•上海市给予上海市地产集团暂时的成片土地使用权，有利于融资； 而获得信贷支持，本质上也是通过政府担保而获得贷款。
房地产智库
认知-权属
一级开发涉及政府职能部门
在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部
1、国土局：主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、
工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合
房地产智库
•仅是土地一级开发权，难以获得抵押贷款。即使开发企业通过一级开发权权属证明抵
认知-权属
土地一级开发中权利主体与权属关系
权利主体 政府 熟 地 出 让 生 地 协 助 权属 土地所有权 收 回 土地一级开发权 （受限土地使用权）
一级开发主体 服 务 二级开发单位
工作成果——一级开发实施方案
4.组织土地一级开发团队 一级开发企业组织架构—— 职能部门：办公室，财务部;业务部门：土地部，成本合约部，工程部，规划设 计部，企划部 工作成果——企业目标、计划梳理，企业组织制度等
房地产智库
认知-工作内容
5.土地一级开发的融资 （1）需要通过各种渠道和方式进行融资（贷款、债券、基金、股权等）
金汇股份&北京思源
土地一级开发模式及经验分享
房地产智库
引言
有关土地一级开发的工作的理解——为发展商在城市乃至行业内建立长久的话语权
跻身城市
投资城市
深耕城市
经营城市
思源
的
立项介入
企业战略 政府关系 区域发展 项目可研 …
土地整理
区域规划 合作模式 融资方式 工程施工 拆迁安置 …
项目开发
土地出让 开发模式 特色项目 产业招商 …
区域运营
品牌构建 区域推广 特色运营 区域增值 …
认知
整合最具有效价值的资源
房地产智库
报告框架
1.土地一级开发认知
2.土地一级开发流程
3.土地一级开发成本
4. 土地一级开发融资
5.土地一级开发模式
6.土地一级开发关注点
式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复
同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
2、发改委：主要负责一级开发土地的立项核准工作。 3、规委：主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。 求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。
4、建委：主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提
房地产智库
认知-工作内容
1.土地一级开发项目的前期调研和分析 工作内容——对项目进行分析，评价项目的地理位置，区域经济环境，周边环 境，道路交通，规划条件，市政配套设施，地上物现状等 工作成果——编制可行性报告
一 级 开 发 介 入 阶 段
2.获取土地一级开发权 两种方式——（1）通过招投标，中标获取。（2）通过授权获取。 3.编制（细化）土地一级开发实施方案 工作内容——指定区域基础设施、公共配套、拆迁安置、土地收储上市等实施 方案，制定一级开发进度计划，经区县政府同意，报市土地储备中心核定。
一 级 开 发 实 施 阶 段
（2）根据项目本身所需要的资金总量，各个阶段需要投入的资金量，资金 回收数量和时间等，合理选择筹资时机，合理筹资方式。 6.土地一级开发的实施和组织 征地与拆迁的实施与组织。 规划设计的实施与组织。 工程建设的实施与组织。
7.土地一级开发成本控制与管理
施工质量与施工企业管理，融资成本控制
房地产智库
认知-工作内容
一 级 开 发 跟 进 阶 段
8.土地一级开发项目验收 政府组织实施，一级开发企业准备相关材料
9.土地一级开发项目的招商推广交易
城市级别或大规模宣传推广，专题论坛、多种媒体、土交会等 10.二级开发项目建设的后续服务
与二级企业做好土地交接工作
11.一级开发项目完成后的经营管理服务 园区物业的持有经营、环境维系等 12.一级开发项目开发后评价 社会经济效益评价，企业战略调整等
实质：多元资本与城市建设的有机结合 宗旨：政府主导，统一规划，市场化运作 目的：多方参与，完成区域总体发展目标
组织实施土地一级开发项目的征地、拆迁、规划
设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环 境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土 地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发 项目实施的速度、品质、成本全过程把握和控制， 达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效 益高度统一的动态过程。
房地产智库
认知
概念——城市土地一级开发是按照国民经济和
社会发展规划，城市总体规划，土地利用总体规 划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市 土地储备开发，土地供应计划的项目，在确定土
地开发实施方案后，以政府委托或公开招标的方
式确定一级开发主体，获得土地项目一级开发的 主体再根据“政府主导，统一规划，市场化运作” 的原则，运用现代项目管理的理论系统和方法，
土地使用权
房地产智库
认知
前期投入资金巨大
充分发挥企业灵活的融资机制
解决之道
难 点
区域认知度一般较低 影响土地价值实现
利用企业市场优势发现价值
土地一级开发经验欠缺
借助企业行业实践经验
政府 全局考虑 公共管理经验
开发商 灵活机制 市场运作经验
土地一级开发 政企合作基础