土地一级开发研究
浅谈土地一级开发与二级开发
浅谈土地一级开发与二级开发近年来，各大城市纷纷兴起了城中村改造和城市更新的热潮，民众对土地的关注度亦提升到了一个新的高度。
根据相关法律法规的规定，我国的土地所有权性质分为国家所有土地和集体所有土地，无论是何种性质的土地，在其开发过程中均伴随着一级开发与二级开发。
土地一级开发与二级开发都是一个复杂的过程，本文将从土地一级开发和二级开发的概念、程序出发，进行简要分析论述。
（一）土地一级开发的概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
“三通一平”是指：通路、通电、通水及宗地内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通给水、通讯、通排水及宗地内场地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。
土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。
在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构实施。
（二）土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。
具体流程如下：1/原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
2/市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
3/通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
一级土地开发分析
一级土地开发分析一级土地开发是指对原始农田进行整理、改造和开发利用的过程，旨在提高土地的生产力和经济效益。
一级土地开发具有重要的经济和生态意义，对于保障粮食安全、促进农业现代化、改善农民生活水平以及保护生态环境都具有重要作用。
本文将从土地开发的目的、方法和要素等方面进行详细分析。
一、土地开发的目的1.提高土地产能：通过对土地进行整理、疏浚、改造等手段，提高土壤肥力和通透性，增加土地的产量和产值。
2.解决粮食安全问题：一级土地开发可以使土地面积增加，提高土地的利用率，增加粮食生产，从而保障国家的粮食安全。
3.发展农业现代化：一级土地开发可以提供农业生产所需的基础设施，如灌溉系统、道路交通等，促进农业的现代化进程，推动农业产业化发展。
5.保护生态环境：通过有效的土地整治和开发，可以减少土地的退化和污染，保护生态系统的稳定性和生物多样性，实现可持续发展目标。
二、土地开发的方法1.开展土地整治：包括土地平整、固土保水、排灌建设等，通过改善土地结构和环境条件，提高土地的适宜度和耕作质量。
2.实施灌溉工程：通过修建灌溉渠道、水库蓄水和引水设施等，保证耕地的充分灌溉，提高土地的利用效率和产量。
4.推广现代农业技术：通过引进先进的种植、养殖技术和设备，提高农业生产效益和产品质量，实现农业的可持续发展。
5.发展农业产业化：通过整合农业资源，推动农产品的加工和销售，形成农业产业链，提高农产品的附加值和市场竞争力。
三、土地开发的要素1.政策支持：政府应制定相关政策和措施，鼓励土地开发，加大资金投入和政策支持力度，提供土地整治和开发的技术指导和经济奖励。
3.资金投入：加大对土地开发的资金投入，包括土地整治、基础设施建设、农业技术推广等方面，保障土地开发的顺利进行。
4.农民参与：鼓励农民积极参与土地开发活动，加强农民的意识培养和能力提升，增强他们的参与意愿和主动性。
5.生态环境保护：注重土地开发与生态环境保护的统筹，采取科学的土地利用规划和环保措施，防止土地的过度开发和环境破坏。
土地一级开发模式存在问题与对策研究_以北京市为例
北京房地产交流２００８－５编辑符轩８７土地一级开发模式近年来，土地一级开发受到政府以及学者越来越多的重视，尤其是关于土地一级开发主体的选择得到了较多研究。
由于各个地区的经济发展水平不同，因此在确定土地一级开发主体时，就要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案。
笔者以北京市为例，分析北京市土地一级开发模式的现状，探讨土地一级开发主体确定中存在的问题，并提出相应的对策建议。
土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态，完备的土地一级开发应该符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入，其结果应达到可以熟地出让的要求。
土地一级开发的模式就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，发挥怎样的作用，即主体是谁的问题。
土地一级开发的模式的选择关键就是主体的确定。
一、北京市土地一级开发模式现状按照《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的开发企业承担。
但现实情况并非都如规定的那样，要么是储备机构亲自来做，要么通过招标选择企业来做，而是由于历史的原因形成了多种开发主体并存的局面。
１．储备机构为主体并实施。
在２００２年《北京市土地储备和一级开发暂行办法》出台以前，许多土地一级开发工作都有市、区土地储备机构来做，在开发过程中，作为开发主体的政府能够有效地控制开发进度、开发成本和开发过程，完成控制性详细规划和修建性详细规划等城市规划要求，能够较好地保证经济效益和社会效益，同时避免城市基础设施改善带来的增值收益大部分流入开发商的口袋，实现对土地市场的宏观调控，保证土地供需平衡的目标。
２．储备机构为主体，委托国有企业实施。
由于开发数量大，每个项目都由储备机构来做显然是不可能的。
因此有的地区采取了储备机构做主体，委托国有企业来进行实际开发的办法。
这种方式可以充分发挥政府和企业双方的优势，在专业化程度高灵活性强的基础上最大程度地保证了政府对土地一级开发的控制，但由于这种委托的方式与后来出台的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》有冲突，因此暂停了这种运作方式。
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配
浅议土地一级整理开发的特点及收益分配1. 引言1.1 土地一级整理开发的重要性土地一级整理开发是指对农村土地进行统一规划、整合和开发利用的过程。
其重要性主要体现在以下几个方面：土地一级整理开发可以提高土地资源的利用效率，实现土地的合理配置和优化布局，有效保障土地资源的可持续利用。
通过土地一级整理开发，可以促进农村土地的集约利用，提高土地的经济价值和产出效益，从而增加农民的收入和改善农村生活水平。
土地一级整理开发还可以推动农村产业结构的升级和优化，促进农村经济转型升级，实现农业现代化和农村可持续发展。
土地一级整理开发在促进农村经济发展、提升农民生活水平和促进农村振兴等方面具有重要意义和价值。
【200字】2. 正文2.1 土地一级整理开发的特点1. 综合利用资源：土地一级整理开发不仅仅是简单的土地开发和建设，更重要的是要综合利用资源，充分挖掘土地的潜力，实现资源的最大化利用。
通过规划和设计，可以使整个区域的资源得到合理配置和有效利用。
2. 提高土地利用效率：土地一级整理开发可以通过科学规划和整合，提高土地的利用效率。
通过合理布局和设计，可以最大限度地减少土地浪费，提高土地的经济效益和社会效益。
3. 促进城市规划与建设：土地一级整理开发是城市规划和建设的重要组成部分，可以有序地引导城市的发展，提升城市的品质和形象。
通过土地整理，可以实现城市建设的优化和升级，提高城市的整体竞争力。
4. 保护环境和生态：土地一级整理开发需要充分考虑环境和生态问题，通过合理布局和设计，可以减少对自然环境的破坏，保护生态环境的完整性和稳定性。
可以改善环境质量，提升居民的生活品质。
5. 促进社会经济发展：土地一级整理开发可以带动当地经济的发展，创造就业机会，促进社会资源的有效配置。
通过土地整理开发，可以吸引更多的投资，推动当地产业的发展，实现经济效益和社会效益的双赢。
2.2 土地一级整理开发的收益分配方式土地一级整理开发的收益分配方式是指在土地整理过程中，收益如何分配给相关方。
城市更新背景下城镇土地一级开发绩效评价研究的文献综述
城市更新背景下城镇土地一级开发绩效评价研究的文献综述城市更新背景下城镇土地一级开发绩效评价研究是一个涉及多个学科领域的综合性研究课题。
以下是对该主题的文献综述：1. 理论基础：城市更新和土地一级开发的理论基础主要涉及城市规划、土地经济学、区域经济学和公共管理学等学科。
这些理论为城市更新和土地一级开发提供了重要的指导思想和理论基础。
2. 研究现状：目前，国内外学者对城市更新和土地一级开发的研究主要集中在更新模式、开发策略、利益分配机制、融资模式等方面。
然而，关于城镇土地一级开发绩效评价的研究相对较少，尚未形成完整的理论体系。
3. 研究方法：对于土地一级开发绩效评价，常用的研究方法包括文献综述法、定量分析法、案例分析法等。
这些方法有助于全面了解土地一级开发的过程、效果和问题，为制定有效的政策和措施提供科学依据。
4. 指标体系：土地一级开发绩效评价指标体系是评价土地一级开发效果的重要工具。
目前，国内外学者在构建指标体系时，通常考虑经济、社会和环境等方面的影响因素。
其中，经济效益指标主要包括投资回报率、土地出让收入等；社会效益指标关注居民生活质量、城市功能完善等；环境效益指标则涉及生态保护、绿色发展等方面。
5. 实践经验：国内外一些城市在城镇土地一级开发方面积累了丰富的实践经验。
这些经验可以为其他城市提供有益的借鉴和参考，促进城市更新和土地一级开发的良性发展。
综上所述，城市更新背景下城镇土地一级开发绩效评价研究是一个具有重要理论和实践意义的课题。
未来研究可以从以下几个方面展开：进一步完善土地一级开发绩效评价指标体系；加强土地一级开发利益分配机制研究；探索多元化的融资模式；总结国内外成功经验，为我国城镇土地一级开发提供借鉴和参考。
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例
土地一级开发项目成本审计研究——以北京市为例来源：《中国房地产》作者：邵福军俞国泰密亚洲发布时间：2010-01-10邵福军俞国泰北京天鸿房地产开发有限责任公司密亚洲中船建筑工程设计研究院一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。
按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。
土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。
通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。
真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。
二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。
土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。
其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。
由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。
而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。
因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P
厚黑学 诸如在土地出让公告中设置竞争条件之类的浅层运用。犹如中国的厚黑学般讲究技巧，但很容易落人口实。
“酒桌上的段子”
具体策略
（一）在招拍挂文件中设置苛刻条件，为一级开发商量身定做 （二）虚增土地成本，阻退外部开发商 （三）给自己画皮，另外注册一家房开公司参与招拍挂 （四）与其他拟拍地企业组成竞拍联合体/项目公司共同参与竞拍
——变电站、垃圾处理场、焚烧厂，先规划后修改。
具体策略
（六）在出让文件中要求竞得者就具体规划指标、设计方案等与一级开发商或相邻业主进行协调一致
高级黑
——对老板而言，要遵照别人的意志行事总是困难的。
（五）预先建设规划指标所要求的配套设施，在出让文件中要求竞得者与一级开发商协商补偿
——补偿成本不确定，对二级开发商拿地决策形成阻遏。
8.31大限
传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求协议出让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。
土地价格
2004.8.31之前
发展现状
在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。
二级对一级的补助
二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准 二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流
一二级联动优势-整体优势
一二级联动开发就好比老客户维护，效益总要比新客户开发高些。——（漏斗原理）
整体优势 1
1.上下游资源嫁接，节省成本
根据经验，一般情况下，一二级联动开发能节省开发成本近10%，甚至更多。
可控制用地规划编制及后期调整 可控制土地出让价格 可协调土地上市时间 可协调获取优质地块与大规模用地 可要求政府控制红线外周边地价水平 ……
土地一级开发可行性研究报告
土地一级开发可行性研究报告土地一级开发可行性研究报告之一引言土地一级开发是指对农村的土地进行规划、开发和利用，以提高土地的利用效率和经济效益。
本文旨在对土地一级开发的可行性进行研究和分析，为政府和农民提供科学决策依据。
一、背景我国农村土地资源丰富，但利用率低下，存在大量荒废和闲置的土地。
同时，农村人口逐渐减少，农业劳动力流失严重。
因此，通过土地一级开发，将农村土地转变为农业、工业、商业或住宅用地，可以提高土地产出和效益。
二、可行性分析1.市场需求分析土地一级开发的可行性首先需要考虑市场需求。
通过调研和分析市场，了解土地的使用价值和潜在的商业机会。
确保开发的土地能够满足市场需求，以保证项目的可持续发展。
2.政策环境分析土地一级开发需要遵守国家和地方的相关政策和法规。
政府的支持和政策的稳定性对项目的推进至关重要。
因此，开展土地一级开发前，需详细分析政策环境，确保项目的合法性和可行性。
3.资源评估土地资源是土地一级开发的基础和核心要素。
通过准确评估土地的地理位置、面积、土地质量、水源等资源情况，可以确保土地一级开发的可行性。
同时，还需要进行环境评估，保护生态环境和生物多样性。
4.技术可行性土地一级开发需要运用专业的规划设计、建设和管理技术。
因此，需要评估技术可行性，确定所需技术是否可行、先进和可操作。
确保项目在技术上具备可行性和可持续发展。
5.经济分析土地一级开发的经济分析是评估项目可行性的重要指标。
通过成本投入、土地增值和项目收益的分析，可以评估项目的经济效益和可持续性。
同时，需考虑项目的资金来源和资金回报周期。
6.社会影响评估土地一级开发涉及到农民的土地流转和职业转变，对社会稳定和农民生计有一定影响。
因此，需要进行社会影响评估，确保项目不会对农民和社会带来负面影响。
同时，要充分考虑土地流转的公平性和农民的福利保障。
三、可行性研究方法1.数据收集通过搜集相关的统计数据、调查报告和研究文献，了解农村土地利用现状和发展趋势，为后续分析提供数据支持。
土地一级开发整理项目收入确认及涉税研究
税务园地TAXATION FIELD土地一级开发整理项目收入确认及涉税研究田源中铁十四局集团房地产开发有限公司摘要：土地一级开发整理是政府或具备授权企业对某特定地区或区域土地展开安置、征拆等行为，保证土地达到三通一平、五通一平或七通一平建设条件，再展开商业交易行为的活动。
文章将通过对土地一级整理及其特点的介绍，对一级开发整理项目的收入确认以及涉税方式等各方面情况展开探讨，旨在明确土地涉税相关情况，推动我国土地开发与整理项目涉税管控效果。
关键词：土地一级开发整理项目；收益分配；涉税；收入确认引言国民经济的快速发展，使得国内民生改善工程以及大型市政建设等工程项目数量呈现出明显增加的趋势，工程所涉及土地一级开发整理项目也成了社会关注的重点。
为进一步规范市场主体与土地储备中心在土地一级开发整理项目中的协议签订，确保政府土地权益可以得到有效保护，税务问题可以得到妥善处理，对土地一级开发整理项目展开研究，明确收入确认方式以及涉税处理方法是极为必要的，可以实现对市场活力的有效激活。
一、土地一级整理开发基本概况（一）土地一级整理开发基本内容所谓土地一级整理开发是指在进行土地出让处理前，相关部门以及机构对土地展开整理与投资开发的过程。
会按照地区具体情况、规划功能以及基础设施配套指标等各项内容，由相关企业或者政府部门牵头，展开统一拆迁安置以及征地补偿等处理，在达到土地出让标注之后，对土地展开开发的行为[1]。
一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目、国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。
（二）整理开发项目特点因为土地一级整理以及开发等操作，都是由政府进行落实与组织，开发商所做工作也雇于政府，所以政府在整体项目中起到决定与主导作用，而这也是土地一级整理开发与其他土地开发行为截然不同的特征[2]。
具体的项目特点主要体现在三个方面：①政治性。
土地一级开发模式的法律风险研究
土地一级开发模式的法律风险研究土地一级开发是指对原始农田、荒地和丘陵等进行开发，包括填埋、围垦、矿山开采等，是土地资源开发的首要环节。
在土地一级开发过程中，涉及到的法律风险是十分复杂和多样化的，需要企业和相关法律机构进行深入研究和探讨。
本文将对土地一级开发模式的法律风险进行详细解析，以期为相关企业和法律部门提供参考和警示。
土地一级开发模式的法律风险主要包括土地使用权、环境保护、安全生产、国有土地拆迁补偿等方面的风险。
具体包括以下几个方面：1.土地使用权风险在土地一级开发过程中，土地使用权是企业进行开发的前提和基础。
土地使用权的取得和变更必须符合相关法律规定，否则将面临强制停工、罚款甚至违法拘留的风险。
土地使用权的转让和抵押也需要符合相关法律法规，否则可能导致土地使用权被撤销或产生纠纷。
2.环境保护风险土地一级开发涉及到大量的土地资源开采和围垦填埋等行为，易导致环境污染和生态破坏。
相关企业需要严格遵守环保法律法规，进行环境影响评价和污染治理，否则将面临高额罚款甚至刑事责任。
一旦引发环境污染事故，企业还将面临环境修复和赔偿的法律责任。
3.安全生产风险土地一级开发涉及到大型机械设备的使用和施工作业，存在坍塌、爆炸、火灾等安全风险。
相关企业需要建立完善的安全生产管理制度，保障员工的人身安全和生命健康。
一旦发生安全事故，企业将面临高额赔偿和刑事责任，并可能被责令停工整顿。
4.国有土地拆迁补偿风险在土地一级开发过程中，涉及到对原始农田、荒地和丘陵的围垦填埋，必然会涉及到农民的土地拆迁和相应的补偿问题。
相关企业需要按照国家规定的程序和标准进行拆迁和补偿，否则将面临行政处罚和赔偿义务。
涉及到土地征收的法律程序和程序不规范也容易引发纠纷和诉讼，增加企业的法律风险。
二、土地一级开发模式的法律风险预防与应对1.加强土地使用权管理企业应严格遵守土地法律法规，合法取得和变更土地使用权，做好土地使用权的登记和备案工作，保证土地使用权的合法稳定。
土地一级开发类上市公司业务模式案例研究
土地一级开发类上市公司业务模式案例研究一、引言土地一级开发是指对农用地、林地、草地等进行规划、开发和利用的过程。
作为一种重要的战略性产业，土地一级开发在我国的城市化进程中起着至关重要的作用。
本文将以某上市公司为例，对其土地一级开发业务模式进行深入研究和分析。
二、公司概况该上市公司成立于2005年，总部位于中国某省某市，是一家专注于土地一级开发的房地产开发企业。
公司拥有一支专业的团队，涵盖了规划设计、市场营销、工程建设、财务管理等多个领域的专业人才。
三、业务模式分析1. 市场调研和项目筛选公司通过市场调研，了解各地区土地资源、城市规划和发展趋势，以及市场需求。
根据市场调研结果，公司进行项目筛选，选择具有潜力和价值的土地项目进行开发。
2. 土地收购和规划设计公司通过与政府部门、农民集体等进行协商，以合法的方式收购土地。
在土地收购完成后，公司组织规划设计团队进行土地规划和设计，确保土地开发的合理性和可持续性。
3. 建设和销售在规划设计完成后，公司组织工程建设团队进行土地开发和建设。
公司注重建设质量和工期控制，确保项目的顺利进行。
同时，公司还组织市场营销团队进行销售推广，吸引购房者购买公司开发的房产。
4. 项目运营和管理公司在项目建设完成后，进行项目的运营和管理。
包括物业管理、社区建设、配套设施建设等方面。
公司注重提升项目的品质和服务水平，以满足购房者的需求和提高公司的竞争力。
四、成功案例研究以某省某市的一座土地一级开发项目为例，该项目占地面积约1000亩，总建筑面积约50万平方米。
项目位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。
项目规划包括住宅、商业、公园等多个功能区域。
1. 市场调研和项目筛选公司通过市场调研发现，该市人口增长迅速，房地产市场需求旺盛。
同时，该地区的土地资源相对丰富，适合进行土地一级开发。
公司决定选择该市作为土地开发的重点区域。
2. 土地收购和规划设计公司与政府部门进行协商，成功收购了该项目所需的土地。
土地一级开发研究
土地一级开发研究【正文】一、编写目的土地一级开发研究文档旨在对土地资源的一级开发进行全面探究和分析，为相关部门和机构提供指导和参考，促进土地资源的合理开发和利用。
本文档将从土地一级开发的概念、原因、方法、流程、影响和前景等方面进行介绍和论述。
二、土地一级开发概述土地一级开发是指对未开发利用的土地进行筛选、评估和规划，以实现土地资源的高效利用和增值。
它包括土地开发前的调研、规划设计、工程实施以及后期管理等环节。
三、土地一级开发的原因1、土地资源稀缺：随着人口增加和经济发展，土地供需矛盾日益突出，土地一级开发可以有效缓解土地资源短缺问题。
2、城市化进程：城市化进程不断推进，土地一级开发可以满足城市建设和人口居住的需要。
3、经济效益提升：土地一级开发可以实现土地资源的增值，为国家和地方带来经济效益。
四、土地一级开发的方法1、调查和评估：对待开发土地进行详细的调查和评估，包括地质条件、土地规划、环境影响等。
2、规划设计：根据土地调查和评估的结果，进行土地一级开发的规划设计，确定开发模式和开发方案。
3、工程实施：按照规划设计的要求，进行土地一级开发的实施，包括土地整理、基础设施建设等。
4、后期管理：对已开发的土地进行监管和管理，确保土地资源的可持续利用。
五、土地一级开发的流程1、调研与筛选：对待开发土地进行调研和筛选，确定可开发潜力。
2、规划设计：制定土地一级开发的规划设计方案，包括开发用途、规模、布局等。
3、批准手续：进行土地使用权审批和环评手续，取得相应的批准文件。
4、工程实施：按照规划设计方案进行土地一级开发的具体工程实施。
5、竣工验收：对土地一级开发工程进行竣工验收，确保工程质量合格。
6、后期管理：开展对已开发土地的后期管理，包括维护、监管等。
六、土地一级开发的影响1、经济影响：土地一级开发可以提升土地的经济价值，推动经济发展。
2、社会影响：土地一级开发可以改善人居环境，提升居民生活品质。
3、环境影响：土地一级开发可能会对环境产生影响，需要进行环境保护和治理。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析P课件
建立完善的风险预警机制，及时发现和应 对可能出现的风险事件，以保障投资安全 和降低风险损失。
THANKS
感谢观看
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02
03
城市更新项目
在旧城区范围内，通过拆 迁、改造等方式，对土地 进行重新规划和开发，提 高城市品质和形象。
农村集体建设用地
通过土地整理和熟化，将 农村集体建设用地转化为 可出让的土地，促进农村 产业发展和城市化进程。
工业园区建设
在工业园区内，通过土地 一级开发和基础设施建设 ，吸引企业入驻，推动产 业集聚和发展。
市场风险与政策风险控制
市场风险与政策风险控制是土地一二级联动开发模式中不可忽视的要素。由于土地市场的波动性和政 策的不确定性，市场风险与政策风险控制显得尤为重要。
在市场风险控制方面，可以通过市场调研和分析，掌握市场动态，预测市场趋势，制定相应的应对措 施。在政策风险控制方面，需要密切关注政策变化，及时调整开发策略和方案，以降低政策变化对项 目的影响。
劣势
利益协调难度大：涉及政府、企业、居民等多方利益协 调，处理不当可能引发社会矛盾。
周期长、投入大：土地一级开发和基础设施建设需要投 入大量资金和技术力量，周期长，风险较高。
对生态环境的影响：大规模的土地开发和建设可能对生 态环境造成破坏，需要加强生态保护和修复工作。
02
土地一二级联动开发模式的核心 要素
定义与特点
定义
土地一二级联动开发模式是指在一级土地整理、熟化和出让的基础上，通过招 标、拍卖等方式将土地二级开发权授予企业，由企业进行商住等项目开发的过 程。
特点
该模式强调对土地的整体规划和控制，实现土地资源的优化配置和高效利用。 同时，通过引入市场竞争机制，激发企业创新和提升品质。
土地一级开发
土地一级开发一、我国土地一级开发产生的背景1．土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础。
2．我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发模式。
3．我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力。
二、我国土地一级开发的发展历程从全国范围来看，土地一级开发大约经历了三个阶段：1．萌芽期(1996年至1999年)这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，因此人们对土地一级开发的概念还不是很明确。
1996年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。
1999年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。
土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。
按照当时的供地程序，开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得现状土地，自行进行征地、拆迁和大市政建设后，再开发建设房屋。
可以看出这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。
2．发展期(1999年至2002年)这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。
由于经营性用地“招拍挂”制度的实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的土地一级开发(包括征地、拆迁和基础设施建设等)之后将土地交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。
但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能达到理想的效果。
这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发中，成立了北京科技园建设股份有限公司、北京海淀科技园建设股份有限公司等多家土地一级开发公司，其各自以划拨方式取得了一定范围的土地，进行征地、拆迁、市政基础设施建设后，分别由政府以协议或公开方式出让土地。
土地一级开发可行性研究报告
土地一级开发可行性研究报告【摘要】土地一级开发是指从远离城市或尚未开发的土地上规划和建设城市基础设施，以吸引投资、促进经济增长和提升居民生活水平。
本文通过对土地一级开发的可行性进行研究，发现其具有广阔的发展前景和巨大的经济收益。
然而，土地资源有限、环境保护和社会影响等问题也需要关注和解决。
因此，合理规划、科学管理和社会共识将成为土地一级开发成功的关键。
【关键词】土地一级开发、可行性、发展前景、经济收益、环境保护、社会共识一、引言土地一级开发是现代城市化建设的核心内容之一，其关系着城市的可持续发展和人民的生活质量。
本研究旨在通过对土地一级开发的可行性进行综合研究，揭示其发展前景和经济效益，同时也需要关注环境保护和社会影响等问题。
二、土地一级开发的发展前景1.土地资源丰富当下，城市化进程不断推进，城市土地需求日益增加。
尚未开发的土地资源在农村和偏远地区广泛存在，这为土地一级开发提供了广阔的发展空间。
2.经济增长潜力巨大三、土地一级开发的经济收益1.增加土地价值2.带动相关行业发展四、土地一级开发的环境保护问题1.生态环境破坏2.自然资源浪费五、土地一级开发的社会共识问题1.利益冲突2.社会舆论压力六、结论本报告通过对土地一级开发的可行性进行研究，发现其具有广阔的发展前景和巨大的经济收益。
然而，土地资源有限、环境保护和社会影响等问题也需要关注和解决。
因此，在土地一级开发过程中，合理规划、科学管理和社会共识将成为成功的关键。
只有在各方合作共赢的基础上，才能实现土地一级开发的可持续发展。
土地一级开发可行性研究报告
土地一级开发可行性研究报告一、引言随着中国经济的快速发展，城市化进程不断加速，土地资源越来越成为城市发展的重要制约因素。
为了实现土地资源的有效利用，提高城市发展的可持续性，必须对土地一级开发进行深入的研究和分析。
本报告旨在对土地一级开发的可行性进行深入研究，为相关决策提供科学依据。
二、土地一级开发概述土地一级开发是指对城市规划区内的土地进行征地、拆迁、安置、补偿等前期开发工作，以提高土地的利用价值，为城市发展提供可持续的资源保障。
这一过程需要政府、企业和社会各方面的共同努力，同时也需要遵循公平、公正、公开的原则。
三、土地一级开发可行性分析1、市场需求分析随着城市化进程的加速，城市发展对土地资源的需求越来越大。
通过对市场需求的调查和分析，我们发现土地一级开发具有广阔的市场前景。
在未来的城市规划中，将会有大量的土地资源被征收和开发，这为土地一级开发提供了良好的市场机遇。
2、经济可行性分析土地一级开发是一项投资巨大的工程，需要大量的资金投入。
通过对经济可行性的分析，我们发现土地一级开发的投资回报率较高，具有很好的经济效益。
同时，土地一级开发还可以带动相关产业的发展，为社会创造更多的就业机会，具有很好的社会效益。
3、技术可行性分析土地一级开发需要借助先进的技术手段和管理方法，以提高开发效率和降低成本。
目前，我们已经掌握了一系列先进的土地一级开发技术和管理方法，这些技术和管理方法可以有效地提高土地一级开发的效率和效益。
四、结论与建议通过对土地一级开发的可行性分析，我们发现土地一级开发具有广阔的市场前景、良好的经济效益和社会效益以及先进的技术和管理方法。
因此，我们建议政府和企业应该加大对土地一级开发的投入力度，加快推进土地一级开发工作，为城市发展提供可持续的资源保障。
我们还建议政府和企业应该加强合作，共同推进土地一级开发工作，实现互利共赢的目标。
随着城市化进程的加速，土地资源变得越来越稀缺，如何高效地开发和利用土地成为了一个重要的问题。
土地一级开发可行性研究报告
项目土地一级开发可行性研究报告建设单位：编制单位：目录第一部分：项目概况10一、城市介绍 (10)二、宗地位置介绍 (11)(一)宗地地形地貌、对外交通、地缘优势 (12)(二)项目拥有自然资源对项目的影响 (13)三、区域交通状况及社区配套 (14)(一)交通状况 (15)(二)社区配套 (15)第二部分：项目背景16一、项目开发背景 (16)二、项目的开发政策背景 (17)三、投资建设单位——云南省海外投资有限公司 (18)第三部分：政策及法律环境23 第四部分：市场环境分析27一、城中村基本分析 (27)（一）城中村基本情况 (27)（二）城中村改造进展情况 (29)（三）总体评价 (33)二、宏观市场分析 (34)三、区域土地市场分析 (37)(一)区域市场在城市中的地位及发展趋势 (37)（二）区域内土地交易情况分析 (38)（三）区域内代表项目地价及楼面地价 (39)第五部分：项目总技术指标40 第六部分：项目土地供应方案42一、土地升值潜力初步评估 (42)二、土地供应方案 (42)（一）土地供应模式 (42)（二）土地一级开发深度 (42)（三）一级开发成本及挂牌底价的确定 (42)三、征地情况 (43)四、征地补偿 (44)第七部分拆迁安置方案46一、土地补偿原则 (46)二、房屋拆迁补偿原则 (47)（一）补偿安置原则 (47)（二）对被拆迁房屋的面积与用途的认定 (47)（三）拆迁货币补偿标准 (47)（四）产权置换的拆迁补偿标准 (48)（五）优惠和奖励措施 (48)第八部分：投资和收益估算49一、估算编制依据 (49)二、项目开发周期及销售周期 (49)（一）项目开发周期 (49)（二）项目销售周期 (49)三、项目土地一级开发成本估算 (50)四、一级开发收益估算 (51)（一）项目一级开发收益估算表： (51)（二）项目开发周期内销售各阶段如下表 (52)五、项目敏感性分析 (52)（一）一级开发成本变动对各项经济指标的影响 (52)（二）土地招拍挂价格变动对各项经济指标的影响 (52)六、项目资金预测 (53)第九部分：资金筹措方案55一、资金缺口及融资考虑 (55)二、资本金筹措方案 (55)第十部分：SWOT分析及结论57一、SWOT分析 (57)二、小结 (60)第十一部分：风险分析及规避60一、风险分析 (60)二、风险规避 (63)第十二部分结论65报告编制的主要内容根据国家发改委对项目可行性研究报告的有关内容和要求；依据昆明市“十一五”规划，城中村改造的建设相关要求，五里片区城中村及旧城改造项目的专项规划；结合五里片区城中村及旧城改造项目整体开发建设目标定位的评审、估价；通过项目建设投资及主要经济技术指标分析，建设方案，实施计划，拆迁安置，市场切入分析，开发效益对比，以及资金估算和资金筹措；经济、社会效益，风险对策等方面进行综合分析，形成具有可操作性的项目可行性研究报告，为项目可行及实施提供可靠依据。
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主导者 投入 政府收益时间 收益来源
风险 功能实现
政府独立开发模式 政府
城市运营开发模式 开发商+政府
主题型项目带土地开发模 一级开发招投标模式 式
开发商
开发商+政府
由政府承担
由开发商承担
由开发商承担
由开发承担
熟地招拍挂
熟地招拍挂
生地挂牌
熟地招拍挂
政府获得土地增值收益 高
政府与开发商分享土地增 值收益
高利润项目
非成熟区域的整体开发 旅游主题区域或社区 利润稳定的成熟区域
3
华侨城地产有限公司
主题型带土地开发模式案例—华侨城
挂牌
一
生地
级
开
用地性质为旅游主题公园用地
发
二级开发
主题公园 文化配套 公共设施
住宅 酒店 商业
深圳华侨城 4平方公里
深圳东部华侨城 7平方公里，预计投资30亿
深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿
政府委托下属企业进行 一级开发
要求政府有相对雄厚的 资金实力
政府承担前期大量资金 投入的风险
操作不透明,土地一级 开发的利润率计算方式 很难确定
政府和企业合作进行一 级土地开发,并分享土地 一级开发后土地增值的 收益
企业和政府签定合作协 议,明确双方的责任、权 利和义务，可加快区域 开发的速度
一般适合大规模、高起 点规划的区域开发，需 要大量的资金投入，当 地政府希望减少财政投 入
项目
建设周期长
社会福利性项目，如学 校、医院
5
开发模式 模式特点
适用项目
商品房开发模式介绍
常规地产项目开发模式
捆绑项目开发模式
复合型地产开发模式
一般规模适中或较小项目的开发、政府带控规出让地块，并设定附 地产开发与其它资源的整合或产
功能比较单一
加条件，如规定开发商兴建星级 业嫁接，如旅游休闲、教育、运
复合型地产开发模式
主题型项目带土地开发模式 TOT(移交-经营-移交)模式 捆绑项目开发模式
政府主导的传统开发模式
工业开发商主导的工业地产 模式
一级开发招投标模式
PFT(私营机构融资)模式
2
开发模式 模式特点
适用项目
一级开发模式分类
政府独立开发模式
城市运营开发模式
主题型项目带土地开发 一级开发招投标模式 模式
公建配套
商品房
政府 民营机构 公私合营公司 复合地产开发商
一般开发商 代建开发商 复合地产开发商
旅游 专业运营商
政府 复合地产开发商
1
土地开发模式介绍
土地一级开发模式
公建配套开发模式
土地二级开发模式
商品房开发模式
工业园开发模式
政府独立开发模式
PPP(公私合营)模式
常规项目开发模式
城市运营开发模式
BOT(运营-移交)模式
键 锦绣中华
文化设施建设
举 世界之窗
生活配套建设
措 民俗村
欢乐谷
开发房地产项目 住宅区全面启动
16000
14000
12000
10000
8000
房价
6000
4000
2000
0 1994年
1996年
1999年
2000年
8
土地开发模式比较与总结1
在现金流吃紧的情况下，可部分采取城市运营开发模式、主题型项目带土地开发模式和一级开发招投标模式
常见于主题型地产开发，通过招投标方式，由一
如旅游主题地产，文化 级开发公司具体实施
主题地产等
政府指定土地一级开发
常以招标或挂牌形式出 的时间、流程
让生地，引进具备一级 开发和二级开发能力的 专业开发商
降低一二级联动可能性， 使二级市场竞争环境更 加公平
要求企业具备丰富的一 级开发经验和实力，协 助政府进行整体规划、 土地推介等
政府并不是把项目的责 政府在此期间则拥有对
任全部转移到私人企业， 项目的监督权、调控权
而是合作各方共同承担 当特许期限届满，所有 投资、风险、责任以及 权将无偿移交给政府部
分享回报
门
政府将已经建成投产运 营的基础设施项目移交 给投资方进行运营
政府凭借移交的基础设 施项目未来若干年的权 益，一次性地从投资方 融通到一笔资金，再将 该笔资金用于新的基础 设施项目建设
土地一级开发 土地增值收益
项目开发 出售/出租/代建工程收益
工业 政府 工业开发商 工业企业(自建) 复合地产开发商
土地开发模式介绍
委托
生地/拆迁地块
委托/招投标
政府下属开发企业
一级开发商
可建设用地(熟地)
国土整理储备中心
公开招拍挂/土地储备 二级开发土地使用权
二级开发商
同系二级开发商
各功能性质用地
政府收益时间 收益来源
深圳华侨城 1.5平方公里，预计投资20亿
深圳华侨城 2平方公里，预计投资30亿
政府获利 •减少政府土地一级开发的投入 •发展商专业性强，经验丰富，提高主题项目开发运营的成功率 •政府无须投入和承担风险便获得区域升值，并实现社会效益
开发商获利 •政府支持力度大，较易获得成片开发的土地 •规模大，门槛高，拿地竞争小 •土地交割较低 •主题项目经营前景乐观，并为房地产开发带来高附加值
当经营期届满是，投资 方再将项目移交回政府 手中
政府部门发起项目，由 财团进行项目建设和运 营，并按事先的规定提 供所需的服务
政府在合同期限内因使 用承包商提供的设施而 向其付款
在合同结束时，有关资 产的所有权或者留给私 人承包商，或交给政府， 取决于原始合同的条款 规定
同时具有风险和利润的 低利润项目，投资较大， 高利润项目
开发商获得公建设施日常 运营的管理收益
政府获得生地出让收益
开发商获得土地增值收益 和地产开发收益
政府与开发商分享土地增 值收益
低
低
低
区域带动性弱
区域带动性强
区域带动性强
区域带动性弱
9
土地开发模式比较与总结2
建议通过市场化手段开发公建配套，引进私人机构参与，缓解政府资金压力，并提高项目执行效率
主导者 投入
4
开发模式 模式特点
适用项目
公建配套开发模式分类
PPP（公私合营）模式 BOT（建造—运营—移交） TOT（移交—运营—移交） PFI（私营机构融资）模
模式
模式
式
政府、营利性企业和非 营利性企业达成相互合 作关系，签署合同明确 双方的权利和义务，以 确保项目的顺利完成
BOT项目的所有权、运 营权在特许期限内属于 项目公司。项目公司可 把项目的运营权分包给 运营维护承包商
酒店、大型商业等
动等
设施运营提升地产项目的整体价 值
地产销售回笼资金，填补设施前 期开发的投入和后期运营支出， 形成功能嫁接
形成良好的品牌和复制模式
利润空间较大的普通项目
相对非成熟区域的建设
相对非成熟区域的主题型地产项 目，类似捆绑开发
7
启动期
丰富期
增值期
复合型地产开发模式—深圳华侨城
关 全面启动华侨城旅游区 完善基建配套