房地产开发投资及拓展实务
投资拓展试题
投资拓展试题投资拓展中心试题库一、填空题1、土地闲置是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1 年未动工开发的国有建设用地。
2、已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之二或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
3、结合市场情况，在满足预售条件的前提下，实现开盘爆量最大化，缩短现金流归零周期。
4、项目无证开工，无证施工，存在被责令停工、整改及被处以工程造价1%以上2%以下的罚款。
5、工业土地变性项目，因时间周期的风险、规划指标风险，一般周期较长，且一般均要求变性收储后重新挂牌出让，我方在进行收购。
6、一般为国有资产处置，需要经国企上级主管部门审批，必须进行资产评估，走产权交易所挂牌手续，周期较长，具有不确定性。
7、合作开发项目，如遇到合作方占股较高，则要求第一合作方将股权质押我司，避免合作方将股权转让或设定其他权利负担；第二，合作方在股东会表决权中占有不高于30％的表决权，并在董事会不占席位或占据席位不高于三分之一；第三，明确合作方不参与项目公司经营管理；第四，合作方需承诺为我公司一致行动人8、开展并购贷款必须符合《商业银行并购贷款风险管理指引》的原则和条件，并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应当按照穿透原则管理，拟并购土地项目应该完成在建工程开发投资总额的25%以上。
9、并购贷款，按照穿透原则评估并购贷款业务的合规性，严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款10、银行对房产开发贷款，也有着比较严格的要求，需要满足“四三二”的规定。
地产开发项目需要有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。
2015年9月根据国务院印发的《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，保障性住房和普通住房项目维持20%的资本金比例不变，其他项目由30%降至25%。
第五章 房地产项目营销推广《房地产经纪实务》ppt 课件
问题分析：将机会与威胁、优势与劣势分析的结果，用来 确定计划中必须注意的主要问题。
4)房地产营销目标 这是房地产营销计划的核心部分，对随后的策略和行动方
案的拟定起到指导作用。计划目标可分为两类：财务目标 和市场营销目标，正确选择营销目标必须要做到：①各个 目标应以明确且可度量的形式陈述出来，并要有一定的完 成期限；②各个目标应保持内在的一致性；③应对目标分 层次地加以说明。
立开发商公众形象和扩大项目的社会影响力
②广告费：指项目在进行市场推广时用于产品形象宣传所 需的费用，它包括：
发布新闻媒体广告费，包括报刊、杂志、广播、电视等 等；
发布路牌广告费； 制作地盘广告和地盘围墙（栏）广告费； 发布公交广告费； 展销会参展费； 通过邮寄方式发布广告的邮寄费； 通过公从信息网络发布广告的入网费、租金等。
第5章 房地产项目营销推广
5.1 房地产营销计划
房地产营销计划是指房地产企业或房地产经纪机构为实 现房地产营销目标所制定的一系列对未来营销活动的安排 和打算。房地产营销计划是有效指导、协调房地产企业营 销活动的主要依据。
5.1.1 房地产营销计划的内容
营销计划是指导房地产企业营销活动的重要过程，每个 营销计划，必须要注意三个基本问题，即确定关键的营 销问题、有效利用资源、衡量最终结果。房地产营销计 划主要是针对项目编制的，其地域性、时效性很强。房 地产营销计划要形成正式的文字一般可包括8项内容， 各部分的内容因具体要求不同，详细程度也有所不一， 见图5—1。
环境的有关因素，并要分析它们的现状及未来变化的趋势。
3)房地产营销机会威胁分析 机会是指营销环境中对企业有利的因素。威胁是指营销
中级实务章节看书顺序
中级实务章节看书顺序一、基础理论部分。
1. 第一章：总论。
- 原因：这是整个中级实务的开篇章节，它会介绍中级实务的基本概念、目标、原则等基础知识。
就像盖房子要先打地基一样，理解了总论中的内容，才能更好地把握后续章节的学习方向。
例如，它会阐述会计信息质量要求等概念，这些要求贯穿于整个会计实务的处理过程中。
2. 第二章：存货。
- 原因：存货是企业一项非常重要的流动资产。
它的核算相对较为基础，涉及到存货的确认、计量（包括初始计量和后续计量）等内容。
从学习难度来说，比较适合在掌握了总论的基础概念后学习。
例如，存货的成本构成、发出存货的计价方法（先进先出法、加权平均法等）都是比较基础且重要的知识点，这些知识点也会为学习其他资产的核算提供思路。
3. 第三章：固定资产。
- 原因：固定资产也是企业常见的资产项目。
在学习完存货这种流动资产后，学习固定资产这种长期资产，可以进一步拓展对资产核算的理解。
固定资产的初始计量（包括外购、自行建造等方式下的成本确定）、折旧方法的选择与计算、后续支出的处理（资本化与费用化的区分）等内容都是中级实务中的重点内容，而且它的核算相对来说有一定的规律和步骤，在有了存货学习的基础上更容易掌握。
二、重点资产核算深化部分。
1. 第四章：无形资产。
- 原因：无形资产与固定资产有相似之处，比如都属于非流动资产，都涉及到初始计量、后续计量等问题。
但无形资产又有其独特之处，如无形资产的研发支出处理（研究阶段与开发阶段的区分）等。
在掌握了固定资产核算的基础上学习无形资产，可以通过对比和类比的方式更好地理解其核算要点。
2. 第五章：长期股权投资。
- 原因：长期股权投资是中级实务中的一个难点内容。
它涉及到成本法、权益法等不同的核算方法，以及长期股权投资的转换等复杂问题。
在有了前面存货、固定资产、无形资产这些资产核算的基础后，再来学习长期股权投资，可以更好地理解它在企业资产中的地位和核算的复杂性。
因为长期股权投资与企业对其他企业的控制、共同控制或重大影响等关系密切相关，需要综合运用之前学到的会计概念和原则。
物业管理专业人才培养方案
物业管理专业人才培养方案目录一、内容描述 (2)1.1 目的与意义 (2)1.2 需求分析 (4)二、培养目标与要求 (5)2.1 培养目标 (6)2.2 培养要求 (6)三、课程体系设置 (7)3.1 专业基础课程 (8)3.2 专业核心课程 (9)3.3 实践与应用课程 (10)四、教学方法与手段 (12)4.1 教学方法 (13)4.2 教学手段 (14)五、师资队伍建设 (15)5.1 师资队伍现状 (16)5.2 师资队伍建设措施 (16)六、实践教学条件建设 (17)6.1 校内实训基地建设 (18)6.2 校外实习基地建设 (19)七、质量保障与评估 (20)7.1 质量保障体系 (22)7.2 评估机制 (23)一、内容描述本培养方案旨在针对当前物业管理行业对高素质、专业化人才的需求，结合物业管理行业的实际运作情况，制定一套系统、科学的专业人才培养方案。
本方案立足于物业管理的基本理论知识和实践技能，注重培养学生的综合素质和专业能力，包括物业管理理论、物业管理实务、物业管理法律法规、物业服务营销、物业设施管理、团队建设与管理等方面的知识。
通过本专业的学习，学生将掌握物业管理的基本概念、原理和方法，具备处理物业管理实际问题的能力。
学生还将学会运用现代管理理念和技术，提高物业管理效率和服务水平，为物业管理行业的发展做出贡献。
本方案还注重培养学生的创新能力和职业素养，使其在未来的职业生涯中具备更强的竞争力和发展潜力。
通过实践教学和案例分析等教学方法，使学生能够更好地理解和应用所学知识，提高其实际操作能力和解决问题的能力。
1.1 目的与意义随着城市化进程的加速和居民生活品质的不断提升，物业管理行业正面临着前所未有的发展机遇与挑战。
物业管理专业人才作为行业发展的核心力量，其培养方案的设计与实施对于提升物业管理水平、满足人民群众日益增长的物业服务需求具有重要意义。
制定物业管理专业人才培养方案的目的在于明确培养目标、优化课程体系、创新教学方法，从而提高学生的综合素质和专业技能。
房地产开发投资及拓展实务
北京世纪龙泉房地产开发有限公司
9.2
14
公开市场与土地价值的判断力 ----案例
1、石景山衙门口地块
2、大兴区黄村镇康庄回迁房居住、商业金融、市政公共设施项目用地(招标底价为 5.5246亿) 投标单位
投标地价总额
北京兴创房地产开发有限公司
5.5268
北京京南住房开发有限责任公司 北京市大兴城镇建设综合开发集团无 Nhomakorabea规
市规委
划
规划意
意
见书
见
书
有 规 划 意 见 书
拟订土地收益分配及 搬迁协议
拟订挂牌工作方案
拟订挂牌文件
土地出让处 审查
主管局长、局长 审批
地价 评估
地价办公室 地价初审
局长办公会 地价审定
出让底价审定小组 确定挂牌底价
竞买人提出竞买申请时应提 交的文件： 1、竞买申请书 2、营业执照 3、法人代表证明书 4、法人代表身份证复印件 5、不低于公告数额的履约保 证金 6、按公告须提交的其它文件
开发 程度
成交价/底 价
五通 一平
国有土地使用权挂牌出让流程图
储备土地
申请人 土地出让申请
市国土房管局 受理
出让处 初审
批转 土地 整理 储备 中心
需提交的文件 1、土地出让申请 2、《房屋所有权证》 3、《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》 的，提供土地权属来源文件
4、无法院查封、抵押的证明 5、营业执照或法人资格证明文件 6、有《规划意见书》及其它规划材料的，提交《规 划意见书》、其它规划材料及 3 份地价评估报告
1.6 负责该项目所有开发、建设、经营工作，包括但不限于报批报建、委托设计、委托监理、
中级经济师2019房地产经济实务真题有答案
2019年《房地产经济专业知识与实务》(中级)真题一单选2019-1.工业区位理论的奠基人韦伯认为,工业产品的(C )最低点是工业企业选址的理想区位。
A.运输成本B.销售成本C.生产成本D.原料成本2019-2.“甲写字楼位于火车站的南侧”表示的是甲写字楼的(C)A.朝向B.环境C.方位D.距离2019-3.城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程称为(C)A.再城镇化B.逆城镇化C.郊区城镇化D.过度城镇化2019-4.以出让方式获取的商品住宅建设用地的使用权,完成开发投资总额的(A)以上,方可进行转让。
A. 25% B. 20% C. 15% D. 10%2019-5.房地产市场调研分为全面调研和非全面调研,这是按照(B)不同划分的。
A.调研深度B.调研对象C.调研方式D.调研主体2019-6.房地产价格与房地产(A)成负相关。
A.供给B.需求C.价值D.开发成本2019-7.下列不属于国有建设用地使用权转让方式的是( D)A.出售B.交换C.赠与D.出租2019-8.按照房地产市场调查问卷设计(D)原则的要求,调查问卷要用通俗易懂的语言设计问题。
A.目的性B.逻辑性C.针对性D.简明性2019-9.房地产营销中常说的“金九银十”描述的购房者的(C )特征。
A.消费动机B.消费结构C.消费行为D.消费能力2019-10.某房地产开发项目的总投资额为5 000万元,其中60%为年利率7%的银行贷款,全部利息3年还清,每年还本额相同,利息不再计息,到期的还款总额为(B)万元。
A. 3 210 B. 3 420 C. 3 630 D. 3 6752019-11.房地产投资项目财务评价的目标是评价项目的(B )和清偿能力。
A.资金平衡能力B.盈利能力C.融资能力D.竞争能力2019-12.若贷款年利率相同,甲按月计息、乙按季计息、丙按半年计息,年实际利率从大到小排列顺序正确的是(C)A.丙、乙、甲B.乙、丙、甲C.甲、乙、丙D.甲、丙、乙2019-13.从房地产投资者的角度看,只有建设期而没有生产经营期的房地产投资类型是( A) A.出售型房地产开发投资B.经营型房地产开发投资C.购买型房地产置业投资D.租货型房地产置业投资2019-14.某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营,未来20年的年净租金收人为60万元,投资者的目标收益率为10%。
吉林省2024年上半年房地产经纪人制度与政策：物业服务收费的费用构成(掌握)试题
吉林省2024年上半年房地产经纪人制度与政策：物业服务收费的费用构成（驾驭）试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列MLS系统的类型中，是指系统的成员可以依据自己的须要确定是否将所获得的独家销售托付输入网络中心。
A：强制性的MLS系统B：自愿性的MLS系统C：独家代理的MLS系统D：仅买方代理的MLS系统E：客户资金代收代付风险2、市场营销是从卖方的立场动身，以买方为对象，在不断改变的市场环境中，以为中心，供应和引导商品或服务到达消费者手中，同时企业获得利润的企业经营活动。
A：为消费者服务的理论B：满意一切现实和潜在消费者的须要C：能实现个人和组织目标的关系D：提高预期顾客所得到的价值E：工厂的生产设备3、甲房地产开发企业通过投资开发各种类型的物业来满意各种目标市场的需求，则该企业在选择目标市场时采纳的是。
A：复合产品模式B：复合市场模式C：有选择的专业化模式D：完全市场覆盖模式E：工厂的生产设备4、存量房的买卖双方在房地产经纪机构的帮助下签订了买卖合同后，发觉房屋产权存在问题，房屋无法交易及过户。
这种状况提示房地产经纪人必需高度重视签约前的。
A：买方调查B：合同审查C：产权确认D：房屋现场查验E：客户资金代收代付风险5、品牌塑造须要一个过程，在我国创立一个名牌最少须要5000万元，时间至少在年以上。
A：1B：2C：3D：5E：客户资金代收代付风险6、房地产项目竞争环境分析不包括。
A：法律特征分析B：地上物特征分析C：目标客户D：区位和地块特征分析E：工厂的生产设备7、工程进度限制是指项目实施阶段(包括设计打算、设计、施工、运用前打算各阶段)的进度限制，其限制的目的是。
A：保证合同得到全面实际的履行B：通过采纳限制措施，确保项目交付运用时间目标的实施C：为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控D：在于严格限制偷工减料，以保证建设工程的顺当实施E：权利型房地产投资信托8、购房过程中，大多数客户通常是几个人一起看房，这要求房地产经纪人必需分析客户的。
经济师考试建筑与房地产经济(初级)专业知识和实务试题及解答参考
经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(初级)自测试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务（初级）试卷一、单项选择题1、下列关于房地产市场的说法，正确的是：A、房地产市场是指房地产买卖双方进行交易的市场B、房地产市场是指房地产租赁双方进行交易的市场C、房地产市场是指房地产买卖和租赁双方进行交易的市场D、房地产市场是指房地产开发商与政府进行交易的市场2、关于房地产投资，以下哪个因素不是影响房地产投资收益的主要因素：A、房地产价格B、市场利率C、投资成本D、投资者个人偏好3、下列哪种模式不属于房地产开发项目的经营模式（）。
A、建设－销售模式B、建设－租赁模式C、销售－租赁模式D、赚取差价模式4、在房地产经济学中，（）是指在一定市场条件下，能够开发和供给的商品量与愿意和能够接受这种商品货币量之间的无差别的经济价值量。
A、供给B、需求C、均衡价格D、市场容量5、在房地产开发经营活动中，下列各项不属于市场调研的步骤的是：A、明确调研目的和内容B、收集初步信息C、分析现状，提出问题D、总结报告，提出结论6、以下关于房地产市场营销策略的说法正确的是：A、房地产市场营销策略的核心是价格策略B、针对不同消费者群体，可采用不同的营销组合策略C、房地产市场营销策略的制定不考虑市场变化和竞争对手的反应D、房地产市场营销策略的制定应侧重于满足消费者的需求7、在房地产开发过程中，以下哪个环节是决定项目成败的关键因素？A. 市场调研B. 项目策划C. 财务预算D. 施工建设8、房地产投资中，以下哪种类型的房地产投资风险相对较低？A. 土地开发投资B. 写字楼投资C. 商品房投资D. 零售商业投资9、在建筑工程项目管理中，哪一项不属于项目成本控制的措施？A. 建立健全项目成本核算体系B. 加强合同管理，合理确定合同价格C. 提高工程质量标准，增加额外工程量D. 实施严格的材料采购计划 10、关于房地产开发流程中的土地使用权取得方式，下列说法错误的是：A. 土地使用权可以通过招标、拍卖、挂牌等方式取得B. 政府直接分配是土地使用权取得的一种常见方式C. 转让土地使用权需要符合国家规定的条件和程序D. 土地使用权的取得应当遵循公平、公正、公开的原则11、在房地产开发中，以下哪项不属于前期策划阶段的工作内容？A. 市场调研B. 项目定位C. 财务预测D. 工程设计12、关于房地产估价，以下哪个说法是错误的？A. 房地产估价是对房地产价值进行专业判断的活动B. 房地产估价的目的是为了提供交易参考C. 房地产估价应当遵循独立、客观、公正的原则D. 房地产估价的依据主要包括法律法规、市场数据和估价方法13、建筑物在经过合理使用，不增加或较少增加运行维护费用的前提下，可保持其使用功能的时期称为（）。
房地产经纪人考试实务真题及答案(文字版)
2011年房地产经纪人考试实务真题及答案(文字版)一、单项选择题(共50题，每题l分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1．现代市场营销以（）为中心。
A．蓉户B．产品C．利润D．成本2．在客户关系管理中，客户的当前价值是指客户（）。
A．过去为公司创造的利润现值B．过去为公司创造的利润总和C．未来为公司创造的利润现值D．未来为公司创造的利润总和3．“房地产市场参与者较少，并且房地产交易情况不为多数人所知”表明房地产市场具有（）的特征。
A．区域性B．交易复杂性C．不完全竞争性D．供给滞后性4．下列调查项目中，属于房地产消费动机调查内容的是（）A．地段要求B．购买意向C．户型要求D．经济收入水平5．为掌握高档住宅需求情况，房地产经纪机构选择大户型需求的客户作为调查对象的调查方法是（）。
A．重点调查B．抽样调查C．典型调查D．全面调查6．房地产经纪机构针对片区内大学刚毕业、以租房居住为主的年轻人，制订较长时期的营销战略，说明该细分市场具有（）。
A．赢利性B．稳定性C．可进入性D．可衡量性7．针对某开发区住房供不应求和年轻人购买小户型住房意愿强烈的状况，房地产开发企业将项目定位为小户型单间公寓，该产品定位方法是（）。
A．市场分析定位法B．SWOT分析定位法C．建筑策划定位法D．目标客户需求定位法8．某房地产经纪机构增设了代办业务的咨询业务，这是该机构在产品组合（）上的拓展。
A．长度B．宽度C．密度D．深度9．某房地产开发项目总建筑面积为10000m2，固定总成本为2000万元，单位变动成本为3000元/m2，销售税费率为20%，该项目保本售价应为（）元/m2。
A．4167B．6250C．10000D．2500010．关于房地产卖点应具备的特点的说法，错误的是（）。
A．卖点能够展示出来B．卖点是房地产自身独有的优势C．卖点一般容易被竞争对手模仿D．卖点必须能够得到目标客户的认同2011年房地产经纪人考试实务真题及答案(文字版) 来源：青年人() 作者： 时间：2012/7/16 【青年人网】资料下载-11．传播广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷的广告媒介是（）。
房地产投资拓展流程
房地产投资拓展流程一、引言房地产投资是一项复杂而受风险影响较大的投资形式。
为了确保投资的可行性和获得最大回报，投资者需要遵循一系列拓展流程。
本文将介绍房地产投资的拓展流程，帮助投资者了解其中的关键步骤和注意事项。
二、市场研究与定位在进行房地产投资之前，投资者首先需要进行市场研究与定位。
这个步骤的目的是评估潜在市场的需求，确定投资的地理位置和特点，以及了解竞争情况。
投资者可以通过收集市场数据、参观项目所在地和与当地专业人士交流来获取必要的信息。
三、项目勘察和评估在确定了目标市场后，投资者需要进行项目勘察和评估。
这步骤的目的是确定投资项目的可行性和潜在风险。
投资者可以委托专业的房地产评估师进行项目评估，包括对土地、物业建筑、市场潜力和法律规定的调查等。
通过详细的勘察和评估，投资者可以更好地了解项目的优势和劣势。
四、项目策划和设计在完成项目勘察和评估后，投资者需要进行项目策划和设计。
这一步骤包括确定项目的整体规划、建筑设计、建筑材料和装修风格等。
投资者可以雇佣专业的建筑师和设计团队来完成项目策划和设计，确保项目符合市场需求和投资预期。
五、融资和合作一旦项目策划和设计完成，投资者需要寻找融资和合作机会。
融资可以通过银行贷款、股权融资或与房地产开发公司合作等方式进行。
投资者需要与潜在的合作伙伴进行谈判，并确保达成有利于自身利益的融资和合作协议。
六、项目开发和建设当融资和合作安排就位后，投资者可以开始项目的开发和建设。
这一步骤包括土地开垦、物业建设、市政设施建设和基本设施建设等。
投资者需要确保项目的开发和建设符合法规要求，并雇佣专业的工程团队来监督项目的进展和质量。
七、销售和推广一旦项目建设完成，投资者需要进行销售和推广。
这一步骤包括项目的营销策略和销售渠道的确定，以及与潜在买家的接触和谈判。
投资者可以雇佣销售代理公司或自行组织销售团队来实施销售和推广活动，以确保项目在市场中得到良好的推广和销售。
八、监督和管理一旦项目开始销售和推广，投资者需要进行监督和管理。
地产公司投资拓展部工作总结(共8篇)
地产公司投资拓展部工作总结（共8篇）投资发展部工作职责（一）新项目开发工作在公司战略部署和公司领导的指导下，负责新项目的寻找、研究、合作和谈判，为公司的可持续发展储备和开发土地。
1、研究市场发展趋势和投资方向，确定基本开发需求；2、根据开发需求采用各种手段寻找可开发土地；3、对拟开发土地进行详细调研，并会同有关部门进行可行性分析；4、对可行的项目与土地方进行初步项目合作洽谈，并配合公司领导进行深入谈判；5、协助公司领导进行合同的起草与签署工作；6、依据合作协议会同公司相关部门办理开发资料和土地的接收工作；(二)负责房地产市场信息的收集、整理和研究。
1、项目前期市场调研工作，对市场供需情况、竞争对手进行科学地调查；2、对宏观房地产（住宅）走势进行全面地分析；3、项目投资前期《市场调查报告》的撰写；（三）根据市场调研结果，对公司开发的项目进行收益评估，为公司领导决策提供依据。
1、项目所在区域市场走向、供需情况进行全面的分析；2、对项目环境、项目条件进行全面的分析；3、根据市场情况，协同财务部、预算部、工程部进行新项目的经济收益评估工作；4.联合各业务部门对公司开发的项目进行后评估。
（四）根据市场研究结果，进行市场行销策划，拟定项目产品的建筑设计要求。
1、进行项目楼盘的细分市场定位、产品定位；2、确定新项目客户群定位、竞争定位；3、制定营销费用预算，编制《项目推广计划书》；4、根据区域地产市场物业特征及市场热点，对产品功能规划、总体规划、细部构造、公共配套、外立面造型、内部三维空间处理、户型设计、面积配比、建材设备选择等提出具体的建议与要求；5、编写《项目委托设计任务书》，跟踪设计的修改结果；6、根据市场情况，会同工程配套部、营销部等确定项目公共部分及住宅等交房标准；7、参与建筑设计各阶段的方案评审工作。
8、遵守公司规章制度，完成公司制订的总体工作部署，配合其他业务部门的工作，完成主管领导交办的各项任务。
2022-2023年房地产经纪协理《房地产经纪操作实务》预测试题19(答案解析)
2022-2023年房地产经纪协理《房地产经纪操作实务》预测试题（答案解析）全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！第壹卷一.综合考点题库(共50题)1.根据规定，首次购房人的贷款首付款为______，再次置业者的贷款首付款为______。
（）A.30%；70%B.35%；60%C.35%；70%D.30%；60%正确答案：D本题解析：一般来说，首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首付款为30%，利率为基准利率。
当购房人再次向银行申请贷款时，被称之为再次置业者，其首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%～15%。
2.（）是签订销售代理合同的重要前提。
A.获取销售代理项目B.开展关系营销C.参加项目招投标D.明确合同基本事项正确答案：D本题解析：新建商品房销售代理业务的接受委托阶段包括：①获取销售代理项目；②签订销售代理合同。
其中，新建商品房销售代理业务比较复杂，明确合同基本事项是签订销售代理合同的重要前提。
3.房地产经纪机构通过门店，将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围之内，使之针对特定的客户提供服务，这叫做（）。
A.取向经营B.聚焦经营C.单一经营D.商圈经营正确答案：D本题解析：商圈经营是指房地产经纪企业通过经纪门店，将各个业务团队固定在各自特定的客户开发范围内，使业务人员确实了解各自所在商圈内的各种重要资讯及房源行情。
4.林某2005年6月向银行借款50万元购买了一套价格为80万元的商品房，林某家庭月收入1万元，月还款4100元，2011年3月还有贷款余额26.8万元，则偿还比率为（）。
A.41.00％B.48.40％C.53.60％D.62.50％正确答案：A本题解析：偿还比率又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。
根据题意知，林某的偿还比率=4100÷10000=41.00%。
5.下列属于存量房买卖合同风险防范措施的是（）。
房产经纪实务第五版
房产经纪实务（第五版）第一章：房产市场营销概述需求是指愿意并有能力购买某个产品或服务的欲望。
价值是指消费者所得到的效用（包括功能利益和情感利益）与所付出的成本（包括货币成本、精力成本、时间成本、体力成本）之比。
价值=效用/成本=功能利益+情感利益/货币成本+精力成本+时间成本+体力成本为实现完成市场营销活动，可通过以下途径提高预期顾客所得到的价值：1、增加所得利益2、降低消耗成本3、增加所得利益的同时降低成本4、利益增加幅度大于成本增加幅度5、利益降低幅度小于成本降低幅度市场是由所有潜在客户组成的。
这些客户具有一个共同的特殊需求和欲望，并愿意和有能力进行交换以满足这种需求和欲望。
市场形成的三要素：1、消费主体2、消费客体3、有效需求市场=人口+购买力+购买欲望市场营销是企业的一种战略管理活动。
市场营销的成本：1、营销调研2、客户关系管理3、分销渠道4、人员推销5、公共关系6、广告7、销售促进8、仓储和运输9、其他营销中小型企业营销部门的职能式组织结构：营销副总经理-----市场调研经理、销售经理、广告经理、新产品经理营销环境是影响企业的市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。
营销环境包括微观环境（直接）和宏观环境（间接）营销环境的五个特征：1、客观性2、差异性3、多变性4、相关性5、有限性微观环境的五大组成部分：1、企业自身2、市场营销渠道企业3、竞争者4、消费者5、利益相关者宏观环境的六大要素：1、人口环境2、经济环境3、自然环境4、科学技术环境2、政治法律环境6、社会文化环境市场营销学的发展分为初期、应用、发展三个时期。
初创时期：从19世纪末到20世纪20年代，18世纪末19世纪初，工业革命最先在英国爆发，此后生产和消费迅速增长。
应用时期：从20世纪20年代到第二次世界大战结束。
形成与发展时期：从20世纪50年代至今。
影响销售的四大因素：产品、价格、渠道、促销，即当今称之为“4PS”。
营销组合中包括合适的产品，合适的价格、合适的分销策略和合适的促销策略。
房地产培训课程和内容
通过独特的产品设计、优质的物业服 务、创新的营销策略等手段，形成项 目的差异化竞争优势，避免同质化竞 争。
营销推广手段及渠道选择
营销推广手段
根据项目特点和目标客户群体，制定有效的营销推广手段，如线上推广、线下 活动、渠道合作等，提高项目的知名度和美誉度。
渠道选择
根据项目类型和定位，选择合适的销售渠道，如直销、代理、分销等，确保项 目的销售速度和资金回笼。同时，积极开拓线上销售渠道，提高销售效率。
国内外绿色建筑发展现状及趋势
介绍国内外绿色建筑的典型案例、政策法规、技 术标准等，分析未来发展趋势。
节能减排技术在房地产中应用
节能建筑设计
通过优化建筑形体、朝向、遮阳等设计手段，降低建筑能耗。
可再生能源利用
如太阳能、风能等可再生能源在建筑中的应用，提高能源利用效 率。
高效节能设备与系统
采用高效节能的空调、采暖、照明等设备与系统，降低设备运行 能耗。
城市化进程
预测城市化进程对房地产市场 的影响，包括城市扩张、人口
流动等。
科技创新
分析科技创新对房地产市场的 影响，如智能家居、绿色建筑 等。
消费升级
探讨消费升级对房地产市场的 影响，包括消费者对品质、服 务的需求提升等。
多元化发展
预测房地产市场多元化发展的 趋势，包括长租公寓、智能家
居等新兴业态的发展。
房地产培训课程和内 容
REPORTING
• 房地产市场概述与发展趋势 • 房地产投资分析与策略 • 房地产项目策划与运营管理 • 房地产金融与融资实务 • 绿色建筑与可持续发展 • 物业管理与服务提升 • 总结回顾与展望未来
目录
PART 01
房地产市场概述与发展趋 势
2025年经济师考试中级专业知识和实务建筑与房地产经济自测试题及答案解析
2025年经济师考试中级专业知识和实务建筑与房地产经济自测试题及答案解析一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、某开发商拟建设一栋高层住宅楼，楼高50米，占地面积1000平方米，总建筑面积为5000平方米。
在进行建筑成本估算时，需要考虑到（）。
A. 土地取得成本B. 前期工程费用C. 基础设施建设费D. 建筑安装工程费答案：A, B, C, D解析：本题考察的是房地产开发成本的构成。
A项，土地取得成本是房地产开发的基础，包括土地使用权出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费或拆迁赔偿费等。
在此案例中，开发商拟建设住宅楼，首先需要取得土地使用权，因此土地取得成本是不可避免的。
B项，前期工程费用是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的准备阶段发生的各项费用，包括规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平等费用。
这些费用是项目正式启动前必须投入的。
C项，基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线以内的各种管线和道路工程费用，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。
这些设施是住宅楼正常使用所必需的。
D项，建筑安装工程费是指直接用于建筑安装工程施工的费用，包括建筑工程费用和安装工程费用。
这是房地产开发中最大的成本投入，包括住宅楼主体结构的建设、内外装修、设备安装等。
综上所述，A、B、C、D四项均为该高层住宅楼建筑成本估算时需要考虑的费用。
2、在房地产市场分析中，用于分析市场趋势的“四象限图”模型，通常将（）作为分析的出发点。
A. 土地供给量B. 房地产需求量C. 房地产价格D. 房地产开发投资答案：C解析：本题考察的是房地产市场分析中的“四象限图”模型。
“四象限图”模型是房地产市场分析中常用的工具，它通过分析房地产市场的不同变量之间的关系，来预测市场趋势。
在“四象限图”模型中，通常将房地产价格作为分析的出发点，因为价格是市场供求关系的直接反映，也是影响市场参与者行为的关键因素。
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土地收回 土地收购 土地置换 土地征用
收购
土地整理 一级开发
土地储备
整理储备
土地出让 土地划拨 短期租赁
出让
第3页
第4页
公开市场与土地价值的判断力 ----获取土地的几种主要方式
土地储备——房地产企业的生命线 招标——专业+技巧+大智慧（避免陷入陪标、破坏潜规则的尴尬、识别瑕疵） 挂牌——同拍卖 拍卖——专业+勇气+非理性的执着（理性和授权额度的坚决贯彻） 并购——机遇+土地质量+铺满鲜花的陷阱（风险意识、充分的评估） 合作------看上去很美(合作对象的选择、资源的优劣评判）
4、无法院查封、抵押的证明 5、营业执照或法人资格证明文件 6、有《规划意见书》及其它规划材料的，提交《规 划意见书》、其它规划材料及 3 份地价评估报告
无
规
市规委
划
规划意
意
见书
见
书
有 规 划 意 见 书
拟订土地收益分配及 搬迁协议
拟订招标工作方 案
拟订招标文件
土地出让处 审查
主管局长、局长 审批
地价 评估
发布拍卖公告
受让方 缴纳合同定金
市国土房管局与中标 人 签订《土地出让合同》
土地利用中心 拟订《土地出让合同》
土地整理储备中心向 土地利用中心移交文 件
市国土房管局与竞得人 签订《拍卖成交确认书》
公开 拍卖
检查竞买申请的有效 性，发放标号的竞买标 志牌
竞买人 提出竞买申请
竞买人登记、索取拍 卖文件和有关文件
出让处
土地整理 储备中心
土地整理储备中心与原土 地使用者签订土地收益分 配及搬迁协议
挂牌
受让方 缴纳合同定金
市国土房管局与中标 人 签订《土地出让合同》
土地利用中心 拟订《土地出让合同》
土地整理储备中心向 土地利用中心移交文 件
市国土房管局与竞得人 签订《拍卖成交确认书》
竞买
检查竞买申请的有效性， 发放标号的竞买标志牌
第8页
公开市场与土地价值的判断力 ----获取土地的几种主要方式
合作模式框架
甲方：中交集团 乙方：XX 集团 丙方：北京春光房地产开发有限公司、四川大地房地产开发有限责任公司
经协商，由甲方、乙方联合收购丙方持有的北京春光大地房地产公司的 100%股权，甲 方收购 80%股权、乙方收购 20%股权，双方的权利义务如下：
4、无法院查封、抵押的证明 5、营业执照或法人资格证明文件 6、有《规划意见书》及其它规划材料的，提交《规 划意见书》、其它规划材料及 3 份地价评估报告
无
规
市规委
划
规划意
意
见书
见
书
有 规 划 意 见 书
拟订房屋土地收益分 配及搬迁协议
拟订拍卖工作方 案
拟订拍卖文件
土地出让处 审查
主管局长、局长 审批
土地整理储备中心向土地利用 中心移交文件
市国土房管局确定中标 人，发出《中标通知 书》
评标小组 评标
开标
投标人缴纳履约 保证金、投标
第6页
公开市场与土地价值的判断力 ----获取土地的几种主要方式
国有土地使用权挂牌出让流程图
储备土地
申请人 土地出让申请
市国土房管局 受理
出让处 初审
批转 土地 整理 储备 中心
需提交的文件 1、土地出让申请 2、《房屋所有权证》 3、《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》 的，提供土地权属来源文件
4、无法院查封、抵押的证明 5、营业执照或法人资格证明文件 6、有《规划意见书》及其它规划材料的，提交《规 划意见书》、其它规划材料及 3 份地价评估报告
无
规
市规委
划
规划意
意
见书
房地产开发投资及拓展实务
第1页
公开市场与土地价值的判断力 ----土地所有权
两种土地所有权： 1、国家土地所有权（国务院代表国家行使） 2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理）
国有土地使用权取得方式（供地方式） 1、划拨 2、有偿使用:
出让 国有土地租赁 国有土地使用权作价出资或入股 授权经营
见
书
有 规 划 意 见 书
拟订土地收益分配及 搬迁协议
拟订挂牌工作方案
拟订挂牌文件
土地出让处 审查
主管局长、局长 审批
地价 评估
地价办公室 地价初审
局长办公会 地价审定
出让底价审定小组 确定挂牌底价
竞买人提出竞买申请时应提 交的文件： 1、竞买申请书 2、营业执照 3、法人代表证明书 4、法人代表身份证复印件 5、不低于公告数额的履约保 证金 6、按公告须提交的其它文件
地价办公室 地价初审
局长办公会 地价审定
出让底价审定小组 确定招标底价
返回 出让处
返回 土地整理储备中心
土地整理储备中心与原 土地使用者签订土地收 益分配及搬迁协议
发布招标公告
成立 评标小组
投标人登记、索取 标书和有关文件
受让方 缴纳合同定金
市国土房管局与中标人 签订《土地出让合同》
土地利用中心拟订 《土地出让合同》
第5页
公开市场与土地价值的判断力
----获取土地的几种主要方式国有土地使用权招标出让流程图
储备土地
申请人 土地出让申请
市国土房管局 受理
出让处 初审
批转 土地 整理 储备 中心
需提交的文件 1、土地出让申请 2、《房屋所有权证》 3、《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》 的，提供土地权属来源文件
竞买人 提出竞买申请
竞买人登记、索取挂 牌文件和有关文件
第7页
公开市场与土地价值的判断力 ----获取土地的几种主要方式
国有土地使用权拍卖出让流程图
储备土地
申请人 土地出让申请
市国土房管局 受理
出让处 初审
批转 土地 整理 储备 中心
需提交的文件 1、土地出让申请 2、《房屋所有权证》 3、《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》 的，提供土地权属来源文件
1.甲方的权利义务：
1.1 出资收购该项目公司的 80%股权，出资金额 800 万元；
1.2 以股东借款形式支付土地出让金、一级开发补偿款、股权溢价总价的 80%，合计 20.5408
亿元[（23.31+2.366）*80%]；
1.3 以股东借款形式支付朝阳区政府回购的 15.8 万平米的补偿款的 80%，计 2.528 亿元
返回 出让处
地价 评估
地价办公室 地价初审
局长办公会 地价审定
出让底价审定小组 确定拍卖底价
土地整理 储备中心
竞买人提出竞买申请时应提 交的文件： 1、竞买申请书 2、营业执照 3、法人代表证明书 4、法人代表身份证复印件 5、不低于公告数额的履约保 证金 6、按公告须提交的其它文件
土地整理储备中心与原土 地使用者签订房屋土地收 益分配及搬迁协议