房地产企业如何解读财税(2019)20号文

房地产企业如何解读财税（2019）20号文？

财政部、税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知（财税[2019]20号，以下简称“20号文”）第三条规定，自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。房地产企业作为资金密集型企业，集团内单位之间无偿借贷资金免征流转税的规定，无疑是一大利好消息。

提醒广大地产企业财务工作者，在新的利好政策面前，需要理性对待20号文。

一、注意政策的适用用期间

20号文规定，集团内单位之间无偿借贷资金免征流转税政策的起止日期为“自2019年2月1日至2020年12月31日”。

这段话可以理解为，2019年2月1日之前发生的集团内单位之间无偿借贷资金是不免流转税的，2020年12月31日后发生的该类行为，是否免流转税现在还不知道。

换句话说，2019年2月1日之前发生的集团内单位之间无偿借贷资金的税务风险并未化解，如果此风险到2020年12月31日后尚未得到解决，以后是否具有该类税务风险还尚未可知。

二、注意无偿借贷资金免流转税的范围

20号文规定的资金无偿借贷免征增值税的范围仅限于“企业集团内单位（含企业集团）之间”，但是有偿借贷是不免的、非企业集团内单位的无偿借贷是不免的，借给自然人之间也是不免的。

三、注意免税税种的范围

20号文规定了企业集团内单位（含企业集团）之间的资金借贷行为免征增值税，但不代表法人单位免费将资金借给个人免企业所得税，也不代表个人免费将资金借给法人单位免个人所得税（恰恰2019年1月日起，个人所得税法增加了个人所得税反避税条款）。

四、统借统还集团架构的功能

1、统借统还架构解决的问题是资金来源于“外部”，且“内部使用”时没有“加价”，这种情况才免流转税，同时因为资金来源于“外部”，所以企业所得税税前扣除是不用考虑“债资比”限制。

2、关联企业之间自有资金无偿借贷，统借统还架构没有“免税功能”。

五、房地产企业该如何对待20号文

地产企业要想获得最大化利益，还是要满足统借统还条件的集团架构。可以把20号文的适用时间范围“自2019年2月1日至2020年12月31日”理解为一个过渡期，也只是一个企业集团内部无偿借款增值税免税的过渡期，力求在过渡期内能够达到统借统还全部条件，在20号文执行期满时即使政策不延续，也会有“免增值税”功能，同时还会获得企业所得税甚至土地增值税方面（据实扣除划算时多个选择权）的“好处”。