房地产企业如何解读财税(2019)20号文
国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告
国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告国家税务总局公告2019年第20号《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）规定，自2019年4月1日起，试行增值税期末留抵税额退税（以下称留抵退税）制度。
为方便纳税人办理留抵退税业务，现将有关事项公告如下：一、同时符合以下条件（以下称符合留抵退税条件）的纳税人，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额：（一）自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；（二）纳税信用等级为A级或者B级；（三）申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；（四）申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；（五）自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。
增量留抵税额，是指与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额。
二、纳税人当期允许退还的增量留抵税额，按照以下公式计算：允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%进项构成比例，为2019年4月至申请退税前一税款所属期内已抵扣的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。
三、纳税人申请办理留抵退税，应于符合留抵退税条件的次月起，在增值税纳税申报期（以下称申报期）内，完成本期增值税纳税申报后，通过电子税务局或办税服务厅提交《退（抵）税申请表》（见附件）。
四、纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为，适用免抵退税办法的，可以在同一申报期内，既申报免抵退税又申请办理留抵退税。
五、申请办理留抵退税的纳税人，出口货物劳务、跨境应税行为适用免抵退税办法的，应当按期申报免抵退税。
当期可申报免抵退税的出口销售额为零的，应办理免抵退税零申报。
【财税答疑】集团企业之间资金往来的涉税问题
【财税答疑】集团企业之间资金往来的涉税问题问题描述我公司下属有三家全资子公司，采用集团化资金管理模式,实行资金池运作。
为满足企业所得税的独立交易原则，每月都会根据各个法人企业资金相互使用情况，在资金管理系统中自动结息，相互结算。
请问:1、增值税：我公司母子公司资金池运作且每月计息结算,是否可以享受财税（2019）20号文件免征增值税，若能免征增值税，怎样开发票？2、企业所得税：该文件仅针对集团企业之间无偿使用资金免征增值税，这样岂不是不符合企业所得税独立交易原则？所得税汇算清缴时是否仍需按独立交易原则调整各方资金相互占用的收益和支出（支出方没有取得发票能否税前扣除，这样的结果是只调增了收入方，支出方却因为没有发票而无法税前扣除）。
专家回复1、根据您的描述，母子公司资金相互使用，在资金管理系统中自动结息，相互结算，其资金不是无偿使用，因而不能享受财税（2019）20号文件规定的增值税免税政策。
如果集团企业间无偿借贷资金，可以享受免征增值税政策。
开具发票税率栏为“免税”的增值税发票。
2、关于企业所得税是否需要进行纳税调整的问题。
根据税收征管法的规定，企业与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用;不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。
同时根据相关规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不作特别纳税调整。
否则，需要进行纳税调整。
因此，从整个集团角度看，境内集团内成员企业之间实际税负相同这种资金无偿使用没有导致国家税收的减税，原则上不做纳税调整。
财税【2019】20号 财政部 税务总局 关于明确养老机构免征增值税等政策的通知
财税[2019]20号财政部税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局，新疆生产建设兵团财政局：现将养老机构免征增值税等政策通知如下:一、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36 号印发）第一条第（二）项中的养老机构，包括依照《中华人民共和国老年人权益保障法》依法办理登记，并向民政部门备案的为老年人提供集中居住和照料服务的各类养老机构。
二、自2019年2月1日至2020年12月31日，医疗机构接受其他医疗机构委托，按照不高于地（市）级以上价格主管部门会同同级卫生主管部门及其他相关部门制定的医疗服务指导价格（包括政府指导价和按照规定由供需双方协商确定的价格等），提供《全国医疗服务价格项目规范》所列的各项服务，可适用《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36 号印发）第一条第（七）项规定的免征增值税政策。
三、自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。
四、保险公司开办一年期以上返还性人身保险产品，按照以下规定执行：（一）保险公司开办一年期以上返还性人身保险产品，在保险监管部门出具备案回执或批复文件前依法取得的保费收入,属于《财政部国家税务总局关于一年期以上返还性人身保险产品营业税免税政策的通知》（财税〔2015〕86号)第一条、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36 号印发）第一条第（二十一）项规定的保费收入。
（二）保险公司符合财税〔2015〕86号第一条、第二条规定免税条件，且未列入财政部、税务总局发布的免征营业税名单的，可向主管税务机关办理备案手续。
（三）保险公司开办一年期以上返还性人身保险产品，在列入财政部和税务总局发布的免征营业税名单或办理免税备案手续后，此前已缴纳营业税中尚未抵减或退还的部分，可抵减以后月份应缴纳的增值税。
对企业集团内单位(含企业集团)之间资金无偿借贷行为免征增值税规
纳税Taxpaying财税探讨对企业集团内单位（含企业集团）之间资金无偿借贷行为免征增值税规定相关问题的梳理张鸿敏（杭州恩牛网络技术有限公司，浙江杭州310000）摘要：根据财税〔2019〕20号的规定，自2019年2月1日至2020年12月31日对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。
本文主要介绍该通知的作用以及适用问题。
关键词：企业集团；无偿借贷；增值税2019年2月2日财政部、国家税务总局联合发布《关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》（财税〔2019〕20号），通知规定，自2019年2月1日至2020年12月31日，针对企业集团内单位（包含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。
发布该规定有什么用？何为企业集团，以及企业集团怎么认定？期间如何适用？笔者对以上问题做了简单梳理。
一、规定的作用在实际生产经营过程中，企业集团内部母子公司或者子公司之间的资金往来都较为频繁，原因无非是为了实现更好的资源配置而产生的资金调度，但是形式上均体现为资金借贷，且绝大部分约定为无偿。
那么资金借贷是无偿的，按理说借出方并未获得利息收入，是不是就没有纳税义务了？其实不然。
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）有规定，单位向其他单位或者个人无偿提供服务，认定为视同销售的情形。
”以各种名义占用或拆借资金的业务是属于文件销售服务中规定的贷款服务，即单位和个体工商户无偿提供资金就是无偿提服务，应视同销售缴纳增值税，以提供贷款服务获得的利息以及利息性质的所有不含税收入为销售额。
换句话说，企业之间，包括企业集团内部企业之间的无偿资金占用、无偿资金拆借行为，借出方应按视同销售缴纳增值税。
合同约定为无偿，那么视同销售的销售额怎么确定呢？可参考市场利率确定。
实务当中，市场利率大部分参考银行同期贷款利率确定，或者企业本身同等条件下从外部第三方获得贷款的贷款利率确定。
房地产企业集团“统借统还”涉税分析
ACCOUNTING LEARNING149房地产企业集团“统借统还”涉税分析佘栋丽 绿地控股集团中原房地产事业部摘要：在现行税法规定下，集团企业统借统还业务如果操作不当，极易埋下税收风险。
本文通过对统借统还涉及到的各项税种进行详细分析，帮助集团性房地产企业厘清统借统还思路、合理分摊利息支出、完善统借统还资料、规范资金调度与资金流向，以满足税法规定的集团统借统还业务要求，防范税务风险、降低税务成本。
关键词：房地产；税务；统借统还一、关于房地产企业“统借统还”业务概述房地产企业开发项目需要大量资金投入，目前随着调控的不断深入，房企融资越来越难，特别是部分项目公司因自身项目属性为商办或者产业地产等原因融资更加困难，集团性房地产企业经常由集团公司统一融资，取得贷款资金后按照项目需求分别给不同的开发项目使用。
根据各个项目公司资金占用情况收取一定的资金占用费用。
由集团统一与银行等金融机构进行资金结算，对资金进行集中管理。
这就是目前房地产企业普遍存在的“统借统还”模式。
二、房地产企业集团“统借统还”模式下涉税分析(一)印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，银行业金融机构和借款人(不包括银行同业拆借)订立的借款合同，应按照借款金额的万分之零点五缴纳印花税。
故房地产企业集团从银行等金融机构取得的贷款，以母公司或者核心子公司与银行等金融机构签订的贷款合同应属于印花税征税范围。
而取得的贷款资金在母公司与子公司之间流转，母子公司签订的统借统还借款合同，如果母公司属于银行等金融机构，则根据税务规定属于印花税征税范围。
如果母公司不属于金融类财务公司等性质，因为印花税目前征收采取列举方式，非金融类财务公司等借款合同不在印花税征税范围，故不应缴纳印花税。
(二)增值税根据(财税[2016]36号)文：企业间资金借贷行为属于金融服务中的贷款服务，应缴纳增值税，税率为6%。
同时规定了：统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业按不高于支付给银行等类似金融机构的贷款利率水平，向使用资金的集团内下属各子公司收取的利息费用免征增值税。
房地产企业所得税政策解析
房地产企业所得税政策解析1. 引言房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一，其发展对国家经济发展起着重要的推动作用。
为了规范房地产企业的税收行为，国家制定了相应的税收政策，其中包括房地产企业所得税政策。
本文将对房地产企业所得税政策进行深入解析，帮助读者了解相关政策内容和纳税义务。
2. 房地产企业所得税的基本原理房地产企业所得税是指房地产企业在经营过程中所获得的所得按照一定税率征收的税款。
按照我国税法的规定，房地产企业所得税是属于企业税种中的一种，其纳税义务由房地产企业自行履行。
根据企业所得税法的规定，房地产企业所得税的计算方法为：企业所得税 = 应纳税所得额 × 税率 - 速算扣除数。
其中，应纳税所得额是指房地产企业在一定会计期间内计算出的纳税所得额，税率是指税法规定的适用于房地产企业的税率，速算扣除数是为了简化计算而引入的一种扣除方式。
3. 房地产企业所得税的计算方法3.1 应纳税所得额的计算应纳税所得额是房地产企业计算纳税所得的基础，其计算方法与一般企业所得税相似。
一般而言，应纳税所得额 = 全年营业收入 - 全年成本 - 抵免- 减免。
具体计算时，需要注意以下几个方面：•全年营业收入包括房地产销售收入、租金收入等。
•全年成本包括房地产施工成本、销售费用、管理费用等。
•抵免是指按照法律规定可以抵免的金额，例如研发费用、不动产投资等。
•减免是指按照税收政策规定可以减免的税款，例如小型微利企业所得税优惠政策等。
3.2 税率和速算扣除数的确定房地产企业所得税的税率和速算扣除数是根据税法规定确定的。
具体而言，税率和速算扣除数根据房地产企业的不同纳税方式、区域、行业等因素而有区别。
目前，我国普通房地产企业所得税的税率是25%，速算扣除数是1500元。
需要注意的是，特定类型的房地产企业可以享受税收优惠政策，例如小型微利企业可以按照一定比例减免税款。
此外，企业在跨境交易中涉及房地产的，还需了解相关的国际税收协定和政策。
2019年房地产财税新政解析与纳税筹划-文档资料
四、票据审核要点
1、票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定）
根据收款方经营主业来判断 2、票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在 地相符）普通发票代码第2-5位，南京为3201、无 锡3202、徐州3203等 发票所属年份，普通发票第6-7位。 3、票据与经济合同经济业务是否相符（交易双方名 称、劳务/货物）
一、发票管理——企业税务管理的难点、重点；税务检 查的突破口 二、征管环境——以票控税 国税发[2019]பைடு நூலகம்0号：在日常检查中发现纳税人使用不符 合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得 允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财 务报销。
单张金额10万以上必查，10万以下抽查。
房地产、建筑业是假发票、虚开发票的高发行业，真票 假开，假票真开。
根据2019年12月20日《国务院关于修改〈中华人 民共和国发票管理办法〉的决定》，新修订的 《发票管理办法》第二十二条 开具发票应当按 照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如 实开具，并加盖发票专用章。 第三十五条 违反本办法的规定，有下列情形之一 的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的 罚款；有违法所得的予以没收： （一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定 的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票， 或者未加盖发票专用章的；
5、建筑企业跨地区经营企业所得税征管—国税函 [2019]156号
6、房产税改革
北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906
房产税
重庆办法 1.征税范围：独栋、新购高档住房（交易单价超过上两年 成交均价2倍以上）、三无（户籍、企业、工作）人员 新购第二套普通住房，存量房（多套）暂不征，先对增 量房征收 2.计税依据：交易价格 3.税率：0.5%、1%、1.2% 4.出租的按新办法征税，不再从租计征 5.免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房 扣除免税面积
一文读懂视同销售在会计和税务处理上的不同
一文读懂视同销售在会计和税务处理上的不同2020年05月09日来源：小颖言税企业所得税汇算清缴进行中，企业所得税中的视同销售大家搞清楚了吗？是否和增值税中的视同销售混淆了呢？视同销售行为，全称“视同销售货物行为”意为其不同于一般销售，是一种特殊的销售行为，只是在税收的角度为了计税的需要将其“视同销售”。
视同销售行为一直存在着各种各样的争议，是很多财务人员比较纠结的问题。
增值税上的视同销售：本质为增值税"抵扣进项并产生销项"的链条终止，比如将货物用于非增值税项目，用于个人消费或者职工福利等等，而会计上没有做销售处理；企业所得税上的视同销售：代表货物的权属发生转移，而会计上没有做收入处理；会计上的视同销售:是指没有产生收入但是视同产生收入了。
一、企业所得税企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）对条例第二十五条中货物、财产处置的视同销售问题作出了清晰的界定，以资产的所有权是否发生变化为判定标准，确定资产在法人主体内部流转，不视同销售，资产在不同法人主体之间流转，则视同销售。
文件列举了不视同销售的情形，即对于除将资产转移至境外以外，企业的资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
（1）将资产用于生产、制造、加工另一产品;（2）改变资产形状、结构或性能;（3）改变资产用途(如，自建商品房转为自用或经营);（4）将资产在总机构及其分支机构之间转移;（5）上述两种或两种以上情形的混合;（6）其他不改变资产所有权属的用途。
企业集团内单位之间无偿借贷免征增值税
企业集团内单位之间无偿借贷免征增值税近期财政部国家税务总局出台了关于企业集团内单位之间无偿借贷免增值税的政策通知，该政策一出台呢便引起了广泛的关注，因为在企业现有的金融环境和背景下，企业集团内的资金往来是普遍存在的，特别是房地产行业，由项目的特点决定了，要采用项目公司制，那么企业集团内资金往来就是不可避免的，如果都把该行为视同销售需要缴纳增值税，无疑会增加企业的税负负担，所以20号文件的出台呢，是会降低很多企业不必要的税负负担，也解决了房地产行业重要的难题，那么如何理解该新政，什么样的条件下才能享受到该优惠政策，下面来一起学习下。
一、首先我们看下20号文件政策的内容：20号文件第三条：自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。
什么是政策中提到的企业集团，如何理解“企业集团”的概念是适用20号文件的重要前提。
二、我们看下企业集团的标准：在2018年8月之前呢，如果成立的企业集团，必须要有《企业集团登记证》，而且需要具备三个基本条件：包括对注册资本的要求和子公司数量的要求，在2018年市场监督管理局出台了（国市监企注〔2018〕139号），取消了《企业集团登记证》的核发，工商和市场监管部门对企业集团成员企业的注册资本和数量不做审查。
而是强化企业信息公示。
根据市场监督管理局139号文件规定自2018年9月1日起，企业法人可以在名称中的组织形式之前使用“集团”或者“（集团）”字样，该企业为企业集团的母公司。
企业集团名称应与母公司名称的行政区划、字号、行业或者经营特点保持一致。
取消企业集团核准登记后，集团母公司应当将企业集团名称及集团成员信息通过国家企业信用信息公示系统的“集团母公司公示”栏目向社会公示，接受社会监督。
三、按文件的规定企业集团内单位（含企业集团）之间的无偿资金往来。
也就是只要是在企业集团内部成员企业之间的互相的无偿的资金往来，都应该是免征增值税的。
公告2019年第20号总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告国家税务总局公告
国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告国家税务总局公告2019年第20号全文有效成文日期:2019-4-30注释：附件1《退（抵）税申请表》修改。
参见：《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第31号）。
《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）规定，自2019年4月1日起，试行增值税期末留抵税额退税（以下称留抵退税）制度。
为方便纳税人办理留抵退税业务，现将有关事项公告如下：一、同时符合以下条件（以下称符合留抵退税条件）的纳税人，可以向主管税务机关申请退还增量留抵税额：（一）自2019年4月税款所属期起，连续六个月（按季纳税的，连续两个季度）增量留抵税额均大于零，且第六个月增量留抵税额不低于50万元；（二）纳税信用等级为A级或者B级；（三）申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、出口退税或虚开增值税专用发票情形的；（四）申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上的；（五）自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。
增量留抵税额，是指与2019年3月底相比新增加的期末留抵税额。
二、纳税人当期允许退还的增量留抵税额，按照以下公式计算：允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×60%进项构成比例，为2019年4月至申请退税前一税款所属期内已抵扣的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。
三、纳税人申请办理留抵退税，应于符合留抵退税条件的次月起，在增值税纳税申报期（以下称申报期）内，完成本期增值税纳税申报后，通过电子税务局或办税服务厅提交《退（抵）税申请表》（见附件）。
四、纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为，适用免抵退税办法的，可以在同一申报期内，既申报免抵退税又申请办理留抵退税。
房地产关联企业资金无偿占用的增值税风险
关联企业资金无偿占用的增值税风险（完）
三、集团内资金无偿借贷
（一）相关政策
此前已发生未处理的事项，按本通知规定执行。
（二）政策解读
税义务问题。
（三）实用性分析
没有登记企业集团，或者资金占用涉及集团外企业，则不能享受免税优惠；第二，集团内资金无偿借贷只是免征增值税，但是不免征（或缓征）企业所得税，从企业所得税的角度仍然面临关联交易调整问题（企业所得税问题另行分析）；第三，集团内资金无偿借贷免征增值税政策2020年底将执行到期，政策能否延续存在疑问。
四、税收筹划思路
由于统借统还和集团内资金无偿借贷免征增值税政策受到方案。
（一）债转股
且债转股不存在障碍时，应当优先选择债转股。
（二）补救措施
（三）转让收益权。
集团企业资金往来涉税风险
集团间无偿资金往来，这些风险值得关注《关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》（财税〔2019〕20号），该文件第三条规定，自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。
一直以来，集团间无偿资金往来的增值税问题是很多中大型企业，尤其是房地产企业的心头之痛。
按照财税〔2016〕36号文件的规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，属于视同销售服务，需要缴纳增值税。
在去杠杆的大背景下，企业融资困难的问题日益突出，部分企业自身难以取得金融机构的贷款，只能依靠集团母公司的主体信用申请贷款，然后在集团内部进行资金的调拨使用，由此产生了增值税的视同销售风险。
针对无偿资金往来的增值税问题，部分地区的税务机关曾给出明确的口径，需要按照贷款服务缴纳增值税，且2018年下半年，税务机关对该问题进行了重点稽查，约谈了几家大型房地产企业使得这一税收风险更为突出。
因此，2019年20号文件的出台，解决了部分企业长期以来面临的增值税问题，切实响应了国家“减税降负”的政策号召。
20号文件仅用一句话对该政策进行了规定，实务中企业集团还应当注意如下几个问题：一、企业集团的标准把握20号文明确，仅企业集团内单位之间的无偿资金往来能够享受免征增值税政策，那么实务中如何对企业集团进行把握呢？参考税务机关对统借统还政策的把握来看，企业集团需要取得《企业集团登记证》才属于政策规定的企业集团。
过去，成立企业集团需要具备三个基本条件：集团母公司注册资本在5000万元人民币以上，母公司和其子公司（至少5家）的注册资本总和在1亿元人民币以上，集团成员单位均具有法人资格。
2018年8月，市场监管总局发布了《市场监管总局关于做好取消企业集团核准登记等4项行政许可等事项衔接工作的通知》（国市监企注〔2018〕139号）的规定，要求各地工商和市场监管部门不再单独登记企业集团，不再核发《企业集团登记证》。
房地产行业税收政策解析
房地产行业税收政策解析主要内容：1、房地产企业收入确认条件2、收入的税务处理3、成本、费用的税务处理4、计税成本的税务处理5、特定事项的税务处理房地产企业收入确认条件：1、税法对收入的确认时点国税函[2009]31号第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认:(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据 (权利)之日，确认收入的实现。
(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之,日确认收入的实现。
(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现(手续费、买断、保底分成、包销)。
从以上可以看到，税法从国家税款尽快入库的角度考虑，对收入的确认的标准自然也就不同。
(会计处理上万科、滨江集团、泛海建设为房产主体完工验收合格。
招商地产为办理了移交手续，金地集团为买方取得入伙资格。
）2、完工条件的确认企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
国税发(2009) 31号规定:“企业房地产开发经营业务包括土地的开发建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工:(1) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(2) 开发产品已开始投入使用。
(3)开发产品已取得了初始产权证明”。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产企业如何解读财税（2019）20号文？
财政部、税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知（财税[2019]20号，以下简称“20号文”）第三条规定，自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。
房地产企业作为资金密集型企业，集团内单位之间无偿借贷资金免征流转税的规定，无疑是一大利好消息。
提醒广大地产企业财务工作者，在新的利好政策面前，需要理性对待20号文。
一、注意政策的适用用期间
20号文规定，集团内单位之间无偿借贷资金免征流转税政策的起止日期为“自2019年2月1日至2020年12月31日”。
这段话可以理解为，2019年2月1日之前发生的集团内单位之间无偿借贷资金是不免流转税的，2020年12月31日后发生的该类行为，是否免流转税现在还不知道。
换句话说，2019年2月1日之前发生的集团内单位之间无偿借贷资金的税务风险并未化解，如果此风险到2020年12月31日后尚未得到解决，以后是否具有该类税务风险还尚未可知。
二、注意无偿借贷资金免流转税的范围
20号文规定的资金无偿借贷免征增值税的范围仅限于“企业集团内单位（含企业集团）之间”，但是有偿借贷是不免的、非企业集团内单位的无偿借贷是不免的，借给自然人之间也是不免的。
三、注意免税税种的范围
20号文规定了企业集团内单位（含企业集团）之间的资金借贷行为免征增值税，但不代表法人单位免费将资金借给个人免企业所得税，也不代表个人免费将资金借给法人单位免个人所得税（恰恰2019年1月日起，个人所得税法增加了个人所得税反避税条款）。
四、统借统还集团架构的功能
1、统借统还架构解决的问题是资金来源于“外部”，且“内部使用”时没有“加价”，这种情况才免流转税，同时因为资金来源于“外部”，所以企业所得税税前扣除是不用考虑“债资比”限制。
2、关联企业之间自有资金无偿借贷，统借统还架构没有“免税功能”。
五、房地产企业该如何对待20号文
地产企业要想获得最大化利益，还是要满足统借统还条件的集团架构。
可以把20号文的适用时间范围“自2019年2月1日至2020年12月31日”理解为一个过渡期，也只是一个企业集团内部无偿借款增值税免税的过渡期，力求在过渡期内能够达到统借统还全部条件，在20号文执行期满时即使政策不延续，也会有“免增值税”功能，同时还会获得企业所得税甚至土地增值税方面（据实扣除划算时多个选择权）的“好处”。