地块前期定位报告_图文
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某开发地块定位报告及产品建议书
某开发地块定位报告及产品建议书一、地块概述1、地理位置该开发地块位于_____市_____区_____路与_____路交汇处，交通便利，周边配套设施较为完善。
2、地块规模地块总面积约为_____平方米，形状较为规则，有利于规划和开发。
3、周边环境地块周边有多个成熟的住宅小区，居住氛围浓厚。
附近有学校、医院、商场等生活配套设施，能够满足居民的日常生活需求。
同时，地块周边还有公园和绿地，生态环境较好。
二、市场分析1、房地产市场总体趋势近年来，＿____市房地产市场呈现出稳定增长的态势。
随着城市的发展和人口的流入，住房需求持续增加，尤其是对高品质住宅的需求不断上升。
2、区域市场分析本区域内新开发项目较少，现有楼盘销售情况良好，市场竞争相对较小。
但随着城市规划的推进，未来可能会有更多的开发项目进入该区域，市场竞争将逐渐加剧。
3、目标客户群体分析（1）年龄层次：主要集中在 25 45 岁之间的年轻家庭和改善型需求客户。
（2）职业特征：以企业白领、公务员、个体经营者等为主，具有稳定的收入和较高的消费能力。
（3）购房需求：注重居住品质、小区环境、配套设施以及交通便利性，对房屋的户型设计和空间布局有较高的要求。
三、地块定位1、产品定位基于市场分析和目标客户群体的需求，将本开发地块定位为中高端品质住宅社区，打造舒适、便捷、智能化的居住环境。
2、价格定位参考周边楼盘的价格水平和本项目的品质定位，预计销售均价为_____元/平方米。
3、形象定位塑造一个“绿色、健康、人文”的社区形象，强调生态环保、健康生活和社区文化建设。
四、产品规划建议1、建筑风格采用现代简约的建筑风格，注重线条简洁流畅，外立面色彩搭配协调，体现时尚与品质感。
2、户型设计（1）以三居室和四居室为主，面积区间为 90 150 平方米，满足不同客户的需求。
（2）户型设计注重空间利用率和功能性，做到动静分区、干湿分离，保证良好的通风和采光。
3、配套设施（1）小区内部规划建设幼儿园、健身中心、游泳池、儿童游乐区等配套设施，满足居民的生活和娱乐需求。
2013年9月20日成都温江区长安路地块前期物业定位报告
如图所示
A 本 案
B
本 案
项目解析
位于温江老城区，旧城改造项目地段优势明显
项目位于长安路，属老城区核心地段，占据稳定而 强大的消费市场潜力，交通便利，毗邻温江公园，
项目价值凸显。
北面临太平街
东面临长安路
南面临南玺龙湾
西面临滨江路南段
本项目地块SWOT分析
1、优势 Ø 地块规模大、利于规划，能形成规模效益，如前期规划和后期营销操作得 当，易打造成区域内标杆项目。 Ø 位于老城区，属旧城改造项目，地段好，价值凸显，宜商； Ø毗邻温江公园，环境优美，景观资源良好，生活配套完善，宜居。 2、劣势 Ø 地块不规则，产品规划会受到一定限制； Ø 地块商业配比高，住宅居住的舒适度会受到影响； Ø 位于老城区，发展后劲不足； 3、机会 Ø 老城区可供开发土地量少，产品如果定位得好，将会成为区域内热点项目； Ø 属旧城改造项目，政府给予的优惠政策多； Ø （）广场将移至到项目西面，并在河上建人行桥直通对面（），人流得到 循环贯通，利于项目商业打造。 4、威胁 Ø 温江城市综合体开发量大，在售项目多，竞争已达白热化； Ø 政策调控不定性；
借鉴点：玺龙湾优惠政策最高达到14.5%，利用价格策略优惠政策 促进销售。
个案分析
合能珍宝琥珀
温江片区销冠，成都热销楼盘，中低 端客户群，本案可借鉴其营销手段；
开发商 占地面积 建筑面积 在售楼栋/单元 物业形态 楼栋层数 层高 梯户比 交房标准 交房时间 实收均价 合能地产 80052平方米 500000平方米 8#、9# 电梯公寓 27-34层 2.8米 3T8 清水 2014年10月 5100-5500元/㎡
玺龙湾总结
总结
玺龙湾，月销量平均15套，销售时间较长；
A 本 案
B
本 案
项目解析
位于温江老城区，旧城改造项目地段优势明显
项目位于长安路，属老城区核心地段，占据稳定而 强大的消费市场潜力，交通便利，毗邻温江公园，
项目价值凸显。
北面临太平街
东面临长安路
南面临南玺龙湾
西面临滨江路南段
本项目地块SWOT分析
1、优势 Ø 地块规模大、利于规划，能形成规模效益，如前期规划和后期营销操作得 当，易打造成区域内标杆项目。 Ø 位于老城区，属旧城改造项目，地段好，价值凸显，宜商； Ø毗邻温江公园，环境优美，景观资源良好，生活配套完善，宜居。 2、劣势 Ø 地块不规则，产品规划会受到一定限制； Ø 地块商业配比高，住宅居住的舒适度会受到影响； Ø 位于老城区，发展后劲不足； 3、机会 Ø 老城区可供开发土地量少，产品如果定位得好，将会成为区域内热点项目； Ø 属旧城改造项目，政府给予的优惠政策多； Ø （）广场将移至到项目西面，并在河上建人行桥直通对面（），人流得到 循环贯通，利于项目商业打造。 4、威胁 Ø 温江城市综合体开发量大，在售项目多，竞争已达白热化； Ø 政策调控不定性；
借鉴点：玺龙湾优惠政策最高达到14.5%，利用价格策略优惠政策 促进销售。
个案分析
合能珍宝琥珀
温江片区销冠，成都热销楼盘，中低 端客户群，本案可借鉴其营销手段；
开发商 占地面积 建筑面积 在售楼栋/单元 物业形态 楼栋层数 层高 梯户比 交房标准 交房时间 实收均价 合能地产 80052平方米 500000平方米 8#、9# 电梯公寓 27-34层 2.8米 3T8 清水 2014年10月 5100-5500元/㎡
玺龙湾总结
总结
玺龙湾，月销量平均15套，销售时间较长；
一方集团-丹东翡翠湾地块定位报告概要
成为集商贸、物流、 重点地区，外来
文化娱乐等服务业 发展商包括福建
为主的现代服务业 永同昌、圣淘沙，
集聚区和高品位的 投资改善型客户
生活居住区。
为主。
丹东市场当前出现的板块分化、供求结构严重不平衡问题，为处在新老城区之间的翡翠湾板块，创造出一个 迅速崛起的机会。翡翠湾板块凭借和新老城区相接的优势和江景资源，投资开发将升华到平衡全市甚至整个 鸭绿江的居住结构的战略高度。
市场维度分析代表项目分析距本案万达广场距本案5公里销售情况较好综合大盘拥有绝佳口碑保利锦江林语综合大盘拥有绝佳口碑沿江板块典型豪宅已售95滨江3号沿江板块典型豪宅已售95距本案最近只剩俪江国际距本案最近只剩1套260平11223344通过分析丹东市重点项目癿销售情况从而推断城市房地产发展癿机遇市场维度分析代表项目分析前期定位项目名称建筑类型总建面积开盘时间主力户型均价元去化速度销售情况俪江国际高层13万2008年5月1302805400元2000月仅剩一套260平大户型万达广场高层115万2012年6月901706980元21968月开盘至今已售23小高层高层46万三期11万2012年4月2444701105000元2444月三期去化40别墅产品去化70滨江3号高层35万2011年7月99243平江景10000元园景7500元12963月95代表项目销售均价整体在5000元以上主力面积段在70280平之间其中最具代表癿项目是万达广场保利锦江林语滨江3号
客户维度分析-客户维度的市场供求分析
在售情况：丹东在售产品以高层为主，主力 户型两室和三室，主力面积区间80-100平和 120-144平，受本地人口有限，外来落户人 少因素影响，刚需表现力不强，购房以改善 型客户为主。
客户需求：首改、再改和婚房客户居多，对 开发商品牌有一定认知，需求产品类型以步 梯房为主，重视园区景观、物业管理，大部 分客户认可丹东未来发展方向为新城。
天安清华苑二期前期地块定位报告
天安清华苑二期 定位报告中唐地产2022.6.1901城市概况content02市场分析03本体分析04项目定位05营销建议城市概况黄河入鲁第一县，当豫鲁两省之交，缘黄河北流之势东明县位于山东省西南部，是黄河入鲁第一县，东临菏泽市，东南与曹县搭界，南与河南省兰考县接壤，西和北与河南省长垣县、濮阳市毗邻，缘黄河北流之势，当豫鲁两省之交，素有“三省通衢”之称。
辖2个街道、9个镇、3个乡和1个省级经济开发区，389个行政村，921个自然村；总人口79万人，农业人口68万人；总面积1370平方公里，耕地124万亩。
东明濮阳菏泽兰考长垣曹县定陶鄄城新乡东明县城由新石铁路横穿东西，京九公路纵贯南北，106国道、东兰公路连接鲁豫，日东高速公路全线贯通，京九铁路沿境而过。
基于此，东明县规划建立了以东明县城区为核心，以交通干线106 国道、省道高兰公路及新石铁路为发展轴，包括东部、西北、南部和西南四大经济区的"一心、三轴、四区"的多层次城市交通格局。
五横八纵的城市干路网将各个片区紧密地联系在一起，将城市建设用地构成了一个有机的整体。
"两轴、三带、四片区、五中心"“两轴”是以五四路两侧商业办公服务建筑为重点的商服轴线和向阳路延伸至东明湖的商业服务轴线；“三带”是沿万福河与五里河的滨河公园、绿地所组成的两条水景绿化带以及在工业区内分隔老工业区和新工业区的兼具防护功能的景观绿化带；“四片区”是指原中心城区、万福河南岸居住片区、东部老工业园区、东部新工业园区。
前两个片区为综合性生活居住片区；后两个为以工业用地为主的片区；“五中心”是行政办公中心、商业服务中心、文化教育中心、体育中心和工业区中心。
城市建设用地与穿插其间的万福河、五里河有机结合，使城市发展与生态环境保护形成动态平衡。
东明县现状城市建设用地主要在万福河和五里河之间，未来向东和向南发展较为有利。
经济社会保持强劲增长势头，主要经济指标增速均高于省市平均水平东明县经济社会保持强劲增长势头，主要经济指标增速均高于省市平均水平。
地块发展定位报告PPT(共 92张)
面积：90-140平 户型：二房-三房、少量别墅
首个花园式小区，舒适型居 家户型为主，
本地人占一半以上，另外公务 员及工厂职工占部分
大步花园
二房：90-100平 三房：109-120平 主力：二房、三房
产品品质一般，中小居家户 外来新莞人为主 型。以单体楼为主，无小区 概念
南峰时代广场
二房：65平 三房：90-120平 四房：130平 主力：三房
中成化工、炼油厂、德永佳
纺织制衣以及洗水、漂染、 电镀 等38家企业污染较严重， 形成全镇重度污染源。环境
污染已经成为麻涌对外一个
整体印象制约当地发展及对 区域的认知。
镇区发展分散，全镇多个工 业区域，村落分布零散，中 心镇区发展又相对落后，商 贸氛围及配套设施都比较薄 弱。
玖龙纸业
中成化工
田 街 门 城 龙城 江 城 堂 牛 涌 碣 埗 滘 梅 安步 岭 朗 江 木 溪 厦 岗 岗 平 头沥 坑 石 排 山
墩
山
头
ＧＤＰ
人均ＧＤＰ
麻涌三产业比重情况表
100% 80% 60% 40% 20% 0% 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
45%
4、通过对区域其它地块比较，寻找 本项目发展方向。
达到目标的手段
高占位，差异 化
本次报告解决的核心问题——确定项目发展战略定位
2
报告 结构
麻涌市场概况 市场客户调研
1、麻涌市场研究 2、项目本体分析
3、项目发展定位 区域发展启示 竞争战略
发展方向选择
3
麻涌市场 麻涌市场概况
区域概况 区域房地产市场
麻涌拥有狮子洋深水岸线7.4公 里和可建1000吨以上泊位的内 河岸线10.56公里。镇域西南部 的新沙港，是华南最大的内陆港 口。
江北区洪塘中路东侧地块项目前期(商业)定位
地位及定位：商业、商务、科教、 旅游、体育、设计装潢服务等
交通便利，周边聚集大量产业＆居 住人口
本报告是严格保密的。
22
发展历程案例 发展方向案例 上海五角场副中心以商业、教育、办公等为主体功能，其核 心地区商业比例为19％、办公比例为11％，住宅比例为20％
五角场副中心的开发 建设，南部以五角场环 岛为中心，以发展商业、 宾馆服务业、金融贸易、 科技信息为主；中部以 江湾体育场为中心，重 点发展体育、文化和中 高档商住楼；北部以政 立路至新江湾城部分地 区，重点发展商贸、办
本报告是严格保密的。
11
区人交 位口通
三至五年内版块内居住人口达到 15万， 足够支撑10万平米左右大型商业 购物中心
江北区洪塘版块房
地产市场经历了07年
的热炒之后，价格普
遍上涨2000元/平方
米，均价达到7500元
/平米，尽管如此，
这个价格相比较于宁
波市、郊区其他地段
仍然具有吸引力，因
此吸纳了众多购房者，
本报告是严格保密的。
14
区人交 位口通
洪塘成为宁波北部重要交通集散区
洪塘街道是宁波城市重要的北部交通集散区，同时承担着宁波中心城区重 要的交通缓冲区功能。具有“北部门户、交通枢纽、多式立体、集疏通达” 的特征。
江北大道横贯辖区,宁慈公路穿城而过，交通大动脉——杭州湾大通道建成 后，洪塘将成为“上海2小时经济圈”融入宁波中心城区的落脚点。
沃尔玛入驻 蛇口，蛇口 商圈开始形 成。华侨城 铜锣湾广场 开业，华侨 城商圈开始 形成。
顺电、国美、 苏宁相继在蛇 海岸城、保 口沃尔玛附近 利文化中心、 开业，蛇口商 益田假日广 圈迅速成熟。 场等一批超 同时，天虹、 大型的 岁宝、赛格纷 mall即将 纷落户南头商 建成。未来 圈。2006年花 几年将增加 园城中心开业， 近40万平 标志着南山区 米的商业面 商业全面走向 积。 成熟。
交通便利，周边聚集大量产业＆居 住人口
本报告是严格保密的。
22
发展历程案例 发展方向案例 上海五角场副中心以商业、教育、办公等为主体功能，其核 心地区商业比例为19％、办公比例为11％，住宅比例为20％
五角场副中心的开发 建设，南部以五角场环 岛为中心，以发展商业、 宾馆服务业、金融贸易、 科技信息为主；中部以 江湾体育场为中心，重 点发展体育、文化和中 高档商住楼；北部以政 立路至新江湾城部分地 区，重点发展商贸、办
本报告是严格保密的。
11
区人交 位口通
三至五年内版块内居住人口达到 15万， 足够支撑10万平米左右大型商业 购物中心
江北区洪塘版块房
地产市场经历了07年
的热炒之后，价格普
遍上涨2000元/平方
米，均价达到7500元
/平米，尽管如此，
这个价格相比较于宁
波市、郊区其他地段
仍然具有吸引力，因
此吸纳了众多购房者，
本报告是严格保密的。
14
区人交 位口通
洪塘成为宁波北部重要交通集散区
洪塘街道是宁波城市重要的北部交通集散区，同时承担着宁波中心城区重 要的交通缓冲区功能。具有“北部门户、交通枢纽、多式立体、集疏通达” 的特征。
江北大道横贯辖区,宁慈公路穿城而过，交通大动脉——杭州湾大通道建成 后，洪塘将成为“上海2小时经济圈”融入宁波中心城区的落脚点。
沃尔玛入驻 蛇口，蛇口 商圈开始形 成。华侨城 铜锣湾广场 开业，华侨 城商圈开始 形成。
顺电、国美、 苏宁相继在蛇 海岸城、保 口沃尔玛附近 利文化中心、 开业，蛇口商 益田假日广 圈迅速成熟。 场等一批超 同时，天虹、 大型的 岁宝、赛格纷 mall即将 纷落户南头商 建成。未来 圈。2006年花 几年将增加 园城中心开业， 近40万平 标志着南山区 米的商业面 商业全面走向 积。 成熟。
重庆东原D7项目二、三、四期 前期定位报告
教育
商业
医疗
景观
发展前景
结论
本项目要点
靠近江北科技 实验小学；二0 三中学；地块 旁规划学校用 地。缺乏高档 幼儿园和中学 配套教育体系 不够完整。但 可享观音桥附 近教育配套。 有利
鸿恩寺森林公 园、石门公园、 距离江北商圈约 1公里范围 花卉园等，缺 3.5公里，周边 内普通医院 乏水体景观， 农贸市场、重客 及门诊部分 地块落差大视 隆、重百超市、 布均衡（江 野开阔，项目 餐饮等生活配套 陵医院、骑 西部老建筑密 齐全。元佳广场 士医院）， 集，区域形象 3万方商业配套， 距离沙区西 较差。二期、 项目自身配置22 南医院、肿 三期内部景观 万方商业综合体。 瘤医院等近。 资源缺乏。四 三期临集中商业。 期景观相对较 好 生活配套完善 有利 有利
Page4
立地篇：项目概况
• 地块基本情况概述 • 项目规划用地指标 • 地块属性详细解析
态势篇：市场环境分析 定位篇：市场定位结论
Page5
地块基本情况——区位：位于江北区大石坝鸿恩寺板块，周边配套完善，离观音 桥和沙坪坝商圈近，众多名企打造，未来城市中心的休闲居住区，发展潜力巨大。
冉家坝
观音桥
229
240.36
四期南地块临公园噪音
小、离尘不离城、利于改 善类住宅。 四期北地块临近车站利
221
于办公、商业。
二期地块条件：1、2栋地势高，景观全享，优势明显；3、4栋地势 低景观处劣 势且噪音干扰大。二期高于四期20-50米，可共享四期景观。
地块属性：
紧邻规划中的轻轨站 百万方项目独立组团 轻轨线道路噪音干扰 地块高差大视野开阔 地块狭长规划难度大 紧邻规划的市政广场
Page8
上海闵行区万源路古美西路地块定位报告ppt课件
地块内部
➢目前地块整体已完全拆迁完毕，地面较为平整 ➢地块内中间分布若干电线杆，开始施工前需配合政府将电线 杆搬迁 ➢地块西侧万源路为单向车道，并且路况较差，路面损坏较严 重，不加改善日后将影响本案形象
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
市场竞争压力小，可追求高收 益
稀缺区位，产品核心卖点
以此打造私密社区
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
项目界定
中环旁上海核心区位 优质地块天然水系环绕 成熟商业配套 高品质生活社区
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
➢古美西路万源路路况 较好，均为双向四车道， 可直达主干道顾戴路莲 花路。
A20
莲花路 顾戴路
地块
莲花站
沪闵路高架
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
周边配套
南方商城为地块一核心优势资源
➢南方商城商业功能强大， 基本上涵盖了所有的商业 需求。
市场机会
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
板块供需走势
➢整体区域内供需失衡严 重，近一年内区域的供需 比为1.85：1
➢市场所推产品基本得到 很好的去化
➢目前地块整体已完全拆迁完毕，地面较为平整 ➢地块内中间分布若干电线杆，开始施工前需配合政府将电线 杆搬迁 ➢地块西侧万源路为单向车道，并且路况较差，路面损坏较严 重，不加改善日后将影响本案形象
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
市场竞争压力小，可追求高收 益
稀缺区位，产品核心卖点
以此打造私密社区
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
项目界定
中环旁上海核心区位 优质地块天然水系环绕 成熟商业配套 高品质生活社区
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
➢古美西路万源路路况 较好，均为双向四车道， 可直达主干道顾戴路莲 花路。
A20
莲花路 顾戴路
地块
莲花站
沪闵路高架
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
周边配套
南方商城为地块一核心优势资源
➢南方商城商业功能强大， 基本上涵盖了所有的商业 需求。
市场机会
为了规范事业单位聘用关系，建立和 完善适 应社会 主义市 场经济 体制的 事业单 位工作 人员聘 用制度 ，保障 用人单 位和职 工的合 法权益
板块供需走势
➢整体区域内供需失衡严 重，近一年内区域的供需 比为1.85：1
➢市场所推产品基本得到 很好的去化
永川区卫星湖100地块前期策划定位
法院 政 政
卫星风情小镇
住
安
本案
安
防洪渠 政 政 粮食储备
国家电网
政政 星湖中学
竹溪家园 住
驾校考场 星湖小学
住 蓝星湖畔
住 御景湖畔
➢ 地块北靠山体，南临主干道（双向四车道），与外部的连接度强。 ➢ 片区内教育配套、行政配套相对完善。
W【劣势】
➢ 地块周边生活配套匮乏，以基础生活类为主，缺乏购物超市，医 院（主要以便利店，私人诊所为主）。
➢ 近年城市土地放量主要集中在凤凰湖板块和神女湖板块，兴龙湖，老城及新城少量土地成交； ➢ 2017-2018年市场行情向好，土地成交进入上行通道，价格屡创新高，19年楼面地价达2138元/㎡，2020年土地放量集中在城市边缘，地价相对较低。
永川区主城区2015-2020年成交年度走势图
板块
永川主城区各板块土地成交量价对比情况
永川城区住宅单价变化趋势
31%% 3% 5%
25%
32%% 4% 11%
31%
8% 10%
16%
9% 20%
10% 15%
29%
22%
26%
24%
33%
2016年 4000-4500元 6500-7000元
25%
18%
20%
11%
20%
8%
7%
4%
2017年
2018年
2019年
4500-5000元
5000-5500元
本案与永川关键节点的车程距离
永川东站 永川区政府
目的地
距离
车程
永川万达广场
乐和乐都
5.5公里
10分钟
宗地
乐和乐都
卫星风情小镇
住
安
本案
安
防洪渠 政 政 粮食储备
国家电网
政政 星湖中学
竹溪家园 住
驾校考场 星湖小学
住 蓝星湖畔
住 御景湖畔
➢ 地块北靠山体，南临主干道（双向四车道），与外部的连接度强。 ➢ 片区内教育配套、行政配套相对完善。
W【劣势】
➢ 地块周边生活配套匮乏，以基础生活类为主，缺乏购物超市，医 院（主要以便利店，私人诊所为主）。
➢ 近年城市土地放量主要集中在凤凰湖板块和神女湖板块，兴龙湖，老城及新城少量土地成交； ➢ 2017-2018年市场行情向好，土地成交进入上行通道，价格屡创新高，19年楼面地价达2138元/㎡，2020年土地放量集中在城市边缘，地价相对较低。
永川区主城区2015-2020年成交年度走势图
板块
永川主城区各板块土地成交量价对比情况
永川城区住宅单价变化趋势
31%% 3% 5%
25%
32%% 4% 11%
31%
8% 10%
16%
9% 20%
10% 15%
29%
22%
26%
24%
33%
2016年 4000-4500元 6500-7000元
25%
18%
20%
11%
20%
8%
7%
4%
2017年
2018年
2019年
4500-5000元
5000-5500元
本案与永川关键节点的车程距离
永川东站 永川区政府
目的地
距离
车程
永川万达广场
乐和乐都
5.5公里
10分钟
宗地
乐和乐都
舟山市朱家尖地块项目前期定位报告71p
产品类别
面积段（㎡） 套数
别墅
250-350
45
50以下
101
50-80
80
住宅
80-100
343
100-120
93
120-140
183
140-160
32
160以上
31
去化率 89%
97%
汇景东方花园户型配比及去化
产品类别 面积段（㎡） 套数
联排别墅
200-250
99
70-90
326
90-110
8
110-130
汇景东方花园二期 （联排精装1.6万/平米）
莲花郡庭（价格待定）
博威江南明珠苑二期 （普通住宅9000元/平米 别墅1.1-1.6万元/平米）
美林新境（别墅14000元/平米）
14
朱家尖未来不管是别墅、公寓、普通住宅竞争压力都很大， 但是从目前存量来看，普通住宅去化较快。
朱家尖目前别墅存量在160套左右，预计未来半年至一年内还将新增供应200套左右。 公寓目前存量在92套左右，预计未来半年到一年内还将新增供应500套左右。 普通住宅目前存量在50套左右，预计未来半年内新增供应350套左右。
4
舟山旅游已经成为城市实力的名片
舟山是旅游大市，更是旅游强市；2019年 接待国内外游客共2139.00万人次，比上 年增长22.0%，其中接待国际游客25.68万 人次，增长14.9%。从主要景区看，普陀 山景区接待游客478.42万人次，比上年增 长26.4%；朱家尖景区接待游客309.52万 人次，增长39.8%；桃花岛景区接待游客 136.13万人次，增长27.9%。全年实现旅 游总收入142.04亿元，比上年增长21.9% ；实现旅游外汇收入13094万美元，增长 15.1%。
房地产地块定位研究报告ppt
去化套数
72 323 359 68 8 349 458 22 6
几个主要竞品以小高层、高层
的80-90㎡两居及87-120㎡三居 室成交最为火爆；
红星国际广场
大拇指广场
小高层、 高层 洋房 小高层、 高层 公寓
从户型配比上观察，几个项目
产品同质化比较严重； 有少量洋房和公寓产品以提高
恒大名都
到3月末，排卡客户已经接近600 组，以两居三居客户为主
25%
65%
67%
安次区市内 安次区南三县
广阳区 北京及其他区县
安次区市内 安次区南三县
广阳区 北京及其他区县
安次区市内 安次区南三县
广阳区 北京及其他区县
客户分析-客户特征分析
基本属性——青年及中青年、以居住为主的首次置业或首次改善人群。
人口学特征
年龄：26-45岁之间中青年为主流群体 家庭结构：二口(三口)之家
市场研究—热销项目研究
项目名称
竞品主力户型一览（该数据截止到3月末） 户型 产品 户型 面积区间 供应套数 类型 （㎡）
一居 47 88-89 87-89 139 170 82-87 89-123 94 94-151 58 96-98 93-96 112-145 40-50 89 80 87-118 76 380 426 127 22 420 526 54 18 高层 洋房 二居 三居 四居 四居 二居 三居 二居 三居 一居 二居 小三居 大三居 一居 二居 二居 三居
价格、地段交通和户型是客群购房时考虑的最主要因素；
该部分客群对于价格的敏感度较高，有相当一部分客户是由于安次和广阳之间的价 格差而选择在此区域购房。
价格 – 高性价比产品受市 场追捧
平舆县地块项目前期定位报告
➢全年预计实现生产总值（GDP）937427 万元，同比增长15.7%。与“十五”末的2005年 （414400）相比，GDP总量翻了一番，为2005年的2.19倍。十一五”期间（2006——2010）， GDP年平均发展速度为14.3%。
经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
房地产发展状况 萎缩 停滞
城市综览
City Overview
城市道路规划
二、 城市交通
1、道路网络格局。规划形成“环状+方格网+放射式”的城市道路网络格局。城市东西向主要通过 东皇大道、工业大道、丰产路、文化路、车舆大道、南环路等6条城市主干道连接。城市南北向主 要通过西环路、鸿业大道、阳城大道、清河大道、陈蕃路-建设街-迎宾大道、古槐大道、中原大道、 东环路等8条主干道路以及若干条次干路联系。主要通过设置在外环的绕城公路与省道S333、 S213、S216与驻马店、大广高速、新阳高速相联系。
第二部分
PROJECT BACKGROUNDER
房地产市场篇
市场发展概览
City Overview
房产整体发展状况
大小产权混杂，且小产权项目多于大产权项目 目前平舆房地产市场上在售的大产权项目有10处，而小产权项目则多达20处
平舆市场处于房地产发展的起步阶段，市场项目较多，大产权10家，小产权项目较多，约在 20家左右，销售状况一般，很多楼盘都是销售几年，只有少数楼盘售完，周期也很长，市场剩余 较多，其中小产权房因价格较低，销售状况相对比较理想。总体来说平舆市场整体的价格偏低，现 开始有上升的趋势，新开项目也开始注重品质，社区景观环境的建设，价格已经开始走高。
缓慢发展。综合发展型
城市综览
City Overview
经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
房地产发展状况 萎缩 停滞
城市综览
City Overview
城市道路规划
二、 城市交通
1、道路网络格局。规划形成“环状+方格网+放射式”的城市道路网络格局。城市东西向主要通过 东皇大道、工业大道、丰产路、文化路、车舆大道、南环路等6条城市主干道连接。城市南北向主 要通过西环路、鸿业大道、阳城大道、清河大道、陈蕃路-建设街-迎宾大道、古槐大道、中原大道、 东环路等8条主干道路以及若干条次干路联系。主要通过设置在外环的绕城公路与省道S333、 S213、S216与驻马店、大广高速、新阳高速相联系。
第二部分
PROJECT BACKGROUNDER
房地产市场篇
市场发展概览
City Overview
房产整体发展状况
大小产权混杂，且小产权项目多于大产权项目 目前平舆房地产市场上在售的大产权项目有10处，而小产权项目则多达20处
平舆市场处于房地产发展的起步阶段，市场项目较多，大产权10家，小产权项目较多，约在 20家左右，销售状况一般，很多楼盘都是销售几年，只有少数楼盘售完，周期也很长，市场剩余 较多，其中小产权房因价格较低，销售状况相对比较理想。总体来说平舆市场整体的价格偏低，现 开始有上升的趋势，新开项目也开始注重品质，社区景观环境的建设，价格已经开始走高。
缓慢发展。综合发展型
城市综览
City Overview
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14565 11884 13658 12341 13302 13900 14040 11916 11548 14042 11952 22676 15237 12670
成交金额
供求比
1346460523
1.3
6978911530
0.7
747040437
1.1
3736526741
0.8
426158633
定位核心要素 1、不适宜规划高端改善产品，例如别墅和洋房，以高层或小高 层首置小户型为主 2、通过户型创新、引入和社区配套、若比邻服务等做差异化区 隔竞品
回顾本案特征，结合定位难点分析，我司认为本案可定位为：
大学城北中高端善居住宅，即善居系列
定位验证
保利善居系列
致力以住宅体现和谐的人文关怀，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟、舒 适、有品位的人居氛围与归属感，锻造精细生活细节，以优越居住理念，满足自我享受的新富 家庭对生活品质的追求和对价值空间的关注，以突出的项目个性和特有的生活情调在核心板块 引领主流生活。
路、之江东路，公交390路
城区较远
4、配套
5、容积率 6、体量
商业依赖住宅底商，商业大配套位于德 胜路以南沿江板块，中小学、幼儿园配 套丰富
紧邻生活配套匮乏
2.6 占地5.4万方，建面13.6万方
适合做小高层+高层 中等，适中
7、不利因素
西北侧1.5公里紧邻下沙北工业区，周边 多为未出让土地
轻度空气污染，现有生活配套匮乏
供应面积 0
68029 633315 151645
0 0 45611 0 0 0 0 62361 0 960962
供应套数 0
962 6310 877
0 0 167 0 0 0 0 550 0 8866
成交面积 4943
253585 701025 126257 15311
0 20898
0 0 830 0 72165 1256 1196268
图：临近区域沿江重点企事业单位示意
区域板块小结
区域宏观发展：地处大学城北板块，德胜快速路贯通，为杭州城市东扩三大副城之一 区位楼市概况：本案位于完全竞争且供大于求失衡市场环境中 区域内竞品特征：
消化快的产品是刚需型2房－3房产品，部分首改型4房产品消化情况也较好 楼市发展目前进入白热化发展，项目集中开发，土地成交火热，未来竞争压力严峻， 产品定位多偏向中端产品，多具有飘窗、开敞阳台、露台、顶层阁楼、1层花园等附加值
大
宋都东郡国际
学
城
碧桂园
北
板
百翘香江
块
65-87万
主力总75价-8段6万60-80万
89-129万
晨光国际
沿
江
板
金隅观澜时代
块
玫瑰湾
60-80万
90-130万
70-80万
87-1873-103万0万
86-130万 90-110万
120-150万
产品定位思考
回顾本案基本指标—— 地块占地面积52477㎡ 绿化率≥30%
江干
4
拱墅
5
滨江
6
西湖
7
下沙
8
下城
9
上城
合计
在售项目量 待售项目量
156
4
70
1
59
1
48
0
24
0
22
0
15
0
12
0
6
0
412
6
合计 160 71 60 48 24 22 15 12
6 418
从在售及待售项目总量来看，目前下沙区项目总量较少，无待售项目，同板块宋都项目及后 续拿地项目将形成直接竞争。
容积率≤2.6 建筑密度<25%
根据基本指标以及市场分析与客户分析，从经验分析该地块产品线参考方案：
方案：17层小高层+26层高层
细分市场
• 区域内80-100平各面积段产品年市场消化量均超过500套，80平以下年出货400套，足以支撑 本案的出货；
• 区域内产品面积越大，单价越低，且去话速度缓慢
0.7
767782111
1.8
791117712
1.2
350505435
0.9
213408962
1.2
178005937
1.2
263442955
0.7
66000742
8.1
1060957293
2.6
16926319010
具体竞品情况
图：周边在售在售项目覆盖情况
百翘香江
碧桂园 东郡国际
晨光国际 金隅观澜时代
南侧为高校园区，西侧为工业区
项目位于开发区大学城北单元的居住片区，临近体育公园，东距钱塘江约1.8 公里，距地铁1号线文海南路站2.5公里，需公交换乘，东距我司的城市果岭项 目仅700米。 项目地处大学城北单元位于开发区的东北角，东西北三面分别为大江东工业 区、开发区南工业区和海宁工业区，从地理位置上来属于偏远郊区，四周又是 工业区有较大污染，因此开发程度较低，城市界面和成熟度都很低。
成交面积
92443 587268 54698 302785 32037 55236 56346 29415 18480 12676 22041
2911 69628 1335965
成交套数
1478 6733 506 2251 211 321 297 138
80 50 83 10 75 12233
成交均价
地块现状+配套
周边多为未出让土地，现有配套匮乏，西北侧有轻微空气污染
地块形状为长方形，形状规整适合规划开发，内部土地平整、无南北高差 东、西、北三侧为宅地，南侧规划小学一处，东侧宅地已被宋都购置，西北侧1.5公里为下沙北工业区
紧邻生活配套匮乏 但5公里内各项配套较齐全
生活配套：项目附近配套多为周边住宅 底商配套，板块内规划多处商业用地， 未出让。主要大型餐饮、购物、生活休 闲、金融配套等在德胜快速路以南； 交通工具：四周道路建设完毕，临近德 胜快速路、之江东路等主干道。目前项 目周边主要公交线路仅有390路，距离 地铁1号线文海南路2.5公里，需公交换 乘；
主要客群：周边学校、企事业、工厂职工+城东商业、专业市场个体经营户
定位启示—— 1、市场白热化，需从产品、创新等多方面实现突围； 2、两房、三房配比需适当放大； 3、客群档次属中端，刚需为主，预算较紧凑，对居住水平要求较高， 产品打造需精品化、差异化，控制总价段。
项目定位思考
回顾&思考
定位难点及威胁 1、2015年区域住宅成交价格下跌，特别是大户型产品 2、本案景观、配套、交通在区域内无竞争优势
滞销产品
3房以上 3房以上 4房（171㎡） 5房（180㎡） 5室（200㎡）
高层回收价格
9928 10345 9264 10039 9330
区域板块客群分析
主要客群：周边学校、企事业、工厂职工+城东商业个体户 客群档次中等，对居住水平要求较高、预算较紧凑
客群重要组成部分1—— 学校、企事业工厂 启源小学、文海中小学、工商大学、 中国计量大学、浙江财经大学、水利 水电学院、众泰、旭化成、康师 傅……企事业单位多位于下沙沿江一 带 客群重要组成部分2—— 城东专业市场、商圈门店个体户： 汽配城、石材市场、四季青、恒大建 材多分布在九堡德胜快速路沿线、金 沙湖、舞美、高沙商圈门店个体商户
审视，地块区域市场形势
区域宏观发展
大学城北单元位于下沙经济技 术开发区的东北角
是杭州三大副城之一 为杭州城市东扩发展战略的轴
心所在
集教育、科研、商务、居住等 功能于一体的生态型副城，未 来规划10-20万人口居住的宜居 板块。
区域楼市情况
从在售、待售全市排名水平来看，本案位于完全竞争市场中
数量, 西 数量, 下 湖, 2, 5% 城, 3, 8%
下沙成交最热的面积段是80-100方的产品，其次是120-140方的产品。 从供求比来看，80-100方的市场机会最大。
面积段
80以下 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220-240 240-260 260-280 280-300 300以上
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
产品段 80以下 80-100 100-120
120-140
14565 2187
1478
2632 11884
1760
80以下 供应套数
2187 2632 651
412
80-100
供应面积 116164 224106 61368
去化套数 1478 1760 621
汇总
供应面积
116164 437281 59829 237250 23539 100299 66151 26723 21960 15715 16128 23516 183539 1328096
供应套数
2187 5000 556 1767 155 589 352 126
96 63 60 80 159 11190
结论1：区域内消化快的产品是刚需型2房－ 小3房产品，部分首改型4房产品消化情况也 较好 结论2：区域板块楼市发展目前进入白热化发 展，项目集中开发，土地成交火热，未来竞 争压力严峻，需从产品、创新等多方面实现 突围 备注：对号标注项目为本案重点竞品，多为 与本案有相似产品的项目。
项目案名
东郡国际 百翘香江
碧桂园 宋都晨光国际 金隅观澜时代
产品形态及主力面 积（㎡）
小高层、高层69139
小高层、高层88126
成交金额
供求比
1346460523
1.3
6978911530
0.7
747040437
1.1
3736526741
0.8
426158633
定位核心要素 1、不适宜规划高端改善产品，例如别墅和洋房，以高层或小高 层首置小户型为主 2、通过户型创新、引入和社区配套、若比邻服务等做差异化区 隔竞品
回顾本案特征，结合定位难点分析，我司认为本案可定位为：
大学城北中高端善居住宅，即善居系列
定位验证
保利善居系列
致力以住宅体现和谐的人文关怀，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟、舒 适、有品位的人居氛围与归属感，锻造精细生活细节，以优越居住理念，满足自我享受的新富 家庭对生活品质的追求和对价值空间的关注，以突出的项目个性和特有的生活情调在核心板块 引领主流生活。
路、之江东路，公交390路
城区较远
4、配套
5、容积率 6、体量
商业依赖住宅底商，商业大配套位于德 胜路以南沿江板块，中小学、幼儿园配 套丰富
紧邻生活配套匮乏
2.6 占地5.4万方，建面13.6万方
适合做小高层+高层 中等，适中
7、不利因素
西北侧1.5公里紧邻下沙北工业区，周边 多为未出让土地
轻度空气污染，现有生活配套匮乏
供应面积 0
68029 633315 151645
0 0 45611 0 0 0 0 62361 0 960962
供应套数 0
962 6310 877
0 0 167 0 0 0 0 550 0 8866
成交面积 4943
253585 701025 126257 15311
0 20898
0 0 830 0 72165 1256 1196268
图：临近区域沿江重点企事业单位示意
区域板块小结
区域宏观发展：地处大学城北板块，德胜快速路贯通，为杭州城市东扩三大副城之一 区位楼市概况：本案位于完全竞争且供大于求失衡市场环境中 区域内竞品特征：
消化快的产品是刚需型2房－3房产品，部分首改型4房产品消化情况也较好 楼市发展目前进入白热化发展，项目集中开发，土地成交火热，未来竞争压力严峻， 产品定位多偏向中端产品，多具有飘窗、开敞阳台、露台、顶层阁楼、1层花园等附加值
大
宋都东郡国际
学
城
碧桂园
北
板
百翘香江
块
65-87万
主力总75价-8段6万60-80万
89-129万
晨光国际
沿
江
板
金隅观澜时代
块
玫瑰湾
60-80万
90-130万
70-80万
87-1873-103万0万
86-130万 90-110万
120-150万
产品定位思考
回顾本案基本指标—— 地块占地面积52477㎡ 绿化率≥30%
江干
4
拱墅
5
滨江
6
西湖
7
下沙
8
下城
9
上城
合计
在售项目量 待售项目量
156
4
70
1
59
1
48
0
24
0
22
0
15
0
12
0
6
0
412
6
合计 160 71 60 48 24 22 15 12
6 418
从在售及待售项目总量来看，目前下沙区项目总量较少，无待售项目，同板块宋都项目及后 续拿地项目将形成直接竞争。
容积率≤2.6 建筑密度<25%
根据基本指标以及市场分析与客户分析，从经验分析该地块产品线参考方案：
方案：17层小高层+26层高层
细分市场
• 区域内80-100平各面积段产品年市场消化量均超过500套，80平以下年出货400套，足以支撑 本案的出货；
• 区域内产品面积越大，单价越低，且去话速度缓慢
0.7
767782111
1.8
791117712
1.2
350505435
0.9
213408962
1.2
178005937
1.2
263442955
0.7
66000742
8.1
1060957293
2.6
16926319010
具体竞品情况
图：周边在售在售项目覆盖情况
百翘香江
碧桂园 东郡国际
晨光国际 金隅观澜时代
南侧为高校园区，西侧为工业区
项目位于开发区大学城北单元的居住片区，临近体育公园，东距钱塘江约1.8 公里，距地铁1号线文海南路站2.5公里，需公交换乘，东距我司的城市果岭项 目仅700米。 项目地处大学城北单元位于开发区的东北角，东西北三面分别为大江东工业 区、开发区南工业区和海宁工业区，从地理位置上来属于偏远郊区，四周又是 工业区有较大污染，因此开发程度较低，城市界面和成熟度都很低。
成交面积
92443 587268 54698 302785 32037 55236 56346 29415 18480 12676 22041
2911 69628 1335965
成交套数
1478 6733 506 2251 211 321 297 138
80 50 83 10 75 12233
成交均价
地块现状+配套
周边多为未出让土地，现有配套匮乏，西北侧有轻微空气污染
地块形状为长方形，形状规整适合规划开发，内部土地平整、无南北高差 东、西、北三侧为宅地，南侧规划小学一处，东侧宅地已被宋都购置，西北侧1.5公里为下沙北工业区
紧邻生活配套匮乏 但5公里内各项配套较齐全
生活配套：项目附近配套多为周边住宅 底商配套，板块内规划多处商业用地， 未出让。主要大型餐饮、购物、生活休 闲、金融配套等在德胜快速路以南； 交通工具：四周道路建设完毕，临近德 胜快速路、之江东路等主干道。目前项 目周边主要公交线路仅有390路，距离 地铁1号线文海南路2.5公里，需公交换 乘；
主要客群：周边学校、企事业、工厂职工+城东商业、专业市场个体经营户
定位启示—— 1、市场白热化，需从产品、创新等多方面实现突围； 2、两房、三房配比需适当放大； 3、客群档次属中端，刚需为主，预算较紧凑，对居住水平要求较高， 产品打造需精品化、差异化，控制总价段。
项目定位思考
回顾&思考
定位难点及威胁 1、2015年区域住宅成交价格下跌，特别是大户型产品 2、本案景观、配套、交通在区域内无竞争优势
滞销产品
3房以上 3房以上 4房（171㎡） 5房（180㎡） 5室（200㎡）
高层回收价格
9928 10345 9264 10039 9330
区域板块客群分析
主要客群：周边学校、企事业、工厂职工+城东商业个体户 客群档次中等，对居住水平要求较高、预算较紧凑
客群重要组成部分1—— 学校、企事业工厂 启源小学、文海中小学、工商大学、 中国计量大学、浙江财经大学、水利 水电学院、众泰、旭化成、康师 傅……企事业单位多位于下沙沿江一 带 客群重要组成部分2—— 城东专业市场、商圈门店个体户： 汽配城、石材市场、四季青、恒大建 材多分布在九堡德胜快速路沿线、金 沙湖、舞美、高沙商圈门店个体商户
审视，地块区域市场形势
区域宏观发展
大学城北单元位于下沙经济技 术开发区的东北角
是杭州三大副城之一 为杭州城市东扩发展战略的轴
心所在
集教育、科研、商务、居住等 功能于一体的生态型副城，未 来规划10-20万人口居住的宜居 板块。
区域楼市情况
从在售、待售全市排名水平来看，本案位于完全竞争市场中
数量, 西 数量, 下 湖, 2, 5% 城, 3, 8%
下沙成交最热的面积段是80-100方的产品，其次是120-140方的产品。 从供求比来看，80-100方的市场机会最大。
面积段
80以下 80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220-240 240-260 260-280 280-300 300以上
3000 2500 2000 1500 1000
500 0
产品段 80以下 80-100 100-120
120-140
14565 2187
1478
2632 11884
1760
80以下 供应套数
2187 2632 651
412
80-100
供应面积 116164 224106 61368
去化套数 1478 1760 621
汇总
供应面积
116164 437281 59829 237250 23539 100299 66151 26723 21960 15715 16128 23516 183539 1328096
供应套数
2187 5000 556 1767 155 589 352 126
96 63 60 80 159 11190
结论1：区域内消化快的产品是刚需型2房－ 小3房产品，部分首改型4房产品消化情况也 较好 结论2：区域板块楼市发展目前进入白热化发 展，项目集中开发，土地成交火热，未来竞 争压力严峻，需从产品、创新等多方面实现 突围 备注：对号标注项目为本案重点竞品，多为 与本案有相似产品的项目。
项目案名
东郡国际 百翘香江
碧桂园 宋都晨光国际 金隅观澜时代
产品形态及主力面 积（㎡）
小高层、高层69139
小高层、高层88126