论房地产行业对中国经济的影响

论房地产行业对中国经济的影响

-----市场营销131班魏源

近年来，至少在中文媒体上，21世纪是中国的世纪似乎已成为唾手可得的现实。从08北京奥运会到2010上海世博会，从神舟7号到神舟10号的成功发射，这一件件令国民振奋的大事，使得中国一步步成为了世界舞台上不可或缺的重要角色。然而目前全球经济增长呈现疲弱态势，经济复苏过程体现出脆弱和不平衡性，许多国家失业率过高，欧洲经济持续衰退。虽然进入第三季度以来,世界经济呈现复苏态势。美国经济复苏动能增强,但仍面临若干政策风险。欧债危机处于相对平稳期,欧元区经济出现好转迹象，但希腊、西班牙、意大利等国的经济情况仍令人担忧。日本经济虽有所反弹,但能否维持尚需观察。部分新兴市场经济体增长放缓,金融市场动荡,面临的风险上升。中国，作为如今世界上活跃的新兴经济体之一，在2012年超越了日本成为了世界第二大经济体，面对如今世界经济形式不稳定的情况，中国有责任也有义务为世界经济做出一些事情，为世界人民注入一剂强心针。当然，事实上，如今的中国经济也的确在保持平稳发展的同时，有着高速的经济增长，人均GDP也在上升，人民的生活在一天天改善…但当我们透过现象看本质，不难发现，其实如今中国的经济存在着一些明显的问题。在我看来，最大的问题莫过于房地产行业的过度膨胀。过多的产业泡沫不仅影响了中国经济的多元化发展，同时也拉大了原本有望缩小的贫富差距。所以呢，今天我就和大家谈一谈房地产行业对我国经济的影响。

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。仔细来说，中国的房地产发展的历程大致有三个阶段：1988年到了我国房地产发展最早的地方——海南，我国房地产还是一个年轻产业，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经有16年的发展历史了。这16年来，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，这时，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加要整合。

回顾改革开放以前，我国一直是以计划经济为主导的社会，城市建设也带有计划经济深深的烙印。当时的城市住宅建设由国家统一投资，统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配。从1990年到1996年，房地产开始商品化，但还带有浓厚的计划经济色彩，购买者以单位、集体为主，辅以少量的个人购房。通常是单位统一购买以后，然后根据职工的工龄、职称等相关要素评分，然后根据分数多少为序把房子分配给单位的职工，个人对房子地段、户型等方面选择的自主性很小。随着1998年取消福利分房以后，房地产市场的购房主体发生了变化，集团购买基本退出市场，而个人消费成为主体，购房主体个人化已是一种不可逆转的趋势。随着市场经济的快速发展，除国有、集体所有的房地产公司外，大量的中外合资、合作、独资、私营的房地产企业参与房地产的开发销售。房地

产市场开发主体的多元化和购房主体需求的多样化，使得我国的房地产行业开始真正发展起来。特别是在最近几年，房地产行业一度成为了推动中国经济快速发展的重要动力。一座座高楼的拔地而起，推动了中国的现代化发展，促进了城市化：

20世纪90年代末期以来，随着国家一系列改革政策的实施，房地产业迅速发展壮大起来，并带动了一系列相关产业的发展，如建筑、金融、制造等等，总的看来房地产业已发展为我国经济发展的主导产业和支柱产业，为我国经济发展贡献了巨大的力量。

房地产业具有产业链长、涉及范围广、投资规模大、见效快、能带动相关产业的发展的特性，对GDP增长和带动地方产业发展具有重要作用。概括起来，房地产对国民经济发展主要表现在两个方面：

（一）房地产业的产值占GDP和第三产业的比重及房地产投资占我国固定资产投资的比重较大。从2001年的10.6%增长到2010年的12.7%，增长了1.3个百分点，房地产占GDP的比重也从2001年的4.6%增长到了2010年的5.46%，增加了0.84个百分点，说明房地产业是国民经济的重要组成部分，对经济发展相当重要。

（二）房地产业作为主导产业，拉动了大概60个产业的发展，例如服务业、金融业、建材业，这些产业不仅包括向前关联，也包括向后关联。房地产对几乎所有产业都具有前后推动或向后拉动作用，其对相关产业的带动对经济发展的贡献大于其本身对经济发展的直接贡献，房地产业的发展与繁荣促进了整个经济的发展与繁荣，其对关联产业的带动效应大约为2倍。

另外，我们可以利用典型相关分析的方法，定量分析房地产业在整个国民经济发展中的地位和作用，分析过程可采用SAS软件编程，利用SAS内置的典型相关分析函数计算需要的参数，我们最终得出的结论是房地产业对第三产业地区生产总值和城镇居民人均全年家庭可支配收入都有较大的带动作用。

然而一个不可忽视的问题是，如今的房地产市场开始出现的良莠不齐的现象，以至于泡沫化程度较高。我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响(如官商勾结、房地产商炒作等)，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6 %-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按

国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。由

于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。就拿大连市的房地产市场为例，当我周末乘车游览时，我看到了到处都是竣工的高楼和在建的高楼，看似前景光明的房地产市场，背后却是供大于求的现状，大多都是没有人住的房子，金石滩就是这样。加上房价居高不下，对比人民的收入水平，这个现象就不难解释了。

此外还有一些原因，如土地的供应不规范，政府机会主义行为严重、供需结构失衡、房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险等。