南通港闸项目商业研究报告

南通城市概况
消费人口导向分析
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南通城市概况 商圈分析
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项目建议
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总结
南通商圈分析
宏观商圈情况
从商业规划看，南通的商业格局主要为“一圈双核心五心”构 成，本项目临近的市北新城商圈主要规划为区域级 商业中心 .
南通商圈分析
两 大 商 圈 分 析 北大街/五水商圈
单从地理位置看，在城闸大桥下方，崇川与港闸交界处，通扬运河南段，通扬运河北段，通吕运河、船 闸河、水闸河汇集于此，故名“五水汇”，“五水商圈”因此得名。具体而言，“五水商圈”位于“五 水汇”核心部位，江海大道和深南路交叉地带，规划面积约800亩的区域，也是迄今市区保留最完整、最 成熟的商业地块。 自然条件和空间区位的耦合，使得“五水汇”乃至“五水商圈”，这一南通保留最完 整的、水质最美、 景色宜人的景观带，在区域经济的发展中扮演着愈发重要的角色。
项目建议
目标客群定位
以南通市为项目核心辐射范围，同时辐射海门、如东、如皋、海安、盐 城等周边县市；以14-35岁的年轻时尚人群作为本项目的核心客群。
区域特殊游客 进香游客
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南通城市概况 商圈分析
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项目建议
源自文库
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总结
总结
SWOT分析
优势（Strengths） • 项目地处港闸经济开发区，城市西北角，为省级经济 开发区，未来北翼新城整体规划利好； • 对外交通便捷，北面长平路东南向通过城闸大桥连接 市区，东面江海大道高架连接苏州张家港及南通通 州 区，且均为城市重要干道，道路通行状况较好； • 周边公交站点丰富，充足的公交线路连接至市区及多 个住宅小区，为项目导入潜在消费者； • 本案地 块形状规整、为商业开发奠定良好的物理基础， 且沿街展示面丰富，能够有效提升地块商业价值。 劣势（Weaknesses） • 现阶段周边无已运营的成熟的规模性、综合性商业项目， 该区域商业认知度低，商 业氛围薄弱，需一 定的培育期； • 本案周边人行交通可达性相对于道路车行交通的便捷度 稍显不足，公共交通更多依赖的是周边公交线 路，未来 规划的地铁开通时间较晚； 机遇（Opportunities） • 本案位于市区北部规划重点区域，正逐步往现代服务 业转型，待周边待建在建项目整体入市后，区域 认知 度逐步提升，发展潜力大； • 周边住宅小区众多，包括传统次新房及品质型新小区， 未来会导入众多住宅人口，为项目奠定稳固的 消费客 群基础 • 现状下区域内没有商业配套，且万达等开发商的入住和新城、中海等小区人口的入住，未来本案可利用 一定的市场空 白，以差异化特色吸引目标消费。 威胁（Threats） • 项目周边未来供应较多，如万达广场、1912街区、宜家、苏宁地块等，已经形成比较成熟的商圈，未来 主要都以服务区域人群的消费需求为主，商业类型较 为雷同，竞争激烈，会对消费人群造成一定程度的 分流。
北大街的另一个明星商场就是圆融二店了。据悉，圆融二店 位于华润悦锦湾西侧、原高店食品城地块，项目名暂定为 “ 圆融水墨江南”。根据设计方案，圆融水墨江 南项目业态 定位于酒店、休闲娱乐、餐饮、零售、服务5种，总建筑面积 46000㎡，规划店铺数量为204家。虽然南通的综合体越来越 多，但新城区的圆融广 场还是比较受欢迎的，相信北大街的 “圆融二店”表现也会不错。
因为此区域内没有温泉一类的设施，可将蛙城的极乐汤引入设施，同时为了满足周边人口的日常消费， 可设置5000-8000平方的生活超市，因为区域内有一座寺庙，且香火旺盛，可以设置素食一类的主力店的 设置配套。
Thanks.
南通城市概况
宏观经济情况
港闸区人均可支配收入达到南通全市平均水平，连续3年增速加快。 港闸区社会消费品零售总额全市最低，2011 年增速下滑较大。
南通城市概况
地块交通环境
项目地块周边5公里之内共含有港闸区的2个街道，目前常住人口约有15.9万 人。
南通城市概况
周边人口结构分析
项目周边区域常住居民：以中青年为主，其消费偏好决定本项目 商业业态定位；以在职就业人口为主，消费时间 主要为工作日的 晚上和周末、周日。
南通商圈分析
商业分布
2016年4月29日上午，南通1912街区正式落户五水商圈。 据了解，南通1912建筑面积17万平方米左右，毗邻万达广 场。不夜城、酒吧城是白领族时尚族最常去的休闲场所， 如 今1912街区也来到南通，希望能给五水商圈带来新活力！
南通商圈分析
商业分布
中南城是江苏南通中南集团开发管理的购 物中心项目，位于南通市中央商务区 （CBD）核心位置，工农路与桃园路交汇 处，交通极为便利，是南通首家具有国际 水准的一站式购物中心。
南通商圈分析
商业分布
圆融广场 时尚购物中心 购物休闲娱乐新体验
南通市域新CBD最繁华的商业中心及标志性商业项目。 集品牌零售 、特色餐饮、娱乐休闲游文化、生活服务体的一站式、
综合型国际时尚购物中心。 全新的消费理念和生活体验，是市民、游客以及商务人士向往的 购物天堂。 品质与品位相结合，引导南通消费新热点。
港闸区第三产业发展迅速，三产所占比例逐年加大，但仍发展不足，在 全市属低水平，对本项目发展办公类物 业 带来一定的制约。
南通城市概况
宏观经济情况
南通市地区生产总值持续高速增加，2011年GDP总值已经跻身全国 第25位、江苏省第4位。
南通城市概况
宏观经济情况
南通市居民人均消费支出持续高速增长，其中衣着、交通和通信、文 化娱乐共占比达到三分之一，南通具有发展 商业的良好基础。
南通商圈分析
商业分布
地处港闸区深南路19号的南通赛格时代广场，地理位置优越，与南通万达广场、 欧尚超市、迪卡侬、保利香槟国际毗邻而居，商圈未来还将入驻多个国内外著名 品牌商家。以“动漫、科技”为主题，南通赛格时代广场致力打造全国首家集动 漫产业、动漫商业、动漫生活为一体的动漫产业基地。
• 综合体1至5层各有亮点，定位分别为潮流前线、动漫科技、 游戏部落、娱乐空间和活力加油站。1层将进驻2050- style 韩国设计师品牌集合店和日式服饰品牌集合店米泉等 店铺 ，除提供潮流服装鞋帽，还有个性定制，如韩式理发、 韩 式西装定制等；2层将有赛童猫儿童乐园、喜羊羊儿童生 活 馆、赛格科技体验馆等店铺；3层将进驻韩国DUDA儿童 馆 、上海BIG—E娱乐集合馆，前者将为孩子们提供声光电 于 一体的动漫体验，后者则面向大众提供卡拉OK、激光迷 阵 、密室逃脱、迷你保龄球等娱乐项目，该楼层同时还有 上 海引进的8家餐饮品牌；4层设有动漫小剧场、动漫邮局 和 动漫交流中心、横店影院以及音乐餐厅等餐饮商家；5楼 整 层则是北京本色健身俱乐部，这也是南通屈指可数的商 业 综合体内拥有游泳池的健身场馆。
商 业存在一定发展空间。
万达广场
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商业分布
五水商圈的明星大腕——万达广场，17万方囊括IMAX电 影城、宝贝王、大玩家超乐场、餐饮不夜城、时尚购物中 心等一站式业态的中心大商业，开业至今生意非常红火。 万达旁边的天安、赛格、欧尚、迪卡侬也能够满足日常所 需。
而作为继万达广场、迪卡侬、欧尚后五水商圈的又一个旗 舰型商业业态——宜家，也在紧锣密鼓地赶进度！其间将 分布大量样板间、儿童区以及北欧风情的餐饮区， 大城市 的宜家配置，南通店一样都不少。预计最早明年上半年， 南通市民就可以在家门口逛上“高大上”的宜家了。
五水商圈是近年来发展最为迅速的商圈，业已进驻的项目 有万达广场、赛格时代广场、宜家家居、欧尚商业中心、 迪卡侬体育用品超市、保利香槟国际等，即将入住的还有 会员制超市、五星级酒店等。1912的加入，为南通北 CBD的崛起和发展又增添了浓墨重彩的一笔。
南通商圈分析
5月14-20日销售数据
南通商圈分析
南通港闸项目 商业研究报告
目录
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南通城市概况 商圈分析
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项目建议
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总结
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项目建议
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总结
南通城市概况
区域分析
南通市由三市区、二辖县以及三代管县级市组成，港闸区属于三市区之一， 人口密度偏低，主要承载制造业功 能 和相关的生产服务功能。
南通城市概况
宏观经济情况
总结
商业开发
港闸区市北高新园区内的环境配套比较完善，且此区域缺乏商业的配套，适合蛙城的第二条产品线（广 域集客）的设置，所以商业面积建议按照5-7万平方来设置。
在项目的业态组合中，各业态的集客能力与租金贡献能力分别考量，寻求最佳业态组合； 不同业态，不 同主力店，目标客群相互交叉重叠，可满足同类客群的不同需求，最大可能的增强吸引力。区域内做强 周边小区的配套设置，引进体验型业态，与周边商业（万达广场）形成各具特色的差异化商业定位，错 位竞争，不仅满足周边居民生活餐饮休闲需求，并以温泉作为主力业态吸引更大范围目的性消费客群； 后期商业营运活动较丰富，利于延长消费者消费停留时间。
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南通城市概况 商圈分析
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项目建议
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总结
项目建议
形态建议
整体造型沿用蛙城的特殊景观设计的运用，同时借助园区 的绿色生态，河道建设，辅以对绿色环保理念的利用 。
项目建议
形态建议
在主要人流节点利用LED、全彩大屏幕等，制造星空天幕、灯光瀑布 、 炫 彩阶梯和动态广告，吸引消费者驻足，打造商业的奇幻空间。
商业业态结构
市中心整体商业业态功能完善，港闸区餐饮、休闲娱 乐功能有较大缺失
南通商圈分析
商 业 分 布 购物中心将是未来商业发展的主流，但市场竞争激烈，且定位雷同，缺乏特色；具有主题特色的
商 业存在一定发展空间。
万达广场
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参考对标案例
南通商圈分析
商 业 分 布 购物中心将是未来商业发展的主流，但市场竞争激烈，且定位雷同，缺乏特色；具有主题特色的
南通商圈分析
商业分布
北大街有万科金域广场、大润发，但去年开业以来，似乎一直 比较冷清。比较值得期待的，可能就是目前正在如火如荼建设 中的华润万象城了。南通华润中心万象城，商业总面积达到 26万平方米，是南通最核心商圈——南大街商圈体量 的近2 倍。按照一贯风格，万象城的招商品牌相较万达而言应该更高 端一点，南通商业在高端商场这块还是比较稀缺的，有网友乐 观表示：万象城落户南通，“土 通”的商业规格起码提升了 两个档次了，这下消费再也不用往上海跑了。