成都保利国际广场定位策划报告(世联)剖析
成都保利国际广场定位策划报告_上
中信广场依托自身的高品质的地标性写字楼和大量配套，成 为公寓的溢价的强有力支撑，二手房价格于明显高于区域同 类项目。
区域内同类写字楼价格对比
160 155 150 145 140 135 130 155 150 150 140
场
场
广
大
广
信
化
际
中
石
国
中
泰
租金（元/月·平米）
写字楼
25000 20000 15000 10000 5000 0
A座
B座 36.7万
220米
60米
1700平米
2660平米
B座，220米超高层，规划为公 寓产品，底部连接规划中的集 中商业 A座，336米超高层，规划 为地标性写字楼 C座，60米板楼设计，规划为 公寓产品，共分三个单元
B座
A座 C座
2.项目核心价值：
大源商务区核心——高新区绝版地段
大型综合体——引领城市价值
物业类型
3栋写字楼 商业(购物中心+ 商业街) 2座酒店 住宅(高档公寓) 其他（公园、展 览中心等）
规模
30 20 9 20
占比
30% 20% 9% 20%
写字楼
集中商业 住宅区
酒店
21 21% 遗憾：写字楼、酒店档次高，但建筑地标形象较弱 总计 100 100% 酒店、写字楼档次较高，综合体打造全面，实现了区域地标形象。但三栋写字楼 分散了核心建筑地标的主体形象，很快被周边高楼取代
保利国际广场项目施工策划书
中国建筑第五工程局第三建设有限公司·国际广场项目保利保利·项目施工策划书CSCEC5B3/CS—BL—02发放编号：发布日期：年月日执行日期：年月日附录Ａ项目施工策划书审批表工程名称保利·国际广场报审时间现上报工程项目施工策划书，请予以审批。
类别编制人册数页数项目施工策划书唐白奎编制单位:项目总工程师：申报负责人：本项目施工策划书已编制完毕，并经项目部会审通过，请审批。
项目经理（签名）：年月日二级机构审核意见：审核人签名：审核日期：年月日（公章）公司相关部门会审意见：会审人签名：会审日期：年月日（公章）公司总工程师（副总工程师）审批意见：审定结论：审批人签名：审批日期：年月日（公章）附录Ａ项目施工策划书审批表（续）序号部门/单位名称修改意见或建议签名123456附录B报审所需文件重要内容说明表工程名称保利国际广场报送时间现将本项目施工策划报送所需文件重要内容说明如下：施工合同合同工期待定，工日期2011年8月1日施工图纸业主已提供未审核的施工图纸图纸会审设计交底尚未进行地质勘察报告场地内未发现影响场地稳定性的不良地质作用现场水文气象资料场内土方含水率高采用的主要技术标准《施工规范大全》《施工手册》《建筑工程施工质量验收统一标准》等采用的主要标准图集《中南标》等建设单位的相关要求监理单位的相关要求当地建设行政主管部门的强制性要求附近建筑物情况附近为天心嘉园一期居民小区，3栋别墅子在3#塔吊旋转半径内，一定程度上影响塔吊正常运行。
地下管线情况场地内存在老箱涵，基坑边有国防光缆填报人员联系电话填报单位（公章）注：本表由编制单位填写，如填写空间不够，可另行附页。
第一部分工程概况一、工程建设概况保利·国际广场工程位于长沙市城区的天心区，西临湘江，与橘子洲仅有半水之隔。
周边交通便利发达，四周均与城市道路邻接。
北起南港路，南至南湖路，东抵书院路，西滨湘江大道，并有即将建设的规划路金盛路南北向穿越基地，将用地分为住宅区及公建区。
成都保利国际广场定位策划报告下PPT课件
天际园林泳池及池畔咖啡廊及多功能商务中心， 全面照顾商务及居家之便利舒适生活。
➢空中苏式园林 ·苏州园林式生态泳池，在空中续写苏州园林经
典 ·50米泳池与苏州生态园林融会一体 ·空中花园，现代与自然璀璨结合的居住新景界
➢精品生活配套，极致人生享受
环球188裙楼1-4层共2万平方米的精品商业，汇 聚了时尚文化、特色餐饮、休闲娱乐等诸多元素。
Ecological Aqua CITY增值点3—— 艺术化天际会所
北向视线通廊
待建写 字楼 （限高 100m）
精装公寓
精装公寓
空中会所（59-60F） （180～570平）
精装公寓
47～62F
酒店式公寓
精装酒店式公寓 （70～300平米）
40～46F
精装公寓
时尚会所（21F）
精装公寓 （70-150平米）
精品住宅
酒店式公寓
135 100
海洋公园、高尔夫
1500米
待 建 建米 筑
500米
米 精品住宅
峰汇官邸 之“TOWN生活”
根据视线景观价值最大化的立体分区
UP-TOWN
景观/奢华/尊贵
47层以上视线开阔景观好，最高 价值设置大户型顶级豪宅
MID-TOWN
视野/服务/舒适
北向视线通廊
40层以上具备景观视野，设置空
1-4F 精品商业
钻石顶 43-44F
30-42F 精装大宅
4-28F甲级 写字楼
1-3F 挑高大堂
顶级配套：钻石顶商务会所+空中苏式园林+精品生活配套， 极致人生享受
➢钻石顶商务会所——3大顶级私人国际会 所 ·辉盛阁之钻石穹顶会所，供应各式会所设施，包
保利地产世联定价策略课件
02
世联地产概述
公司背景与历史
01
02
03
成立时间
世联地产成立于1993年， 是国内最早从事房地产综 合服务的企业之一。
总部位置
公司总部位于深圳，并在 全国范围内设有分支机构 。
发展历程
世联地产经历了从初创期 、成长期到成熟期的各个 阶段，逐步发展成为房地 产服务行业的领先企业。
业务范围与特点
世联地产拥有丰富的行业资源和广泛的业 务网络，能够整合各类资源，为客户提供 更加全面、高效的服务。
03
定价策略基础
定价策略定义
定价策略定义
定价策略是企业为了实现营销目标， 根据市场需求、产品定位、竞争状况 等因素，制定出的产品价格决策。
定价策略的核心目标
定价策略的制定过程
包括市场分析、产品定位、价格水平 与结构的确定等步骤。
目标。
对比分析与启示
对比分析
保利地产注重成本和预期利润，而世联地产更关注市场和竞 争情况。两种策略各有优劣，但都取得了良好的销售业绩。
启示
在制定定价策略时，应根据项目特点和市场环境等因素综合 考虑，选择合适的定价方法。同时，应注重市场调研和竞争 分析，及时调整售价策略，以确保销售目标的实现。
06
影响定价的主要因素
市场供需关系
市场供需关系是影响价格的最 基本因素，供大于求时价格下
降，求大于供时价格上升。
产品成本
产品成本是制定价格的下限， 企业需要确保销售价格能够覆 盖成本并获得盈利。
竞争状况
竞争对手的价格策略、产品质 量、品牌知名度等因素都会对 企业的定价策略产生影响。
消费者心理
消费者对价格的敏感度、支付 能力以及对产品价值的认知等 因素，都会影响企业的定价策
高力国际-成都保利国际广场初步定位报告
商贸中心： 骡马市片区 文化中心： 天府广场—陕西街片区
休闲商务区： 猛追湾—游乐园片区 文化中心： 红星路—盐市口片区 金融中心： 东大街（含攀成钢）
科技商务区： 人民路（含天府新城）
成都市未来发展规划
10
多中心组团式的扩张方式取代单中心圈 层式扩张方式，城市结构由单一的特大 城市向城乡—体化6市圈转变。 2020年，成都将形成包括成都绕 2020年，成都将形成包括成都绕 城高速公路以内区域，面积近600 城高速公路以内区域，面积近600 平方公里、人口800万的“中心城 平方公里、人口800万的“中心城 区”。 区”。 包括市域内中心城五城区、高新区 包括市域内中心城五城区、高新区 和新都、青白江、龙泉、华阳、东 和新都、青白江、龙泉、华阳、东 升、温江、郫县区域在内，面积 升、温江、郫县区域在内，面积 3,681平方公里的都市区”,人口 3,681平方公里的都市区”,人口 1,400-1,500万。 1,400-1,500万。 布局优化城市产业结构和用地布 布局优化城市产业结构和用地布 局，采取有效措施，引导城市向东 局，采取有效措施，引导城市向东 部、南部发展。 部、南部发展。
11
成都市“十一五规划” 部分指标
GDP年均增长12%以上，2010年达到4,000 GDP年均增长12%以上，2010年达到4,000 亿元以上； 亿元以上； 城市居民人均可支配收入年均增长8%，农 城市居民人均可支配收入年均增长8%，农 民人均纯收入年均增长8.5%； 民人均纯收入年均增长8.5%； 按常住人口计算的城镇化率达65%以上； 按常住人口计算的城镇化率达65%以上； 民营经济占经济总量的比例达到60%以上。 民营经济占经济总量的比例达到60%以上。 2009年，绵遂内宜城际铁路调研完成，设计时速250公里； 成灌铁路将进入铺轨阶段，成都半小时到青城山 。
世联_保利成都高端社区项目战略定位及物业发展建议_132PPT
目标
均价4500元/平米
内涵 1、低密度住宅产品 2、具有独特的优势资源 3、区域生活配套成熟 4、社区内规划、环境良好 5、良好教育配套设施 6、社区配套满足高品质生活需求
周边生活氛围淡薄
启动位置
地块北面中部 容积率1.5左右
启动配套
国际风情商业街 学校、幼儿园 会所
“以小博大”
体验经济的萌芽状态
“以本伤人”
结论4： 本项目适合的模式为：
反营销的做法，属于产品经济范畴
“以小博大”的启动模式，我们的展示为： 外围+示范路+会所+景观轴
参照大盘启动的一般规律，结合本项目规 划，启动区规模约10万平米
项目一期面积表
按照项目总规划，一 期住宅占地263500m2， 容积率1.50；二期住宅 占地243500m2，容积 率1.38，；三期住宅占 地204900m2，容积率 1.75。
9000
9000
首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期 社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。
大盘启动模型
四季花城 每期开发均值：7.57万m2 每期套数均价值：641套 启动规模：7.64万m2 启动配置：300米花城商业街
启动模式 “以小博大”
片区
典型楼盘 选择楼盘特征
价格
主力户型
社区配套
高新西区 西区 南区
其他区域
学林雅园等
类别墅产品 性价比高
金沙园、蜀风 花园城、博瑞 花园、锦城花 园等
成熟区域 区域内的文脉 社区环境好
保利名城、翡 翠城、清华坊 等
成熟区域 社区环境 教育配套 具备特殊景观资 源
保利国际广场策划案
南洋酒店
赤 水 情
半山乌江鱼 圣沣大酒店
贵 龙 饭 店
毛家湘菜馆 金 黔 食 府
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
□
Project of Poly Guiyang --2007
它位于贵阳最高档酒店、写字楼商务圈
喜来登大酒店
华坤发展大厦
宏 业 大 厦 大 正 酒 店 新 华 大 厦 富中国际广场 圣 沣 大 酒 店
547.51 266.87
499.62
301.02 141.56 66.06 129.09
贵阳市近六年来土地交易面积总体承上升态势,虽在2005年受国家政策打 压,使房地产发展步伐有所减缓,但在2006年又再次崛起，2006年整个贵 阳市土地出让面积499.62万平方米,同比增长87.2% ,说明贵阳市房地产业 发展前景被看好。
Project of Poly Guiyang --2007
他三面临城市主干道，商业价值极高
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
Project of Poly Guiyang --2007
它处于城市核心，出行便利直达全城
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
Project of Poly Guiyang --2007
它毗邻南明河畔、收藏母亲河最美一段，
项目毗邻的此段南明河，是江面最宽、水质最好的一段。
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
世家机构2010年09月成都保利国际广场市场定位
写字楼
五星级 酒店
乱花渐欲迷人眼
保利国际广场&国际公寓战略
追随者？
• 丌值得一提的做法！
战略
• 如佒领先？
创新者？ • 如佒立足市场来
创新？
领导者？
风险、收益、速度，困难的抉择！
世家建议：拒绝混戓，做自己！
必须从保利国际广场认识国际公寓
项目用地规模： 项目用地性质： 项目功能 高端写字楼、五星级酒庖、大型唱业、住 宅、大型娱乐中心； 各物业类型规模 写字楼12万㎡、住宅9万㎡、集中式大型 唱业10万㎡、酒庖9.1万平米、大型娱乐 中心4.2万平米
只租丌售 大户型
2010-09
21
寻常路之三：深度居家大户型
区域丌支持深度居家 快销丌支持深度居家 客群丌支持深度居家 产品觃划丌支持深度居家
2010-09
22
寻常路之四：酒店式公寓（类服务式公寓）
什举是酒庖式公寓?特质 问题: 一线管理品牌丌迚入 档次丌高 竞争激烈(南延线潜在项目图)
什举是奢侈品
沃尔冈·拉茨勒在畅销书《奢侈带来富足》这样定丿奢侈：“奢侈是一种 整佑戒部分地被各自的社会讣为是奢华的生活方式，大多由产品戒服务 决定。” 现在，奢侈品在国际上的概念是“一种超出人们生存不发展需要范围的 ，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品，又称为非生活必需品。”
保利国际广第一章
即将上演的传奇……
有的时候，命运很简单„„
有的时候，命运很简单。
你在哪里出生，你出生在怎样的家庭。
同理，保利国际公寓也很简单。
城南，新天店广场。
保利，保利国际广场
2010-09
5
区域/规划：现在与未来
保利国际广场项目全程营销策划设计
保利国际广场二期房地产项目营销策划学生：指导老师：(湖南农业大学工学院，长沙 410128)摘要：目前我国房地产业的竞争已经日益激烈，想要在激烈的竞争中降低风险、取得先机就必须在房地产项目开发之前就进行项目的全程营销策划。
本文运用投资项目技术经济评价基本理论和方法，借鉴国内外相关领域的最新理论成果，采取实证的方法，对保利国际广场项目进行了全程营销策划研究。
通过对该项目全程策划的市场调查、产品定位、价格价格、营销策划等阶段进行了具体阐述，运用市场分析、SWOT等手段，并结合投资策划的基本理论和方法进行分析和评价。
作者认为，房地产项目全程策划模式适合我国现阶段的房地产业发展的需要，它在房地产项目的成功运用不仅可以使开发商节约成本，提高利润，更可以提高企业的市场综合竞争能力。
关键词：房地产；全程营销策划；保利国际广场Whole Market Planning on the Second Phase of Poly Real Estate ProjectStudent:Tutor:(College of Engineering, Hunan Agricultural University, Changsha 410128, China)Abstract：China's real estate industry competition has become increasingly fierce, If want to reduce risk and achieved a head start，it has to do whole market planning before the development of real estate project. This paper mainly studies the real estate whole market planning of Poly real estate project on the base of the fundamental theory and method of the investment-project technical-economic estimate and Learn from related fields at home and abroad the latest theoretical achievements. The paper take whole market planning of Poly real estate project as research object, and by market analysis, SWOT and fundamental theory and method of the investment-project, elaborately analyze the market research, product planning, price planning and spread planning of this project. The author thinks that the real estate whole market planning model is the necessary to our country’s development, and not only decrease the cost andincrease profit, but also improve the comprehensive market-ability of enterprises.Key words: Real estate; Whole market planning; Poly international plaza1 前言随着我国社会主义市场经济的逐步发展，房地产业的竞争日趋加剧。
保利国际广场个案研究报告
A1#,44层，共220套，售罄；三房：129
㎡、44套，169-171㎡、43套；四房：
165㎡、44套，194-196㎡，86套。 A2#，44层，共132套，销售64套，销售 率48%；三房：130㎡、44套，140㎡、 44套，四房：159㎡、44套。
A3 A1 B1#
235
A3#，47层，共188套，销售121套，销 售率64%；四房：260㎡、94套，五房： 320㎡、47套，340套、47套。 A7#,36层，共202套，销售8套，销售率 4%；三房：135.㎡、68套，146、34套； 四房：166-168㎡、67套，190㎡、33套。
保利国际幸场案例研究报告
2011年11月
开发商背景
项目开发商——保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年， 是中国保利集团控股癿大型国有房地产企业，国家一级房地产开发资 质企业，为中国房地产"成长力领航品牌"
目前在长沙成功打造保利湘店文苑、保利林语墅、保利麓谷林语、保 利阆峰云墅、保利国际幸场。五个高端项目，其中四个主要以别墅物 业为主，其次保利国际幸场高端城市综合体项目，所开发癿项目均得 到幸大高端客户认可。
项盛地址：天心区书院路9号
开发商：长沙南湖广场置业有限公司 物业管理：长沙保利物业管理有限公司 公司施工单位：中国建筑第五工程局有限公司
建筑设计单位：深圳市筑博工程设计有限公司
景观设计单位：GVL国际怡境景观设计有限公司 销售代理：深圳丐联、中地行
项目觃划不定位
中国豪宅癿长沙新面孔——高端城市综合体
A1栋(住宅)
A2栋 （住宅） A3栋 （住宅） B2栋 A4栋 （住宅）
项目由8栋住宅(A1-A8栋)、一栋商业公寓 （B1栋）、一栋4层商业（B2栋）及甲级写字 楼和五星级酒庖（B3栋）组成。
(成都保利大丰项目定位报告(终稿)
工业配送、商业配送、国际物流 、物流装备制造、国际采购与展 示以及冷链物流
中国物联网机电产业
城市格局演变2：城市中轴呈现
•文明之脊，城市轴线
地铁一号线北延线，拉通南北中轴。 城市中轴贯通，南北没有距离。
•地铁一号线2010年通车，北端站点为升仙湖站； •从升仙湖到大丰的地铁一号线北延线，预计20132015年投入使用； •据2009年最新规划：地铁5号线也改为沿新成彭路 到大丰，设大天路和大丰绕城站
区最大的城市综合体； • 物业：商业、写字楼、SOHO
、住宅 • 商业业态：购物商场、大型百
货、超市、特色餐饮等
• 占地面积：200亩 • 建筑面积：60万㎡（商业10万㎡
） • 定位：服务业为核心的地标性城
市综合体 • 物业：公园式卖场、商业休闲街
、住宅； • 商业业态：高端家具和建材的商
业集群（红星·美凯龙入驻）
• 只三年，城市价值驱动地产价 值，“东穷”转身“中产城东 ”；
• 三年后，大城北可以想象··
•北2.5环，商业中心在形成
四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中 心，与人南延线相呼应，辐射全成都
• 万达城市综合体
•绿地·世纪城
• 占地面积：203亩 • 建筑面积：120万㎡ • 定位：城市CBD，中国西部地
•深圳畈田20年，依托华为，目标发展为华为城
•1988年 深圳华为成立，成入深圳板田村。 •2003年--- 华为的销售额为317亿元，员工22000多人。 •2008年--- 华为连续两年排名深圳市增值税十强企业冠军 。 •2009年--- 坂田实现税收123亿，占龙岗全区的50.2%， 并新增企业521户，华为居功甚伟 。 •2010年，深圳龙岗产业调整，拟打造畈田为华为城；
保利国际广场“保利国际公寓集中商业”市场定位及营销策略竞70p
高端 居住区 高端 居住区
金融总部 商务区
新天府广场区
Page 7
新天府广场：成都人的新视觉中心
本案临建设中新天府广场，在视觉上属于新天府广场区。 新天府广场项目由天堂岛海洋乐园、中央广场（含大型城市音乐灯光喷泉）、
新天府大剧院组成。天堂岛海洋乐园总建筑面积达到138万平方米，将成为世界 最大的单体建筑。
保利国际广场-“保利国际公寓/集中商业”
市场定位及营销策略竞标提案
目录
1. 即将上演的传奇
2. 保利，不走寻常路 3. 案例研究 4. 项目定位 5. 营销策略 6. 关于集中式商业
20曾充满期待的断言：
保利这种公司，只有一种宿命，就是创造奇迹。
2009年，保利198崛起，让财富城北，以财富为自己正 名。
视觉地标
保利国际广场是具有极强的后现代主义感的建筑群落，建筑自身具有强烈的个性， 300米的超高建筑更是区域的视觉地标。
保利国际广场的横空出世，以建筑与功能的完美结合，将
为纷乱的“新城南”定调、定性、定中心。
没错，传奇即将揭幕……
而身处保利国际广场其中的“保利国际公寓”，理应是传奇的一部分。
2008 年地震后，朗御曾一度想要修改定位。但最终，我
们选择了坚持，并成为了地震后首个复工的超高项目。
为何想要修改定位？
占总量70%小户型产品超前，具备唯一性，存在风险。
以高成本前提力拼常规小户型市场，不具备任何优势。 项目具备特点，但无唯一性优点。且公摊过大足以抵消常规消费者心目 中的所有优势。
A1 A2 A3 A1-1
27.09 27.28 26.68 27.18
64 64 64 68
A2-1
成都保利国际广场市场研究及初步定位建议报告
成都保利国际广场市场研究及初步定位建议报告一、概述成都保利国际广场是一座地标性高层建筑，位于成都市锦江区，是锦江地区新的地标性建筑之一。
成都市作为西南地区的经济中心，吸引了大量的人才和企业，因此对于成都保利国际广场的市场研究以及初步定位显得非常重要。
本报告旨在对成都保利国际广场的市场进行研究，并提出一些初步定位建议，希望有助于该项目的发展。
二、市场概况1. 市场规模成都市现有商场约170家，总营业面积约1700万平方米，其中，主流商场品牌均有涉猎。
2. 市场竞争•成都IFS是锦江区商业中心之一，由新地、建设银行和太平洋保险等共同开发，诞生于2014年，是由高端国际品牌和本土品牌构成的“雅集”。
•市中心的泛生活空间——太古里涵盖了高端餐饮、时尚购物、休闲娱乐、办公等多种场景。
•位于成都市高新区的万象城同样是高端购物中心。
3. 消费人群成都的消费人群以年轻人为主，其中以90后和00后占比较高。
消费者普遍偏好国际品牌、高端品质、时尚样式、个性功能。
4. 市场趋势•以电商平台的发展为代表的线上消费正在成为消费的主流，跨境电商、社交电商、短视频电商、直播电商等新型电商模式也将迎来较高增长。
•细分行业供给将成为市场竞争的新亮点，比如快闪店、概念店、主题餐厅、文创品牌等。
•跨界合作、联合营销将是商场未来的应对方式。
三、初步定位建议1. 品牌定位成都保利国际广场可以通过凸显高度、奢华、高端的形象进一步巩固其品牌形象。
围绕国际、时尚、大都会、文化复合品类为主线，积极引进及打造高品质的时尚品牌，满足高端品牌消费需求。
2. 服务定位成都保利国际广场应通过加强用户体验打造客户人性化化服务，引入科技手段提高服务质量和效率。
同时，丰富商场文化活动，打造具有标志性的文化活动品牌。
3. 科技支持成都保利国际广场应充分利用科技和大数据分析等手段，探索跨界、区域、消费场景等多种精细化模式，降低成本提高效益。
四、通过对成都保利国际广场的市场进行分析，并提出初步定位建议可以为该项目的发展提供一些参考。
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区域内同类公寓价格对比
25000 20000 15000 10000
5000 0
20000
18238
16824
15946
广场
大厦
苑 雅
花园
不足：功能缺失，综合体协同效应未中能信 发远挥东
荟
海 金
1.缺少酒店提公寓供的服务配套，使得公寓档商次业难以进一步拔均价升（元/平米）
2.商业体量较小，人流汇聚不明显，使得地标形象仅仅局限在建筑形态上
世联对世界不同等级城市成功综合体项目进行了广泛而深入 的研究，并总结出综合体发展的5种模式。本项目从定位、 规划等角度来看，属于写字楼核心驱动模式
日本，福冈博多运河城 香港，太古广场 北京，东方广场 北京，华贸中心 深圳，信兴广场 深圳，华润中心 深圳，星河国际 上海，上海商城 广州，中信广场 东莞，运河东一号 东莞，世博广场 合肥，元一时代广场 合肥，财富广场 合肥，金地国际城 常州，莱蒙都会 宜昌，均瑶国际广场 ……
中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居 广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江 新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号 线总站，步行仅需8分钟。 定位：甲级综合智能型大厦 物业组合为：超高层写字楼+公寓+小型购物商场 租售情况：写字楼租售，公寓销售。 价格：写字楼140元/月·平米，公寓20000元/平米（二手 房）。
A座 C座
2.项目核心价值：
大源商务区核心——高新区绝版地段
大型综合体——引领城市价值
就像—— 淮海路之于上海； 第五大道之于纽约； 就像—— 六本木之于东京；
” 太古城之于香港……
3.项目的理想——立体城市：
梯度城市
折线城市
建造成都CBD的立体城市， 以建筑创造特色空间
叠加城市
世联对本项目工作任务的认识
谨呈：保利（成都）实业有限公司
缔造蓉城都会华章
成都保利国际广场 定位策划报告
成都世联兴业房地产顾问有限公司，2010年9月
商业秘密声明
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2. 案例借鉴②——区域地标：北京华贸中心
紧邻CBD核心地段，超大规模建筑集群构筑“城中城”
北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百 万平米超大规模建筑集群。 定位：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体 物业组合为：5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心 租售情况：写字楼出租，出租率100%，精装公寓销售。 价格：写字楼280元/月·平米，精装公寓35500元/平米（二手房）。 与周边价格比较：区域内同等甲级写字楼租金均价240元/月·平米，一手精装公寓均价3.5万/平米
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前期沟通已经达成的共识
1.项目地块指标分解及规划排布
租售方式 建面（平米） 高度
商业
中信广场依托自身的高品质的地标性写字楼和大量配套，成 为公寓的溢价的强有力支撑，二手房价格于明显高于区域同 类项目。
区域内同类写字楼价格对比
160
155
155
150
150
150 145
140
140
135
130
场 信广 中
厦 大 石化 中
广场 际 泰国 中
路8号 中 和 林
租金（元/月·平米）
写字楼
1、项目整体概念规划设计方案研究 2、项目产品定位研究
基于前期沟通，本次 报告重点解决的问题
3、项目产品设计方案研究
3、项目启动区定位及其规划建议
4、项目启动区营销策略总纲
5、项目启动区营销执行策略、价格策略及产品价值提炼
6、项目启动区入市营销执行、阶段推广与销售管理
7、项目后续开发定位、规划建议及其相关营销执行
占地面积：23,000平方米； 总建筑面积：320,000平方米； 广场组成由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组 成； 超高层写字楼80层，标高333米，单层面积：2500㎡； 公寓由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米；公寓 的的单元面积由113至237平方米不等， 中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由 8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、 时尚的品牌为主。
销售
2.7万
—
写字楼 持有租赁
17.5万
336米
公寓
销售
A座 220米 16.5万
B座 60米
合计
36.7万
基底面积 —
2690平米 1700平米 2660平米
B座，220米超高层，规划为公 寓产品，底部连接规划中的集 中商业
B座
A座，336米超高层，规划 为地标性写字楼
C座，60米板楼设计，规划为 公寓产品，共分三个单元
8、……
Question1：公寓产品定位方向
项目16.5万体量的公寓指标，打造成怎样的产品，商务公
寓、酒店式公寓或精装公寓？
Question2：公寓产品打造建议
基于产品定位下，分物业规模，配套、打造标准等 如何确定？
本次报告大纲：
前提：综合体物业关联性研究
通过案例的方式呈现综合体物业间的相互关联及其产生的优势、综合体 的最终理想模式
专题一：公寓产品定位方向探求
通过成都市场分析、竞争机会分析得出本项目公寓产品的定位
专题二：公寓产品打造建议
类比高端综合体公寓打造模式，得出本项目公寓产品的最终打造建议
第一部分. 综合体研究
——综合体各物业关联研究
①综合体发展模式研究 ②商务综合体案例借鉴 ③综合体物业关联研究
1.综合体发展模式研究
写字楼
体育中心
16万平米超大规模的水世界商城 酒店大堂
上海，上海商城
深圳，华润中心 日本，博多运河成
酒店核心 模式
广州，中信广场 深圳，信兴广场
综合体发展的5种 模式及相应的典
住宅核心 模式
深圳，星河国际
均衡发展 模式
香港，太古广场
2. 案例借鉴①——商务综合体：中信广场
地标性写字楼为核心，公寓商业配套为辅的广州高端综 合体