我国房地产市场供求的非均衡性分析
基于非均衡理论的房地产市场有效供求总量分析——以武汉市为例
年第期总第3期&信息决策（下半月刊）——以武汉市为例□陈俊章泽宾摘要本文在市场非均衡理论框架下讨论房地产市场供求总量的非均衡性及其表现。
运用双曲线型非均衡模型对武汉市房地产市场有效供求状况进行实证分析，并测算了武汉市房地产市场非均衡度。
文章就如何缩小武汉市房地产市场有效供求非均衡程度提出一些政策建议，以期为规范房地产市场作出有益贡献。
关键词非均衡房地产市场双曲线型非均衡模型有效供求总量中图分类号：F293．31文献标识码：A一、市场非均衡理论概述非均衡理论就是探讨在供求不能完全相等的情况下，各种经济力量如何根据各自的具体情况而调整到彼此相适应的位置，并在这个位置上达到均衡的经济学理论。
它的最大特点是引入价格刚性和数量调节，它的理论魅力在于为研究价格缺乏弹性情况下的的资源配置问题提供了严谨的分析框架。
二、房地产市场的供求总量非均衡性及其表现对房地产市场而言，其市场信息不对称性和市场竞争不充分性更为明显，市场更为不完善，其非均衡性也更为显著。
房地产市场供求总量的非均衡性主要表现在：实际总供给大于有效总供给；潜在总需求大于有效总需求；有效总供给不等于有效总需求。
因此，必须采用合理的方法来测算房地产市场的有效供求总量，判断房地产市场有效供求的非均衡性质以及其非均衡程度，以便对房地产市场进行有效调控提供一定的依据。
三、房地产市场有效供求总量非均衡实证分析（一）非均衡计量经济模型简述。
最小原则非均衡模型是最基本的非均衡模型，具体形式如下：Dt=*X dt +dt （t =１、２、３……）需求方程St=*X st +st（t =１、２、３……）供给方程Qt=min （D t ，S t ）交易量方程这里D t 和S t 分别表示ｔ时期的房地产需求量和供给量，X dt 、X st 是各种影响房地产供给和需求的外生变量，、是待估参数，d t、s t 是随机误差项，一般假定dt 、st 服从均值为零，方差矩阵为∑的联合正态分布，且序列不相关。
住房供需失衡的原因与解决方案
住房供需失衡的原因与解决方案当前，住房供需失衡已成为许多城市面临的严峻问题。
住房供需的失衡导致了价格上涨、居民生活质量下降等一系列问题。
本文将探讨住房供需失衡的原因，并提出一些解决方案。
一、原因分析1. 城市化进程随着城市化进程的推进，人们纷纷涌入城市，导致城市人口快速增长。
然而，住房供给并未能跟上需求的增长，导致供需失衡。
尤其是一线和热门二线城市，由于其经济和就业机会的吸引力，吸引了大量人口涌入，进一步加剧了住房供需失衡的问题。
2. 地方政府调控政策不力地方政府在住房市场调控上存在一些问题。
有些地方政府过于重视高楼盖起来的数量而忽视了市场需求的多样性。
他们往往没有及时调整政策，导致供需失衡。
此外，政府监管的不到位，也为一些开发商违规操作提供了空间，进一步加大了供需失衡的问题。
3. 土地供应不足土地是住房建设的基础，但是土地供应不足成为导致住房供需失衡的另一个重要原因。
由于城市用地紧张和市场操控因素，土地供应量无法满足高速发展的住房需求。
这也导致了住房价格的不断上涨，进一步加剧了供需失衡的问题。
二、解决方案1. 加大住房供应为了解决住房供需失衡的问题，首要的任务是加大住房供应。
各级政府应当加大投资力度，增加住房开发建设，特别是要加大对经济适用房和公共租赁住房的投资。
此外，政府还应该鼓励社会力量参与住房建设，通过引入民间资本和社会组织，提高住房供给的能力，改善供需失衡的状况。
2. 完善政策调控地方政府应当加强调控政策的研究和制定，根据市场需求变化及时调整政策。
针对供需失衡加剧的地区，可以采取一些限购、限售等调控措施，抑制住房价格的过快上涨。
同时，政府还应该加强对房地产市场的监管，建立健全长效机制，杜绝违规操作，确保市场的公平透明，维护市场秩序。
3. 提高土地供应量面对土地供应不足的问题，政府可以通过优化土地利用规划，合理安排土地使用，增加土地开发供应量。
此外，政府还可以积极引导土地流转，激发农民的土地资源利用潜力，扩大土地供应。
我国房地产市场供求非均衡的影响机制及调整对策
金华 （ ２ ％ ） 川 （ １ ％ ）南京 （ １ ％ ） １９ 、 银 １ 、 ６ １ 、 Ｏ 重 庆 （ ％ ） １ ０ 、哈 尔 滨 （ ％ ） 大 连 ０ ９３ 、
并从 房地 产 市场 体 系 、收入 水平 、 土地
（ ％ ） ８２ ；北京 、广州 、深圳等一线城市新 建商品房价格分别累计上涨 １ ％、１ ％ ３Ｏ ９７
格 出现负增长 ，直到 ２ ０ ０ ９年 ３月 ，新建商
品房价格环 比变化 由负转正 ，之后价格逐 月 回升 从二手房价格环比变化来看， ０ ８ ２ ０
年 １ 出现 负 增长 ， 续 ５ 月 ； ０ ９ ０月 持 个 ２ ０ 年 ３ ，二手 房 价 格 环 比变 化 由 负转 正 ， 后 月 之 价 格逐 月 回升 ，２ ０ ０ ９年 二手 房 价格 累计 上 涨 ６９ ；从价 格 的 同比 变化 来 看 ，新 建 商 ％
房 地 产 市 场 供 求 非 均 衡 的 影 响 机 制
在 分 析 了我 国房 地 产 市 场 的非 均 衡 现 状 的基 础 上 ，本 文进 一 步 探 讨 非 均 衡 现 状 的成 因。 影 响 房 地 产 市 场 供 求 非 均 衡 的 因
自 ２ ０ 年 １ 商 品 房 面积 同 比增 幅 ０７ ０月
年。２ ０ 年 以来 ，商品房销售面积同比增 ０９ 幅由负转正 ， 之后增幅逐月增加。 截至２ ０ ０９ 年１月， ２ 商品房销售面积 ８ ２ ４ ６ ９ 万平方米 ， 同比增加４ ． ３９ 增幅增加 ６ ％；商品房 ％， ３３
现 房 销 售面 积 为 １ ５ ０ ４ 万平 方 米 ， ７ 同比增 加 ４ ％ ， 幅 增加 ６ ％；期 房 销 售 面积 为 ８２ 增 ８４ ５ ４ ２ 平 方 米 ， 比增 加 ５ ｌ％， 幅 增 １１万 同 ６７ 增
我国房地产市场非均衡特征及原因
总价 １ ． ５ ９亿元被拍下 ， 而楼面地价 １０ ３ ／ １３ 元 平方米的价格也
成为广西土地出让 史上新 “ 地王” 。
４ 保 障性 住 房供 给 量 严 重 不 足 ， 、 高档 商品 房 供 给 量 严 重 超
【 要 】 本 文 针 对 我 国房 地 产 市场 所 表 现 出 的 非 均 衡 状 摘
态 ， 析 了其存 在 的 若 干特 征 ， 对 其 进 行 了 深 刻 的 原 因分 析 ， 分 并
指 出致 使 我 国房 地 产 市 场 出现 非 均衡 的 原 因 包括 供 给 方 的 垄
断 、 共物 品的 属 性 、 国传 统 的 文化 观 念 等 。 公 我
起到了推波助澜 的作用 。专 家提 醒 ， 在中央调控政 策渐紧 ， 部分 城市消费者观望氛围浓重 的背景 下 ，未来楼市走势 尚不 明确 ， 不惜血本拿地 并不可取 ， 风险 巨大值得高度警惕。同时 ， 应反思 招拍挂制度 ， 发展 多种出让方式。 ３月 １ ５日， 经过 ６ 轮 竞价 ， ４ 中 信地产 以 ５ ．亿元 的总价竞得大兴区亦庄住 宅及商业项 目（政的依赖也
过“ 无形的手 ” 实现 自身的 自我调节 ， 现市场的出清状态 。然 实 而， 市场的 自发调 节存在盲 目性 、 自发性 、 滞后 Ｉ 如果 放任市 生， 场 自由发展 ，市 场经 济所存在 的固有弊端就会导致市场失 灵 ， 进而引起资源分配不 公 、 贫富差距拉大 、 社会根基不稳 、 资源浪
势中 ， 土地价格 不但 不降 反而 会继 续上涨 ， 各省市“ 王” 地 频现 。
这种 “ 面粉 比面包贵 ” 的异常现 象是房地 产市场 失灵 的又 一表 现。“ 地王 ” 现象频现 ， 反过来又促使地价越升越高 ， 远远超出合 理预期 。继杭州上城区投 资控股集 团有限公司 、 万科等分别于 ２０ ０ ９年成为杭州 、 山等市 “ 佛 地王” ， 后 北京于 ２ １ ００年也 已经迎
房地产行业市场供需分析
房地产行业市场供需分析市场供需分析是研究房地产行业的重要方法之一。
通过深入分析市场供给和需求两方面的情况，可以帮助我们了解市场的运行机制、预测未来发展趋势以及制定有效的政策措施。
本文将从多个方面展开，分析我国房地产市场的供需状况。
一、供给端分析1.1 房地产开发规模房地产开发规模是供给端的重要指标之一。
该指标反映了开发商对市场的投资意愿和信心。
根据相关数据，近年来房地产开发规模呈现稳定增长的态势，这表明房地产开发商对市场的预期比较乐观。
1.2 土地供应情况土地供应是房地产市场供给的基础。
通过分析土地供应情况，可以了解房地产开发商在不同地区的开发意愿和资源状况。
据统计数据显示，我国土地市场供应相对稳定，且在一些核心城市有所增加，这对于满足市场需求起到了积极的作用。
1.3 房地产开发企业状况房地产开发企业的状况也是供给端的重要指标。
通过分析企业的盈利能力、资金状况等指标，可以判断开发商的竞争力和市场参与度。
目前，房地产开发企业总体状况良好，但也存在一些中小规模企业面临资金压力和市场竞争的困难。
二、需求端分析2.1 增长性需求随着人民生活水平的提高，居民对购房需求的增加成为市场需求的重要推动力。
尤其是新型城镇化进程的推进，使得越来越多的人选择在城市购房。
市场需求不断增加，对于房地产市场的发展起到了积极的推动作用。
2.2 结构性需求除了居民的增长性需求，结构性需求也是市场需求的重要组成部分。
随着经济的快速发展，业务和人才流动的增加，商业和办公用地需求也逐渐增加。
一些城市甚至出现了商办用地供不应求的现象。
2.3 投资性需求房地产市场还受到投资性需求的影响。
考虑到股市和其他投资渠道的不稳定性，很多人选择将资金投入到房地产市场，以期望获取较高的收益。
尽管政府对于房地产投资进行了一定的限制，但投资性需求仍然是支撑房地产市场的重要力量之一。
三、市场供需平衡分析3.1 市场供需关系通过分析供给和需求两方面的情况，可以判断市场的供需关系。
对我国房地产市场的经济学分析
对我国房地产市场的经济学分析摘要:作为国民经济的重要组成部分之一,房地产业之发展在很大程度上关系到国民经济的发展。
本文通过对目前我国房地产市场发展现状进行叙述，通过经济学角度分析一些房地产市场中的问题产生之原因和房地产泡沫增长的危害，以促进我国房地产行业的健康发展。
关键词:我国房地产市场；市场分析；经济学分析1.我国房地产市场的基本现状目前，我国房地产市场中存在的最大问题，就是房地产供求总量上的非均衡。
这种非均衡，表现在为潜在总需求超过了实际的有效需求。
多年来，我国房地产市场中一直存在着潜在需求巨大与实际有效需求不足的怪现象。
从我国经济情况这一方面的分析来看，我国国民经济的持续稳定发展以及我国在城镇化方面的不断提高，居民的购房能力在不断上涨，而很多房开商借着城镇化进程的方便机会，也大肆扩张房地产开发量。
而消费结构的升级又极大地提高了居民住宅消费的比例，且增加了较大一部分住宅需求。
但是，尽管住宅市场拥有较大的潜在需求，可房开商们对于自身房产业务的扩张程度已经远远超出了需求程度。
资源一旦超过需求，就会引发各种问题。
近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，政府虽连续出台相关调控措施，但收效甚微。
究其原因，笔者认为，关键在于我国住房市场发展总体水平低于刚性需求。
同时，我国家庭和部分企业对房地产所有权的特殊偏好以及将住房作为投资工具的心理作用也对该问题起到了很大推动。
另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。
在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，可是我国中低收入者依然较多，他们很难购买住房，虽有房源，但无金钱，因而无房可住，这造成了大量楼盘变为“鬼楼”。
国家统计局曾于2017年年底报告称，全国商品房待售面积共有19182万平方米，与去年相比同比增长6.4％，而其中住宅用房的面积就有10646万平方米。
而若以每套住房平均面积为1000平方米来进行估算的话，那么，一亿平方米的全国住宅待售面积，就意味着有1000万套左右的商品房为“鬼楼”，处于待售状态。
我国房地产的二元需求与市场结构性不均衡分析
线 由两 条需 求 曲线 构成 ，一 条是 基于 房 产投 资的用于资产保值 增值 的需 求曲线 ，
它 不会 因 为房地 产 价 格 的上 涨 而下 降 ，
美键锶 ：房地 产
比 不均衡
二 元 需求
房价 收入
房 地产价 格 的上涨 反而会 刺激 房产 投 资
很 小 。 量 上 来 看 ， 个 需 求 规 模 是 庞 大 从 这
的， 因为当前我 国投 资渠道 不畅 ， 居民缺
我房 产 二需 与 国地 的 元求
枣 不 癸 绻 衡 析
■ 陈文宽 教授 王 树金 （ 川农业 大学经济管理 学院 四川雅 安 四
６ ５）４） ２ｔ １
的 繁 荣 ； 另 一 条 是 基 于 个 人 消 费 的 房 产
二 元 需 求 与 房 地 产 市 场 结 构
拣 不 均 衡 分 析
（ ） 国房 地 产 市 场 需求 结 构 的 分析 一 我
本 文对 房 地 产 需 求 从 数 量 上 和 质量 上
孜 淳； 地 一 露， 瘩 瞎 铂 耪 澎
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需 求结 构
重的现 象。以２ ０ 年住宅价格为例：占人 ０６ 口总量 ６ ％的中等收入 以下户其平均房价 ０ 收入 比为２ ， 占人 Ｉ总量 ４ ％的中等偏 ５而 Ｚ Ｉ ０ 上户房价收入仅为７４， 最低收入户 的房价
收 入 比分 别 是 最 高 收 入户 、高 收 入 户 、中
房地产市场的供应与需求矛盾及解决方案
房地产市场的供应与需求矛盾及解决方案在房地产市场经济的运行中，供应与需求的矛盾是一种常见的现象。
供应过剩或需求不足都可能造成市场波动和不稳定。
本文将探讨房地产市场中供应与需求矛盾的原因以及可能的解决方案。
一、供应与需求矛盾的原因1.1. 城市人口持续增长：随着人口的不断增加，对住房的需求也不断上升，这导致住房供应短缺。
1.2. 土地供应不足：城市用地有限，土地供应不足也导致住房供应不足的问题。
1.3. 政策调控的影响：政府在房地产市场实施的宏观调控政策也会对供应与需求产生影响，例如限购政策会限制购房需求，而土地出让金过高也会导致开发商降低供应量。
1.4. 市场投机和炒房现象：部分投资者将房地产用于投机目的，导致市场供应过剩，并进一步推高房价。
二、解决供应与需求矛盾的方案2.1. 拓宽土地供应：政府可以通过增加土地供应来缓解供应与需求矛盾。
可以采取土地整理和开发、改革土地使用权制度等措施，增加住房建设用地供应。
2.2. 优化城市规划：合理规划城市发展，避免城市扩张过快，导致需求与供应失衡。
可以通过加强对城市规划的调研和评估，合理安排住宅和商业用地的开发布局，提高土地利用效率。
2.3. 调整政策措施：政府可以根据市场需求的变化，及时调整和精细化房地产调控政策，适当降低限购门槛，减少房地产市场的投机现象，保持市场稳定。
2.4. 支持租赁市场发展：政府可以出台租赁市场相关政策，鼓励购房者将闲置住房租出，增加租赁房源供应。
此外，加强对租赁市场的监管，保障租户权益，提高租赁住房的质量和可承受能力。
2.5. 加强跨区域协调：在一些特大城市或发达地区，可以通过跨区域协调合作，引导人口和经济向次级城市、乡村地区转移，缓解城市人口过度集中的问题，减少对住房的需求。
三、结语房地产市场的供应与需求矛盾一直是一个较为复杂的问题。
通过加大土地供应、优化城市规划、调整政策措施、支持租赁市场发展和加强跨区域协调等多方面努力，可以逐步解决房地产市场的供需矛盾问题，实现市场稳定和可持续发展。
房地产经济学05--房地产的供求关系
房地产市场的供求非均衡
改善当前房地产供求关系的思路与措施
第一节 房地产市场的需求
一、房地产需求的内涵和特点 （一）房地产需求的内涵 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体
和个体消费者），在特定的时期内和一定的价格水平上， 愿意购买而且能够购买的房地产商品量。
➢ 形成房地产需求有两个必要条件：一是购买房地产的欲望；二是购 买房地产的能力。
A
B Qd
格上升时，房地产需求量就会下降。
Q1 Q2
Q
房地产市场的需求及其需求曲线
五、房地产的潜在需求和有效需求
（一）房地产潜在需求
• 所谓房地产的潜在需求，是指居民对房地产商品消费的欲望按目前 社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和 现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产 购买力的需求。
• 城市建设的发展，需要大量旧城改造和实施重大建设工程，由此必 然要进行旧城区的动拆迁，引致动拆迁户的大量住房需求。
（五）消费者对未来的预期
– “买涨不买跌”——房市如同股市； – 在住房价格下跌时，及时跌幅很大，如果消费者预期还
会下跌，则他们会持币待购，迟迟不肯入市；当住房价 格上涨时，若消费者预期还会上涨，即使价格偏高，消 费者还是会购买住房。
住房供需失衡的原因与解决方案
住房供需失衡的原因与解决方案在经济快速发展的背景下，住房供需失衡已经成为许多城市普遍存在的问题。
本文将探讨住房供需失衡的原因，并提出相应的解决方案。
一、住房供需失衡的原因1. 城市化进程加速：随着城市化进程的加速推进，越来越多的人涌入城市，对住房需求量不断增加。
然而，住房供应能力不足，导致供需失衡。
2. 土地资源有限：城市土地资源有限，尤其是繁华地段的土地成本高昂，导致开发商难以获得足够的土地用于住房建设。
3. 金融政策限制：住房投资被视为一种保值增值的投资方式，许多人将资金投入房地产市场，导致住房需求过剩。
同时，金融政策限制了购房者的融资渠道，导致需求方支付能力不足，进一步加剧供需失衡。
4. 房地产市场调控不力：一些地方政府在房地产市场调控方面不够有力，导致房价过高，使得普通人难以承受。
这也导致了住房供需失衡的产生。
二、解决住房供需失衡的方案1. 加大土地供应：政府需要加大土地供应，特别是优质土地资源的供应，以满足住房需求。
通过合理规划和利用城市边缘地区、农村闲置土地等，确保住房供应能够跟上需求的增长。
2. 提高住房建设效率：政府应鼓励引入先进的工业化建造技术，提高住房建设效率。
同时，完善住房用地审批流程，简化手续，加快住房建设速度。
3. 改善土地使用效率：政府需要加强对土地使用的管理和调控，鼓励土地利用集约化和多元化。
合理规划土地用途，确保住房用地得到合理利用，减少浪费。
4. 调整金融政策：政府可以通过降低购房者的融资门槛，提高购房者的购房能力。
同时，加强对房地产市场的监管，防止投机行为，保护市场稳定。
5. 完善住房保障政策：政府需要建立健全的住房保障制度，确保低收入群体和特殊群体的住房需求得到满足。
通过提供廉租房、公租房等方式，解决低收入群体的住房问题。
6. 推进城乡一体化发展：政府需要加强城乡一体化发展，改善农村土地承包制度，推动农村居民向城市转移，缓解大城市的住房压力。
三、结论住房供需失衡是一个复杂的问题，需要政府、企业和社会各方共同努力来解决。
住房供需状况分析与
住房供需状况分析与对策建议住房供需状况分析与对策建议随着城市化进程的加速，住房供需状况成为社会经济发展中的重要问题。
本文将对当前住房供需状况进行分析，并提出相应的对策建议。
一、住房供需状况分析1.供给端分析住房供给方面，随着城市人口的增加和土地资源的有限性，供应能力有所受限。
同时，随着房地产市场的发展，房价不断上涨，限购政策也对供给端产生了一定的影响。
在一些大城市，供给和需求之间的不平衡日益加剧。
2.需求端分析住房需求方面，随着国民经济的发展和人民生活水平的提高，人们对于居住环境和居住品质的要求日益增长。
尤其是在一线城市和热门城市，住房需求旺盛，但供给依然不足。
与此同时，大量农民工涌入城市，也增加了住房需求的压力。
二、对策建议1.加大住房供给侧改革力度政府可以通过优化土地利用政策，加大建设用地供应，提高住房建设的效率和规模。
此外，对于一些有潜力的地区，可以适度放松住房限购政策，引导资金流入二三线城市，缓解一线城市的住房供需矛盾。
2.推行住房租赁市场发展政策支持和规范住房租赁市场的发展，鼓励企业和个人投资兴建租赁型住房，提高租赁市场的供给能力。
此外，加强对租赁市场的监管，防止租房市场出现过度涨价和不良竞争等问题。
3.加强城乡统筹发展针对农村地区的住房问题，政府可以通过提供财政补贴、土地政策等手段，引导和支持农民改善住房条件。
此外，加强农村基础设施建设，提升农村居民的生活品质，减少农民城市化的压力。
4.优化金融体系支持鼓励金融机构提供低息贷款和长期贷款，便利购房人群的购房需求。
同时，完善住房公积金制度，引导个人和单位缴纳住房公积金，为购房提供更多的资金支持。
5.加强住房市场监管建立健全住房市场的法律法规，并加强市场监管力度，打击违规行为和价格虚高现象，维护市场秩序，保障购房者的合法权益。
三、总结住房供需状况的分析和对策建议是解决住房问题的重要环节。
政府部门在引导住房发展和推动住房改革过程中，需要加大政策的创新力度，综合运用经济手段和政策手段，力争实现住房供需的平衡发展，为人民群众提供更好的住房条件。
我国房地产市场供求的非均衡实证研究
口 仇 育领 东南大学经济 管理 学院 南京
,
’
唐德 才
,
南京信息 工 程大学 国 际教 育学院 南京
摘
要 本 文 采用 非均衡分 析法 对 我 国房地 产市场 供 求非均衡 状 态进行定 量判断和定性描 述 并结合 我 国宏 观 经 济背景寻找 非
,
在 对 我 国房
对
,
一
运 用房 地 产市场均 衡四 象 限模 型
地 产 金 融 体 系 非 均衡 状 况 判 断分 析 的 基础 上 提 出 完 善房 地 产 金融 体系 的具
。
的 曲线近 似 于 等轴双 曲线
用公 式表 示
揭 示 了写 字楼 市场的 供求均 衡及 失衡 的 情形
、
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一
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建 立 了与 房 屋
从这 个意 义上 说 合 适住房 的 短
, 。
,
缺 是绝对 存 在 的 并且 在 短 期 内是 价格 机 制 无法 调 节 的
,
较 成 熟 的理 论来 指 导 我 国房 地 产 市 场 的发展 和 完善 使房 地 产 市场 非均 衡程 度减 到 最 小 实现 非 均 衡条 件下 资源 的 优化配 置
,
其 中大多数微观 市 场最
,
式对房地 产 市场进行 了研 究 等
量
、
。
歌德伯 格
、 、
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当对 这些
,
从单 一 的市 场均 衡 模 式 存
流量 模 式 蛛 网 滞后调节 模 式 闲
我国房地产市场的非均衡特征及调控建议
房 地 产 业 自身 的特 殊 性
（ 一 ）房 地 产 业 与 居 民 的 基 本 需 求 紧
密相 关
做 一种投资品。今天房价高居不 下 ，从某
种程度上说是 因为有大批 的购房者 并不是
业 的健康发展造成消极 的影响。当获得地 产权 的房地产开发商 既不 开发土地 ，又不
出让土地产权给需要土地的房地产开发商 ，
效应 ” ， 并未 出现商 品房销售价跌量涨 。而 正 常的市场 供给需求应该是供给商 随商品
产个人贷款达到了 ６ ６ ０ ０多亿 元 ，是 １ ９ ９ ７ 年的３ ５ 倍。而到了２ ０ １ ２ 年， 全国主要金融
机构上半年的个人住房贷款余额就达到 了
６ ． ９万亿元 ，是 １ ９ ９ ７年年底的 ３ ６ ３ 倍。 （ 三 ）房地 产业的发展 具有 较强 的地
收入 来说 ，我国绝大多数居 民面临着较高 的房价 。 然而 ， 在 目前这样一个特殊 的经济 发展 时期 ， 一边是高涨 的房价 ， 另一边是居 民迫切的购房需求 ，这就决定 了商 品房不 同于 一般 商品，而是一种特殊 的商品。 （ 二 ）房地产业与金 融业 密切 相关 房地产 业的投资周期长并且需要大量 的人 才， 是一种资金密集型企业。 如房地产
◆ 中图分类 号 ：Ｆ ２ ９ ３ 文献标识码 ：Ａ
款余额不到 ２ ０ ０亿 ，２ ０ ０ １ 年底 ， 全 国房地
内容 摘 要 ： 经 济 的 非 均 衡 通 常 表 现 为 商 品 的供 过 于求 、供 不应 求 。 当前 ，我 国房 地 产 市 场 呈 现 出 典 型 的 非 均 衡 特 征 ，供 求 失衡 严 重 ，居 民购 房和 政 府调 控 都 面 临 着 巨大 的压 力 。 本 文 从 房 地
我国房地产市场发展现状分析
我国房地产市场发展现状分析摘要：房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，确保房地产业健康稳定发展不仅有助于我国抵御经济危机，而且是预防通胀的重要措施.在我国经济复苏这段时期内，国家将对房地产市场进行结构优化，包括支持保障性住房的发展，遏制投机行为，科学测算用地指标，严格规范土地储备，打击"囤地"行为等，以达到房地产市场和谐稳定发展的目标。
关键词：房地产；供给；需求；均衡；泡沫增长1 我国房地产市场的基本现状近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时，在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。
因此，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。
1.1 房地产供求总量上的非均衡性房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。
在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。
随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。
另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。
1．2房地产供求结构上的非均衡性住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理。
我国住房制度改革以来，由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性，使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化，廉租房、经济适用房的供应，根本满足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解决居民住房的基本模式。
而商品房高档住宅和中低价位之间比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。
房地产三难问题调研报告
房地产三难问题调研报告房地产三难问题是指当前中国房地产行业面临的市场需求、政府调控与企业生存三种难题。
这些问题在房地产市场发展过程中互相影响、相互制约，给房地产市场带来了一系列挑战和困扰。
本调研报告将对房地产三难问题进行分析和总结。
一、市场需求难题1. 供需失衡：随着城市化进程的加快，人们对居住空间需求的增长未得到有效满足，供不应求的局面愈演愈烈。
尤其是一线和热点二线城市，房价高涨，购房压力加大，住房问题成为社会热点话题。
2. 层次需求差异：在购房需求中，居民的一致诉求是改善居住条件，更好的居住环境和生活品质。
然而，不同层次的居民对居住需求的差异明显，中低收入群体面临购房难、租房贵的问题，高收入人群则面临投资房产困难。
这就需要房地产市场发展满足不同层次居民需求的多样性和灵活性。
二、政府调控难题1. 房地产泡沫：长期以来，房地产市场存在着投机炒房现象，有些城市房价暴涨，房地产市场出现泡沫。
政府采取一系列调控政策，如限购、限贷和限售等，但这些措施对于有效控制房价、打击投机炒房作用有限。
2. 土地供应紧张：土地是房地产市场的基础资源，土地供应的紧张局面给房地产市场的发展带来了明显的压力。
一方面，土地供应不足使得房地产市场供应量不足，导致房价居高不下。
另一方面，地方政府过多依赖土地出让收入，土地供应不均衡，给房地产市场加大了不稳定性。
三、企业生存难题1. 资金压力：房地产企业面临较高的融资成本和严格的融资限制，导致企业资金链紧张，生存压力增加。
由于融资渠道有限，房地产企业在开发项目、购地等方面受到限制，导致产能下降和市场供应减少。
2. 风险管控：房地产开发涉及较长的周期和较高的风险，任务重、责任大。
然而，一些房地产企业存在资金链断裂、项目未能按时完工等问题，严重影响了市场竞争力和企业信誉。
针对以上问题，我们提出以下具体建议：1. 优化调控政策：政府应加强对房地产市场的调控力度，加大对投机炒房行为的打击力度，完善相关政策。
房地产经济波动的影响因素及对策分析
房地产经济波动的影响因素及对策分析纵观近几年造成房地产经济出现波动的因素发现，造成房地产经济不稳定的原因主要有土地因素、经济因素、政策因素以及供给关系等。
因此，无论是房地产的开发商还是当地政府的有关机构，都应当重视对此类问题对房地产经济发展的影响，并时刻根据自身地区经济发展状况，及时调整对房地产管控的相关条令，使政府可以通过规范房地产经济的方式来实现对市场经济的管控，并为日后房地产事业的稳定发展奠定基础。
一、影响房地产经济的波动因素（一）经济因素从宏观角度对房地产经济发展进行分析可以发现，当前可以影响房地产经济波动的主要原因在于社会经济的变化。
因为房子是出售给人使用的，所以如果人们没有稳定的经济来源，那么就不会刺激房地产开发行业的发展，可以说社会经济与房地产经济是相互影响，且经济波动会呈现周期性的变化。
（二）政策因素随着房价的不断增长，使得很多人会需要花费十几年的时间来偿还房债，从而会造成物价膨胀现象的发生，对此，各地政府为避免此类问题的出现就不得不出面控制房地产的价格。
现阶段我国对房地产施工建造和售卖的要求才会变得十分严格，例如一些地区会出台扶持购房的政策，采用除购房补贴之外的购房补助缓解人们对购房的压力。
在教育行业中，国家为使教师能够不受购房问题的影响将所有身心放置在教书育人当中，就会加大对教师的购房补贴，在一些乡镇学校的老师，其购房补贴已经达到一平方补助一千多块的情况，在高中或者大学中，学校旁还会建立教师专用的家属院，其目的就是解决老师住房难的问题。
因此，房地产的经济波动还和各地的政策有关[1]。
（三）房地产市场供给需求因素现阶段人们的生活水平正在不断提高，消费者也会根据自身的喜好来挑选楼房的建筑风格。
因此，影响房地产经济波动的另一要素取决于市场的供给关系，如果人们对某房地产比较喜欢就会将钱用来购买房子，相反，如果人们对楼房的建设不感兴趣或者暂时没必要购买房屋，那么人们就会将钱就放置在银行中或者进行投资。
当前我国房地产市场供求关系问题研究
１ 房地 产供 求总量 上 的非均衡 性 ． 房地 产供求 总量上 的非均 衡一 般表 现为潜在 总
易 额 与增 量 交 易额 之 比是 ３ ２ １ 而我 国大 部分 地 ．：，
当 前 我 国房 地 产 市 场 供 求 关 系 问题 研 究
张振 勇
（ 山东经济学 院经管学 院 ， 山东济南 ２０ １ ） ５ ０４
摘
要： 当前我 国房地 产供 求 关 系表 现 为在 总量和 结 构 方 面 的非 均衡 。我 们 应对 当前房 地 产 市场 非 均
衡运 行 的原 因进 行 深入研 究 ， 究建 立 一套 非均 衡条件 下房地产 市场 的调 节机 制 ， 研 引导房 地产 市场 的健康 有
行 。根 据西 方经 济 学 的解 释 ， 求 均 衡 是 指 在某 段 供
时间内商品价格根据市场供求情况进行调整从而使 市 场需 求 量 与 市 场 供 给 量 相 等 保 持 市 场 出 清 的状 态。对经济学产生广泛深远影响的均衡分析理论主 要有马歇尔的局部均衡理论和瓦尔拉斯的一般均衡
在。
社会总供给与总需求之间的均衡被认为是经济
运行 中 的理想 态 势和 最 优状 态 ， 这 种 均 衡更 多 的 但 是一 种理 论上 的描 绘 ， 是短 暂的 ， 它 由于市 场 的不完 全竞 争 和信息 的 不对 称 ， 均 衡 才 是一 种 常 态 。但 非
理想 的均 衡状态 是 经 济 运行 追 求 的 目标 ， 均衡 体 现
序发展 。
关 键 词 ： 地产 ； 均衡 性 ； 房 非 市场 价格 ； 节机 制 调
中图 分类号 ： ９ ． Ｆ２ ３ ３ 文献标 识码 ： Ａ ’
我 国房 地产 业经 过近 ３ ０年 的发 展 ， 得 了巨 大 取
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我国房地产市场供求的非均衡性分析【摘要】我国住房分配制度由福利性分房转向货币化、商品化以来，我国的房地产业取得了快速的发展，但近年来我国房地产市场出现的局部不均衡状态曾引发了一系列如房价过高、供需结构不合理等问题。
本文主要从供求关系入手，重点介绍房地产市场供求在总量和结构两方面存在的非均衡现状。
并对当前房地产市场非均衡运行的原因进行深入分析，最终提出有效的调控措施来使房地产市场趋向均衡的、健康的发展。
【关键词】房地产非均衡性宏观调控调节机制
我国房地产市场在发展过程中取得巨大成绩的同时也经常会出现市场供求总量的非均衡问题。
一些地区和城市房地产市场的结构性矛盾也比较突出，如何对房地产市场进行宏观调控是使房地产市场健康发展的当务之急。
一、房地产供求理论与非均衡理论基础
房地产供给是指房地产生产者在一定时期内，某一价格水平下，在市场上所愿意且能够提供的房地产产品的数量。
房地产供给具有垄断性、时期性、滞后性和风险性的特点。
房地产需求是指在一定的时期内，房地产的消费者在某一价格水平下，在市场上所愿意且能够购买的房地产产品的数量。
它包括对住宅、办公楼、商业营业用房和其他房地产产品的生活性消费和生产性消费的需求。
具有区域性、多样性和层次性的特点。
非均衡是指不存在完善的市场，不存在灵敏的价格体系的条件
下所达到的均衡。
在非均衡状态下，每个市场上的供求并不一致，在这种情况下，由于市场信息不完全等原因，价格不一定能够迅速变化以调整达到均衡状态。
二、房地产市场供求非均衡的现状分析
（一）房地产供求总量方面
在现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，造成大量的空置楼盘。
在全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高已是不可否认的事实。
据国家统计局数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19 182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4%，其中住宅面积为10 646万平方米，同比增长0.2%。
如果按照每套住房100平方米来估算，1亿平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。
（二）房地产供求结构方面
供应结构的非均衡性主要表现在商品房和保障性住房的供求数量不匹配，结构不合理。
由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商都倾向于开发商品房，使得保障性住房的数量逐渐变少，廉租房、经济适用房的供应则满足不了中低收入家庭的住房需求。
商品房中高档住宅和中低价位住宅之间的比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例总体偏低。
高档房、大户型房的供应仍相对过剩，大多数的中低收入者购买不起房，大量闲
置的住宅商品表明居民实际需求水平不高，然而潜在的市场需求也没有转化为现实的购买需求。
因此，居民有效需求不足与商品房空置也成了一对矛盾。
三、我国房地产市场供求非均衡的原因分析
（一）市场行为主体不规范
房地产开发企业大多数不注重研究市场和消费者的行为，决策随意性大、非理性投资问题严重。
导致市场上无效供给过多，难以形成有效需求。
有的产品定位不准、配套设施不齐全、交通不便；有的开发项目不注重市场上产品结构的变化，盲目追求高品质。
（二）房地产市场的调控体系不完善
我国对房地产市场发展的调控手段和调控政策目前都还不够完善。
首先是管理体制的不顺畅，会影响调控的力度。
我国管理房地产市场的部门繁多：规划、建设、土地、财政、税收等多个部门共同作用，在对房地产市场进行综合管理活动时，常常会出现配合不当、相互沟通少、协调困难等问题。
（三）房地产市场供求机制不敏感
我国房地产市场的机制初步形成，因此还很不完善。
不能很好地反映房地产供求关系和价格的内在联系，因此自动调节市场的能力还较弱。
普通住宅市场是供不应求的，但高档商品房却大量空置，以致形成了结构性的供过于求的非均衡问题。
四、有效解决房地产市场非均衡的调控政策
加强住宅市场监管，政府要充分发挥住宅行业协会的作用，提
高住宅市场的透明度，稳定现有各项住宅政策，及时在网上公示预售商品房的基本情况，并将商品房施工量，新批准上市的住房销售量，住房价格及项目楼盘信息等在网上公布，方便群众查询，督促开发商将商品房的销售价格在售楼部现场进行公示，并与网上公示价格相一致，有效地消除购房者的惶恐情绪。
加强土地调控，适度供应土地。
避免投放过多导致土地闲置。
从源头上根据市场需求来对住宅供给进行有效控制，调整土地供应结构。
增加土地市场的透明度，主管部门应定期公布季度经营性土地供应计划和举办土地公开出让前的推介会，通过主动服务企业和减少信息不对称。
限制土地出让面积，控制土地出让价格，可以使更多开发商尤其是民企参与土地竞拍，提高市场的竞争性。
引导房地产开发商理性投资，购房者理性消费。
加强对房地产开发商的管理，规范其市场行为，避免投机。
其次，引导购房者理性消费。
二手房市场在解决城市中低收入家庭住房问题上可以发挥积极作用。
参考文献：
[1]曹振良.住宅经济学通论[m].北京：北京大学出版社，2003.
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[3]季朗超.非均衡的住宅市场[m].北京：经济管理出版社，2005，（04）.
[4]高丽娟.我国住宅市场非均衡性研究[j].2008.
[5]王文群.住宅经济学[m].北京：经济管理出版社，2003，（4）.。