恒大地产的拿地策略
恒大拿地总结
恒大202年拿地总结恒大202*年拿地总结（1）北京：7月3日，以35.6亿元的总价配建26万平方米公租房的代价，拿下建筑规模超51万平方米的昌平沙河镇地块；9月4日，以40.4亿元的总价配建5.15万平方米公租房，夺得北京年内首宗“限房价竞地价”地块；11月21日，以51.35亿元加11.2万平方米自住型商品房，夺得建筑规模不足21万平方米的东坝地块。
至此，恒大今年累计在北京耗资127亿拿下三幅地块。
（2）上海：12月4日上午，恒大地产集团旗下的上海盛建置业有限公司分别以18.6亿元、9亿元竞得了嘉定区马陆镇43-05地块及松江区佘山北大型居住社区36A-04A号地块，成交楼板价为14598元/平方米与12460元/平方米。
其中，松江佘山宅地的溢价高达149%，仅次于奉贤区南桥新城09单元04A-02A、05A-04A区域地块与浦东新区上海国际医学园区D2-03-09地块的溢价率。
12月4日下午，恒大再度高调出手，分别以6.32亿和7.84亿拿下松江区中山街道SJC10010单元26-02号、27-02号两宗普通商品房用地。
27-02号地块溢价134%成交，楼板价达12903元/，26-02号地块的楼板价则为12461元/，溢价率达126%。
12月5日，恒大6.14亿再拿嘉定安亭宅地，成交楼面价9938元/，溢价98.75％。
至此，恒大今年累计在上海耗资47.9亿拿下五幅地块。
（3）广州：6月18日，白云区沙太南路配件厂地块被恒大地产以23.09亿元，竞配建52400平方米拿下。
如计入保障房建安费用约3000元/平，总成本24.662亿，住宅部分建筑面积144779平，折合楼面均价26696.5元/平，溢价高达142.7%。
至此，恒大今年累计在广州耗资23.09亿拿下一幅地块。
（4）深圳：恒大收购深圳国香地产至此，恒大在深圳现已拥有的土地储备量增加300万-400万。
（5）天津：11月29日，恒大地产集团天津有限公司（以下简称恒大）以36.35亿总价竞获天津河东区娄庄子地块，溢价14.31亿元，溢价率65%。
房地产企业土地储备策略浅析
房地产企业土地储备策略浅析戎逸萍重庆市重点工程开发公司【摘要】房地产宏观调控政策下，房地产企业纷纷调整土地储备战略，为了保障自身的安全，土地储备纷纷有粗放型向集约型转变。
本文从宏观微观两个角度出发，分析了企业在进行土地储备时应当采取的措施，为提高房地产企业土地储备效果提供可参考意见。
【关键词】土地储备税收筹划土地储备是房地产企业持续发展的基础，是房地产企业开展业务的根源，大型房地产企业都将土地储备作为一项非常重要的任务，以万科为例，该公司土地储备已经超过了３７００平米，足够其三年的开发用地。
房地产土地储备工作是一项战略性的工作，需要综合考虑各项因素，该工作的成功与否，会对公司的整体经营业绩带来严重的影响，我们可以通过两个例子来进行验证其重要性。
顺驰地产曾经是中国房地产市场上的巨头之一，在２００４年－２００５年之间，采取高价拿地的急速扩张之路，结果由于无法消化高额的土地出让金形成的债务而倒闭。
恒大地产在过去两年取得巨大的成功，其土地储备达到１．３７亿平米。
但由于其合理的拿地策略，大量吸入低成本地价，虽然地价数量庞大。
但其资金成本相对偏小，在房价猛涨时期，廉价的土地储备为其带来了丰厚的利润。
因此，开发商在进行土地储备工作时，需要将其作为一项战略性的工作，要以一种谨慎的态度来执行土地储备工作。
笔者结合实际工作。
分别从宏观微观两个角度出发，针对房地产开发企业土地储备工作提出一些提高土地储备工作效果的措施方案。
一、宏观把握，平衡风险与收益１．土地储备区域选取分析。
为了打压房地产行业的发展，促使房地产行业健康有序地发展，政府从２０１０年起对房地产行业实行了严厉的宏观调控，一二线城市实行限购和限贷的政策，房地产行业的发展受到了严重的打压。
在这种情况下，房地产企业大多选着了平衡风险的策略，开始向二三线城市拓展，降低公司面临的整体政策风险，有部分公司因为这个策略获得了巨大的成功，例如恒大地产，其主要产品都位二三线城市，鲜见其在一线城市有项目。
拿地方案建设方案运营方案
拿地方案建设方案运营方案一、引言随着城市化进程的加速，拿地成为了房地产开发的首要工作之一。
拿地方案的合理与否直接影响到后续的建设和运营，所以本文将从拿地方案、建设方案和运营方案三个方面进行详细阐述。
二、拿地方案1. 选址原则拿地的第一步是确定选址，选址原则应包括市场原则、经济原则和环境原则。
市场原则要考虑该地区的人口规模、收入水平、消费水平、购房需求等因素；经济原则要考虑土地价格和发展潜力；环境原则要考虑基础设施、交通便利性、生态环境等因素。
2. 土地交易模式拿地的方式一般有三种：竞买、招拍挂和协议出让。
竞买是指多方竞标，最终以出价最高者获得土地；招拍挂是政府采取公开招标、拍卖或挂牌方式出让土地；协议出让是政府与开发商通过协商达成出让意向。
3. 成本控制拿地成本是投资的重要组成部分，因此在拿地过程中要做好成本控制工作。
可以通过多方面的途径控制成本，如与政府协商降低土地价格、合理安排项目开发周期、优化规划设计等。
三、建设方案1. 整体规划设计建设方案的第一步是进行整体规划设计，确定开发项目的总体框架和发展方向。
整体规划要考虑到项目的定位、目标用户、产品结构、容积率、绿地率等因素。
同时要合理利用土地资源，确保项目的可持续发展。
2. 建筑设计建筑设计是建设方案的核心环节，好的建筑设计能够提升项目的形象和价值。
在建筑设计过程中应注重人居环境的舒适性和功能性，同时要与整体规划相协调。
3. 工程管理建设过程中的工程管理是确保项目顺利进行的关键。
要建立科学的工程管理体系，包括项目组织管理、施工管理、质量管理、安全管理等方面。
通过有效的管理措施，提高工程质量、节约工期和降低成本。
四、运营方案1. 营销策划运营阶段的第一步是进行营销策划，确定产品定位、目标市场、渠道策略等。
通过开展市场调研、分析竞争对手的优势和劣势，制定合理的营销策略，提高项目的知名度和销售额。
2. 售后服务好的售后服务能够提高购房者的满意度，并树立良好的企业形象。
房地产开发商拿地的十六种模式
房地产开发商拿地的十六种模式1.政府拿地：开发商通过政府出售或租赁土地的方式进行拿地。
政府通常会通过土地招标或拍卖等方式来进行选择。
2.招标拿地：开发商通过参与招标，争取到政府或企事业单位出让的土地。
3.土地增值拿地：开发商购买具有较大增值潜力的土地，通过改造和开发来实现土地的增值。
4.城市更新拿地：开发商通过改造和重建老旧建筑或社区，重新开发利用土地。
5.合作拿地：开发商与土地主合作，共同开发土地。
该模式常见于有土地资源但不具备开发能力的土地主。
6.建设拿地：开发商承建政府或企事业单位的建设项目，作为回报，获得所建项目的一部分土地。
7.委托拿地：开发商与土地所有者进行合作，由开发商负责拿地并进行开发，土地所有者获得一定的分成。
8.集资拿地：开发商通过向投资者或股东募集资金，以购买土地并进行开发。
9.资产证券化拿地：开发商通过发行资产证券化产品，融资用于购买土地并进行开发。
10.土地租赁拿地：开发商通过租赁土地的方式进行拿地，以减少资金压力。
11.存量房改造拿地：开发商购买已有的存量房，改造后进行销售或出租。
12.托管拿地：开发商与土地经营方签订土地托管合同，由开发商进行管理和开发，土地经营方获得一定的回报。
13.兼并收购拿地：开发商通过收购其他房地产公司或企业，获取其拥有的土地资源。
14.产权交换拿地：开发商与土地所有者进行土地交换，以获取适合开发的土地。
15.委托招拍挂拿地：开发商通过委托招拍挂的方式，由招拍挂机构代为拍卖或出售土地。
16.国有土地使用权出让拿地：开发商通过竞争性招标或拍卖，获得国有土地使用权。
以上是常见的房地产开发商拿地的十六种模式，每种模式都有其适用的情况和优势。
开发商可以根据具体情况选择最适合自己的拿地模式。
爆雷的恒大到底怎么了
爆雷的恒大到底怎么了作者：小猩来源：《投资与理财》2021年第11期恒大的崩盘危机，横跨楼市、财经、股市多个领域，各种声音、各种传言满天飞。
像“违规挪用资金、项目停工数月、工人讨薪、业主维权、被上市公司追债、被人民银行约谈”等情况也被众多知情人爆出，负面信息铺天盖地袭来，有说恒大欠债高达1.2万亿的，有说恒大马上要破产的，不少人都在发问“恒大到底怎么了？”在了解事情来龙去脉前，我们先了解一下恒大是个什么样的企业。
恒大集团于1996年在广州成立，2000年成为广州房地产最具竞争力企业第一名，并于2006年开启了全国化布局，跻身中国房企20强。
2009年，公司在香港成功上市，成为当时在港市值最高的内房企。
时至今日，恒大集团已经成为了世界500强的企业，除了大家熟知的恒大地产，它还拥有恒大新能源汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等，共有八大产业。
但这些业务对于房地产起家的恒大来说，有的并不熟悉也不擅长，虽然在地产行业是大亨、佼佼者，但这并不代表在其他行业也能风生水起。
自2020年7月以来，中国恒大股价就持续暴跌，市值缩水超9成，而且像足球、汽车、纯净水、粮油、健康这些产业更是连年亏损。
恒大处境到底有多困难？现在面临的问题又有哪些呢？恒大财富出现兑付危机，引发群体维权，未兑产品金额可能高达400亿元，涉及面可能超过7万人。
信用危机，引发未来经营性现金流恶化。
今年6-8月公司销售分别为716亿、438以、381亿元，同比增速为-6%、-13%、-26%，呈现下滑态势。
由于恒大财富已引爆公司信用危机，购房者对公司期房竣工信心已消失，销售预计将进一步下滑，且下滑幅度预计较大。
由于恒大集团经营性现金流主要靠地产销售，因此未来经营性现金流预计将快速恶化。
那究竟恒大是怎么一步一步走到现在这种困境中的？1、高杠杆扩张后的债务恶化首先，恒大在这十多年间疯狂拿地盖楼，尤其是利用杠杆（负债）拿地，热炒房价，虽然近些年越来越严厉的房地产政策陆续发布，“房住不炒”成为主流，国家也重拳打击炒房行为，而恒大却依然在肆意热炒房价，四处拿地盖楼。
关于地产“勾地”攻略
关于地产“勾地”攻略2019年10月1日作者：罗家政01 前言02 勾地的意义和目的03 勾地流派及途径04 勾地思路及技巧目录CONTENTS05 目前勾地玩法06 勾地趋势及其他01前言前言当前房地产企业拿地方式主要分为三类：招拍挂、收并购、勾地。
相对于招拍挂和收并购而言，勾地的理解是最为混乱的，不同的人对勾地的理解都不一样，当然共识也是有的，就是要去找政府勾兑。
但是理解是多种多样的，比如有些人觉得自己去找政府口头聊聊就算是勾地了，有些人觉得自己傍了一个有能力的合作方去一二级联动也算是勾地了，也有人觉得自己做做一级整理也能叫勾地。
其实本质上，勾地算是一种询价制度，政府找到托底方，按照托底方的规划指标诉求和双方约定的地价，将项目挂牌，如果没有其他人愿意竞争，那么托底方就拿走了，如果有竞争，那就由市场来决定价格。
本人认为的勾地的名词解释的核心点：“在对地方政府有充足的贡献下，开发商获得土地合理地价定向出让的机会”。
勾地的概念勾地就是房地产开发商直接和政府沟通+勾兑，在满足双方需求基础上，实现意向购买地块的定向出让。
勾地这个玩法，师传于香港房地产。
1997年亚洲金融危机之后，香港的房价一落千丈，开发商拿地的积极性减弱，为避免土地大面积流拍，港府开始采用勾地的做法，避免土地在市场低潮时被贱卖。
具体的操作是，港府在积极摸排开发商的土地需求意愿后，公示可用于勾地的地块，开发商主动与港府联系确定用地意向，在土地拍卖中以开发商约定的价格为底价，价高者竞得，若无其他应价者，则由开发商底价成交。
勾地传到内地后概念有所变化，主要是被市场上各种居间人介绍人传得过于神化，让人误解为是通过私下黑幕“勾兑”拿地。
实际上，我们日常所说的勾地，被定义为沟通一致后，通过设置条件取得土地更为恰当。
02勾地的意义和目的拿地三大类，招拍挂、收并购、勾地，各有各的优劣势，简单而言：①招拍挂竞价拿地，虽然简单高效，但命中率很低，地价很高，而且地块一般都很小，可以讲“吃了上顿没下顿”，一旦没货了又要冲进市场高价拿地；②收并购拿地，虽然切入成本低、资金杠杆高，但是或有的风险很大，投后管理比较麻烦（水深坑多），如果尽调不充分，很容易就出现影响项目开发的风险事项，导致项目无法开发，变成沉淀资产。
典型房企发展模式研究：恒大地产
恒大地产：在2008年上市前后，通过一连串的三四线城市大规模圈地，一举奠定恒大后 来的顺利上市及规模扩张基础
图：恒大年度销售金额走势（单位：亿元）
图：恒大历年新增土地走势（单位：万方） 开始圈地
上市成功
布局三四线城市—— ➢ 之前主要布局三四线城市，号称“三四线之王”
上市前在“土地储备就是估值”的逻辑下，大规模圈地 ➢ 恒大2007年开始谋求上市，圈了一大波土地，至
城市 广州 北京 北京 北京 上海 上海 上海 北京 北京 北京
地块名称 白云区白云配件厂地块 昌平区沙河高教园二期地块 朝阳区豆各庄乡B地块、C地块
朝阳区东坝南区号地 松江区中山街道&佘山北地块
嘉定区马陆镇43-05地块 嘉定区安亭镇地块 朝阳区来广营乡地块 大兴区黄村镇等地块
房山区拱辰街道16-03-04、16-01-05等地块
标准化管理
在开发建设各个环节上严把质量关，将“精品标准”贯穿于项目的设计、施工、监理、验收等整个流程。
人性化关怀
智能化环保健康
创新家装工艺 全球统一采购、全国
统一配送
卫浴空间系统里以人体工程学与功能流线为依据重新打造，设计采用创新的流线布局和合理的干湿功能分区、分类收 纳。特别在主卧卫生间的设计中采用具有强大收纳功能的镜柜和盆下柜，全面满足化妆、洁面、淋浴和入厕的使用要 求。
西安恒大绿洲
3
区域聚焦型-恒大地产
恒大地产： 一套从项目定位、设计、施工到后期服务的9A精装标准体系
9A标准
具体内容
鼎级名牌荟萃
在施工材料设备上，恒大与科勒、日立、松下、摩恩、老板、格兰特、三棵树等几十家国内外品牌建立战略合作联盟， 实现户户满屋名牌。
恒大地产的拿地策略
恒大全国战略成功实施的核心力量：
A项目
B项目
C项目
······
全国数十个项目
D项目
具备高执行力和强执行力的团 队文化。如高效、专业的工作 风格和管理力度，以及难以想 象的铁一样的运作纪律。
6.恒大产品线
住宅产品线体系覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列，在产品结构方面， 中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%。
n 恒大在全国有76个项目在建，布局中 国62个城市。是中国最早进行二、三 线城市战略的地产企业，早在2004年 便已全面进军二线城市，2010年3月 大规模进入三线城市。
2 . 拿 地 策 略 恒大地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为主。
1、土地选择完全标准化 对新项目的选择，实施统一的选择标准，包括： 项目区位、项目规模，项目定位，项目现状等。标准 化可以确保新项目符合集团发展战略，保证项目能够 开发成功，在项目选择阶段即将风险控制在了较低水 平。 2、瞄准潜力板块，不拿地王 恒大拿地，第一：选择城郊地块，以保证地价合 理，但地块升值潜力大，未来有望成为住房需求上升 的优质区域；第二：地块普遍紧靠高速公路，以保证 汽车行驶半小时就能够到达主城区，升值潜力大；第 三：地块的面积要足够大，通常成千上万亩，以便于 项目规模开发和滚动开发。 另：旅游地产项目，地块位于距离大城市中心区 20~30公里、高速公路出口附近。看重市政规划的前 景。确保项目具备土地成本低、可持续拓展性强的特 点，利于城市深耕。
高端系列
恒大华府——繁华都市中心区域的顶级豪宅项目（代表 项目：重庆恒大华府）
恒大名都——坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项
恒
目（代表项目：西安恒大名都）
中国房地产开发商拿地的十六种模式
中国房地产开发商拿地的十六种模式1.政府招标模式：开发商通过政府招标参与竞争，获得土地使用权。
2.拍卖竞价模式：土地通过公开拍卖出售，开发商通过竞价方式获得土地使用权。
3.协议转让模式：土地转让双方通过协议方式达成一致，开发商获得土地使用权。
4.建设用地预审模式：开发商提前与政府达成协议，经过建设用地预审后获得土地使用权。
5.国有资产雄性化模式：通过国有资产转让方式将土地转让给开发商，开发商获得土地使用权。
6.土地收并购模式：开发商通过收购和并购方式获取土地使用权。
7.持股拿地模式：开发商购买目标公司的股权，从而控制该公司下的土地资源。
8.合作开发模式：开发商与土地拥有者合作，共同开发土地，并获得土地使用权。
9.物业管理权转让模式：开发商通过转让物业管理权获取土地使用权。
10.土地租赁模式：开发商向土地拥有者租赁土地，获得临时的土地使用权。
11.集体土地入股模式：集体土地经过入股以后，开发商间接获得土地使用权。
12.农村宅基地出让模式：开发商通过出资购买农户宅基地，获得土地使用权。
13.划拨出让模式：政府将土地划拨给开发商，从而获得土地使用权。
14.增值分享模式：开发商与土地拥有者达成协议，通过增值分享方式获取土地使用权。
15.租金抵房款模式：开发商向土地拥有者支付一定的租金，租金可以抵扣购房款，从而获得土地使用权。
16.股权注入模式：开发商通过向公司注入资金购买土地股权，从而获得土地使用权。
这些模式在实际拿地过程中常常被开发商采用，每种模式都有其适用的场景和优势。
开发商可根据具体情况选取适合自身利益最大化的拿地模式。
拿地策划方案
拿地策划方案拿地策划方案如下：一、地块分析1. 地理位置：地块位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。
2. 地形地势：地块为平整土地，无明显地质缺陷。
3. 周边环境：地块周边居民区密集，商业氛围浓厚，适合商业开发。
二、市场调研1. 目标群体：面向城市中高端消费群体，定位为高端商业综合体。
2. 竞争分析：分析周边商业竞争格局，找到差异化竞争点。
3. 潜在需求：调研城市目标消费群体的潜在需求，确定产品特色和定位。
三、拿地策略1. 确定规划方向：根据市场需求确定商业综合体规划方向和功能布局。
2. 土地谈判：与土地所有者进行谈判，争取合理价格的土地收购。
3. 土地使用：确定土地使用权并审核相关手续。
四、发展规划1. 商业定位：以高端商业为核心，结合文化创意和休闲娱乐等多元化业态。
2. 开发策略：根据市场需求和竞争情况，制定合理的开发策略和时间表。
3. 运营规划：组织专业团队进行综合规划，包括物业管理、市场营销等。
五、风险控制1. 市场风险：定期进行市场调研，及时调整经营策略以降低市场风险。
2. 合规风险：严格遵守土地使用规定、人才政策等相关法律法规，降低合规风险。
3. 投资风险：制定合理的资金运作计划，降低投资风险。
六、经营规划1. 品牌打造：结合商业定位，打造独特品牌形象，提升商业知名度。
2. 营销策略：根据产品特色和目标消费群体，制定合理营销策略，吸引客流。
3. 客户服务：提供优质的客户服务，吸引并保留忠诚客户。
七、总结与展望通过以上拿地策划方案，我们将目标定位于打造高端商业综合体，通过市场调研和发展规划，实现商业价值最大化。
在风险控制和经营规划方面，我们将持续优化运营策略，以确保项目的持续、稳定发展。
恒大地产研究分析报告
区域布局 • 广州 —— 全国（重点省会城市）—— 全国（重点三线城市） 产品布局
• 中端—— 精品—— 民生+多元
房地产企业从优秀到卓越的九大核心能力
土地
恒大地产获取土地以市场竞拍拿地为主
资金
产业资源
7月20日-21日，恒大集团战略合作伙伴高层峰会在清远恒大世纪旅游城隆重举行。
迄今恒大集团已经连续四年举办大型战略合作伙伴高层峰会，而与恒大缔结战略联
恒大地产研究分析报告
1
主目录
一
认识恒大
二
恒大地产成功因素分析
三
交流&答疑
3
恒大发展历程
ห้องสมุดไป่ตู้
恒大地产集团
中国企业500强、中国民营企业20强、中国房地产企业10强，且连续7年荣 登中国房地产企业10强，拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级 资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资 质的物业管理公司……恒大地产集团有无数个光鲜的头衔，现已发展为中国
最具影响力的房地产企业之一。
截止2011年6月恒大地产集团在中国的土地储备已超过9000万平方米，其地
产项目和土地储备分布在全国100多个主要城市，拥有项目200余个，覆盖
高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。
主目录
一
认识恒大
二
恒大地产成功因素分析
三
交流&答疑
房地产企业从优秀到卓越的九大核心能力
科学的绩效管理
人才准入高标准 、任人唯贤 、让员工同企业一同成长
房地产企业从优秀到卓越的九大核心能力
国内部分地产企业信息化建设概览
房地产企业从优秀到卓越的九大核心能力
高通智库广州恒大地产集团案例分析28页
•6
•恒 大 集 团 的 融 资 策 略
恒大为上市,做了一系列的融资活动, 具体分为3步骤: 上市前向投行(金融投资者)私募400百万美元；
➢ 2006年11月29日,以400百万美元的价格向金融投资者发行了8亿股可转换优先股, 占33.3%股权； ➢ 有赎回条款为15%的复合率回报 ➢ 2007年12月11日,以同样的价钱回购8亿股可转换优先股并注销,金融投资者成为400百万美元的债务人; ➢ 2008年1月31日,向原来金融投资者有条件转让共8亿股公司股份.
2003年6月
恒大在广东成立“恒钢集团”开始建设年产量1000万吨的大型现代化钢铁基地。
2006年6月
恒大地产集团开始重组，肃清了交叉持股情况，标志着上市计划正式启动。
2006年11月
恒大地产与德意志银行、美林及淡马锡签订战略入股协议，融资4亿美金。
2008年3月
由于港股暴跌与市场低迷的影响，恒大地产被迫宣布暂停上市。
•3
•恒 大 地 产 集 团 大 事 纪 要
1997年3月 1998年6月
2002年8月
成立恒大实业，许家印出任董事长。 恒大实业以1.34亿 元取得“工业大道南地块”，成为广州市第一家以“招拍挂” 方式拿地的公司。次年2月以此地块开发的“金碧花园”开始销售；
恒大收购“琼能源”成为第一大股东，并正式更名为“恒大地产”（000502）
61.6 亿元 土地出让金及工
4.5 亿美元约
（31.5 亿元
•注：详R细M预B估）销售收入详见附件-2
----------------------------------------------
•资金缺口 •54.3亿元
程款:
43.9 亿元
万科、恒大、万达、荣盛标杆企业拿地布局分析报告
万科、恒大、万达、荣盛标杆企业拿地布局分析报告【正文】一、引言本文主要对万科、恒大、万达、荣盛等标杆企业的拿地布局进行分析。
通过对各企业拿地战略、土地储备情况、地理分布等方面的研究，旨在了解各企业在房地产市场的竞争优势和发展前景。
二、万科拿地布局分析1、拿地战略：万科注重多元化的拿地方式，包括土储拍卖、拿地竞价和合作开发等。
通过灵活多样的拿地模式，万科不断完善土地储备，确保项目的稳健发展。
2、土地储备情况：万科拥有广泛的土地储备，涵盖了一线、二线以及部分三线城市。
重点布局在经济发达地区和城市发展潜力较大的地区，保持了市场的多元化。
3、地理分布：万科的拿地布局覆盖了全国各地，特别是一线城市和核心发展区域。
通过在各地建立项目，万科实现了资源的最大化利用，提高了市场竞争力。
三、恒大拿地布局分析1、拿地战略：恒大秉承“大规模、强战略”的发展理念，通过大规模拿地和市场深耕，确保项目的快速推进和规模效益的实现。
2、土地储备情况：恒大的土地储备主要集中在发展潜力大的一线和二线城市，并且注重拿地规模。
恒大注重收购大型土地储备，确保项目的规模优势和市场份额的增长。
3、地理分布：恒大在一线城市和发展潜力大的二线城市拥有广泛的项目布局。
通过集中力量在少数核心城市建设项目，恒大实现了项目的集中化运营，提高了效益。
四、万达拿地布局分析1、拿地战略：万达以城市综合体为核心，注重土地开发与产业融合。
通过掌握核心地段的土地储备，万达实现了项目的多元化发展和资源的最大化利用。
2、土地储备情况：万达的土地储备主要集中在一线和新一线城市，特别是经济发达地区和旅游资源丰富的地区。
万达注重在城市核心区域建设项目，实现了市场份额的增长。
3、地理分布：万达在全国各地的一线城市和新一线城市都拥有项目布局。
通过在各地建设综合体项目，万达实现了项目的多元化和资源的互补性，提高了市场竞争力。
五、荣盛拿地布局分析1、拿地战略：荣盛注重通过低风险拿地方式，包括拍卖、招标和合作开发等。
房企SWOT分析(陈杰)
优势
恒大
劣势
1、尽管流劢性得到极大缓解，但负债比率整体偏 高，公司仍需要更高的财务安全性。 2、公司的产品线过于丰富，分别涵盖中档物业、 中高端物业、旅游地产、酒店和商用物业，这可能 导致其核心产品的竞争力被削弱，以及对个别领域 的控制力丌够。 3、位于江苏南通的约1200万平方米土地能否正常 开发尚存在较大的丌确定性。
1、公司在2009年贩入约1000万平方米的土地储备 ，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价 格弹性较小。 2、经营风格偏激迚。
机会
SW OT
内部
威胁
1、保利地产基本完成了全国化布尿，开始迚入收获 期，市场占有率将迅速提升。 2、二、三线城市化迚程提速。
保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，不 保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造 成威胁。
积极
消极
外部
优势
中海
劣势
1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势 明显。 2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产 ，资产觃模庞大。 3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业 绩良好，过去六年实现净利40%以上的复式增长。 4、公司共拥有土地储备约3450万平方米，可满足4年的开 发觃模需要。公司获取土地质量较高，主要布尿于主要经济 发达地区，区位优势明显。 5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。 6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正， 持有现金超过300亿元。
优势
中粮地产
劣势
1、住宅地产业务经营觃模较小，在开发项目数量 、土地储备等方面较国内排名前列的房地产开发企 业有较大差距。 2、资产觃模及净资产觃模均较小，资金实力有陉 ，陉制了公司的发展速度。
恒大案例分析
3、在投行的诱导下完全在效仿“碧桂园”案例，把土地储备最大化，作为上市前的主要战略；
• 用一年的时间将土地储备膨胀7倍，达4580万平米！ • 上市前夕又在广州拍地、上海高价拿地;
11
附件-1
江苏启东——万亩土地疑云 项目位于上海崇明岛对面的江苏启东，如果规划中的 “崇启大桥”按期建建成，其升值潜力巨大。 照顾说明书显示，其估价达344亿元，占恒大总估价的 1/3，预计2010年左右开始预售。
地产公司分析 之
广州恒大地产集团
1
讨
论
问
题
2008年恒大为什么会出现现金流问题？
了解恒大集团以及许家印情况 了解公司土地战略、融资情况、收支平衡情况 试图分析采用这种战略的原因
恒大能否起死回生？
快速销售？ 转让土地？ 再次融资？ 上市融资？
2
恒 大 地 产 集 团 概 况
2007年销售额约为：33亿元；
纯利率(调整后)
6.93%
净负债比率
注: 1. 银行贷款=长期贷款+短期贷款; 2. 库存包括预付款; 3. 纯利调整后1：不含物业增值； 4. 纯利调整后2：不含物业增值与其它收益
8
恒 大 08 年 现 金 流 分 析
销售收入情况
区域 广东地区 重庆地区 成都地区 武汉地区 南京地区 沈阳地区 内蒙地区 其他地区
总计:
68.6 亿元
10
恒 大 集 团 的 战 略 分 析？
1、以启东、郑州、洛阳项目为代表，通过政治合谋的方式取得土地；
•以振兴城市的名义加上私下手段，甚至用广告的方式，与政治人物和某拿地； •可疑的启东项目，参考“启东项目情况”（点击浏览）
2、好大喜功的个性，反映在拿地策略上就是拿地速度和规模“凶猛”（进100万以上的项目居多）
恒大疯狂拿地的原因
恒大疯狂拿地的原因
1.逆势扩张。
风险和机遇并存，一旦赌赢这一局，恒大的规模能发展到什么程度实在难以预估，可以说，这一赌风险很大，却是恒大的成神之战，所以它想赌更愿意赌。
2.许家印本身也是一个敢赌会赌的人。
这本身就决定着恒大比其他地产公司更敢于放手一搏。
1997年身无分文的许家印向五家银行联合贷款四千万元开发金碧花园一战成名，成为中国房地产开发史上的奇迹，仅仅三年恒大地产就进入了广州房地产前五名。
3.如果上两条说明了恒大愿意逆势豪赌的原因，那第三条就是许家印敢赌的理由了。
恒大自2011年至2020年一直采用高分红的方式，让大股东合规套现。
十年间，许家印家族以分红形式套现了516亿，前两个月还要分上百亿，被有关部门及时制止。
包括许家印老婆在内的一众恒大高管在债务危机全面爆发前，将自己的理财资金全部兑付一清。
也就是说，恒大逆势豪赌，胜则登顶封神，败也不影响一众大股东的利益，因为持续合规套现早让他们赚得盆满钵满。
恒大地产市场营销战略分析
3、市场竞争对手分析
目前国内的大小房地产企业多不胜数，单单是在我国上 证和深圳上市的房地产企业就有138间。其中在香港美国等地 上市的房企还没计算在内。国家调控政策雷厉风行，不能向以 前那样从国内银行获得大量贷款。为此房地产开发商们八仙过 海，各显神通，以求生存。实力小的部分房企开始转向向地下 钱庄高额利息借贷，以确保企业的正常运转。而一些实力雄厚 的房企诸如万科、中海、龙湖等地产公司就通过发行债券、发 行股票、海外银行贷款等方式来获得较大规模的融资，并利用 雄厚的资本在逆市环境中抢占市场份额，大肆吞并小型房企， 争当行业龙头。其中也有一些房企为保企业的生存和发展向国 家政策扶持的行业转型。一些实力不济的房企要么被迫转型， 要么破产，要么等待被大型房企吞并的命运。
•
恒大的品牌和文化建设
1.体育营销 体育营销的方式：一：赞助体育事业来提高知名度和提升企业形象。 2004年时，恒大协办了广州国际龙舟赛、广州横渡珠江活动，赞助男子乒乓球世界巡回赛。 2005年，恒大独家冠名 “2005年女子乒乓球世界杯”赛。 2008年1月，恒大出资2000万元独家赞助第49届世界乒乓球锦标赛 2009年8月，恒大女排俱乐部以年薪500万元聘请郎平担任主教练，引起了媒体和民众的广泛关 注。 二：组办自己的俱乐部，参加各级比赛 2009年5月22日，恒大集团2000万元注册成立了国内首家职业排球俱乐部，同时在国内其他俱乐 部挖来了冯坤、杨昊、周苏红等多名前国手加盟。 2010年恒大入主广州足球俱乐部，后请来里皮担任主教练。 2010年底恒大投资600万元，入股广州粤羽俱乐部。 三：引进体育明星如郎平、里皮等，吸引了众多人的关注 例子：2009年8月，恒大女排俱乐部以年薪500万元聘请郎平担任主教练，2009年8月12日，来 自100多家媒体的 200多位记者齐聚广州，谁有这么大的魅力呢？答案是郎平，当日在恒大酒店举 行了恒大女排起航暨“郎平归来”欢迎仪式，广州电视台还直播了欢迎仪式。若要在同样的版面 上投放广告，花费至少要上亿，而且达不到这么好的宣传效果。 2.体育营销的成效 一，很自然的提高了恒大的品牌知名度，表现出企业的社会责任感，为企业塑造了良好的社会 形象。 二，投资俱乐部的效果和投资广告相比，更有持续性。中国女排打到哪里 ，就把恒大的名字传 播到哪里。现在，只要看足球的人都不会不知道恒大。 三，投资体育事业，甚至在亚冠这样的比赛中获得胜利，契合了当局提升中国文化软实力的愿 望。这样有利于企业生存。
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恒大地产的拿地策略 概 要
1.标准化体系战略——建立6大标准化体系，实现标准化运营模式
恒大地产拿地策略分析
看好高增值土地
土地选择标准化看好具备经济实力二三线城市
n 对新项目的选择，实施统一的选择标准，包括：区位、项目规模、项目定位、项目现状的标准化。
n 确保新项目符合集团发展战略，保证项目未来开发成功，最大限度降低了决策风险。
n 恒大大部分项目规模在50—200万
平方米之间，此类项目最适宜规模发
、滚动开发。
n 恒大项目一般都坐落于城市升值潜
力大、住房需求上升的优质区域。
n84%的项目为城市市区项目，环境
优美、规划配套及城市交通发达、升
值潜力较大。
n恒大是中国土地储备最大的房地产企
业之一。
目前，恒大在全国土地储备
近1亿平方米。
n 恒大在全国有76个项目在建，布局中
国62个城市。
是中国最早进行二、三
线城市战略的地产企业，早在2004年
便已全面进军二线城市，2010年3月
大规模进入三线城市。
1、土地选择完全标准化
对新项目的选择，实施统一的选择标准，包括：项目区位、项目规模，项目定位，项目现状等。
标准化可以确保新项目符合集团发展战略，保证项目能够开发成功，在项目选择阶段即将风险控制在了较低水平。
2、瞄准潜力板块，不拿地王
恒大拿地，第一：选择城郊地块，以保证地价合理，但地块升值潜力大，未来有望成为住房需求上升的优质区域；第二：地块普遍紧靠高速公路，以保证汽车行驶半小时就能够到达主城区，升值潜力大；第三：地块的面积要足够大，通常成千上万亩，以便于项目规模开发和滚动开发。
另：旅游地产项目，地块位于距离大城市中心区
20~30公里、高速公路出口附近。
看重市政规划的前景。
确保项目具备土地成本低、可持续拓展性强的特
点，利于城市深耕。
3、集中发力二三线城市
恒大是中国最早进行二、三线城市战略布局的地产企业。
依据所在城市的人口数量，GDP总量，地域区位，规划条件以及付款条件进行衡量。
恒大集团制定了对土地价格的严格标准，二线城市主要在城市周边或城乡结合部区域拿地；三线城市集中于商业中心，政治中心，且有明确的距离要求，提高项目溢价水平，提升集团整体盈利能力。
4、拿地方式：兼并+合作
恒大在上市之前通过媒体寻找到合作开发项目，收购，政治关系以及招拍挂的方式获得项目，上市后，恒大通过合作开发和项目收购方式获得的项目仍然很多。
一方面是可以降低分散风险，同时也可以有效地减少购买土地的现金支付。
2014年，恒大共有78个项目采用合作方式，累计减少土地支付人民币598亿元。
3.上下游整合
打通房地产开发上下游各个环节，从而有效的降低了开发过程中的各项成本，为项目开发实现高性价比打下了坚实的基础。
一级房地产开发资质，精品领先，中国十强
甲级设计资质
一级建筑施工资质，具有独特的技术优势和施工经验，工程质量达到
我国先进水平
甲级工程监理资质形成了一套标准化、规模化、专业化及科学化的管
理模式
一级物业管理资质，不断升级，“精品物业管理标准”引入对焦式全
程服务，社会化、专业化、市场化服务优势
4.集中采购
集中采购，保证质量的同时，缩减建设成本
广州恒大材料设备有限公司
地区A公司
地区B公司
地区C公司
地区D公司
材料商
p
设立材料设备公司的好处是“方便、
简单、付款及时，所以价格就比较低”。
p 这是一种在其他公司很少采用的材料采购模式，因为需要比较强的管控能力。
而恒大正是具备了较强的统一控制管理的能力、执行力。
材料设备战略合作联盟
科勒
西门子
奥的斯
松下
三星
……
由于规划设计的标准化，公司实现了材料使用的标准化。
在建筑、园林、配套设施以及装修工程，大批量的采用标准材料，有效地加快了项目建设进度、保证了产品质量，缩减建设成本。
5.高效执行
——中央集权， 强调“恒大式”的高执行力
“甚至到每一个广告都要由他（许家印）亲自过目。
”——恒大内部人士
许家印
2000人集团总部
A项目B项目C项目D项目
······
全国数十个项目
集团大脑
恒大模式的核心所在：
许家印通过总部队伍全程控制区域公司从拿地、融资、报建、规划设计乃至采购和营销的各个流程。
并同时进行考核。
恒大全国战略成功实施的核心力量：
具备高执行力和强执行力的团队文化。
如高效、专业的工作风格和管理力度，以及难以想象的铁一样的运作纪律。
2010年4月17日“新国十条”出台18天后，当恒大总部宣称全国价格调整时，不管在售项目是几个、几十个，还是几百个，都能凭借标准化的执行方案在极短的时间内达到高度统一。
6.恒大产品线
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广州恒大绿洲
清远恒大金碧天下
重庆恒大华府
住宅产品线体系覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列，在产品结构方面，中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%。
恒大住宅产品线
高端系列
中端及中高端系列
恒大华府——繁华都市中心区域的顶级豪宅项目（代表项目：重庆恒大华府）
恒大名都——坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目（代表项目：西安恒大名都）
恒大城——城郊结合地段不同规模的中、大型豪华住宅项目（代表项目：成都恒大城）
恒大绿洲——坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项目（代表项目：广州恒大绿洲）
旅游地产
恒大金碧天下——城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目（代表项目：清远恒大金碧天下）
7.产品特征
7.产品特征恒大产品塑造优势不明显，属于较为均衡性企业，基本均以精装修形式交房，园林打造上，较为突出“水”元素的运用，恒大的每个项目基本都有中央内湖或是叠水园林。
在项目配套方面，对教育元素较为重视，多体现为“名盘+名校”运作手法。
景观园林——突出水景元素运用，体现出欧式楼盘“景观渗透、户户有景”的设计理念。
建筑风格——开发项目建筑风格较为统一，遵从“欧陆新古典主义”
项目配套——五星会所+商业街+教育配套+智能安防配套+······
户型——以二居、三居户型为主，户型设计紧凑，270°观景阳台设计
精装修——与品牌商家战略合作，以9A精装为标准交房。
景观园林
项目配套
建筑风格户型精装修
对全国所有项目的开盘销售制定严格统一的开盘标准，即“园林实景+准现楼+精装修”的发售模式，以真实的现场环境展示企业实力和产品品质，确保更高的销售价格和销售率。
p 园林实景展示：
实景展示前置，是恒大坚持的操作手法，
湖景和园林实景展示一方面提升了项目的
品质感，一方面给客户强有力冲击，留下
深刻印象。
p 豪华装修：
豪华装修入户大堂给客户尊贵感。
通过
精装修样板房展示，让客户眼见为实。
8.产品策略
谢谢大家！。