通州商业市场调研报告

通州商业市场调研报告

一、分析城市现状

一）地理环境

通州区位于江苏省东南部长江三角洲北翼，南起北纬31°52′的川姜镇竖积洪村，北至北纬32°15′的刘桥镇米三桥村，南北间最大直线距离50公里；西起东经120°41′的五接开沙岛，东至东经121°25′的南通盐场北侧，东西间最大直线距离85公里。东临黄海，海岸长公里；西部平潮地区南濒长江，江岸长15 公里；西南与港闸区相接，东南与海门为邻，北与如东毗连，西北与如皋接壤；总面积1351平方公里。

全境横宽纵窄，土地平坦，耕层深厚，适耕性强。地势西北部较高，东南部和沿江、近海垦区较低。高程一般在～米，近海最低处为米。

境内新长铁路（支线）和宁通、盐通、通启高速公路穿境而过，通扬、通吕、通启运河和九圩港、遥望港、新江海河等大型骨干河道纵横交错，南端连接苏通长江公路大桥，城区西郊设有南通兴东飞机场。地理位置得天独厚，水、陆、空交通十分便捷。

二）行政区划

通州区成立于2009年，全区面积1166平方公里，下辖19个镇，1个省级开发区。（金沙镇、西亭镇、二甲镇、东社镇、三余镇、十总镇、骑岸镇、五甲镇、石港镇、四安镇、刘桥镇、平潮镇、平东镇、五接镇、兴仁镇、兴东镇、张芝山镇、先锋镇、川姜镇。）区政府设在金沙镇，城区南侧为江苏省重点开发区——通州经济开发区；南部长江畔建有通州港区。各镇分别建立了工业集中区或农业开发园区，均拥有良好的投资条件和生活服务设施。

三）人口状况

2011年末全区户籍人口万人，其中，城区（金沙镇和开发区）户籍人口万人。图1：通州区乡镇及人口分布图

四）宏观环境

1、国内生产总值

2011年，全区实现地区生产总值亿元，按可比价计算，较上年（下同）增长%。按常住人口、户籍人口计算的人均地区生产总值分别达53074元和48390元，按当年平均汇率折算分别为8217和7493美元。分三次产业看，第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长%，其中工业实现增加值亿元，增长%；第三产业实现增加值亿元，增长%。产业结构进一步优化，三次产业结构比例由上年的：：调整为：：，第三产业增加值占GDP比重比上年提高个百分点。2、固定资产投资

投资结构不断趋优。全年累计完成固定资产投资亿元，增长%。

房地产投资增势不减。全年完成房地产开发投资亿元，增长%。其中，住宅投资亿元，增长%。商品房新开工面积万平方米，为上年的倍。商品房销售额亿元，增长%。其中，住宅销售额亿元，增长%；商品房销售面积万平方米，增长%，其中，住宅销售面积万平方米，增长%。

3、人民生活

表2：通州居民收支一览表

二、剖析商业现状

一）通州区商业现状分析

714060 二）通州区在售商业个案

新瑞广场

项目简介

位于建设北路与新金东路交汇处，总建筑面积万平米。新瑞广场位于城市中心区域的综合商业项目，包括商业、写字楼、办公楼、购物中心和酒店式公寓等多种类型的综合商业，涵盖了集休闲、娱乐、购物餐饮美食为一体的多元化购物集中中心。

业态分布

招商进展

影院：幸福蓝海

餐饮：必胜客

服饰：海澜之家

销售情况

目前1、2、3楼剩余部分大面积商铺。正在热销的是地下迷你商铺，单价20000-25000元/平米，总价在20-40万元之间，面积均在十多个平米，现正推出“日进百金”的购卡活动，封顶6000元。

三）通州区现有商业布局 〈1〉、现有商业布局

分析：

通州区现有商业主要以沿接商铺为主，主要的商业区成“２点４线”的布局。2点主要是建设路—人民路、建设路—新金西路转盘，4线主要是人民路、新金西

路、建设路、交通路。这样便构成了通州市城区商业核心区。 在业种业态的分布上，通州市商业以批发、零售为主，主要集中在主干道两侧，呈街区形式；大型的综合百货，专业的商业市场也较少，在分布上则大都位于人流量、车流量更为聚集转盘和广场附近，例如：大润发、建设路—人民路文峰超市、农工商超市、百富华购物超市，人民路上的苏宁电器等，银河路上的世纪联华超市。

通州的专业市场除了服装市场相对较明晰，主要分布在人民路上，其它的专业市场分布的较不明晰。

下面我们将对通州的主要商业街区进行详细分析。 〈2〉、商业街区分析

1）人民西路（建设路口—团结（通掘）路口）：1000米 路段概况

该路段连接建设路与团结（通掘）路口，是最繁忙的东西向道路之一，约1000米。

人流量

本路段连接建设路与交通路两大城市主要干道，来往人流量大。

人民路

新金西

建

设

交通

专业商场 百货商场

银河路

业种业态

本路段商业业态主要以沿街零售商铺为主,同时辅助少量的集中式商业。

沿街零售商铺主要以餐饮、五金电动车、服饰等为主。

业态餐饮

电动

车\五

金

服饰

鞋帽

美容

美发

手机

通讯

其它

（生活

配套）

合计

数量25 13 9 3 1 23 76

单间面积（㎡）20—

30

30—

50

20—

40

40 50 30—40

30—

50

总建面

积（㎡）

约700 约520 约270 约120 约50 约800 2460 比例

（间数）

28% 21% 10% % 2% 32% 100% 租金行情

由于本路段的商铺经营面积普遍较小，租金单价的创造力较强；

由于受（建设路—人民路）商圈的影响，本路段由东往西租金逐渐递减，租金水平相差较多。

商铺租金行情不等,在元/㎡·天之间。

集中商业状况

a)富尔豪商务酒店

建筑形态6层

套房数128间