[实用参考]商业写字楼策划方案.ppt
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针对本项目来看，我们目前的主要任务解决两个问题：
项目在特定的市场环境下该如何定位？ 项目要实现预期的销售目标该如何策划？
榆林目前市场需求：自用、投资、租赁
分类 自用 投资 租赁
积累一定资金，现有空间无法满足办公需求； 降低运营成本，完善公司体制； 认同产品结构，符合创业需求；
认同高新区未来的发展前景； 认同未来物业的投资价值保障； 规避人民币对内贬值带来的资产贬值！
本项目在特定的市场环境下如何定位？ 本项目阶段营销目标与销售进度？ 本项目销售回款进度？ 本项目核心竞争价值是什么？
读
房地产营销主要以市场作为依托基础，挖掘社会价值对项 目的提升功能，用未来发展的眼光来思考项目价值，为项目价 值提升寻求支撑点！
榆林目前房地产整体市场：价格稳定，刚需为主
榆林写字楼和商铺整体市场状况
随着中央公园一期、高新华府、御溪台、塞 维利亚等小区入住率的提升，再加上周边项目的逐 步完善，区域内住宅价格涨幅明显。但写字楼市场 投资仍然低迷，通过差异化产品定位，打造街区式 商务办公空间无疑是最佳选择，
通过对高新区写字楼市场分析：影响客群投资 及租赁的主要因素是
1、交通的便捷性； 2、配套设施的完善性； 3、投资回报率； 4、空间格局的舒适性； 5、信息的流通性！
劣势分析
1、本项目被诸多中高端存量商业、写字楼包围，且众多项目滞 销严重，市场需求过剩，投资溢价空间收窄，将直接影响本项目 销售价格及进度； 2、本项目体量小，产品单一，与诸多A级、甲级写字楼相比配套 设施薄弱，后期升级改造难度大； 3、本项目商业及写字楼业态前期推广及客群认知度较低，市场 渗透不够，没有形成专业化营销体系； 4、目前项目不具备预售条件，潜在消费周期长，客群引导难度 较大；
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
榆林市办公写字楼一年内价格走势 供给(元/平)
4000
4200
4500
4550
4800
4790
5130
5150
4980
5500
பைடு நூலகம்
5300
5500 5350
高新区商、住市场动态：住宅成交量基本平稳，商业遇冷
受政策影响，截至今年7月，市场整体价格方 趋于平稳，基本面平均保持在4500~7200多元/平方 米之间，且有所滑落。
城市化发展进程：高新区，现代化高新技术产业园区
本案位置
地处榆林高新技术 产业开发区和榆横经济 开发区几何中心， 方圆 20公里范围内约有25万 人，把整个榆林城市群 都网络其中，战略地位 无可替代；
高新区现有市政道 路已初具规模，朝阳 路，明珠大道，榆溪大 道等城市主干道整洁通 暢。其周边紧临新闻大 厦、创业大厦、永昌国 际酒店、高新华府、阳 光广场等。
市场机会分析
1、选择专业团队，通过对项目系统化、专业化策划包装，将本案打 造成高新区标杆性街区式的商务区； 2、项目周边中高端社区入住率达95%，居住氛围成熟，通过圈层营 销充分利用高端优质资源，快速去化； 3、灵活调整产品结构，满足不同客户群体和投资客的需求； 4、政府楼市调控对住宅限制较多，但对商业写字楼业态相对宽松； 5、通过专业的价格策略与竞争对手形成差异化营销；
谨呈：杏焉村村委会
中央广场
（暂定案名）
营销运营策划报告
提案：陕西房天下
2017年7月28日
前言
很荣幸获得杏焉村村委会所开发项目提案的建议 我司将以最优秀的团队、最实效的营销理念、最勤奋的态度为您提 供专业服务，期待与贵方达成共识!
项目SWOT分析
S 优势分析 W 劣势分析 O 市场机会分析 T 市场威胁分析
市场威胁分析
1、榆林城区商业和写字楼租赁及投资需求仍保持相对较弱的态势； 2、项目周边现房库存量较大，如高科广场、盛高时代、创业大厦、 融智大厦、榆商大厦等是本案强有力的竞争对手； 3、目前高新区主要以盛高时代、创业大厦、高科广场为代表，形成 了较成熟的商务圈，本案在功能区位上被边缘化； 4、现存量写字楼促销力度大，价格偏低，且配套相对成熟；
《中央广场营销策划报告提案》整体思路
定位方案思路剖析
略
读
榆林房地产市场整体状况如何？ 高新区房地产市场目前整体状况如何？ 榆林城市规划对高新区房地产影响？ 专业策划中央广场的意义何在？
思
项目采取何种价格策略？
项目如何运用客户策略？
破
项目如何运用优化媒体？
本项目命名如何突破？ 项目形象如何构建？ 项目主题价值如何演绎？
传统办公空间无法满足企业发展； 配套设施薄弱，商务功能影响企业发展 投入产出比率没有保证依据，客户投资似有盲区
本项目价值点分析
区域价值
城市规划和功能定位带来的 社会大环境的价值；
本项目所在版块所带来的城 区位价值 市中心区价值；
中央广场商业配套齐全，商业街内 有特色饮食、服饰、休闲等。该项目还 将引进大型休闲广场。
思
房地产讲究差异化和主题化营销，在市场需求和市场空缺作为前 提基础上，寻求项目价值最大化的定位！
目前市场环境对本项目的影响
区域范围内住宅市场发展较快，住宅类物业投资热度继续升高； 写字楼市场库存量大，市场需求少，极具挑战； 置业群体结构发生变化，刚需及功能性改善需求客群成为市场主力，但不会成 为库存接盘侠；
中央广场价值提升：优化配套，升级功能机构，准确定位
本案
占地300多亩----- 规模大环境好
中央广场位于中央公园北，规划20
层，由陕西国信华居公司开发建设。该
盘位于高新区最核心、最热点区域――
明珠大道东朝阳路地段，东接朝阳桥，
南有高新华府，西临新闻大厦，北依永
昌国际大酒店，是一个宜居宜商之地。
配套完善 ----- 提升规模配套
优势分析
1、地处中高端成熟居住区，且入住率达到95%，稳定成熟的居住群 体将拉升区域多业态消费； 2、紧临地标性建筑榆林大剧院，交通便利，形成与交通银行、阳光 广场、新闻大厦、永昌国际等诸多的城市配套为一体的综合商圈。 3、周边居住氛围、配套设施相对成熟，区域价值日渐突显； 4、建筑形态具备开放式城市综合体基本特质，多业态交通线贯通， 项目可塑性较高； 5、项目辐射五小、高新中学等，促使教育培训场地租赁需求剧增。 6、项目标准层可根据市场需求进行有效分隔，满足不同客群需求， 降低资金回笼风险。
项目在特定的市场环境下该如何定位？ 项目要实现预期的销售目标该如何策划？
榆林目前市场需求：自用、投资、租赁
分类 自用 投资 租赁
积累一定资金，现有空间无法满足办公需求； 降低运营成本，完善公司体制； 认同产品结构，符合创业需求；
认同高新区未来的发展前景； 认同未来物业的投资价值保障； 规避人民币对内贬值带来的资产贬值！
本项目在特定的市场环境下如何定位？ 本项目阶段营销目标与销售进度？ 本项目销售回款进度？ 本项目核心竞争价值是什么？
读
房地产营销主要以市场作为依托基础，挖掘社会价值对项 目的提升功能，用未来发展的眼光来思考项目价值，为项目价 值提升寻求支撑点！
榆林目前房地产整体市场：价格稳定，刚需为主
榆林写字楼和商铺整体市场状况
随着中央公园一期、高新华府、御溪台、塞 维利亚等小区入住率的提升，再加上周边项目的逐 步完善，区域内住宅价格涨幅明显。但写字楼市场 投资仍然低迷，通过差异化产品定位，打造街区式 商务办公空间无疑是最佳选择，
通过对高新区写字楼市场分析：影响客群投资 及租赁的主要因素是
1、交通的便捷性； 2、配套设施的完善性； 3、投资回报率； 4、空间格局的舒适性； 5、信息的流通性！
劣势分析
1、本项目被诸多中高端存量商业、写字楼包围，且众多项目滞 销严重，市场需求过剩，投资溢价空间收窄，将直接影响本项目 销售价格及进度； 2、本项目体量小，产品单一，与诸多A级、甲级写字楼相比配套 设施薄弱，后期升级改造难度大； 3、本项目商业及写字楼业态前期推广及客群认知度较低，市场 渗透不够，没有形成专业化营销体系； 4、目前项目不具备预售条件，潜在消费周期长，客群引导难度 较大；
6000 5000 4000 3000 2000 1000
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榆林市办公写字楼一年内价格走势 供给(元/平)
4000
4200
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5150
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பைடு நூலகம்
5300
5500 5350
高新区商、住市场动态：住宅成交量基本平稳，商业遇冷
受政策影响，截至今年7月，市场整体价格方 趋于平稳，基本面平均保持在4500~7200多元/平方 米之间，且有所滑落。
城市化发展进程：高新区，现代化高新技术产业园区
本案位置
地处榆林高新技术 产业开发区和榆横经济 开发区几何中心， 方圆 20公里范围内约有25万 人，把整个榆林城市群 都网络其中，战略地位 无可替代；
高新区现有市政道 路已初具规模，朝阳 路，明珠大道，榆溪大 道等城市主干道整洁通 暢。其周边紧临新闻大 厦、创业大厦、永昌国 际酒店、高新华府、阳 光广场等。
市场机会分析
1、选择专业团队，通过对项目系统化、专业化策划包装，将本案打 造成高新区标杆性街区式的商务区； 2、项目周边中高端社区入住率达95%，居住氛围成熟，通过圈层营 销充分利用高端优质资源，快速去化； 3、灵活调整产品结构，满足不同客户群体和投资客的需求； 4、政府楼市调控对住宅限制较多，但对商业写字楼业态相对宽松； 5、通过专业的价格策略与竞争对手形成差异化营销；
谨呈：杏焉村村委会
中央广场
（暂定案名）
营销运营策划报告
提案：陕西房天下
2017年7月28日
前言
很荣幸获得杏焉村村委会所开发项目提案的建议 我司将以最优秀的团队、最实效的营销理念、最勤奋的态度为您提 供专业服务，期待与贵方达成共识!
项目SWOT分析
S 优势分析 W 劣势分析 O 市场机会分析 T 市场威胁分析
市场威胁分析
1、榆林城区商业和写字楼租赁及投资需求仍保持相对较弱的态势； 2、项目周边现房库存量较大，如高科广场、盛高时代、创业大厦、 融智大厦、榆商大厦等是本案强有力的竞争对手； 3、目前高新区主要以盛高时代、创业大厦、高科广场为代表，形成 了较成熟的商务圈，本案在功能区位上被边缘化； 4、现存量写字楼促销力度大，价格偏低，且配套相对成熟；
《中央广场营销策划报告提案》整体思路
定位方案思路剖析
略
读
榆林房地产市场整体状况如何？ 高新区房地产市场目前整体状况如何？ 榆林城市规划对高新区房地产影响？ 专业策划中央广场的意义何在？
思
项目采取何种价格策略？
项目如何运用客户策略？
破
项目如何运用优化媒体？
本项目命名如何突破？ 项目形象如何构建？ 项目主题价值如何演绎？
传统办公空间无法满足企业发展； 配套设施薄弱，商务功能影响企业发展 投入产出比率没有保证依据，客户投资似有盲区
本项目价值点分析
区域价值
城市规划和功能定位带来的 社会大环境的价值；
本项目所在版块所带来的城 区位价值 市中心区价值；
中央广场商业配套齐全，商业街内 有特色饮食、服饰、休闲等。该项目还 将引进大型休闲广场。
思
房地产讲究差异化和主题化营销，在市场需求和市场空缺作为前 提基础上，寻求项目价值最大化的定位！
目前市场环境对本项目的影响
区域范围内住宅市场发展较快，住宅类物业投资热度继续升高； 写字楼市场库存量大，市场需求少，极具挑战； 置业群体结构发生变化，刚需及功能性改善需求客群成为市场主力，但不会成 为库存接盘侠；
中央广场价值提升：优化配套，升级功能机构，准确定位
本案
占地300多亩----- 规模大环境好
中央广场位于中央公园北，规划20
层，由陕西国信华居公司开发建设。该
盘位于高新区最核心、最热点区域――
明珠大道东朝阳路地段，东接朝阳桥，
南有高新华府，西临新闻大厦，北依永
昌国际大酒店，是一个宜居宜商之地。
配套完善 ----- 提升规模配套
优势分析
1、地处中高端成熟居住区，且入住率达到95%，稳定成熟的居住群 体将拉升区域多业态消费； 2、紧临地标性建筑榆林大剧院，交通便利，形成与交通银行、阳光 广场、新闻大厦、永昌国际等诸多的城市配套为一体的综合商圈。 3、周边居住氛围、配套设施相对成熟，区域价值日渐突显； 4、建筑形态具备开放式城市综合体基本特质，多业态交通线贯通， 项目可塑性较高； 5、项目辐射五小、高新中学等，促使教育培训场地租赁需求剧增。 6、项目标准层可根据市场需求进行有效分隔，满足不同客群需求， 降低资金回笼风险。