中国高端商业地产投资吸引城市排名

中国高端商业地产投资吸引城市排名

DTZ戴德梁行首次对18个中国大陆城市进行研究，订定中国大陆最佳商业零售投资市场的排名；北京以集合多方面优势居首，上海居次。重庆及成都两个发展较成熟的二线城市，其商业零售发展的潜力亦较可观，两地分别排名第三及第四，反映二线城市的投资吸引力不容小觑。未来数年的预期零售销货量增长、可支配收入的增加，以及持续的城市化进程，都是支持中国大陆商业零售市场发展的重要因素。在刺激内需的经济政策配合下，大陆城市未来的高端商业市场投资潜力将被大举释放。

消费者富裕水平－杭州消费水平最高

为保证本地高端零售市场有足够的吸引力，本地人口的富裕度是一项关键的考量指标。除零售总额以外，我们还考虑了城市居民的人均可支配收入。但是，我们之所以选择城市居民的人均零售额而不是可支配收入，是因为实际零售额同时包括了本地居民和外地游客的消费支出。这与18个城市中绝大多数的情况是一致的，即人均零售额要高于城市居民的人均可支配收入。这说明，零售额来自于非城市消费者或其他来源的消费支出（如储蓄），而不仅仅是可支配收入。因此，对于任何市场来说，人均零售额都是衡量真实支出的最佳指标。

如果18个城市以消费者富裕水平排名，会发现人均零售额较高的市场中包括了杭州（以42,936元排名第1）、广州（以39,326元排名第2）和无锡（以38,874元，排名第三）。排名靠后的城市为深圳（29,169元，第16）、成都（23,693元，第17）和重庆（16,804元，第18）。 杭州之所以在人均零售额方面领先于其他城市主要有两方面的原因。首先，它是一座有着象西湖这样绝佳旅游资源的二线城市，可以吸引大量来自国内外的游客；其次，它所处的地区居住着大量富裕人群，他们往来于市区商业中心非常方便。

另一方面，像成都和重庆这样的城市之所以排名较低，主要是因为目前这些区域枢纽周边的消费者的年均可支配收入水平还不高，而且也不像排名表中的其他城市那样能够吸引外部的消费。以成都为例，人均年度可支配收入为18,659元，而重庆为15,749元，这种收入远低于平均水平。

可开发空间－成都现有人均面积最小

要衡量一个地区商业物业市场的发展潜力，现有的人均零售营业面积是最重要的因素。本文所指的是每1,000名城镇居民所拥有的高端零售营业面积。如果一个城市的人均营业面积低于平均值，则说明现有存量还有很多扩展的余地。因此，目前人均营业面积低于平均值的城市进一步开发高端商业物业的空间潜力较大。

杭州（在富裕水平排名方面位列第一）近年来吸引了很多大型商场开发项目，这也使得它在开发潜力排行榜中排名垫底。与之相比，人均商业营业面积较低的成都在可开发空间榜单上名列第1。因此，它在进一步零售开发方面的潜力最大。中国西部的另一主要都市－重庆也有着类似的情况，其排名第6。而华中地区快速发展的省会城市长沙则位列第3。不出所料，一线城市（北京、上海、深圳和广州）市场由于相对成熟和更为发达，在可开发空间方面排名较低。

未来销售增长－北京优于其他城市

零售额的增长预期是衡量本地市场商业物业未来发展需求的一项重要指标，也是反映市场吸引力的一个很有用的指标。根据牛津经济研究院的城市未来预测，未来4年，某些一线城市零售额的增长会依然保持强劲的势头。北京在该榜单上位于18个城市之首，今后4年的年均增长率为11.4%。未来4年同样会有高增长的其他市场还有天津（10.4%，排名第2）、重庆（10.0%，排名第3）和深圳（9.9%，排名第4）。

至于不同区域的零售额增长情况，近年来我们发现，二线和三线城市的增长速度要高于更为成熟的一线城市。某些一线城市和高速发展的二、三线城市之间激烈竞争的局面也正在逐渐显现。

市场氛围－上海继续保持强大吸引力

市场氛围值反映的是我们对市场层次、新增供应的威胁、政府政策变化以及其他因素影响的主观判断。因此，相比其他三个分项排名，这个排名的主观性更强一些，我们会对此进行更加详细地解释。我们对市场氛围按1-10的分值进行打分（1表示最高），排名靠前的城市为上海（1.5）、北京（2）、杭州（2）和成都（2）。得分较低的城市有无锡（6）和长沙（6）。

上海能够成为最具吸引力的市场有多个原因。首先，在核心城区，可供商业开发的土地非常稀缺。其次，如果将这类地区的土地在公开市场上拍卖，只能吸引到少数有足够财力的开发商购买土地并应付高昂的居民安臵成本。因此，我们预计，高端商业物业供应不足将是该市场未

来中长期发展的一个普遍现象。这种短缺对于这一市场中现有高端商业物业的业主来说是个好消息。第三，我们看到，上海的地铁网络还在不断向郊区和更远的地方扩展。开发商和投资者自然不会放过这种机会，地铁站附近已有很多大型商业项目正在兴建，以吸引周边的居民。这就带来了跨市场开发和投资的良机。而我们所预期的城市大量涌现的中等收入人口的收入增长也对此有进一步的推动作用，这些人群绝大部分居住在内环和外环之间的次中心区域。

专家看市

广东工业大学房地产高级经济分析师申格联：

今年商业地产前景谨慎乐观

2010年是一个针对住房市场的政策年，2011年开年也出现政策持

续“给力”的征兆，这会给今年的商业地产带来些许机遇，但不可能带来明媚的春天，应该持谨慎乐观态度，2011年上半年的商业地产市场还会是价量平稳。理由如下：

首先，全球经济尚未总体复苏，对外贸易和内销渠道未真正打开，国内GDP的增长主要是“铁公基”投入带来，2008至2010年并没有新的经济增长点支撑国内工业、商业、贸易、信息和服务业的显著增长。因此，2011年也不可能在写字楼、购物中心、社区商铺上出现一个突变。唯一可能的是部分投资资金为了抵抗通货膨胀带来的损失，会从住宅市场转向商业地产，但由于商业地产门槛过高，这类投资仅仅是少数富人的游戏，不可能便相对清冷的商业地产重现住宅市场的辉煌。

其次、从国内大多数一线城市看，市中心区的大型购物中心、商业街铺和专业批发市场已经比较成熟，商业业态比较完整并且基本饱和，在新城区或者近郊增加的新的写字楼、购物中心、社区商铺和酒店公寓，仅仅是比旧城区的商业地产增加了竞争优势，总体的商业需求并没有发生较大的增长，也就是说，将旧碗的水倒了一部分水在新碗里，或者说将购买住房和股票的投资转向购买商业地产，这种新机遇应该说是一种虚假的繁荣。

再次、商业地产没有政策打压反向说明商业地产近年来价格没有飙升，也没有购销火爆的场面。也就是说，投资者在通货膨胀环境下还是看好住房投资前景。商业地产近两年没有像住宅市场那样创造奇迹，主要是商业业态的同质化不可能引起投资人的青睐。

最后，在普通商品物价持续快速上涨而普通大众收入没有随GDP同步增长的情况下，购买能力的相对减少只会迫使人们减少大宗商品的消费和转向高价奢侈(保值)品的消费，加之银行在不断收紧流动性，商业地产要再现昔日楼市的火爆显然缺少市场购买力支持。

资深房地产专家谢逸枫：

“叠加效应”将加速商业繁荣

2010年商业地产的价格、租金、成交量等均比2009年有大幅上涨，十二五规划开局之年，新一轮房地产政策调控继续加码，众多发展商纷纷转战商业地产，将进一步促进商业地产的繁荣。尤其是珠三角作为国内发展最快、起点最高、优势最足的新兴城市集群，随着城市化进程的加快，高铁和高速公路的联网，经济发展的大融合，其商业地产必将迎来更加灿烂的春天。2010年广州亚运会效应与珠三角一体化和广佛同城