碧桂园广州区域精装样板房及展示区施工管控

广州区域精装样板房及展示区施工管控制度（2017 试行版）广州区域工程技术部二〇一七年八月签发人：广州区域工程技术部目录一、人员架构要求 (3)二、人员架构要求 (4)2.1 专职领导小组主要工作内容 (4)三、展示区进度管理 (5)3.1展示区进度管理“八个先行”原则 (5)3.2展示区进度管理“平面布置原则” (5)3.3展示区进度管理“四抢四保”的推进措施 (5)3.4展示区进度管理“区域标准工期要求原则” (6)3.5展示区进度管理“施工工效计算参考原则” (7)3.6展示区进度管理“施工重难点组织” (8)3.7展示区进度管理“室内外抢工顺序原则” (9)3.8展示区进度管理“三个阶段”管理 (9)3.9展示区进度管理“营销、物业等横向部门协调原则” (10)四、样板房/展示区质量要求 (10)4.1临时看楼通道 (12)4.2入户大堂 (12)4.3楼梯间 (13)4.4样板房装饰装修 (13)五、展示区联合验收奖罚标准 (20)广州区域工程技术部项目联系单发送区域工程 技术部联系单、板集团房及展示区影像资料评分≧90 分，同意开放广州区域精装样板房及展示区施工管控制度（2017 试行版）为加强碧桂园广州区域精装样板房及展示区开发管理，实现快速开放及助力营销，全面提高展示区工程质量、工期，规范管理流程，本制度主要从人员架构配置、进度管理、品质把控、展示区验收奖罚等四方面进行要求，以确保工期、质量达到逾期要求，最终实现完美开放。

一、背景及范围1.1 通过展示区开放创造震撼体验，实现开盘热销，进而实现集团 4 个月开盘、 5.5 个月资金回正、6 个月资金再投入的节点要求。

要求广州区域新项目展示区于 3.5 月内完美开放。

1.2 展示区涵盖范围分项 子项 可能涵盖范围室外单体工程 综合楼、销售中心、别墅、洋房 园建工程 前广场景观、水景、游泳池、人工湖等 绿化工程广场前景、泳池周边绿化、板房花园等 室内综合楼 销售大堂、3.0 体验馆、办公区等 板房家私、饰品、布艺、阴生植物等1.3 集团、区域对展示区的管理要求联合验收条件：展示区所有工程已完工；区域自评通过（≥90 分）；提前 3 天发函至集团中心及区域部门。

组织验收：区域工程技术部组织集团工管中心、营销中心、集团装修设计院、区域设计、客关、物业及项目等部门对展示区进行联合验收。

验收结果：展示区评分≥90 分且各部门签署同意意见，展示区才能开放。

开放前 5 天开放前 3 天通过广州区域工程技术部二、人员架构要求项目部必须成立展示区施工专职领导小组，指导现场施工，合理把控现场施工质量及施工进度，提出设计优化，及时安排各分包单位及甲供材料进场。

专职领导小组组长必须为项目总经理，为展示区施工第一责任人。

领导小组组长：项目总经理领导小组执行组长：工程经理（副经理）领导小组成员：专职精装工程师、机电工程师、土建单位项目经理、装修单位项目经理、园建单位项目经理2.1 专职领导小组主要工作内容1）组织编制展示区施工策划，针对工程特点为保证展示区节点完成及品质落地，从展示区前期施工准备、进度控制、质量管控、材料管理、成品保护、软装摆场等方面进行编制，施工策划编制完成上报区域工程技术部审核通过后实施。

2）组织图纸会审，提前做好图纸审查，对图纸进行全面细致的熟悉，审查出施工图中存在的问题及不合理情况并提交设计院进行及时处理。

3）全面负责展示区施工进度安排与协调，根据集团运营节点要求，组织编制进度计划及进度保证措施，计划必须切实可行。

4）根据精装样板房及展示区品质要求，组织编制重要工序专项施工方案及质量管控措施。

对进场材料质量把控、工艺要求、隐蔽验收、重要控制点、质量通病预控等必须拿出切实可行的方案并落到实处，形成纸质文档及影视资料以备区域工程技术部随时查验。

5）负责所有材料的采购计划安排和到货时间，必须保证材料的及时供应，充分考虑所有材料的供货周期，提前申报计划，确保现场施工正常进行。

6）加强与区域工程技术部、成本部、设计部等部门沟通协调，充分利用区域及集团各种资源，采取各种切实可行的措施与方法来保证展示区如期完成并通过验收。

广州区域工程技术部三、展示区进度管理3.1展示区进度管理“八个先行”原则1)勘探先行：第一时间勘测地质情况，选好基础类型。

2)策划先行：做好展示区施工策划，包括临设、临水、临电、围墙围挡、施工道路、塔吊、材料场地布置及展示区样板房施工进度、质量策划等内容。

3)土方先行：与成本招采等部门及土方单位多沟通，只有土方动起来，隐藏的征地、拆迁、迁坟问题才会完全暴露出来，为后续施工争取时间。

4)计划先行：主控计划按 3.5 个月开放要求编制，梳理关键工期线路。

5）合同先行：做好合约规划，有序推进各分包单位的进场，做好合同准备资料。

6）市政先行：满足摘牌即开工要求，市政务必保证三通一平（施工水、电、路、场地）。

7）图纸先行：做好图纸计划，优先拿到基础图、结构图等。

8）团队先行：工程团队配置、参建单位现场负责人配置等项目部均应先行审核。

3.2展示区进度管理“平面布置原则”1）塔吊布置原则：考虑与园建冲突，尽量设置在展示区外，覆盖范围对展示区影响最小，而又不影响整个现场施工。

2）垂直运输布置原则：考虑后续大区施工便捷及运输效率，同时必须设置在展示区外，保证施工区与展示区的隔离。

3）材料布置原则：考虑占地是否影响绿化场地移交，运距是否最优。

4）夜间照明布置原则：考虑全方位无死角照明，满足夜间加班及抢工需求。

5）环形道路布置原则：环形道路设置务必保证连通，保证材料运输畅通、高效。

6）水电线管布置原则：水电线管临设架空处理，管材铁质，避免损坏。

3.3展示区进度管理“四抢四保”的推进措施广州区域工程技术部1）抢临设：开工前抢临设，生活区和办公室最好设置在施工现场，方便管理，缩短管理半径。

2）保畅通：务必做到施工道路场地内形成环路，并有两个以上出口，确保抢工时的交通运输命脉。

3）抢地下：搞定临水、临电接驳，强推基础施工进度；施工阶段做到管网先行，穿插管道施工。

4）保地上：地上部分确保单体封顶、确保严抓外墙观感质量，屋面防水保温质量。

5）抢主体：主体结构阶段，调集劳动力加班抢工，如有必要需 24 小时两班倒，最快速度拆除外排架，为园林创造条件。

6）保装修：确保装修的土建交场及时，交场达到实测实量的数据要求，保障装修的标准工期足够。

7）抢板房：板房优先施工，确保硬装抓紧完成，为软装及饰品进场创造条件。

8）保质量：确保工序验收有序执行，特别关注板房的装修质量，注重细部节点要求落地。

3.4展示区进度管理“区域标准工期要求原则”标准工期的确定是根据集团要求 3.5 月开放以及综合相邻区域已开放的展示区工程管理水平制定。

展示区通用版标准工期参考表类别分项标准工期（天）土建类别墅桩基础7 天/栋别墅天然基础 4 天/栋别墅结构楼层 4 天/层别墅结构封顶（3F/4F）20~25 天/栋别墅拆外架35~40 天/栋洋房桩基础25 天/栋洋房地下室15 天/层洋房/商业街天然基础7 天/栋洋房/商业街架空层 6 天/层洋房/商业街标准楼层 4 天/层综合楼基础-结构封顶30 天/栋挂石类外墙干挂石材25 天/栋装修类洋房板房装修35 天/套综合楼消防工程 4 天/层综合楼装修35 天/栋别墅板房装修35 天/套超豪板房装修45 天/套园建类游泳池结构7 天泵房结构 4 天泳池四周范围铺贴7 天单体别墅板房园建7 天/栋综合楼/商铺前后广场铺贴20 天绿化类绿化工程30 天广告包装、亮化、围挡等均为进场后 7 天完成3.5展示区进度管理“施工工效计算参考原则”常用建筑工人施工工效参考表土建类木工一个木工一天（8 小时）能安装拆除模板约 15 平方米；钢筋工一个钢筋工一天（8 小时）能绑扎 400KG 钢筋，约 15 平方米；砌筑工一个瓦工一天砌实心砖 1000—1800 块；一个瓦工一天砌加气块 800—1000 块；抹灰工一个抹灰工一天（8 小时）抹灰约 30~35 平方米；架子工架子工一般是按计时工计算的；砼工一个砼工一天（8 小时）平均浇筑砼 25 平方米；防水工一个砼工一天（8 小时）平均施工 15~20 平方米；装修类装修水电水电一般是按计时工计算的；装饰工一个装饰工一天（8 小时）平均施工轻钢龙骨 15~20 平方米，石膏板25~30 平方米；装修木工一个装饰工一天（8 小时）平均施工 20~25 平方米；铺贴工一个铺贴工一天（8 小时）铺贴瓷砖 15 平方米；木地板安装 10 平方米；腻子工刮大白第一遍 300 平米/天，第二遍 180 平米/天，第三遍压光 90平米/天油漆工一个油漆工一天（8 小时）平均施工 100 平方米；园建类园建水电工水电一般是按计时工计算的；铺贴工一个铺贴工一天（8 小时）铺贴瓷砖 20~30 平方米绿化类园林工一个园林工一天（8 小时）修地形 20 平方米，种小苗 5 平方米，铺草皮 40 平方米注：根据施工工效及工期合理组织各工种劳动力投入，确保工期正常。

3.6展示区进度管理“施工重难点组织”按照科学组织的原则“室外市政管网先行，园建绿化穿插进行，单体结构与砌体同步，优先板房抹灰，室内机电与装修同步”来组织施工。

保障关键线路的施工资源集中突破，分部分层分区域，最快速度交接场地。

1）与单体结构施工不冲突位置，同步室外的市政管网、绿化大树、石头、堆坡。