[实用参考]商业写字楼策划方案.ppt
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某写字楼设计方案(PPT45页)
目前，许多国际知名公司的总部已经摒弃了对高大、纪念碑似的建筑形 象追求，转而追求这种孕育其中的平和与大气。这种气质是与清华这一品牌 相衬的。下面是德国西门子公司及奔驰公司的一些资料。
CONCEPT
设计构思
CONCEPT
设计构思
CONCEPT
设计构思
我们的方案之所以选择围合式做 为建筑布局的基调，就是希望能够依 靠自身成“势”吸引市场，弥补周边 地区发：围合式布局
对于一个位于城市边缘孤立的地产开发项目，最重要的是尽快创造一种 “势”，能够将市场的注意力吸引到项目自身，而掩盖周围地区不够成熟的弱 点，也就是说，项目自身要创造一种使市场认同的气氛，这对开发的早期是非 常重要的。
一般来讲，建造有两种布局方式：A和B
CONCEPT
CONCEPT
设计构思
优势四：功能分区
方案中的周边布 局也使方案的分区非 因此在建筑常语明汇的确选，择上认必真须区分别析于一清般 商业建筑，在学术气氛与商业形象之间寻求一种平衡点，让二者相辅相承。 我们的方案华巧同妙地方利研用地发势大的高厦差的在基功地西半侧形成一层半的地下停车空间，这样可解决450辆的停车需求，不但节省了建造成本，而 且另结外合 ，车建库筑能的办组设公计单成形元，成呈了南其立北主体向的顺要中坡以心排庭布中园，。采光通风都非常良好。 我们的方案小之型所以企选业择围出合租式做办为公建筑、布局的基调，就是希望能够依靠自身成“势”吸引市场，弥补周边地区发展不成熟所带来的不 足同。时，面对大市企场不业同办层面公的、需求管，理方案用中也提供了少量的个性化办公空间，例如：在顶楼位置设置可改造的跃式办公室空间单元。 除了针对研房发及大楼展面示向中功小能型高四科部技企分业市场的特点，我们基本确定了“围合式的建筑布局”，这为方案本身带来四个方面的优势。 平在面方多 案种构划思组分中成的，可社。能会性性最与大经限济度性地始为终市是场我提们供的了主灵旨活。性，也提供了大量的共性办公空间。 清华同方研发大厦方是案一个中具人有学流术车气氛流的办公地产项目，并且冠以“清华”这个品牌。 对因于此第 ，二我点们主，必要我须们在从也一基从些两对地个立东层的面语侧加汇道以中解做路决出。一系列的选择和平衡。 甲方对设计进单入位提，出建的要筑求自是：然6分00辆成的停车需求，完全靠地面停车是不可能达到的，只有通过大量地下停车空间来解决。 离东侧“公共区域” 及西侧相对私密的 “办公区域”。
CONCEPT
设计构思
CONCEPT
设计构思
CONCEPT
设计构思
我们的方案之所以选择围合式做 为建筑布局的基调，就是希望能够依 靠自身成“势”吸引市场，弥补周边 地区发：围合式布局
对于一个位于城市边缘孤立的地产开发项目，最重要的是尽快创造一种 “势”，能够将市场的注意力吸引到项目自身，而掩盖周围地区不够成熟的弱 点，也就是说，项目自身要创造一种使市场认同的气氛，这对开发的早期是非 常重要的。
一般来讲，建造有两种布局方式：A和B
CONCEPT
CONCEPT
设计构思
优势四：功能分区
方案中的周边布 局也使方案的分区非 因此在建筑常语明汇的确选，择上认必真须区分别析于一清般 商业建筑，在学术气氛与商业形象之间寻求一种平衡点，让二者相辅相承。 我们的方案华巧同妙地方利研用地发势大的高厦差的在基功地西半侧形成一层半的地下停车空间，这样可解决450辆的停车需求，不但节省了建造成本，而 且另结外合 ，车建库筑能的办组设公计单成形元，成呈了南其立北主体向的顺要中坡以心排庭布中园，。采光通风都非常良好。 我们的方案小之型所以企选业择围出合租式做办为公建筑、布局的基调，就是希望能够依靠自身成“势”吸引市场，弥补周边地区发展不成熟所带来的不 足同。时，面对大市企场不业同办层面公的、需求管，理方案用中也提供了少量的个性化办公空间，例如：在顶楼位置设置可改造的跃式办公室空间单元。 除了针对研房发及大楼展面示向中功小能型高四科部技企分业市场的特点，我们基本确定了“围合式的建筑布局”，这为方案本身带来四个方面的优势。 平在面方多 案种构划思组分中成的，可社。能会性性最与大经限济度性地始为终市是场我提们供的了主灵旨活。性，也提供了大量的共性办公空间。 清华同方研发大厦方是案一个中具人有学流术车气氛流的办公地产项目，并且冠以“清华”这个品牌。 对因于此第 ，二我点们主，必要我须们在从也一基从些两对地个立东层的面语侧加汇道以中解做路决出。一系列的选择和平衡。 甲方对设计进单入位提，出建的要筑求自是：然6分00辆成的停车需求，完全靠地面停车是不可能达到的，只有通过大量地下停车空间来解决。 离东侧“公共区域” 及西侧相对私密的 “办公区域”。
某写字楼定位及装修策划方案PPT(共 30张)
高新二小、高新一中等 医院：高 银行：中国银行、招商银行、中信银行、成都银行、农业银 高新路华润万家、高新二路宜品生活、金
新医院等，属于国家三级甲等医院， 行、兴业银行、民生银行、宁夏银行、建设银行、重庆银行、 鹰国际、世纪金花、唐延路地下购物中心。
距离项目3站路。项目周边的五大 渣打银行等政府公共事业部门：陕西省交通运输厅、西安海 医院：高新医院、省医院邮局：中国邮政
高端写字楼定位及装修建议
1.产品分析与定位 2.市场分析与产品趋势 3.比较分析及装修建议
1.产品分析与定位
项目自建设至今，已实现21层主体的基本建设，在2014年写字楼市场 整体成交低下，2015年将主体完工实现内外装，故此，需要明确其装 修的基本标准以实现既定销售目标。
高端写字楼建筑与销售目标
■ 高库存——办公物业库存风险远大于住宅 从存量情况来看，截止2014年底，西安市办公物业存量面积达 344万㎡，存量继续攀升，按照近一年平均去化水平计算，当前存 量去化周期超过40个月，高于住宅类物业去化周期，市场风险较 高。
部分在售写字楼项目装修标准
地面
墙面 天花
板
睿中心
CA 创意中心
万象汇
公园，使本区域的空气质量得到提 关、中科院研究所等休闲娱乐：新纪元高尔夫球场、唐城墙 银行：中国银行、交通银行、建设银行、
升。
遗址公园、新纪元公园学校：高新一中
西安银行、浙商银行、北京银行等
交通状况
公交：261路、260路、324路、411 路、502路、32路
公共交通：107路; 218路; 251路; 261路; 262路; 324路; 331路; 400路; 721路等轨道交通： 1、与地铁8号线无缝连 接； 2、步行3分钟可达地铁3号线延平门站；3、地铁 6号 线木塔寨站。
某大厦写字楼产品规划建议方案ppt(48张)
兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要 求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求 高。市场风险相对较大。
从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目 体量稍大，规划安排也需要调整。
建议方案解决的问题点
首先是将办公+酒店的组合调整为办公 +酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。
建议产品组合方案：办公+酒店式公寓
评价：相对来说，小面积的写字楼去化较快。大面积的写字楼去化缓慢。另外产品规 模对产品去化也有很大的影响。
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
——标准层平面图
中翔创世纪标准层
南亚大厦标准层
（6-26层）
（4-12层）
评价：创世纪标准层注意对产品面积的控制，小户型只有93平米，中等户型为111平
台家大厦产品建议
报告思路 产品定位建议
产品规划建议
原方案分析
办 公
结合市场情况比较
公 寓
酒 店 式
裙 业楼
商
产
平
户
配
品
面
型
套
其
定
规
建
建
它
位
划
议
议
产品组合建议
原方案产品组合示意
原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.
写字楼 酒店 商业
原方案情况
产品组合 楼层分布
总面积
标准层面积
层高
写字楼 西5-25层 约2.5万㎡
米，大户型为141平米。同时创世纪在27-31层设计成分割两个大户型，以满足大公
司需求。南亚设计出色点是全部为朝南户型，但户型面积在200-400的大面积，且无
从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目 体量稍大，规划安排也需要调整。
建议方案解决的问题点
首先是将办公+酒店的组合调整为办公 +酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。
建议产品组合方案：办公+酒店式公寓
评价：相对来说，小面积的写字楼去化较快。大面积的写字楼去化缓慢。另外产品规 模对产品去化也有很大的影响。
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
——标准层平面图
中翔创世纪标准层
南亚大厦标准层
（6-26层）
（4-12层）
评价：创世纪标准层注意对产品面积的控制，小户型只有93平米，中等户型为111平
台家大厦产品建议
报告思路 产品定位建议
产品规划建议
原方案分析
办 公
结合市场情况比较
公 寓
酒 店 式
裙 业楼
商
产
平
户
配
品
面
型
套
其
定
规
建
建
它
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议
议
产品组合建议
原方案产品组合示意
原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.
写字楼 酒店 商业
原方案情况
产品组合 楼层分布
总面积
标准层面积
层高
写字楼 西5-25层 约2.5万㎡
米，大户型为141平米。同时创世纪在27-31层设计成分割两个大户型，以满足大公
司需求。南亚设计出色点是全部为朝南户型，但户型面积在200-400的大面积，且无
某写字楼定位及装修策划方案32页PPT
某写字楼定位及装修策划方案
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普变成 法律。 ——朱 尼厄斯
40、人类法律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普变成 法律。 ——朱 尼厄斯
40、人类法律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
写字楼商业计划书PPT案例
……
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多样化
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高端化
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团队优势
节标题内容：Arial/微软雅黑11号灰色，行距1.2-1.5倍 ……
市场概况
房价呈持续上涨趋势
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同行市场竞争不断增长
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提供各类优惠政策
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竞争优势
人性化
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智能化
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个性化
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…股权结构
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…股权结构
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写字楼营销策划方案ppt课件
面积35㎡-55㎡，面积小，自用投 资门槛低，面积大小灵活多变。 商务配套齐全，项目综合体，各休 闲娱乐购物餐饮一条龙服务，商务 中心初具规模。 进驻公司提高企业形象，业务拓展 效率高。
办公定位
硬件
高品质装修与设施配备，打造梁山高 端商务写字楼。
地段
梁山城市中央商务区，人民北 路主干道，交通便利，人气聚 集。
综 合 型 多 功 能 写 字 楼
业态
功能
1、注册公司，成本低 2、居住舒适，酒店服 务
特点
1、置业门槛低 2、集中性强
1、企业中心点 2、商务中心点 3、经济中心点
1、与所在建筑联系 紧密。 2、保值增值功能， 风险小、回报高。
公寓
6F-15F
办公楼
商业
1、集中性 2、业务拓展 3、提高办公效率 1、交易场所 2、服务场所 3、体验场所
形象定位
开启城市商务新概念，占据市中心优越资源的高端商务平台。
城市中央商务区的形成和发展的助推器，商务板块重新划分。
高端商务的聚和地，商界精英的聚留 地，各界成功人士的聚集地。 人性化办公理念，创自然采光，自然 通风，自然绿化的绿色商务办公环境， 办公居住服务功能齐全。
业态定位
楼层
16F-22F
2、公司无同类产品开发经验。 3、项目周边建筑群普遍陈旧，拉低项目档次。
SWOT分析——机会
1、市场空白，抢先进入市场，梁山目前无商务写字楼与商业 综合体。
2、充分展示升值空间和投资回报率高，吸引投资客群。
SWOT分析——威胁
1、梁山无同类产品，无参照性，对市场有着不可预知性。 2、梁山房地产行业的不成熟性，城市需求量缓慢。
商业 5F
1、业务拓展洽谈之地。
蓝色写字楼商业计划书PPT模板
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商业计划书城市建筑写字楼PPT模板
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标题三
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标题四
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标题五
Step 05
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酒馆无酒
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[实用参考]《商业办公空间设计》-商业办公空间设计概述教学课件
![[实用参考]《商业办公空间设计》-商业办公空间设计概述教学课件](https://img.taocdn.com/s3/m/a20f312352ea551810a6873b.png)
(1) 使用功能 (2) 审美功能 (3) 安全功能
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
(1) 使用功能
对于商业办公空间首先满足的是商业活动的工作 需要，其次是生活功能的需要，再次是休息功能的需 要（图2-1、2-2、2-3、2-4）
图2-1 宽敞明亮的会议室 体现工作需要
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
(2) 审美功能
色彩的运用 体现企业形象
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
(2) 审美功能
人性化设计 植物绿化 让工作环境温馨舒适
灯光及植物点缀 美化工作场所
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
(2) 审美功能
灯光及植物 简单 知性
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
(3) 安全功能
《商业办公空间设计》
作者：宋寿剑
第一章
商业办公空间设计概述
课程简介：商业办公空间设计课是利用商业办公空间设计的基本
原则与设计方法，解决商业办公空间中空间结构与人的活动及 办公流程的关系，从而进行空间的界面与功能的设计。是室内 环境艺术设计专业的重要课程
课程目的：本课程教学按现代办公空间装饰设计工程中设计与施
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
3 人性美化原则
零星物品点缀 空间丰富而又韵味
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
3 人性美化原则
零星物品点缀 空间丰富而又韵味
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
4 环境净化原则
商业办公空间的环 境净化程度直接影响到 工作者的工作效率。办 公空间设计材料的环保 性关系人的生理健康， 而办公空间的绿化程度 涉及到人的心理健康。 （图6-1、6-2）
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
(1) 使用功能
对于商业办公空间首先满足的是商业活动的工作 需要，其次是生活功能的需要，再次是休息功能的需 要（图2-1、2-2、2-3、2-4）
图2-1 宽敞明亮的会议室 体现工作需要
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
(2) 审美功能
色彩的运用 体现企业形象
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
(2) 审美功能
人性化设计 植物绿化 让工作环境温馨舒适
灯光及植物点缀 美化工作场所
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
(2) 审美功能
灯光及植物 简单 知性
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
(3) 安全功能
《商业办公空间设计》
作者：宋寿剑
第一章
商业办公空间设计概述
课程简介：商业办公空间设计课是利用商业办公空间设计的基本
原则与设计方法，解决商业办公空间中空间结构与人的活动及 办公流程的关系，从而进行空间的界面与功能的设计。是室内 环境艺术设计专业的重要课程
课程目的：本课程教学按现代办公空间装饰设计工程中设计与施
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
3 人性美化原则
零星物品点缀 空间丰富而又韵味
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
3 人性美化原则
零星物品点缀 空间丰富而又韵味
第一节：商业办公空间设计的基本原理和程序
4 环境净化原则
商业办公空间的环 境净化程度直接影响到 工作者的工作效率。办 公空间设计材料的环保 性关系人的生理健康， 而办公空间的绿化程度 涉及到人的心理健康。 （图6-1、6-2）
写字楼策划营销方案(PPT 98页)
升项目形象，对目前的500强公司可进行重点挖掘，可对部分品牌作用明 显的公司，采用优惠租金的办法进行引进； • 在购买类客户上，重点深入挖掘本地资源； • 由于金融及国家拉动内需的作用，有部分行业受到较大冲击，也有部分 行业受益于拉动内需所带来的经济增长，因此未来重点行销方向为这些 受益的行业企业，以及本身资金雄厚的行业企业。
价
尊崇服务:内外部品牌联动、吧台服务、销售人员、财务、门童、招待、保安、保洁、海容品牌联动等
值
绿城物业管理品质展示：宣传展示物业管理品牌；传递管家物业增值服务
三、以核心价值链深挖渠道资源、以创新手段锁定客户群体
蓝
利用阜阳企业家联合会、财智名家论坛、浙江商会、中小企业协会等渠道资源，寻找客户
海
充分利用渠道资源，成立海容商务俱乐部作为积累客户的手段；
能够让很多问题迎刃而解。留住人才。解决营销。基业常青等。 • 公司“小”的时候老总营销自己。企业“大”的时候把对自己的营销
转移到对企业的营销。 • 并不是有项目时才想到营销，营销是从公司本身开始的。 • 第一步，建立品牌效应。 • 第二步，“根”筑企业文化。
7
为什么要营销海容会
标准的甲级写字楼 + 一流的品牌打造
32
大小客户优缺点分析
优点
缺点
大客户
•品质较高，提升项目品质 •便于管理
•谈价能力强，成交价低
•决策周期长，成交不确定 性强
小客户
•容易引导与说服 •决策快 •成交价格高
•成交面积小
• 过多的小客户造成硬件资 源过度使用及可控性差
33
“大小互动，以名带实”策略
•小客户太多影响客户组合品质；盲目追 求过多的大面积客户造成收益的降低及 计划可控性降低。
价
尊崇服务:内外部品牌联动、吧台服务、销售人员、财务、门童、招待、保安、保洁、海容品牌联动等
值
绿城物业管理品质展示：宣传展示物业管理品牌；传递管家物业增值服务
三、以核心价值链深挖渠道资源、以创新手段锁定客户群体
蓝
利用阜阳企业家联合会、财智名家论坛、浙江商会、中小企业协会等渠道资源，寻找客户
海
充分利用渠道资源，成立海容商务俱乐部作为积累客户的手段；
能够让很多问题迎刃而解。留住人才。解决营销。基业常青等。 • 公司“小”的时候老总营销自己。企业“大”的时候把对自己的营销
转移到对企业的营销。 • 并不是有项目时才想到营销，营销是从公司本身开始的。 • 第一步，建立品牌效应。 • 第二步，“根”筑企业文化。
7
为什么要营销海容会
标准的甲级写字楼 + 一流的品牌打造
32
大小客户优缺点分析
优点
缺点
大客户
•品质较高，提升项目品质 •便于管理
•谈价能力强，成交价低
•决策周期长，成交不确定 性强
小客户
•容易引导与说服 •决策快 •成交价格高
•成交面积小
• 过多的小客户造成硬件资 源过度使用及可控性差
33
“大小互动，以名带实”策略
•小客户太多影响客户组合品质；盲目追 求过多的大面积客户造成收益的降低及 计划可控性降低。
写字楼工作计划PPT
物业管理
提高物业管理水平，提供专业的物业服务，打造 优质的办公环境，提高客户满意度。
营销推广
通过多种渠道进行营销推广，吸引潜在客户，提 高品牌知名度。
未来发展前景展望
智能化发展
随着科技的进步，写字楼的智水平。
绿色环保
环保意识的提高和政策的推动，写字楼的绿色环保水平将不断提 高，实现可持续发展。
2
定期进行安全检查和评估，及时发现和消除安 全隐患。
3
建立应急预案和演练制度，提高应对突发事件 的能力。
消防与安全设施维护
定期检查和维护消 防设施，确保其完 好有效。
对电气线路、设备 进行定期检查和维 护，防止电气事故 的发生。
对安全出口、疏散 通道等进行定期检 查，确保畅通无阻 。
环境卫生与保洁管理
租赁政策与价格策略
租赁政策制定
制定合理的租赁政策，包括租赁期限、租金支付方式、违约处理等，吸引优 质企业入驻。
价格策略优化
根据市场变化和客户需求，灵活调整价格策略，保持竞争力，提高租金收益 。
04
营销推广策略
线上营销推广策略
社交媒体营销
利用社交媒体平台，如微信、微博、抖音等，发 布写字楼相关信息，吸引潜在客户关注。
绿色环保设施
采用环保节能的设施设备，如LED灯具、节能空 调等，降低能耗，提高能源利用效率。
物业管理与服务体系
专业物业管理团队
建立专业的物业管理团队，提供全方位的物业服务，包括维修保 养、安保清洁、绿化景观等。
定制化服务
根据客户需求，提供定制化的物业服务，如会议服务、接待服务 等。
及时响应机制
建立快速响应机制，及时解决客户的问题和需求，提高客户满意 度。
3
提高物业管理水平，提供专业的物业服务，打造 优质的办公环境，提高客户满意度。
营销推广
通过多种渠道进行营销推广，吸引潜在客户，提 高品牌知名度。
未来发展前景展望
智能化发展
随着科技的进步，写字楼的智水平。
绿色环保
环保意识的提高和政策的推动，写字楼的绿色环保水平将不断提 高，实现可持续发展。
2
定期进行安全检查和评估，及时发现和消除安 全隐患。
3
建立应急预案和演练制度，提高应对突发事件 的能力。
消防与安全设施维护
定期检查和维护消 防设施，确保其完 好有效。
对电气线路、设备 进行定期检查和维 护，防止电气事故 的发生。
对安全出口、疏散 通道等进行定期检 查，确保畅通无阻 。
环境卫生与保洁管理
租赁政策与价格策略
租赁政策制定
制定合理的租赁政策，包括租赁期限、租金支付方式、违约处理等，吸引优 质企业入驻。
价格策略优化
根据市场变化和客户需求，灵活调整价格策略，保持竞争力，提高租金收益 。
04
营销推广策略
线上营销推广策略
社交媒体营销
利用社交媒体平台，如微信、微博、抖音等，发 布写字楼相关信息，吸引潜在客户关注。
绿色环保设施
采用环保节能的设施设备，如LED灯具、节能空 调等，降低能耗，提高能源利用效率。
物业管理与服务体系
专业物业管理团队
建立专业的物业管理团队，提供全方位的物业服务，包括维修保 养、安保清洁、绿化景观等。
定制化服务
根据客户需求，提供定制化的物业服务，如会议服务、接待服务 等。
及时响应机制
建立快速响应机制，及时解决客户的问题和需求，提高客户满意 度。
3
写字楼招商策划全案精品PPT
首层大堂净高 办公标准层面积 办公标准层单元面积 办公标准层净高 办公区走廊宽度 办公区走廊净高 办公层柱间距
166米 约96655平方米 约62933平方米 约7750平方米 约21968平方米 7．84 14．20％ 7度 37层 5-19层、21—37层 12．40米，16米 地下1~4层348个地下停 车位 约10．15米 约2100-2500平方米 约235—535sqm 2．75米 1．50米 2．75米 约9．60米
潇湘大道（风光带、6车道）贯通南北， 是河西的交通主干线。世纪金岸属长沙 中心地域，至火车站10公里，至黄花机 场30公里。
位于过江遂道的出口处 毗邻地铁二号线
一个机遇：综合型业态的稀缺价值
产品价值构建
项目主要特性——地标价值
区域内地标建筑: 来源于建筑的节能、绿色、环保 前瞻性创新设计: 打破区域固有产品形态,带动智能 写字楼未来发展 高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象 高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形。
约11米 2.7米 100毫米 整层75%，分割单元66% 20层以上提供 12部 7级 40年使用权
写字楼标准层示意图
一、二、三层平面图
会议室/演示厅
客房
四层平面图
五到三十层平面图
办公区
休息区
写字楼细节形象展示 项目定位
车行道
人行道
公共导视系统 双语标识
宽敞明亮的卫生间
高速电梯
商业集团：
北京金地中心A座 总面积 楼体高度 楼层数 标准层面积 楼板高度 净高 进深
约63,000㎡ 168m 地上39层 约1,850㎡ 4.1m 2.75m 12m
上海东银中心
总建筑面积 办公楼建筑面积 商业建筑面积 总建筑层 办公楼层 商业楼层 标准层建筑面积 标准层高 架空地板
166米 约96655平方米 约62933平方米 约7750平方米 约21968平方米 7．84 14．20％ 7度 37层 5-19层、21—37层 12．40米，16米 地下1~4层348个地下停 车位 约10．15米 约2100-2500平方米 约235—535sqm 2．75米 1．50米 2．75米 约9．60米
潇湘大道（风光带、6车道）贯通南北， 是河西的交通主干线。世纪金岸属长沙 中心地域，至火车站10公里，至黄花机 场30公里。
位于过江遂道的出口处 毗邻地铁二号线
一个机遇：综合型业态的稀缺价值
产品价值构建
项目主要特性——地标价值
区域内地标建筑: 来源于建筑的节能、绿色、环保 前瞻性创新设计: 打破区域固有产品形态,带动智能 写字楼未来发展 高端性目标定位：高端产品对应高端客群，市场形象 高举高打，专为高端客户量身打造，突出企业品牌形。
约11米 2.7米 100毫米 整层75%，分割单元66% 20层以上提供 12部 7级 40年使用权
写字楼标准层示意图
一、二、三层平面图
会议室/演示厅
客房
四层平面图
五到三十层平面图
办公区
休息区
写字楼细节形象展示 项目定位
车行道
人行道
公共导视系统 双语标识
宽敞明亮的卫生间
高速电梯
商业集团：
北京金地中心A座 总面积 楼体高度 楼层数 标准层面积 楼板高度 净高 进深
约63,000㎡ 168m 地上39层 约1,850㎡ 4.1m 2.75m 12m
上海东银中心
总建筑面积 办公楼建筑面积 商业建筑面积 总建筑层 办公楼层 商业楼层 标准层建筑面积 标准层高 架空地板
写字楼建筑背景的商务活动策划PPT模板
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01
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04
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2025
2024
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2022
2021
2020
2009
பைடு நூலகம்
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针对本项目来看，我们目前的主要任务解决两个问题：
项目在特定的市场环境下该如何定位？ 项目要实现预期的销售目标该如何策划？
榆林目前市场需求：自用、投资、租赁
分类 自用 投资 租赁
积累一定资金，现有空间无法满足办公需求； 降低运营成本，完善公司体制； 认同产品结构，符合创业需求；
认同高新区未来的发展前景； 认同未来物业的投资价值保障； 规避人民币对内贬值带来的资产贬值！
中央广场价值提升：优化配套，升级功能机构，准确定位
本案
占地300多亩----- 规模大环境好
中央广场位于中央公园北，规划20
层，由陕西国信华居公司开发建设。该
盘位于高新区最核心、最热点区域――
明珠大道东朝阳路地段，东接朝阳桥，
南有高新华府，西临新闻大厦，北依永
昌国际大酒店，是一个宜居宜商之地。
配套完善 ----- 提升规模配套
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
榆林市办公写字楼一年内价格走势 供给(元/平)
4000
4200
4500
4550
4800
4790
5130
5150
4980
5500
5300
5500 5350
高新区商、住市场动态：住宅成交量基本平稳，商业遇冷
受政策影响，截至今年7月，市场整体价格方 趋于平稳，基本面平均保持在4500~7200多元/平方 米之间，且有所滑落。
本项目在特定的市场环境下如何定位？ 本项目阶段营销目标与销售进度？ 本项目销售回款进度？ 本项目核心竞争价值是什么？
读
房地产营销主要以市场作为依托基础，挖掘社会价值对项 目的提升功能，用未来发展的眼光来思考项目价值，为项目价 值提升寻求支撑点！
榆林目前房地产整体市场：价格稳定，刚需为主
榆林写字楼和商铺整体市场状况
中央广场商业配套齐全，商业街内 有特色饮食、服饰、休闲等。该项目还 将引进大型休闲广场。
思
房地产讲究差异化和主题化营销，在市场需求和市场空缺作为前 提基础上，寻求项目价值最大化的定位！
目前市场环境对本项目的影响
区域范围内住宅市场发展较快，住宅类物业投资热度继续升高； 写字楼市场库存量大，市场需求少，极具挑战； 置业群体结构发生变化，刚需及功能性改善需求客群成为市场主力，但不会成 为库存接盘侠；
市场威胁分析
1、榆林城区商业和写字楼租赁及投资需求仍保持相对较弱的态势； 2、项目周边现房库存量较大，如高科广场、盛高时代、创业大厦、 融智大厦、榆商大厦等是本案强有力的竞争对手； 3、目前高新区主要以盛高时代、创业大厦、高科广场为代表，形成 了较成熟的商务圈，本案在功能区位上被边缘化； 4、现存量写字楼促销力度大，价格偏低，且配套相对成熟；
随着中央公园一期、高新华府、御溪台、塞 维利亚等小区入住率的提升，再加上周边项目的逐 步完善，区域内住宅价格涨幅明显。但写字楼市场 投资仍然低迷，通过差异化产品定位，打造街区式 商务办公空间无疑是最佳选择，
通过对高新区写字楼市场分析：影响客群投资 及租赁的主要因素是
1、交通的便捷性； 2、配套设施的完善性； 3、投资回报率； 4、空间格局的舒适性； 5、信息的流通性！
市场机会分析
1、选择专业团队，通过对项目系统化、专业化策划包装，将本案打 造成高新区标杆性街区式的商务区； 2、项目周边中高端社区入住率达95%，居住氛围成熟，通过圈层营 销充分利用高端优质资源，快速去化； 3、灵活调整产品结构，满足不同客户群体和投资客的需求； 4、政府楼市调控对住宅限制较多，但对商业写字楼业态相对宽松； 5、通过专业的价格策略与竞争对手形成差异化营销；
传统办公空间无法满足企业发展； 配套设施薄弱，商务功能影响企业发展 投入产出比率没有保证依据，客户投资似有盲区
本项目价值点分析
区域价值
城市规划和功能定位带来的 社会大环境的价值；
本项目所在版块所带来的城 区位价值 市中心区价值；
劣势分析
1、本项目被诸多中高端存量商业、写字楼包围，且众多项目滞 销严重，市场需求过剩，投资溢价空间收窄，将直接影响本项目 销售价格及进度； 2、本项目体量小，产品单一，与诸多A级、甲级写字楼相比配套 设施薄弱，后期升级改造难度大； 3、本项目商业及写字楼业态前期推广及客群认知度较低，市场 渗透不够，没有形成专业化营销体系； 4、目前项目不具备预售条件，潜在消费周期长，客群引导难度 较大；
城市化发展进程：高新区，现代化高新技术产业园区
本案位置
地处榆林高新技术 产业开发区和榆横经济 开发区几何中心， 方圆 20公里范围内约有25万 人，把整个榆林城市群 都网络其中，战略地位 无可替代；
高新区现有市政道 路已初具规模，朝阳 路，明珠大道，榆溪大 道等城市主干道整洁通 暢。其周边紧临新闻大 厦、创业大厦、永昌国 际酒店、高新华府、阳 光广场等。
《中央广场营销策划报告提案》整体思路
定位方案思路剖析
略
读
榆林房地产市场整体状况如何？ 高新区房地产市场目前整体状况如何？ 榆林城市规划对高新区房地产影响？ 专业策划中央广场的意义何在？
思
项目采取何种价格策略？
项目如何运用客户策略？
破
项目如何运用优化媒体？
本项目命名如何突破？ 项目形象如何构建？ 项目主题价值如何演绎？
优势分析
1、地处中高端成熟居住区，且入住率达到95%，稳定成熟的居住群 体将拉升区域多业态消费； 2、紧临地标性建筑榆林大剧院，交通便利，形成与交通银行、阳光 广场、新闻大厦、永昌国际等诸多的城市配套为一体的综合商圈。 3、周边居住氛围、配套设施相对成熟，区域价值日渐突显； 4、建筑形态具备开放式城市综合体基本特质，多业态交通线贯通， 项目可塑性较高； 5、项目辐射五小、高新中学等，促使教育培训场地租赁需求剧增。 6、项目标准层可根据市场需求进行有效分隔，满足不同客群需求， 降低资金回笼风险。
谨呈：杏焉村村委会
中央广场
（暂定案名）
营销运营策划报告
提案：陕西房天下
2017年7月28日
前言
很荣幸获得杏焉村村委会所开发项目提案的建议 我司将以最优秀的团队、最实效的营销理念、最勤奋的态度为您提 供专业服务，期待与贵方达成共识!
项目SWOT分析
S 优势分析 W 劣势分析 O 市场机会分析 T 市场威胁分析
项目在特定的市场环境下该如何定位？ 项目要实现预期的销售目标该如何策划？
榆林目前市场需求：自用、投资、租赁
分类 自用 投资 租赁
积累一定资金，现有空间无法满足办公需求； 降低运营成本，完善公司体制； 认同产品结构，符合创业需求；
认同高新区未来的发展前景； 认同未来物业的投资价值保障； 规避人民币对内贬值带来的资产贬值！
中央广场价值提升：优化配套，升级功能机构，准确定位
本案
占地300多亩----- 规模大环境好
中央广场位于中央公园北，规划20
层，由陕西国信华居公司开发建设。该
盘位于高新区最核心、最热点区域――
明珠大道东朝阳路地段，东接朝阳桥，
南有高新华府，西临新闻大厦，北依永
昌国际大酒店，是一个宜居宜商之地。
配套完善 ----- 提升规模配套
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
榆林市办公写字楼一年内价格走势 供给(元/平)
4000
4200
4500
4550
4800
4790
5130
5150
4980
5500
5300
5500 5350
高新区商、住市场动态：住宅成交量基本平稳，商业遇冷
受政策影响，截至今年7月，市场整体价格方 趋于平稳，基本面平均保持在4500~7200多元/平方 米之间，且有所滑落。
本项目在特定的市场环境下如何定位？ 本项目阶段营销目标与销售进度？ 本项目销售回款进度？ 本项目核心竞争价值是什么？
读
房地产营销主要以市场作为依托基础，挖掘社会价值对项 目的提升功能，用未来发展的眼光来思考项目价值，为项目价 值提升寻求支撑点！
榆林目前房地产整体市场：价格稳定，刚需为主
榆林写字楼和商铺整体市场状况
中央广场商业配套齐全，商业街内 有特色饮食、服饰、休闲等。该项目还 将引进大型休闲广场。
思
房地产讲究差异化和主题化营销，在市场需求和市场空缺作为前 提基础上，寻求项目价值最大化的定位！
目前市场环境对本项目的影响
区域范围内住宅市场发展较快，住宅类物业投资热度继续升高； 写字楼市场库存量大，市场需求少，极具挑战； 置业群体结构发生变化，刚需及功能性改善需求客群成为市场主力，但不会成 为库存接盘侠；
市场威胁分析
1、榆林城区商业和写字楼租赁及投资需求仍保持相对较弱的态势； 2、项目周边现房库存量较大，如高科广场、盛高时代、创业大厦、 融智大厦、榆商大厦等是本案强有力的竞争对手； 3、目前高新区主要以盛高时代、创业大厦、高科广场为代表，形成 了较成熟的商务圈，本案在功能区位上被边缘化； 4、现存量写字楼促销力度大，价格偏低，且配套相对成熟；
随着中央公园一期、高新华府、御溪台、塞 维利亚等小区入住率的提升，再加上周边项目的逐 步完善，区域内住宅价格涨幅明显。但写字楼市场 投资仍然低迷，通过差异化产品定位，打造街区式 商务办公空间无疑是最佳选择，
通过对高新区写字楼市场分析：影响客群投资 及租赁的主要因素是
1、交通的便捷性； 2、配套设施的完善性； 3、投资回报率； 4、空间格局的舒适性； 5、信息的流通性！
市场机会分析
1、选择专业团队，通过对项目系统化、专业化策划包装，将本案打 造成高新区标杆性街区式的商务区； 2、项目周边中高端社区入住率达95%，居住氛围成熟，通过圈层营 销充分利用高端优质资源，快速去化； 3、灵活调整产品结构，满足不同客户群体和投资客的需求； 4、政府楼市调控对住宅限制较多，但对商业写字楼业态相对宽松； 5、通过专业的价格策略与竞争对手形成差异化营销；
传统办公空间无法满足企业发展； 配套设施薄弱，商务功能影响企业发展 投入产出比率没有保证依据，客户投资似有盲区
本项目价值点分析
区域价值
城市规划和功能定位带来的 社会大环境的价值；
本项目所在版块所带来的城 区位价值 市中心区价值；
劣势分析
1、本项目被诸多中高端存量商业、写字楼包围，且众多项目滞 销严重，市场需求过剩，投资溢价空间收窄，将直接影响本项目 销售价格及进度； 2、本项目体量小，产品单一，与诸多A级、甲级写字楼相比配套 设施薄弱，后期升级改造难度大； 3、本项目商业及写字楼业态前期推广及客群认知度较低，市场 渗透不够，没有形成专业化营销体系； 4、目前项目不具备预售条件，潜在消费周期长，客群引导难度 较大；
城市化发展进程：高新区，现代化高新技术产业园区
本案位置
地处榆林高新技术 产业开发区和榆横经济 开发区几何中心， 方圆 20公里范围内约有25万 人，把整个榆林城市群 都网络其中，战略地位 无可替代；
高新区现有市政道 路已初具规模，朝阳 路，明珠大道，榆溪大 道等城市主干道整洁通 暢。其周边紧临新闻大 厦、创业大厦、永昌国 际酒店、高新华府、阳 光广场等。
《中央广场营销策划报告提案》整体思路
定位方案思路剖析
略
读
榆林房地产市场整体状况如何？ 高新区房地产市场目前整体状况如何？ 榆林城市规划对高新区房地产影响？ 专业策划中央广场的意义何在？
思
项目采取何种价格策略？
项目如何运用客户策略？
破
项目如何运用优化媒体？
本项目命名如何突破？ 项目形象如何构建？ 项目主题价值如何演绎？
优势分析
1、地处中高端成熟居住区，且入住率达到95%，稳定成熟的居住群 体将拉升区域多业态消费； 2、紧临地标性建筑榆林大剧院，交通便利，形成与交通银行、阳光 广场、新闻大厦、永昌国际等诸多的城市配套为一体的综合商圈。 3、周边居住氛围、配套设施相对成熟，区域价值日渐突显； 4、建筑形态具备开放式城市综合体基本特质，多业态交通线贯通， 项目可塑性较高； 5、项目辐射五小、高新中学等，促使教育培训场地租赁需求剧增。 6、项目标准层可根据市场需求进行有效分隔，满足不同客群需求， 降低资金回笼风险。
谨呈：杏焉村村委会
中央广场
（暂定案名）
营销运营策划报告
提案：陕西房天下
2017年7月28日
前言
很荣幸获得杏焉村村委会所开发项目提案的建议 我司将以最优秀的团队、最实效的营销理念、最勤奋的态度为您提 供专业服务，期待与贵方达成共识!
项目SWOT分析
S 优势分析 W 劣势分析 O 市场机会分析 T 市场威胁分析