成都保利国际广场定位策划报告(世联)剖析

2. 案例借鉴②——区域地标：北京华贸中心
紧邻CBD核心地段，超大规模建筑集群构筑“城中城”
北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百 万平米超大规模建筑集群。 定位：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体 物业组合为：5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心 租售情况：写字楼出租，出租率100%，精装公寓销售。 价格：写字楼280元/月·平米，精装公寓35500元/平米（二手房）。 与周边价格比较：区域内同等甲级写字楼租金均价240元/月·平米，一手精装公寓均价3.5万/平米
谨呈：保利（成都）实业有限公司
缔造蓉城都会华章
成都保利国际广场 定位策划报告
成都世联兴业房地产顾问有限公司，2010年9月
商业秘密声明
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8、……
Question1：公寓产品定位方向
项目16.5万体量的公寓指标，打造成怎样的产品，商务公
寓、酒店式公寓或精装公寓？
Question2：公寓产品打造建议
基于产品定位下，分物业规模，配套、打造标准等 如何确定？
本次报告大纲：
前提：综合体物业关联性研究
通过案例的方式呈现综合体物业间的相互关联及其产生的优势、综合体 的最终理想模式
占地面积：23,000平方米； 总建筑面积：320,000平方米； 广场组成由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组 成； 超高层写字楼80层，标高333米，单层面积：2500㎡； 公寓由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米；公寓 的的单元面积由113至237平方米不等， 中信广场购物城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由 8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、 时尚的品牌为主。
世联对世界不同等级城市成功综合体项目进行了广泛而深入 的研究，并总结出综合体发展的5种模式。本项目从定位、 规划等角度来看，属于写字楼核心驱动模式
日本，福冈博多运河城 香港，太古广场 北京，东方广场 北京，华贸中心 深圳，信兴广场 深圳，华润中心 深圳，星河国际 上海，上海商城 广州，中信广场 东莞，运河东一号 东莞，世博广场 合肥，元一时代广场 合肥，财富广场 合肥，金地国际城 常州，莱蒙都会 宜昌，均瑶国际广场 ……
专题一：公寓产品定位方向探求
通过成都市场分析、竞争机会分析得出本项目公寓产品的定位
专题二：公寓产品打造建议
类比高端综合体公寓打造模式，得出本项目公寓产品的最终打造建议
第一部分. 综合体研究
——综合体各物业关联研究
①综合体发展模式研究 ②商务综合体案例借鉴 ③综合体物业关联研究
1.综合体发展模式研究
写字楼
体育中心
16万平米超大规模的水世界商城 酒店大堂
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本报告是严格保密的。
前期沟通已经达成的共识
1.项目地块指标分解及规划排布
租售方式 建面（平米） 高度
商业
1、项目整体概念规划设计方案研究 2、项目产品定位研究
基于前期沟通，本次 报告重点解决的问题
3、项目产品设计方案研究
3、项目启动区定位及其规划建议
4、项目启动区营销策略总纲
5、项目启动区营销执行策略、价格策略及产品价值提炼
6、项目启动区入市营销执行、阶段推广与销售管理
7、项目后续开发定位、规划建议及其相关营销执行
A座 C座
2.项目核心价值：
大源商务区核心——高新区绝版地段
大型综合体——引领城市价值
就像—— 淮海路之于上海； 第五大道之于纽约； 就像—— 六本木之于东京；
” 太古城之于香港……
3.项目的理想——立体城市：
梯度城市
折线城市
建造成都CBD的立体城市， 以建筑创造特色空间
叠加城市
世联对本项目工作任务的认识
中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居 广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江 新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号 线总站，步行仅需8分钟。 定位：甲级综合智能型大厦 物业组合为：超高层写字楼+公寓+小型购物商场 租售情况：写字楼租售，公寓销售。 价格：写字楼140元/月·平米，公寓20000元/平米（二手 房）。
销售
2.7万
—
写字楼 持有租赁
17.5万
336米
公寓
销售
A座 220米 16.5万
B座 60米
合计
36.7万
基底面积 —
2690平米 1700平米 2660平米
B座，220米超高层，规划为公 寓产品，底部连接规划中的集 中商业
B座
A座，336米超高层，规划 为地标性写字楼
C座，60米板楼设计，规划为 公寓产品，共分三个单元
区域内同类公寓价格对比
25000 20000 15000 10000
5000 0
20000
18238
16824
15946
广场
大厦
苑 雅
花园
不足：功能缺失，综合体协同效应未中能信 发远挥东
荟
海 金
1.缺少酒店提公寓供的服务配套，使得公寓档商次业难以进一步拔均价升（元/平米）
2.商业体量较小，人流汇聚不明显，使得地标形象仅仅局限在建筑形态上
上海，上海商城
深圳，华润中心 日本，博多运河成
酒店核心 模式
广州，中信广场 深圳，信兴广场
综合体发展的5种 模式及相应的典 型案例
商业核心 模式
发展模式
写字楼核心 模式
住宅核心 模式
深圳，星河国际
均衡发展 模式
香港，太古广场
2. 案例借鉴①——商务综合体：中信广场
地标性写字楼为核心，公寓商业配套为辅的广州高端综 合体
中信广场依托自身的高品质的地标性写字楼和大量配套，成 为公寓的溢价的强有力支撑，二手房价格于明显高于区域同 类项目。
区域内同类写字楼价格对比
160
155
155
150
150
150 145
140
140
135
130
场 信广 中
厦 大 石化 中
广场 际 泰国 中
路8号 中 和 林
租金（元/月·平米）
写字楼