成都房地产市场分析报告

成都房地产市场4月分析报告

一、近期出台房地产政策分析

央行决定4月16日起再次上调存款准备金率

紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。

国土部拟推出土地调控指标体系

长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来”

土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。

另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。”

开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房

中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。

二、08年成都楼市整体分析

1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降

成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。

★我方观点：

房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂

的市场环境，是“需要把真正的能力体现出来的时候”。

目前这种状况，让开发商感受到比较大的压力，这在过去几年里成都市场是没有遇见过的。但在压力比较多的同时，成都开发商还是积极乐观的，市场总体上还是积极向上的。我方观点，觉得市场还是比较健康的。所谓的这次调控，不仅仅针对房地产，而是为了整个经济更加健康长远的发展。不管是现在GDP增长，还是通货膨胀压力，以及银行信贷，不管从哪方面看房地产业都还是有一个比较大的发展空间。对于08年，面对比较复杂的经济形势和国际形势，房价波动或者变化方向及调控的深度会比较难以去判断和预测。对开发商而言，压力主要在于资金方面，现在资金回笼速度明显放缓。

2、在GDP继续高速上涨的经济环境下，如何看待国家的政策面调控？

★我方观点：

一系列的政策出台，其意在把房地产发展速度控制在一个合理平稳的节奏之下，让趋热的地产投资回归到一下合理的状态中。

国家大的调控是从07年开始的，第一个是3月份的两会，第二个是2007年下半年，提出了住房保障，而最大政策影响是08年银行政策，其影响是极其深远的。一系列的政策出台，其意在把房地产发展控制在一个合理平稳的节奏之下，让趋热的地产投资回归到一下合理的状态中。

3、成都本地房地产业现状如何？

★我方观点：

目前成都市场的转变经历了三个阶段：缩量上涨、缩量下跌以及量涨价跌。目前市场在经历一场持久的拉锯战。春交会后市场不会回转，同时房价也不可能回到两三年前。

成都房地产市场近期的变化分几个阶段。第一个阶段从去年9月份开始，成交量逐渐下滑，但价格没有下滑；第二个阶段是在万科11月份降价之后开始的，这一阶段是成交量和房价都在下滑，也就是量价齐跌的阶段；第三个阶段，是今年三月份以后，价格继续下滑，但是成交量开始反弹。在这个过程中，我们看到一种现象，即，凡是开发商降了价或者打折比较多的，销售速度明显加快。如三月份蓝光销售楼盘排在前几名，这就说明成都房价是能看得到底的，所以我觉得成都房价下降15%购买者就能接受了。但同时，经过将近半年的等待或者观望，开发商心态都发生了很大变化，因为发现市场回转速度比较慢，或迫于资金的压力，可能在近期开发商还会进一步加大打折力度。

从这种情况看，我们预测在08年第三、第四阶段将是先观望后放量的一阶段。但在今年第三季度成都房价还会出现小幅下滑的可能。我们认为，这一次的调控是持久性拉锯战，房价不会在短期内明显反弹，当然也不会大幅度下滑，这个拉锯战有可能持续到10月秋交会后或者明年。

4、目前购房者是什么样的心态？

★我方观点：

目前现象是，市场上持币观望状态比较多。这跟当前房价走势是息息相关的，消费者总觉得还没有到底，还要等。对于开发商而言，却又各不相同：有些开发商去年拿地比较多，要走量，以缓解资金压力，促销不会太大；另外有60%的开发商会有一些促销手段；还有一些开发商根据他自己项目情况，如说去年卖的差不多了的，留下的小部分慢慢卖。从今年的春交会即可看出是降价促销的会，到时都是硝烟弥漫。

5、总结预测08年市场走向

★我方观点：

经济发展的持续向好，市场的刚性需求以及从资金的出路角度看，成都房地产市场也将继续走强。

首先看到GDP，虽然说今年调控控制在8%左右，但对房地产行业大家知道8%意味着什么，意味着房地产高速发展，因此我们已有的GDP一定会带动未来的增长。

第二就是城市化率，我国的城市化率是42%，我们要走到70%的中等发达国家水平，这段路还很远。所以从这个角度看，我们的需求是有的。

第三点我们的资金流动性，第一、外资资金投资成都可享受人民币20%的增长空间，第二点是中国经济持续向好，大有发展前景。同时，现在已经看到有些银行有些松动了，有些银行可以贷第二套了，一旦这一块松了，9月27日（2007）筑起的高门槛要下降，对投资性楼盘价格都会有所影响。再看看从销售一线传回来的资料，看看买房的人是谁，这些人还会推动房市走强。我们中国经济是不断向好的。今年的宏观调控还是为了稳定持续发展，这个是基调，只要市场产品注意差异化，用心做足产品，提升产品品质才是房地产市场持续发展之道。

2008年的情况是一个持币观望的状态，08年房地产在宏观调控之下，其实对市场来讲，应该是一个养鱼的过程，所以成都房地产市场不要失去信心。

三、5.12汶川特大地震对成都房地产市场影响预测

1、川渝地区房地产业短期内受地震影响显着

四川汶川地震已造成四川、甘肃、陕西、重庆、云南、山西、贵州、湖北8省市倒塌房屋50余万间。分析人士指出，地震会对“红五月”房地产销售情况带来一定阴影。短期来看，川渝地区的房地产业受此影响尤为显着。

四川汶川县5月12日发生8级特大地震。地震波及四川省境内成都、德阳、都江堰等地区。四川、重庆地区属于前期房地产投资的热点地区之一。地震出现之后，由于受到心理层面的影响，短期内对该地区的固定投资有可能受到影响。

而从微观方面，由于地震发生属于不可抗逆因素，在自然灾害发生之后当地生产经营活动的积极性和热情将受到影响。在房地产方面最主要的影响可能是由于担心地产余震影响，减小购房热情，从而使成交量有所下降。此外，对于投资型购房者而言，有可能因为该事件而减少购房需求。因此，四