万科集团房地产产品研发管理流程

产品研发管理流程

编制日期

审核日期

批准日期

修订记录

1、流程图

2、流程概况

3、工作程序

3.1产品研究

3.1.1规划设计部按【战略规划管理流程】规定，根据公司总体战略，编制产品战略，营

销策划部基于客户价值需求和支付能力等指标，确定客户细分及其价值定位；

3.1.2营销部编制《细分市场需求调研表》，进行消费市场需求调研，并形成《客户细分

市场调研报告》，调研报告至少要对每类客户的客户特征、产品需求、购房价值等纬度进行阐述：

a、客户特征：细分客户份额、年龄、学历、工作、年收入、现有住房面积、多次

置业率等；

b、产品需求：房屋属性、单价、建筑面积、总价、楼层、小区偏好、发展商偏好

等；

c、购房价值：购房动机、房屋价值、土地属性等。

3.1.3规划设计部根据《客户细分市场调研报告》和公司的产品战略，规划公司产品系列、

产品品类和产品类型，形成《客户模型产品需求》和《产品品类描述》，报研发设计分管副总审核，总经理审批；

3.1.4研发设计部制定《产品研究实施计划》，明确研究形式、参与部门与分工、计划安

排及研究费用等，报研发研发设计分管副总审核，总经理审批，后组织实施；

3.1.5如果委托外部研究机构，按照【设计单位选择管理流程】选择合作单位，签订开发

协议后进行研发；若自主研发，各部门按照计划安排进行专题研究。研发设计部根据产品研究实施计划节点及阶段成果要求，协调、追踪产品研究工作的进行；

3.1.6研发设计部汇总外部研究机构或各参与部门的研究成果，形成总体的《产品研究成

果报告》, 组织营销部（项目公司）、营销策划部、研发设计分管副总、工程管理分管副总、总工程师、总经理进行会审，会审结果报研发设计分管副总审核，总经理审批，审批通过报告确定成果推广试点项目，暂不应用的成果由研发设计部总结备案；

3.1.7试点项目实施各阶段和结束，研发设计部组织进行成果实施的总结改进，并形成《新

产品研发成果推广经验总结》。

3.2产品精品化研究

3.2.1研发设计部在每年年末制订下一年度《年度产品精品化研究策略与计划》，内容包

括但不限于：现行产品精品完善重点、新增产品精品类型或分项重点、改进产品精品制定和执行的制度与措施，上述内容成果的形式及其起止产品精品建立和完善时间，及原产品精品完善的阶段性工作重点。《年度产品精品化研究策略与计划》研发设计分管副总审核，总经理审批后组织实施，《年度产品精品化研究策略与计划》需列入公司年度计划；

3.2.2产品精品信息调研与研究

a、市场调研与信息收集：研发设计部向相关部门发放《产品精品研究调研表》，

由相关部门进行信息收集、整理和研究，填写《产品精品研究调研表》提交研

发设计部；

b、项目拓展部：在论证阶段进行市场调研时，收集和整理市场优秀项目的产品特

色；

c、营销策划部：在定位策划阶段进行市场调研时，收集和整理市场优秀项目的产

品特色；

d、规划设计部：日常收集和研究业界优秀项目的产品信息；在考察设计单位时，

收集设计单位优秀案例和产品特色；

e、项目部\工程部（项目公司）：收集业界优秀项目的产品四新应用信息；工程供

方和材料设备供应商考察时总结优秀产品信息；

f、公司安排的外出项目考察，考察人员在完成考察报告的同时，应完成相应的项

目产品精品调研表。

专题研究：针对特定类型、特定档次的项目中的某个专项进行论证和分析，例如：门窗、智能化、面砖、洁具等，研发设计部在产品精品框架内容的范围内选定专题，组织完成研究工作，并将结论落实为相应的产品要求连同处理方案进行整理，作为专题研究成果列入产品精品；

项目经验总结：在项目实施过程中，综合考虑产品品质的设计、施工、成本等因素，按照项目档次和项目类型加以区别，将产品要求和处理方法归纳总结；项目部/工程部（项目公司）提供项目信息的同时，将项目情况按照产品精品案例模板的形式，进行整理，提交研发设计部备案，作为项目经验整理列入产品精品。

3.2.3产品精品化实施方案的制定与审批

研发设计部结合专题研究、项目经验总结与收集和整理内外部产品精品信息，研发设计部组织营销部（项目公司）编制《产品精品化实施方案》，上述两个部门主要从市场角度提供支持。《产品精品化实施方案》初稿经过营销部（项目公司）、工程管理部、项目部、营销策划部、工程管理分管副总、项目部分管副总、营销策划分管副总、总工程师、总经理讨论评审，经研发设计分管副总审核，总经理审批后，颁布执行；

3.2.4产品精品的执行与监督落实

a、项目定位阶段：在项目定位评审同时确定项目采用的产品精品类型，编写《项

目定位报告》时，将确定采用的产品精品类型作为提报内容一同提交审批；

b、规划和建筑方案设计阶段：在规划方案招标阶段，研发设计部将产品精品设计

作为任务书中的输入文件之一进行技术标书编写；

c、在方案评审时，将产品精品在方案中落实情况作为对方案的评价要素进行评

审；

d、扩初设计阶段：研发设计部将上阶段确定的产品精品附件作为编制《扩初设计

任务书》的输入条件之一，在扩初设计成果评审时，将产品精品在扩初设计图

纸中落实情况作为评价要素进行评审；

e、施工图设计阶段：前阶段确定的项目产品精品作为编制《施工图设计任务书》

的输入条件之一，在施工图设计成果评审时，将产品精品在施工图设计图纸中

落实情况作为评价要素进行评审；

f、采购与招标阶段：招标主责部门负责将产品精品内明确的相关要求作为招标条

件列入招标文件，在招标文件审核时对产品精品落实情况进行审查；

g、施工阶段：在项目施工阶段中，项目部/工程部（项目公司）按照在项目设计

阶段产品精品的条款内容进行过程监督。在项目过程验收中，验收小组对备案

条款的总体完成情况进行核对，并填报核对清单。

3.2.5产品精品实施总结

a、在以上各阶段工作完成后，研发设计部收集各阶段的评审或验收记录，对产品

精品的执行落实情况进行阶段性评估，并填写《产品精品实施跟踪表》；

b、项目结束后，研发设计部综合阶段性评估结果，对产品精品在项目中执行情况

进行总结评估，形成《产品精品实施总结》，经研发设计分管副总审核，总经理

审批后后作为《产品精品化实施方案》优化和改进的依据。

4、支持性文件

4.1 【战略规划管理流程】