浅谈土地一级开发企业成本之控制——以北京市土地一级开发企业为例
土地一级开发项目成本控制
【财经观点】住宅与房地产2019年8月土地一级开发项目成本控制谢永刚（中国铁建投资集团甘肃公司，甘肃 兰州 730050）摘要：土地一级开发的项目成本主要由建设用地收储成本、手续办理过程中的前期费用、市政基础设施工程费用、施工过程中的税费及其他支出、资金占用费（融资利息）等组成。
企业对土地进行一级开发，要获得最大开发利润、获取二级开发权利，需要最大程度地降低项目成本。
文章通过解读土地一级开发项目成本的构成和相关计费依据，提出降低成本的建议，旨在合理规划开发方案，有效控制项目成本，获得最大预期收益。
关键词：土地一级开发；项目规划；成本控制中图分类号：F301 文献标志码：A 文章编号：1006-6012（2019）08-0038-011 土地一级开发的定义及成本构成土地一级开发是指在出让土地前，对其进行一定程度的整理和开发。
具体来说，就是由政府控制和主导，根据城市规划功能、竖向标高等要求，通过征地、收购等方式储备国有建设用地，继而进行征地补偿、安置、土地整理、基础设施建设等，使土地达到出让标准的土地开发行为。
土地一级开发项目成本主要由两部分组成：一是直接投资，主要包括征地费用及人员安置费用、拆迁补偿费、前期基础设施建设费用、工程施工费用；二是间接费用，主要包括项目投入的资金在使用期间所产生的利息费用，除此之外还有项目开发过程中需要缴纳的规费、税费，以及相关政府部门核准的土地占用费、防洪费、植被恢复费等其他费用。
经查阅大量资料和多个实例，将土地一级开发成本构成及各构成部分所占比例做成图表，如图1所示。
拆迁费用在一级土地开发成本中占有较大比重，而且投入时间较为集中、数额波动空间大，所以地方政府果断、明确的态度在很大程度上可以减轻项目企业征收土地的阻力和成本。
以上两项是施工企业不可控的外在因素，对项目成本的影响具有极大的不确定性，企业能把控的主要还是企业的管理水平。
项目公司资本周转的能力、经营管理能力、项目规划能力都直接决定了土地一级开发项目的抗风险水平，采用科学的成本计算方法、组建稳定的项目团队、保证工程项目设计的效率和质量是控制项目成本的前提条件。
对土地一级开发项目成本控制的思考解析
对土地一级开发项目成本控制的思考解析摘要：本文在研究中以土地一级开发项目成本控制为核心，分析土地一级开发项目的成本组成，分析当前土地一级开发项目成本控制中存在的问题，提出合理的解决对策，加强成本控制，构建完善的成本管控体系，提高成本管理效率，实现土地一级开发项目最大效益，并为相关研究人员提供一定的借鉴和帮助。
关键词：土地一级开发项目；成本控制；成本构成房地产行业发展中，为了实现可持续发展，必须积极响应国家号召，坚持“抓产能、去库存、降成本”的战略目标。
由于当前房地产市场不容乐观，一二线城市房价大幅度上涨，在一定程度上抑制了市场需求，而房价过高的根源在于房地产企业土地开发成本过高，其中包括土地成本、建安成本和其他成本，受到国家政策和企业项目管理等方面的影响，土地成本不断攀升，使得房地产销售市场并不乐观。
在这种市场环境下，企业为了生存和发展，必须谋求新路径，加强对土地一级开发项目成本的控制，降低产品开发总成本，保证市场竞争优势，实现“抓产能、去库存、降成本”的发展目标。
基于此，本文探究对土地一级开发项目成本控制的思考具有非常重要的现实意义。
一、土地一级开发项目的成本组成要素土地一级开发主要是土地出让前的整理与开发，以政府控制为主导，结合城市各个区域的规划功能与竖向标高，以征地、收购的方式，储存国有建设用地，通过一系列的征地补偿、土地整理、征地安置以及基础建设等措施，让土地符合出让标准，这一开发行为就是土地一级开发。
如图1所示，为土地一级开发项目的成本组成结构，土地一级开发项目成本包含两大类，第一，直接投资，其中包含征地费用、人员安置费用、拆迁补偿费用、基础设施建设费用、工程施工费用；第二，间接费用，其中包含项目投入资金使用中的利息费用，项目开发中的规费与税费，政府部门审批的土地占用费、植被恢复费和防洪费等。
图1 土地一级开发项目的成本组成结构二、土地一级开发项目成本控制中存在的问题（一）成本管理机制缺失当前，土地一级开发项目都是根据合同要求和国家政策法规进行成本管控，企业会制定招投标管理制度、合同管理制度和工程款支付方式等管理制度，但缺少对土地一级开发项目的整体规划，出现“走一步算一步”的情况，使得土地一级开发项目始终处于不可控的状态，无法达到成本控制目标。
浅谈土地一级开发成本控制
浅谈土地一级开发成本控制摘要：本文从对土地一级开发概念的分析入手，从多个侧面论述了土地一级开发过程中成本控制的策略。
笔者希望借此能够总结一些土地一级开发过程中的成本控制经验，为今后的类似或相关工作提供一定的借鉴和参考。
关键词：土地一级开发、概念、成本控制、策略1、前言土地一级开发是我国土地制度下的一个特殊现象，也是我国现行土地储备制度的一个重要组成部分。
由于我国土地储备制度是在借鉴国际经验的基础上所推行的，因而关于土地一级开发过程中的成本控制的研究尚不完善，实际操作中土地一级开发成本控制手段也相对有限。
因而加强对土地一级开发成本控制理论及方法的研究和探讨具有非常重要的现实意义。
2、概念分析土地一级开发第一次出现在政府文件中是2000年12月8日北京市人大常委会通过的《中关村科技园区条例》。
此后北京市陆续出台了一些指导和规范土地一级开发的文件。
目前，对土地一级开发的定义是：所谓土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政建设，达到土地供应条件的行为。
由此可见，土地一级开发的目的都是为了二级开发而服务，因此我们认为，从广义上说，所有为使土地满足上市供应条件而做的工作，都可以纳入土地一级开发的范围。
而土地一级开发主体是整个土地开发实施的核心，是关系到项目融资的关键问题。
土地一级开发的主体按类型通常可以分为三类：1）政府作为开发主体。
即土地一级开发所需的全部费用和风险均有政府承担，而且政府也同时享有土地开发的所有收益。
2）企业作为开发主体。
在由企业作为开发主体的情况下，政府仅负责前期城市规划的颁布、土地利用规划的编制和土地利用政策的制定等宏观实物，具体开发项目的运作模式、融资渠道、施工简易、经营管理等都由企业独立完成。
3）政府和企业共同作为开发主体当政府缺乏土地开发资金或管理经验的时候，可以选择企业共同作为开发主体，一起负责整个开发项目的运作实施。
这种投资主体确定的实质是由于双方共同入股参与土地开发而设立的，并按照各自投资股份的比例来合理分配未来的土地收益和投资风险。
北京土地一级开发项目成本分析PPT课件
05.12.2020
8
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁， 土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、 通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一 平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
05.12.2020
5
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目决策的依据
土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了 土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政 府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开 发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如 果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策 者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决 策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评 价的重要依据。
05.12.2020
3
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、 土地一级开发
定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和 城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目， 在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开 发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、 市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土 地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、 环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营 管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到 土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
北京土地一级开发项目成本分析共71页
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
北京土地 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
土地一级开发项目成本审计研究_以北京市为例
53中国房地产2009.12总第348期房地产开发一、土地一级开发项目成本概述土地一级开发成本，是指土地一级开发主体开发一定数量土地达到可售或可用状态，即实现由“生地”向“熟地”的转换，所发生的各项费用支出。
按照现行会计制度和准则，房地产开发企业的土地开发成本是在一级会计科目“开发成本”中核算的。
土地一级开发成本的核算，是指开发主体自身将开发一定数量土地所支出的全部费用进行归集和分配，最终计算出某个项目总成本或单位成本的过程。
通过一级开发成本核算，开发主体可以检查、监督、考核预算和成本计划的执行情况，反映成本水平，为其进行成本管理、编写财务报告奠定基础。
真实可靠的土地一级开发成本核算是进行成本审计工作的前提。
二、土地一级开发项目成本审计土地一级开发项目成本审计，可分为一级开发企业的内部审计和针对一级开发企业经济投入活动进行的外部审计。
土地一级开发项目成本企业内部审计，是在本单位的领导下开展工作，是对企业自身的一级开发项目成本核算结果进行鉴定，为企业接受并通过外部审计认可奠定基础。
其出具的内部审计报告，服务于企业管理层，只能作为本单位进行经营管理的参考，对外不起鉴证作用，一般不能向外界公开。
由于它是对内提供服务的，因此在经济、组织等方面都受到本单位的制约，独立性受到局限，内部审计机构与其他内部部门只是相对独立。
而外部审计的意义在于监督土地一级开发经济活动的合法合规性，鉴证土地一级开发主体会计报表的真实公允性，评价经济活动的效果和效益状况，并审定确认土地一级开发项目的熟化成本额，确保项目成本额真实可靠，为土地整理储备中心掌握土地一级开发成本提供充分依据，为后期制定合理的土地出让价格奠定基础。
因此，土地一级开发成本的审核认定是国土资源局将土地上市供应的前提条件，也是政府实现对企业监督的重要手段。
政府虽然不作为土地一级开发的直接责任主体，但通过一级开发成本的审计，依然能够强化对土地一级开发项目的管理与控制；保障土地储备机构在使用土地储备开发资金返还土地一级开发主体土地熟化成本及支付企业开发利润时资金的安全性。
土地一级开发模式存在问题与对策研究_以北京市为例
北京房地产交流２００８－５编辑符轩８７土地一级开发模式近年来，土地一级开发受到政府以及学者越来越多的重视，尤其是关于土地一级开发主体的选择得到了较多研究。
由于各个地区的经济发展水平不同，因此在确定土地一级开发主体时，就要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案。
笔者以北京市为例，分析北京市土地一级开发模式的现状，探讨土地一级开发主体确定中存在的问题，并提出相应的对策建议。
土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态，完备的土地一级开发应该符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入，其结果应达到可以熟地出让的要求。
土地一级开发的模式就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，发挥怎样的作用，即主体是谁的问题。
土地一级开发的模式的选择关键就是主体的确定。
一、北京市土地一级开发模式现状按照《北京市土地储备和一级开发暂行办法》的规定，土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的开发企业承担。
但现实情况并非都如规定的那样，要么是储备机构亲自来做，要么通过招标选择企业来做，而是由于历史的原因形成了多种开发主体并存的局面。
１．储备机构为主体并实施。
在２００２年《北京市土地储备和一级开发暂行办法》出台以前，许多土地一级开发工作都有市、区土地储备机构来做，在开发过程中，作为开发主体的政府能够有效地控制开发进度、开发成本和开发过程，完成控制性详细规划和修建性详细规划等城市规划要求，能够较好地保证经济效益和社会效益，同时避免城市基础设施改善带来的增值收益大部分流入开发商的口袋，实现对土地市场的宏观调控，保证土地供需平衡的目标。
２．储备机构为主体，委托国有企业实施。
由于开发数量大，每个项目都由储备机构来做显然是不可能的。
因此有的地区采取了储备机构做主体，委托国有企业来进行实际开发的办法。
这种方式可以充分发挥政府和企业双方的优势，在专业化程度高灵活性强的基础上最大程度地保证了政府对土地一级开发的控制，但由于这种委托的方式与后来出台的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》有冲突，因此暂停了这种运作方式。
浅谈土地一级开发之成本控制
浅谈土地一级开发之成本控制【摘要】土地一级开发指的是土地在出让前所进行的开发建设，开发的主要负责人一般是政府，或者政府委派的特定企业。
土地一级开发的主要目的是为了让土地可以达到出让的标准。
本文围绕着土地一级开发的问题，对开发过程中的造价控制和管理进行了详细分析。
【关键词】土地一级开发；成本控制；造价管理一、前言土地一级开发是我国土地管理制度中的一个重要的组成部分，直接影响土地出让成本的高低，因此，对一级土地开发过程中的成本控制就显得尤为重要。
由于我国各地的土地一级开发成本控制体系还不够完善，所以，强化开发过程中的造价管理具有重要意义。
二、我国城市土地一级开发概述土地一级开发是政府在国有建设用地土地使用权出让前对土地的综合开发建设，涵盖了土地征购、土地整治及土地储备三个环节。
政府应完成土地收回、收购、置换、征收等土地手续，将土地权属性质改变为国有建设用地，并确定地块的规划条件和指标，进行一定程度的市政配套设建设等一系列开发事项，主要包括四个方面。
1、改变土地权属性质。
政府依据确定的土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划，对涉及的集体土地办理农转用征收，对符合条件的国有土地通过无偿收回、置换、收购等方式收回，改变拟开发土地的权属性质，使政府拥有所开发土地的所有权和使用权，从而具备土地一级开发的权属基础。
2、确定土地规划条件、指标及市政配套要求。
政府应根据城市总体规划、控制规划及土地市场需求，确定开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。
主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、水电暖气等配套设施实施条件。
如果说土地一级开发是形成进入土地一级市场的产品即“熟地”，那么确定土地规划条件、指标及市政配套要求就是制定“生产标准”。
3、土地平整及市政基础设施建设。
土地平整，包括村民（居民）拆迁补偿与安置、宗地内地形地势的平整、拆除地上建筑物等。
随着城市发展要求、技术水平以及环保意识的提高，大市政建设的内容不断发展，主要表现在配套市政设施的种类不断增多、建设用地的功能不断完善。
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析中关村科技园区是中国著名的高科技产业集聚地，也是北京市政府主要支持的创新创业基地。
作为中国科技产业的代表之一，中关村科技园区的土地一级开发成本管理对于促进区域经济发展和科技创新具有重要意义。
本文将对中关村科技园区土地一级开发成本管理进行探析，从土地开发成本结构、管理实践和优化措施等方面进行深入分析。
一、土地一级开发成本结构中关村科技园区的土地一级开发成本主要包括土地征用费、基础设施建设费和其他相关费用。
土地征用费是土地一级开发的重要组成部分，在中国的土地开发中占据非常重要的地位。
基础设施建设费包括了道路、管网、绿化等配套设施的建设费用。
其他相关费用则包括了规划设计费、环境评估费、土地整理费等其他与土地开发相关的费用。
土地一级开发成本结构的合理性对于科技园区的可持续发展具有重要影响。
合理分配土地一级开发成本的各项费用，可以有效地降低企业的成本负担，促进企业的发展。
科技园区管理部门应注重合理规范土地一级开发成本结构，确保土地开发的公平、公正和透明，提高土地使用效率，使土地资源得到最大程度的利用。
中关村科技园区在土地一级开发成本管理方面积累了丰富的实践经验。
科技园区管理部门与相关政府部门合作，采用市场化手段确定土地使用权出让价格，提高土地出让收益，降低企业的土地占有成本。
科技园区管理部门建立了科学的土地出让机制，通过招标、拍卖等方式公开出让土地使用权，提高了土地出让的透明度和公平性。
中关村科技园区还注重土地开发过程中的成本监控和核算工作，加强了对土地一级开发成本的管理和控制，确保土地开发项目的成本控制在合理范围内。
在土地一级开发成本管理实践中，中关村科技园区注重合理控制土地一级开发成本，提高土地使用效率。
科技园区管理部门还鼓励企业积极参与土地一级开发成本专项管理，建立健全的成本控制机制，加强成本核算和分析工作，提高土地使用效率和经济效益。
中关村科技园区在土地一级开发成本管理中还存在一些问题和不足，需要进一步加强和改进。
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析中关村科技园区是中国著名的高新技术开发区之一，因其集聚了大量的高科技企业和科研机构，成为北京市乃至全国的创新创业中心。
而土地资源的开发和利用，对于园区的可持续发展具有至关重要的作用。
本文将对中关村科技园区土地一级开发成本进行探析。
一、土地一级开发概念和特征土地一级开发是指在自然状态下的土地基础上，经过人工整理、开垦、填补、平整等一系列工程措施，形成可以进行建设用地利用的基础设施和物质条件的过程。
土地一级开发具有如下特征：1、工程量大，周期长。
土地一级开发需要进行大量人工、机械作业，涉及范围广泛，一般需要在较长的时间内完成。
2、资金投入巨大。
土地一级开发需要进行大量的土建工程和基础设施建设，需要大量资金支持。
3、开发效益高。
土地一级开发完成后，可以提供符合建设用地标准的土地资源，增加土地利用效率，是财政收入的重要来源。
1、土地购置成本。
中关村科技园区的土地购置成本占据了整个一级开发成本的很大一部分。
作为高科技企业的集聚区，中关村科技园区的土地价格一直处于较高水平，而土地的购置、租赁等成本都要非常昂贵。
土地整理是指土地一级开发的一个重要组成部分，包括对土地的平整、填补、排水等。
中关村科技园区土地的基础条件较为复杂，需要进行大量的整理工程，其中较为常见的包括边坡加固、土石方工程等。
这些工程需要大量的人力、物力和财力投入，占据了整个一级开发成本的一部分。
3、基础设施建设成本。
4、环保治理成本。
1、科学规划。
中关村科技园区的土地一级开发需要进行详细的规划和科学的设计。
规划需要根据园区的发展定位和需求进行，包括土地选址、土地利用、基础设施建设等方面。
科学的规划可以降低土地一级开发成本，提高土地利用效率。
2、多元化资金投入。
中关村科技园区土地一级开发需要进行巨额资金投入，而单一的财政资金远远难以满足需求。
可以考虑将多元化投入融入到土地一级开发成本中，如引入企业投资、吸纳社会投资等多种方式，增加资金来源。
土地一级开发企业费用控制浅析
使 费用 控制可 以在 预定 的 目 标 内 ，用最 小 的消耗带 来最 大 的经济 效益 ，从 而加强 土地一 级 开发企 业管 理 、提高企 业
的经济 效益 和社会 经济 效益 ，维护 国有 资产 安全 ，具有 现
而言 ，企业 管理 费用 在一 些 管 理人 员 眼里 显 得 微乎 其 微 ， 加上 部分 管理人 员对 费用控 制漠 不关 心 ，认 为资金 管理往
根据 《 企业会计准则》 的规定 ，费用是指企业在 日
常 活动 中发生 的 、会 导致 所有 者权 益减 少 的、与 向所 有 者
小 了说是 单位 一 把 手 和 财 务 部 的 事 ，往 大 了 说 是 财 政 的 事 ，花多不 用 自己掏 ，花少 也落不 到 自己兜里 ，想用 钱 的 时候 张嘴 向他们 要就 行 了。在资 产使 用管理 方面 ， 定 期 盘 点 固定资 产 的制 度成 为一 纸空文 ，一 些价值 不低 、 使 用 周
务 、绩效 考核相 挂 钩 ，无 法实现 责任 落实 ，在一定 程度 上
财 政专 项资 金 、土 地 上 市 的 出让 款 和银 行 贷 款 等 ，说 到
底 ，是 以 国有 资产 为主 ，而且 该类 企业 资金量 大 ，一旦 管 理 不善 将会对 国有 资产 造成 重大损 失 。因此 ，对 土地一 级 开 发企 业费用 管理 进 行 分 析 ，研 究 其 怎样 根 据 既 定 目标 ，
的 费用控 制有 所裨 益 。 ［ 关键 词 ］ 土地 一级 开发 ； 费用 ；控 制
［ 中图分 类号 ］ Ｆ ２ ９ ３
［ 文献标 识码 ］Ａ
［ 文章编 号 ］１ ０ ０ ５— ６ ４ ３ ２（ ２ ０ １ ３ ）４ ２ — ０ ０ ３ ９— ０ ２ 用 ，本 文从 这两 大方 面论 述 土地一 级开发 企业 费用控 制存
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析中关村科技园区作为北京市著名的科技创新基地，拥有大量的高科技企业和研发机构。
作为中关村科技园区发展的基础，土地的一级开发成本管理是至关重要的。
本文将对中关村科技园区土地一级开发成本管理进行探析，以期为今后的相关管理提供借鉴和参考。
一、中关村科技园区土地一级开发成本概述中关村科技园区土地一级开发成本主要包括土地收购成本、勘察设计成本、基础设施建设成本、环保治理成本等。
土地收购成本是整个一级开发成本中的重要组成部分。
在中关村科技园区，土地收购成本往往占据很大比例，尤其是在土地资源紧张的情况下，土地收购成本更是直接影响到整个园区发展的进程和成本。
二、土地收购成本管理中关村科技园区的土地收购成本管理主要包括土地评估、谈判、审批等环节。
在土地收购成本管理中，首先需要进行土地评估工作，以确定土地的市场价值和潜在的开发价值，为后续的谈判提供依据。
在谈判环节，中关村科技园区可以充分利用规划、园区发展前景等因素，与土地所有者进行合理的谈判，争取到较为合理的收购价格。
在审批环节，中关村科技园区需要按照相关程序和法规，申请土地使用手续，确保土地收购的合法性和规范性。
三、勘察设计成本管理在中关村科技园区的土地一级开发中，勘察设计成本管理是至关重要的。
勘察设计成本管理主要包括土地勘察、规划设计等环节。
土地勘察是土地开发的前期工作，通过对土地的地质、水文等情况进行勘察，为后续的开发工作提供数据支持。
规划设计是土地一级开发的核心环节，中关村科技园区需要经过严密的规划设计，确保土地的合理利用和整体的发展布局。
四、基础设施建设成本管理中关村科技园区的基础设施建设是土地一级开发中必不可少的一环。
基础设施建设成本管理主要包括道路建设、供水、供电、供气等设施的建设和运营费用。
在中关村科技园区，基础设施建设需要根据园区的整体规划和用地布局，科学合理地进行布局和建设，以满足园区企业和机构的需求，提高园区整体的竞争力和可持续发展能力。
探究土地一级开发中的成本管理方略
探究土地一级开发中的成本管理方略近些年来，北京市土地一级开发有了飞速地发展，但是在发展的过程中却出现了很多问题，土地一级开发中的诸多问题直接就影响着整个北京的房价，不仅如此，在我国的城市化进程中，城市发展与耕地之间的矛盾也日益突出，这个土地一级开发提出了更高的要求，只有制定出相应的成本管理方略才能促进其健康持续的发展。
土地资源的充分利用必须将经济效益与社会效益结合起来，不能忽略任何一方，北京市的土地一级开发却存在着很多的问题，比如利润分配问题、成本问题、还有招投标流程的问题等等都影响着其土地的开发与利用，为此必须制定出解决措施。
一、改变土地一级开发利润分配模式为了更好地改变北京市土地一级开发的现状，可以学习一些地区先进的经验，比如说重庆市，学习其利润分配模式，按照一定的比例将土地出让所得的收入分配给政府和企业，给开发企业支付所得综合价费用的时候，要扣除相应的土地一级开发成本后。
这样可以有效地促使开发企业慎重考虑开发成本。
要将现有的分成比例进行改变，要逐渐地与上市收入、开发成本，项目的难易相结合，并要切实地根据项目情况的复程度。
在计算评估费、拆迁服务费的时候，不能仅仅依靠评估金额、拆迁补偿金额，除此之外，还要将工作的难易程度考虑进去。
二、减少预算成本与实际成本差异(一)建立健全土地一级开发成本控制体系1、建立土地一级开发成本控制制度。
为了更好地管理成本，就必须建立相应的成本控制体系，这个制度的建立要切实地结合财经法规、以及开发企业的实际情况，然后以合适的形式发布，并严格地要求每一个部门执行这一制度。
这项制度的内容主要有预测成本、控制程序、应用分析、考核、审计、招投标制度、战略成本管理制度、专项成本管理等等，只有加强各个方面的成本控制，才能保证总体成本的控制。
2、建立土地一级开发成本核算制度。
一级土地开发是开发企业在政府委托的基础上进行的，从根本上来说，这属于一种代建制度，开发企业要明确地核算土地一级开发成本构成，核算制度的主要内容主要有成本计算方法、成本发生正确归集、成本归集的方法等。
北京土地一级开发项目成本分析
8
一、土地一级开发项目成本的概念、作用 土地一级开发项目成本的概念、
作用： ◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁， 土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、 通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一 平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费） 和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估 机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价 格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交 易价格的重要依据。
3
一、土地一级开发项目成本的概念、作用 土地一级开发项目成本的概念、
◆概念： 概念：
1、 土地一级开发
定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、 定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和 城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目， 城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目， 在确定土地开发综合策划方案后， 在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开 发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、 发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、 市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法， 市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土 地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、 地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、 环境建设和投融资，并为二级开发商服务， 环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营 管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制， 管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到 土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。 土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
土地一级开发成本控制
土地一级开发成本控制土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理、投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。
一、土地一级开发成本的构成与分析由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
其成本的构成主要有：1、前期勘察、测绘、评估等费用；2、征地、拆迁补偿费及有关税费；3、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；4、市政基础设施建设有关费用；5、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；6、贷款利息；7、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、Ｔ程监理等费用；8、不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
其中市政基础设施建设有关费用占土地一级开发成本构成的４０％以上，其中包括城市的给水、排水、道路、燃气、供热、电信、有线电视、电力等工程的咨询、规划、设计、建设、贯通、验收及使用等各项工作的费用。
二、土地一级开发成本控制管理土地一级开发的成本控制，是指从设计、施工图预算、招标合约、工程结算等各个阶段进行全面系统管理，从而有效完成预期成本目标对咨询、规划、设计工作的过程控制，从设计、施工图预算、招标合约、工程结算等各个阶段进行全面系统的管理，从而有效完成预期成本目标。
这四部分工作内容质量的高低，将直接决定整个开发过程中市政基础设施建设有关费用支出的多少。
1、设计阶段：控制成本从源头抓起，在工程项目全过程管理与造价控制中。
浅谈土地一级开发成本控制
浅谈土地一级开发成本控制概述：为了配合“将遂溪打造成湛江市后花园”的定位目标的实施，实现“一河两岸”的城市发展战略及目标，为加快一河两岸的建设、改善城市环境，拓展城市空间，完善城市功能，促进城市经济发展，我公司承接了遂溪县城市防洪工程BT项目及土地一级开发项目，土地一级开发总量约5000亩。
本文主要阐述了土地一级开发成本包括的内容及相关建议。
关键字：土地一级开发，成本控制，融资，贷款利息。
一、土地一级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。
1、土地一级开发流程土地一级开发流程是指项目从前期调研、立项，一直到土地建设后的土地上市的全过程，可简单表示如下:前期调研→规划意见→规划用地→立项→征地→拆迁→市政建设→验收→上市在流程的各个环节有许多具体的工作内容：在市规划部门办理规划意见之前，首先委托设计单位做该块地的规划实施方案；在市用土部门办理用地手续之前，要对该块地现状进行拆迁评估摸底，为编制投资概算和后期土地一级开发实施方案提供依据；市政工程建设之前，要进行市政规划设计及工程投标工作；土地上市之前，要编制土地一级开发成本细目，待土地储备中心审核通过后，并列入当年供地计划中，才能走公开挂牌手续。
2、一级土地开发参和主体在一级土地开发的全过程中，参和的主体有地方政府、一级开发商、原土地方、二级开发商、政府各部门（计划、规划、土地、建设等）和设计、施工、管理、拆迁、评估等公司。
3、土地一级开发过程中的工作内容本项目实施主体是以政府授权方式为主，土地一级开发是从项目前期调研、规划设计、征地拆迁、基础设施建设、定价上市整合的全过程。
浅谈土地一级开发成本控制之造价管理
浅谈土地一级开发成本控制之造价管理发表时间：2020-04-23T07:33:47.217Z 来源：《建筑学研究前沿》2020年2期作者：徐松林[导读] 本篇文章便从造价管理的方面来对开发成本的控制进行论述。
从而有效的控制土地开发所需的成本。
潜山市自然资源和规划局安徽安庆 246300摘要：土地开发是国家进行经济发展的重要方式，但土地作为一种有限的并且是不可再生的资源，将有限的土地资源通过科学的分配然后进行合理的利用对我国经济的发展有着十分重要的作用。
因此，国家颁布了许多有关土地开发的政策，对于将我国土地资源的利用效率发挥到最大，将土地市场当前的状况变得更好。
国家颁布的土地政策把土地的开发进行了级别划分，分别是一级和二级，其中，土地市场上市所必须的条件就是进行土地一级开发。
而且，土地一级开发是由政府指定企业对土地进行开发，是最基本的一种运作策略。
本篇文章就是以土地开发的造价管理为中心而展开讨论和分析。
关键词：土地一级开发；成本控制；造价管理在我国刚刚进入市场经济时，土地的价值仅仅是作为生产建设的附加产品。
如果企业想要使用土地，可以通过协议进行获取。
我国政府部门为了对有关土地的使用政策进行完善，将影响土地利用率的因素消除，出台了许多相关政策以及解决策略。
我国的土地开发非常的快速，但是在高速的发展过程当中对于成本的控制就不太好。
因此，在进行土地开发的时候对于成本上的控制一定要引起重视，本篇文章便从造价管理的方面来对开发成本的控制进行论述。
从而有效的控制土地开发所需的成本。
1土地一级开发成本的基础内容以及相关含义土地一级开发的基础含义就是对没有出让的土地进行招标以及开发的过程。
土地一级开发是对还没有出让的土地进行运作的方式，政府招标的企业要根据政府对城市进行的规划以及制定的土地开发计划还有相关要求进行一级土地开发。
对政府的各种土地的拆迁工作要统一进行并做好对拆迁居民的赔偿以及安置工作。
还要按照政府要求进行公共设施的建设，由招标的企业开发完成后的土地要达到政府制定的相关标准。
土地一级开发成本控制
（一）、土地一级开发企业成本控制之策略随着国家对房地产、土地和资金的严格控制、城市化进程的加快、以及城市规划水平的进一步提高使房地产行业（包括土地一级开发行业）的生存环境将发生如下变化：1、土地一级开发行业的特点与土地二级开发相比，土地一级开发具有“资金密集、需求和收益稳定、承担主体逐步市场化”等特点。
首先，土地一级开发属于资金密集型业务。
土地一级开发项目，多是市区或郊区的某一区片，占地面积几十到百余公顷，带有地上建筑物和构筑物的土地的征用往往涉及房屋和地上物的拆迁和人员安置，一般拆迁费用由几个亿到几十个亿不等;尤其是“城中村”改造项目和城乡结合部农用地转用项目，由于这两类土地上的人口密度和原有建筑密度较大，拆迁安置补偿费用更高，因此，企业在立项后除了交纳耕地复恳费、征地款和超转人员安置补助外，将农户拆迁保证金存入到指定监管帐户中是取得拆迁许可证的必要条件。
因此，只要企业进入实质性的征地阶段，就将面临巨大的资金压力。
但是，由于从事一级开发的企业多数是为项目运做而成立的项目部，融资比较困难，原因在于：一般成立时间短，缺少经营业绩，公司市场信誉和银行信用还没有建立起来;而业务比较单纯，缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。
一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资;受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。
中国人民银行“121 号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大;我公司企业缺少债券、股票上市等直接融资渠道。
其次，土地一级开发是需求稳定、风险较低和收益稳定的经营业务。
土地是资源类商品，它位于房地产产业价值链前端的环节，而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程;土地一级开发的产品——熟地一直是二级开发商争夺的资源，可见，以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析
中关村科技园区土地一级开发成本管理探析中关村科技园区位于北京市海淀区，是中国科技创新中心和高新技术产业基地，具有重要的战略意义和经济价值。
其中，土地一级开发是中关村科技园区的重要组成部分，对于园区的发展和经济效益具有重要影响。
本文着重探讨中关村科技园区土地一级开发的成本管理情况。
中关村土地一级开发包括土地平整、路网建设、公共设施建设等一系列工程，项目用地面积较大，投资规模较大，成本管理是关键。
基于此，园区管理部门采取了一系列措施，以确保土地一级开发的成本控制和优化。
首先，从工程设计入手，园区管理部门根据园区城市规划，对工程设计进行严格控制，规范了项目用地面积、密度、高度、建筑面积等指标。
这样一来，不仅能够合理利用土地资源，还能够有效控制项目成本。
其次，从工程承包入手，园区管理部门采取竞争性招标方式进行工程承包，并对工程承包商的业绩、信誉、资质等进行评估和筛选，以确保承包商的施工质量和成本控制能力。
再次，从采购管理入手，园区管理部门采取集中、规范的采购方式，对建材、设备、机械等物资进行采购，并对供应商的资质、信誉、价格等进行评估和选择，确保采购品质和成本控制。
最后，从项目管理入手，园区管理部门采用了先进的项目管理技术和方法，以建立完善的项目管理体系，包括项目计划管理、项目成本管理、项目交付管理等，同时加强了对施工进度、工程质量、成本管控等方面的监督和管理。
通过以上措施，中关村科技园区在土地一级开发方面取得了显著的成效，不仅保证了项目的质量和安全，还控制了成本，明显提高了经济效益。
但同时，中关村科技园区土地一级开发中仍存在一些问题，需要加以解决。
首先，工程设计方面还需加强细化，对项目指标和标准进行进一步明确和完善，确保工程设计符合科技园区的实际需求，还能更加有效地控制成本。
其次，工程承包方面需要建立更为完善的评价机制，包括承包商的合规性、合法性、合法性等综合评价，提高工程承包商的管理水平和服务质量。