第七章开发产品成本的核算

第七章开发产品成本的核算
土地开发成本的核算
v 3.企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用的，应将 其实际成本先转入“开发产品”账户，即借记“开发产品－ 自用土地”账户，贷记“开发成本－土地开发成本”账户。 当企业再进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自“开 发产品”账户转入“开发成本”账户，即借记“开发成本－ 房屋开发成本”账户，贷记“开发产品－自用土地”账户。
发间接费用。 v 月末结转后，该账户应无余额。
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开发间接费用的核算
v 为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项
费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发 间接费用应分设如下明细项目进行核算：
v （一）职工薪酬
（六）劳动保护费
v （二）折旧费
（七）利息支出
v （三）修理费
应按月结账。完工后结转成本。对于已完工的土地开发项目 的成本，应根据用途采用不同的方法加以结转。 v 1.企业为有偿转让而开发的商品性土地，开发完成后，将其 实际成本转入“开发产品”账户结转时，借记“开发产品－ 商品性土地”账户，贷记“开发成本－土地开发成本”账户。 v 2.企业自用的建设场地，应在开发完工投入使用时，将其实 际成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品的成本中.结 转时，借记“开发成本－房屋开发成本”账户，贷记“开发 成本－土地开发成本”账户。
产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及 原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租 地价。 v （二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设 计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 v （三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、 供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以 及道路等基础设施费用。
v (1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价； v (2)前期工程费； v (3)基础设施费； v (4)建筑安装工程费。
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v 三、配套设施开发成本的核算 v 在“开发成本明细账”账簿内设置“——配套设施
开发”二级账户。
v 借方：登记配套设施所发生的各项费用。 v 贷方：登记完工后转入“开发产品”账户或分配
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开发间接费用的核算
v 二、开发间接费用的分配 v 每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发
生数计入有关开发产品的成本。开发间接费用的分 配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不 论土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均 应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重 复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不 能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发 间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用， 可直接分配计入有关房屋开发成本。
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土地开发成本的核算
v 二、土地开发成本的划分和归集的原则
v （一）土地开发成本的归集 v 房地产开发企业开发的土地，按其经济用途可将它分为如下
两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地(也叫商 品性建设场地)；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而 构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品， 其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。
v 对能有偿转让大型配套设施分配的支出，记入“开 发成本——配套设施开发成本——××”。
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土地开发成本的核算
v (二) 土地开发成本项目的设置 v 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和
内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑 物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还 要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就 各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全 相同的。 v 一般来说，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成 本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费；(2)前期工程费；(3)基 础设施费；(4)开发间接费。
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开发间接费用的核算
v 按采用的分配标准不同，开发间接费用可按预算间接费比例 法和直接费比例法进行分配。
v （1）预算间接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开 发间接费用，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分 配的一种方法。其计算公式如下：
v 分配率=本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算 （计划）开发间接费用总和
第七章开发产品成本的 核算
2020/12/5
第七章开发产品成本的核算
本章要点
v 1、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成 本核算对象
v 2、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配 v 3、土地开发成本的归集和结转 v 4、配套设施开发成本的归集和结转 v 5、房屋开发成本的归集和结转 v 6、代建工程开发成本的核算
（八）其他费用
v （四）办公费
v （五）水电费
第七章开发产品成本的核算
开发间接费用的核算
v 二、开发间接费用的归集和分配 v （一）开发间接费用的归集 v 开发间接费用的归集，是在“开发间接费用”账户中进行的。
房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记“开发间 接费用”账户，贷记“应付职工薪酬”、“累计折旧”、 “递延资产”或“长期待摊费用”、“银行存款”等科目。 v 如果房地产开发企业不设置现场管理部门而由企业(即公司 本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所 发生的间接费用，可记入企业的管理费用。 v [例7-1]
第七章开发产品成本的核算
开发产品成本概述
•成本与费用
•开发成本 •期间费用
•土地开发成本 •房屋开发成本 •配套设施开发成本 •代建工程开发成本
第七章开发产品成本的核算
开发产品成本概述
v 二、开发产品成本的构成 v 开发产品成本包括以下六个成本项目： v （一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地
v 为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的 支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大型配套设施的开 发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：
v （一）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套 设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成 本——房屋开发成本”科目中归集其发生的支出；
第七章开发产品成本的核算
第一节 开发产品成本概述
v 一、开发产品成本的分类 v 为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费
的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正 确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项 费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发 产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产 开发企业在开发产品开发过程中所发生的各项费用 支出。
第七章开发产品成本的核算
开发产品成本概述
v （四）建筑安装工程费：是指土地房屋开发项目在开发过程 中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费 和设备费。
v （五）配套设施费： 指在开发小区内发生，可计入土地、房 屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、 水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车棚、 公厕等设施支出。
结转到“房屋开发成本”等账户的配套设施成本。
v 期末借方余额反映的是尚未完工的配套设施已发生 的成本。
v
还应设置“配套设施开发明细账”（三级账）
，账内按每一开发项目开设账户，以记录和反映不
同开发项目的实际开发成本。
v 如： “开发成本——配套设施开发——某设施”
第七章开发产品成本的核算
配套设施开发成本的核算
第七章开发产品成本的核算
土地开发成本的核算
v 企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同 的方法。
v 1.企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发 成本--土地开发成本”明细账的成本项目中。
v 2.企业开发自用建设场地所发生的费用，能够分清负担对象 的，直接记入该对象的“开发成本－房屋开发成本”明细账 的成本项目中，不需单独核算土地开发成本。
v 企业在确定土地开发成本核算对象时，除了应遵照开发 成本核算对象的一般原则外，还应结合本企业土地开发 项目的具体情况，以有利于成本费用的归集和有利于土 地开发成本的及时核算为原则来确定。
v 1．对于一般的土地开发，可以每一独立的开发项目即 “地块”作为成本核算对象。
v 2．对于开发面积较大，工期较长，分区域开发的土地， 可以一定区域作为成本核算对象。
第七章开发产品成本的核算
v 六个成本项目： v (1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价； v (2)前期工程费； v (3)基础设施费； v (4)建筑安装工程费； v (5)配套设施费； v (6)开发间接费。
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配套设施开发成本的核算
v 对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共 配套设施，可仅设置如下四个成本项目：
v 某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计 划）开发间接费用*分配率
v 采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预 算。
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开发间接费用的核算
v （2）直接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间 接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。 其计算公式如下：
v 二、配套设施开发成本核算对象和成本项目的设置
v 成本核算对象：各配套设施项目。
v
对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对
象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以
把各该配套设施作为成本核算对象。
v
如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、
开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，
也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象
v 3.企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两 个以上成本核算对象的，应先归集其发生的费用，记入“开 发成本－土地开发成本”明细账的成本项目中。待土地开发 完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建 筑物等开发产品成本。