最新房地产行业波特五力模型分析
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过.据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。
国民经济的持续增长和居民消费结构的提升,为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外,还受自己特殊的行业环境影响。
哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型,即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力.这五种力量是:进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力;供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的,而是由行业的市场结构决定的。
从战略形成的角度看,五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力.但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用,其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁(在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度.它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。
总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
（一）新进入者的威胁1.进入障碍.加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。
由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。
房地产五力模型分析
房地产五力模型分析引言：房地产行业是经济发展的重要支柱之一，对于国家和地方的经济增长和社会稳定起着举足轻重的作用。
然而，越来越激烈的竞争和市场变革对房地产企业带来了巨大的挑战。
在这个背景下，运用五力模型来分析房地产行业的竞争力和发展趋势，对企业的战略规划和决策制定具有重要的指导意义。
一、供应商力量供应商力量在房地产行业中主要指房地产开发商和房产中介机构等，他们对于产品的供给和市场渠道的控制具有重要的影响。
与此同时，政府对土地的供应也是供应商力量的重要部分。
目前，房地产市场竞争激烈，开发商之间的竞争加剧，导致供应商力量相对较弱。
尽管有少数大型开发商拥有较强的市场实力，但整体来说，中小型房地产企业以及个体经营者在供应商力量上处于较弱的地位。
此外，土地供应方面，政府在一定程度上通过土地出让政策控制了供应，降低了供应商力量对市场的影响。
二、购买者力量购买者力量在房地产行业中主要指潜在购房者和实际购房者。
随着信息时代的到来，购房者对于产品的了解和选择空前增加。
同时，政府对购房者的保护政策也使得购买者力量得到了进一步增强。
在购买者力量方面，房地产行业存在一定的垄断现象。
大型开发商和知名房产中介拥有更大的市场份额和品牌影响力，因此在定价和产品质量方面拥有更强的话语权。
然而，随着市场竞争的日趋激烈，购房者对于价格和服务质量的敏感度也在增加，购买者力量呈现出逐渐增强的趋势。
三、新进入者威胁新进入者威胁是指新企业进入房地产行业对现有企业构成的威胁。
房地产行业对资金和技术等方面的要求较高，因此新进入者面临较高的准入门槛。
房地产行业的特点决定了新进入者威胁不容忽视。
尽管准入门槛较高，但随着市场竞争的加剧和技术进步的推动，新企业进入房地产行业的可能性不断增加。
尤其是互联网技术的发展，为房地产行业创新和渠道拓展提供了新的机会。
因此，对于现有企业来说，需要不断提升自身的竞争实力，以抵御来自新进入者的威胁。
四、替代品威胁替代品威胁是指其他能够满足消费者需求的产品或服务对房地产行业构成的竞争威胁。
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中具有重要的地位;近年来,围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过;据国家有关部门分析,我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化;随着WTO 各项有关条款的兑现和落实,包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化;国民经济的持续增长和居民消费结构的提升,为房地产业提供了高速发展的机会,也使房地产业面对着更加激烈的竞争;波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外,还受自己特殊的行业环境影响;哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究,提出了竞争的五种力量模型,即五力模型;波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力;这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力;五力模型是用来确定某一行业的竞争程度,其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的,而是由行业的市场结构决定的;从战略形成的角度看,五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力;但不同的行业或某一行业的不同时期,各种力量的作用是不同的,常常是某一种力量或两种力量起支配性作用,其它竞争力量处于较次要的地位;房地产业五力模型分析就房地产行业而言,该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁在现有的条件下几乎不存在这种威胁,本文暂不予分析及当前竞争对手之间竞争的激烈程度;它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为;总的来说,这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力;一新进入者的威胁 1.进入障碍;加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低,从而对我国房地产发展商构成极大威胁;由于对所有外来企业实行国民待遇,国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国,市场竞争机制的全面引进,将给国内企业带来前所未有的压力;对大多数企业来说,由于缺乏市场竞争力和规模扩张力,势必被迫退出房地产市场,而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有;这对多数发展商来说,只是一种挑战,而是面临十分严重的生存危机;2.产品差异化;随着时间的推移,顾客会渐渐相信一个企业的产品是独特的;这种认知会给企业带来进一步服务的机会,使广告变得有效,企业也将可以领先其他公司向顾客提供产品和服务;通常新进入者要分配很多资源用于消除顾客对原先产品的忠诚,它们经常采用更低的价格相抗衡,随之企业利润相应减少;我国房地产业中的各个企业,不管是新加入者还是在位竞争者,采用差异化都尤为重要,而要实现差异化战略,企业需要付出相当的努力;房地产企业要想在竞争中脱颖而出,强化特色经营是必由之路,同样的商品,附加不同的服务其特色就不一样,对顾客的吸引程度也就不一样;特色的商品再加上特色的服务,比较优势就转化为竞争优势,或进一步转化为企业的核心竞争力;3.资本要求;在新的行业竞争,要求企业有足够的资源投入;即使新的行业很有吸引力,企业也可能没有足够的资本成功进入市场,寻求合适的市场机会;而房地产业就是这样的企业,它要求企业有足够、大量的资源投入,否则要进入房地产业也是很困难的;4.政府政策;国家对房地产业的运行与操作规则给予了相应的规定,作为新进入者要密切关注政府的政策法规,从中权衡轻重,依政策办事;二供应商讨价还价的能力我国的住宅产业是一个巨大的市场,无论是国外的房地产开发商,还是材料、产品的供应商,都密切关注这一市场;当关税降低之后,外国木材进口量将加大,用于住宅建设,房地产开发过程中使用大量建材如钢筋、机电产品如空调、电梯和卫生洁具,随着关税的降低和各类进入产品限制条件的放宽,国外产品将大量充斥国内市场,并对国内产品产生巨大冲击,首当其冲的就是导致国产商品的价格下降;单就房地产产业来说,这或许是有利的;三买方讨价还价的能力企业作为供给方,总是想方设法提高价格,而买方会尽量压低价格;目前我国的房地产市场是需求远远大于供给;再加之在我国收入分配的特点上,我国财富分配贫富悬殊,并且财富集中在少数人手里,开发商看准的是这些人的需求;因此我国房地产市场偏向档次高的客户,普通的低档房盖得很少,即便盖了低档房,也很难卖出,低收入者无能力买;这些原因决定了买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的;四当前竞争对手之间竞争的激烈程度行业内的企业相互制约,一个企业的行为必然会引发竞争反应;因此,企业为了追求战略竞争力和超额利润,必然积极投身竞争;如果某企业受到挑战,或者有一个显着的改善市场地位的机会,本行业内激烈的竞争行为就不可避免;同一行业中的企业很少有完全相同的,他们在资源和能力方面各有不同,并努力使自己与竞争者不同;通常地,企业会在顾客认为有价值的、企业拥有竞争优势的方面,努力使自己的产品与有竞争能力者的不同;价格、质量和创意等都是展开竞争的主要方面,当然不同的行业展开竞争的方面不同;1.同行企业的数量;有很多公司参与竞争的行业,竞争通常很激烈;但在另一方面,一个行业如果只有几个规模和力量相当的企业,也会有竞争;房地产行业应该就属于后者;一般情况下,某地房地产行业都是由房地产市场上几个巨头垄断着,那么或许能够把成本领先和差异化融合在一起的能力,对于维持企业竞争优势是至关重要的;与单纯依赖某一主导战略的企业相比,能够成功地执行成本领先与差异化战略整合的企业,会处于一种更加有利的位置;2.行业增长程度;当一个市场正在成长的时候,企业会尽量将资源用在有效地满足不断扩充的顾客群的需要上;在成长的市场中,企业有相对少的压力去竞争对手那里争夺顾客;房地产业市场处于成长之中,在争夺顾客方面的压力相对较小;竞争的压力往往来自于楼盘的位置、环境、设计、物管,当然也有价格;不同收入水平的人对这几个的因素偏好不同,由此来决定自己的选择;3.高额固定成本;房地产是个特殊的行业,它的“产品”就是固定资产,耗资大,风险大;一般而言,这一点阻止了进入此行业的企业的数量,使得该行业相对其他行业竞争程度小;4.高的退出成本;房地产业的特殊性决定了,一旦进入这个行业,特别是已经开始进行,如果想半途而退,成本是相当大的,人、财、物已经投入,真正的“产成品”还没有出来,这是个两难的境界;如经常看到的“烂尾楼”,就是这种情况,原因是多方面的;要想尽量避免这种事情的发生,就要进行周密的开发前的可行性分析与规划;五替代品的威胁从大概念来说,住房基本上是没有替代品的,能替代的就是住天桥底下或窑洞；从小概念来说,商品房的替代品有小产权房和保障性住房;在目前的政策背景下,这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房;通过对房地产五种力量的分析,投资主体应该能够对该行业的吸引力做出判断,看是否有机会获得足够的甚至超常的投资回报;一般来说,竞争力量越强,行业中的投资者能够获得的回报就会越低;相反,有吸引力的行业通常具有高的进入障碍;。
房地产行业五力分析
房地产行业五力分析房地产行业的五力分析是指根据麦肯锡顾问公司的五力模型，对房地产行业进行分析的方法。
该模型包括供应商的议价能力、买家的议价能力、竞争对手的竞争能力、替代品或替代服务的威胁以及进入障碍。
首先，供应商的议价能力对房地产行业有重要影响。
供应商主要是指房地产开发商、建筑材料供应商等。
在房地产市场竞争激烈时，供应商的议价能力相对较弱，因为房地产商有多个供应商可以选择，而供应商的产品或服务相对标准化。
但是，如果供应商数量有限或某些特殊建筑材料供应商具有垄断地位，那么供应商的议价能力会增强。
其次，买家的议价能力也是房地产行业的重要因素。
买家主要包括个人购房者和企业购房者，他们对房地产市场的需求和价格敏感度较高。
如果房地产市场供应量过剩，买家就能够有更多的选择，并通过议价来获取更好的价格。
另外，政府政策的调整也可能增强买家的议价能力。
第三，竞争对手的竞争能力也是房地产行业的重要因素。
房地产行业存在着诸多竞争对手，包括大型房地产开发商、中小型房地产开发商以及房地产经纪公司等。
竞争对手之间的竞争主要通过房地产项目的质量、价格以及售后服务等方面进行。
如果竞争对手实力强大、产品或服务优势明显，那么该竞争对手的竞争能力就会增强。
其次，替代品或替代服务的威胁对房地产行业也有一定影响。
替代品或替代服务主要指房地产行业之外的其他投资标的，比如股票、债券、理财产品等。
如果其他投资标的的收益率较高，投资者倾向于将资金投入到其他领域，从而降低了对房地产的需求。
最后，进入障碍也是房地产行业的重要因素。
由于房地产行业存在许多资金和土地等资源的需求，进入障碍较高。
需要相对较大的资金实力和专业能力。
此外，政府对于房地产行业的监管也可能成为进入障碍之一。
综上所述，房地产行业的五力分析可以帮助我们更好地了解房地产市场的竞争格局和行业特征，对房地产企业的战略制定和决策具有重要指导意义。
2023年房地产五力模型的创新与实证分析
房地产五力模型的创新与实证分析房地产行业由于产业链长、行业整合度高，对宏观经济的影响是其它行业无法比拟的。
当经济陷入低迷时，国家需要用它来拉动经济，充当经济进展的火车头，但当经济过热时，房地产又是首先被调控的对象，同时又由于它同人们的生活息息相关，所以，始终以来对房地产行业的争辩就没有停止过。
特殊是近二年来房地产的忽冷忽热，让许多人迷失了方向。
本文试图在波特五力模型的基础上进行创新，以探究房地产行业各种现象背后的经济规律。
波特五力模型分析可以得出如下结论：房地产行业具有“新进入者威逼较小、供应协商价力量中等、买方议价力量较弱、几乎没有替代品的威逼、当前竞争对手之间的竞争激烈程度较低”。
这说明长期来看，房地产行业具有较大的增长性，产品价格将持续上涨，行业利润维持在比较高的水平。
波特五力模型有助于推断房地产行业长期进展趋势，但无法解决以下问题：市场为何忽冷忽热？对投资者来说，最佳购房时机是什么？对开发商来说，何时应当大胆拿地，何时应当收缩？本人建议可以采纳一种新的五力模型解决上述问题：中国房地产市场实际是由政府、开发商、已购买者、潜在购买者、银行等金融机构这五种力气组成的，这五种力气相互作用的结果打算了房地产价格的涨跌。
政府：在市场中扮演着极其重要的作用，它可以同时从供、需二端来调整市场，经济增长乏力、市场低迷时，采纳降低开发商自有资金比例鼓舞投资、放开二套房贷等措施启动市场来达到拉动经济的目的，投资过热时，采纳降低土地供应，提高房贷利率等措施抑制房地产投资。
同时政府还是房价上涨的最大受益者，在我国很多地方，土地出让金收入和房地产税费收入已经成为当地财政收入最主要的来源。
开发商：是房价上涨的直接受益者和下跌的直接担当者，在我国，房地产开发商不止是产品的供应者，实际上他们是一个浩大而重要的利益群体，浩大到足以影响国民经济和金融平安，重要到可以影响政府的决策，让政策的制定朝着有利于自己的方向进展，称开发商是“资源整合者”再恰当不过了。
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过.据国家有关部门分析,我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化.国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外,还受自己特殊的行业环境影响.哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。
这五种力量是:进入者的威胁；替代产品的威胁;买方的讨价还价能力;供应商的讨价还价能力;现有竞争者的竞争能力.五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。
从战略形成的角度看,五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力.但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。
它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为.总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
（一）新进入者的威胁1.进入障碍。
加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁.由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。
用五力竞争模型分析恒大地产
五力竞争模型是 由迈克尔·波特提 出的一种分析企 业竞争环境的工
具
五力包括：供应 商的议价能力、 购买者的议价能 力、潜在竞争者 的威胁、替代品 的威胁、行业内 竞争者的竞争程
度
五力竞争模型可 以帮助企业了解 自身的竞争环境 和优劣势从而制 定相应的竞争策
略
五力竞争模型在 房地产行业中的 应用可以帮助企 业更好地了解市 场状况制定合理
资金实力：恒大地产的资金实力雄厚潜在进入者需要投入大量资金才能与 之竞争
技术壁垒：恒大地产在房地产开发领域拥有丰富的经验和技术潜在进入者 需要投入大量时间和资源进行研发和创新
政策壁垒：政府对房地产行业的监管和调控政策使得潜在进入者需要面对 更多的政策风险和挑战
政府调控：政府对房地产市场的调控政策如限购、限贷等 土地供应：政府对土地供应的控制如土地供应量、土地价格等 税收政策：政府对房地产行业的税收政策如房产税、土地增值税等 环保政策：政府对房地产行业的环保政策如节能减排、绿色建筑等
保利地产：以稳健经营著称产品覆盖住宅、商业、酒店等 多种类型
绿地集团：以多元化发展著称产品覆盖住宅、商业、酒店 等多种类型
龙湖地产：以高品质、高服务著称产品覆盖住宅、商业、 办公等多种类型
华润置地：以稳健经营著称产品覆盖住宅、商业、酒店等 多种类型
商业地产：写字楼、商场、酒店等 工业地产：厂房、仓库、物流中心等 旅游地产：度假村、主题公园、旅游小镇等 养老地产：养老社区、养老公寓等 海外地产：海外房产投资如美国、加拿大、澳大利亚等
恒大地产的市场规模：中国房地产行业的龙头企业市场份额大 恒大地产的增长潜力：随着中国经济的发展房地产市场仍有较大的增长空间 潜在进入者的威胁：新进入者可能面临较大的市场准入门槛如资金、技术、品牌等 恒大地产的应对策略：加强品牌建设提高产品质量扩大市场份额降低潜在进入者的威胁。
房地产项目竞争分析模型
房地产项目竞争分析模型简介房地产行业是一个竞争激烈的市场，每个房地产开发商都希望在市场上取得竞争优势。
为了帮助开发商做出明智的决策，竞争分析模型成为了一个关键的工具。
本文将介绍一种基于竞争分析方法的房地产项目竞争分析模型。
竞争分析方法竞争分析可以帮助开发商了解市场上的竞争格局，找到自己的优势和劣势，并制定相应的战略。
在房地产行业，常用的竞争分析方法包括以下几种：SWOT 分析SWOT 分析是一种常用的竞争分析方法，它通过对自身的优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats）进行评估，帮助开发商了解自己的竞争优势和劣势，以及市场上的机会和威胁。
五力模型五力模型是由波特（Porter）提出的，它分析了竞争行业的五个方面：竞争对手的竞争力、供应商的议价能力、买家的议价能力、替代品的威胁和新进入者的威胁。
通过分析这五个方面，开发商可以了解竞争行业的竞争格局，找到自己的竞争优势。
PEST 分析PEST 分析是对宏观环境进行评估的方法，它考虑政治（Political）、经济（Economic）、社会（Social）和技术（Technological）四个方面的因素对房地产行业的影响。
通过进行 PEST 分析，开发商可以了解整个行业的宏观环境，找到自己的竞争优势。
房地产项目竞争分析模型基于以上竞争分析方法，我们提出了一种房地产项目竞争分析模型。
该模型包括以下几个步骤：第一步：数据收集在进行竞争分析之前，我们需要收集相关的数据。
这些数据可以包括市场销售数据、竞争对手的信息、政府政策等。
通过收集这些数据，我们可以更全面地了解市场的竞争格局。
第二步：SWOT 分析在进行SWOT 分析时，我们需要对自身的优势、劣势、机会和威胁进行评估。
优势和劣势可以从自身的产品、品牌、市场份额等方面来考虑，机会和威胁可以从市场的需求、竞争对手的策略等方面来考虑。
通过 SWOT 分析，我们可以找到自己的竞争优势和劣势，并制定相应的战略。
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过。
据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实,包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。
国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。
哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究,提出了竞争的五种力量模型,即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力.这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
五力模型是用来确定某一行业的竞争程度,其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。
从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。
但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁(在现有的条件下几乎不存在这种威胁,本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。
它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。
总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
（一）新进入者的威胁1。
进入障碍。
加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低,从而对我国房地产发展商构成极大威胁。
由于对所有外来企业实行国民待遇,国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国,市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业波特五力模型分析房地产行业波特五力模型分析房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展状况对于经济增长和社会稳定有着密切关系。
近年来，随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
为了更好地了解房地产行业的发展状况和未来趋势，本文将运用波特五力模型对房地产行业进行分析。
一、竞争力分析1.规模竞争力：房地产行业的规模经济效应较为明显，大型房地产企业的规模和资金实力更加雄厚，具有更强的市场竞争力。
2.技术竞争力：随着科技的不断进步，房地产行业的技术含量越来越高，拥有先进技术的房地产企业在市场中更具优势。
3.品牌竞争力：品牌作为企业的形象和信誉，对于市场开拓和产品销售具有重要作用。
拥有知名品牌的房地产企业在市场中更具竞争力。
4.人才竞争力：房地产行业对人才的要求较高，拥有专业知识和技能的员工对于企业的竞争力有着重要影响。
5.市场占有率：市场占有率反映了企业在市场中的地位和影响力，具有较高市场占有率的房地产企业在市场中更具竞争力。
二、市场趋势分析1.政策环境：政策环境的变化将直接影响到房地产市场的发展，政策的调整将对企业发展和市场趋势产生重要影响。
2.市场需求：人口增长和城市化进程的加快，使得房地产市场需求持续增长。
同时，消费者对于住房品质和配套设施的要求也在不断提高。
3.消费者行为：消费者对于房地产产品的需求日趋多元化，对于产品的品质和售后服务更加关注。
企业需要更加注重产品质量和客户服务，以满足消费者的需求。
三、供给侧改革分析1.产能过剩：房地产行业的产能过剩问题一直存在，企业需要更加注重产能调控，避免过度扩张和盲目投资。
2.库存压力：房地产市场的库存压力较大，企业需要加强销售和推广力度，加快去库存速度。
3.产品质量：提高产品质量是供给侧改革的重要方向，房地产企业需要注重产品质量和服务，满足消费者的需求。
四、需求侧改善分析1.市场调控：政府对于房地产市场的调控将影响市场需求，企业需要关注政策变化并做出相应的调整。
房地产行业波特五力模型分析
房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保障 性住房的廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；还有乡镇的 小产权房；单位的公积金住房。
政府的保障性住房数目不多，地方的腐败现象都难以使其发 挥到作用，无法满足住房需求 。更不可能真正威胁到商品房。
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Part 2 —— 房地产的关键成功因素
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房地产企业的关键成功因素
（一）必要的土地资源储备
土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产开发 企业的命脉，同时，地价也是房地产成本的主要组成部 分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境优越， 价格便宜的土地对房地产开发企业而言非常关键，土地 资源的丰竭直接影响到房地产开发企业的长远发展。
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（六）良好的企业文化
企业愿景,企业宗旨,企业核心价值观，规范 管理，诚信经营，循法尚德，回馈社会。追 求卓越，以人为本，以客为先等等。
（七）持续的创新能力
中国房地产市场经过十多年的发展，产品不 断创新，到目前已日趋同质化，无论是建筑 规划、户型设计、园林景观都已经很成熟， 也被市场所普遍接受，创新能力不断发展。
雄厚的资金实力包括两个方面：一是要有充裕 的自有资金，二是要有良好的融资能力。
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（四）诚实可信的品牌
国内的一些企业，如万科、中海、金地等在公众中 树立了良好的品牌形象，因此其产品在市场上也是 极受欢迎的，保证了公司的成长环境。
（五）准确的市场把握能力
房地产开发企业的市场把握能力是指企业准确把握 市场运行规律和运行过程，掌握房地产市场的周期 循环。房地产开发企业的市场把握能力表现在房地 产开发项目的定位、产品定位、营销方案的选择和 现代营销手段的运用能力等方面。
房地产行业的五力模型分析
房地产行业的五力模型分析一、综述二、竞争力分析三、潜在进入者四、替代品五、买家与供应商议价能力六、案例分析一、综述房地产行业是新中国以来快速发展的行业之一，其规模和影响力不断增强，对国民经济的贡献也日益突出。
然而，在快速发展的同时，房地产行业也面临着前所未有的挑战，行业竞争愈加激烈。
在这种情况下，采用五力模型来分析房地产行业的竞争场景，对企业制定合理的市场策略具有重要意义。
本篇文章将分析房地产行业的五力模型，以及五力模型中涉及到的案例分析。
二、竞争力分析房地产行业竞争激烈，竞争对手多，市场份额分配也已趋于稳定。
作为市场主导者和规模最大的房地产企业，万科、碧桂园等龙头企业占据了市场领导地位。
同时，由于城市化进程的带动，许多地产企业也获得了长足的发展，从而加剧了市场竞争。
总的来说，房地产行业的竞争情况降至极点，龙头企业所占的份额越来越大，中小型地产企业经营困难，市场份额难以扩大。
三、潜在进入者房地产行业进入门槛较高，需要大量资金，稳定渠道，政府关系等资源。
此外，房地产行业受到政府法规、土地资源、在售房源、客户群体等多方面的限制。
同时，由于房地产行业市场份额已基本稳定，潜在进入者很难进入市场。
除非潜在进入者具有极强的资金实力和特定的行业背景，否则要成为一家成功的房地产企业是不容易的。
四、替代品虽然房地产是一种不可替代的商品，但其替代品也存在：租房，共享房屋等。
此外，除了房地产行业外，其他行业也能提供被房地产企业所需要的服务。
所以，房地产行业必须不断提高自身竞争力，并积极开展企业转型，以应对日益激烈的市场竞争。
五、买家与供应商议价能力在房地产行业，买家和供应商的议价权力存在一定的差异。
在目前的市场竞争中，住宅需求量较大的买家，常常具有一定的议价权力。
此外，市场中地产开发商也有一定的议价权，即供应商议价权。
然而，目前的市场竞争较大，地产企业的议价权相对削弱。
六、案例分析1、万科房地产万科是中国房地产龙头企业，在整个房地产行业中占据了主导地位。
房地产行业波特五力模型分析
起步阶段：20世纪80年代初中国房地产行业开始起步住房制度改革启动 市场逐渐放开。
快速发展阶段：20世纪90年代至今随着城市化进程加速和经济增长房 地产行业迅速发展成为国民经济的重要支柱产业。
政策调控阶段：近年来政府对房地产市场进行了一系列调控包括限购、 限贷等政策以遏制房价过快上涨。
提升品牌价值：通过品 牌建设来提升品牌知名 度和美誉度增加消费者 对品牌的忠诚度。
降低成本：通过优化生 产流程和降低成本来提 高产品或服务的性价比 增加消费者对产品或服 务的购买意愿。
拓展市场：通过拓展新 的市场和渠道来增加销 售量和市场份额降低替 代品的威胁。
Prt Six
供应商数量：房地 产行业的供应商数 量多寡影响议价能 力
提供个性化服务：满足买家的特定需求增加产品或服务的附加值提高买家 的购买意愿。
建立品牌形象：通过品牌形象的塑造提高买家的忠诚度和信任度增加买家 的议价能力。
灵活定价策略：根据市场需求和竞争情况制定灵活的定价策略吸引不同需 求的买家提高议价能力。
强化客户关系管理：建立良好的客户关系了解买家的需求和期望提供优质 的售前、售中和售后服务提高买家的满意度和忠诚度。
资源整合能力：房地产项目需要整 合各种资源包括设计、施工、销售 等方面潜在进入者需要具备强大的 资源整合能力。
降低行业盈利： 新进入者为了获 得市场份额可能 会采取低价策略 导致行业盈利水 平下降。
竞争加剧：新进 入者加入后会与 现有企业争夺市 场份额导致竞争 加剧。
产品或服务营销策略：现有竞 争者采取多种营销 策略如广告投放、 促销活动等提高品 牌知名度和市场份 额。
规模效应：现有竞 争者通过扩大规模 来降低生产成本提 高市场竞争力。
房地产五力模型分析
（四）替代品的威胁
现有条件下，房地产行业中的房屋、住 宅等建筑几乎不存在替代品，在此对替代 品的威胁不做分析。
（五）当前竞争对手之间竞争的激烈 程度
1.同行企业的数量 同行企业的数量越多，该行业竞争越激烈。 一般情况下，某地房地产行业都是由房地产市场 上几个巨头垄断着，但难免会有新的同行挤进市 场，加剧竞争，而能够把成本领先和差异化融合 在一起，对于维持企业竞争优势是至关重要的。 与单纯依赖某一主导战略的企业相比，能够成功 地执行成本领先与差异化战略整合的企业，会处 于一种更加有利的位置。
随着近年来房地产行业的高速发展房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张房地产企业的优胜劣汰进程加快企业之间的分化重组加剧行业集中度快速提升公司的管理幅度迅速加大企业业务间关联的复杂性急速增加房地产行业将逐步从一个新型产业走向成熟成为我国的支柱产业
中国房地产行业“五力模型”分析 及未来发展前景
第二组
波特“五力模型”
通过对房地产行业五力模型分析可知，房地产 业是一个十分有吸引力的行业，这也是房地产业成 为热点原因所在。随着近年来房地产行业的高速发 展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张， 房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化 重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度 迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房 地产行业将逐步从一个新型产业走向成熟，成为我 国的支柱产业。
3.资本要求。在新的行业竞争，要求企业有足 够的资源投入。即使新的行业很有吸引力，企业 也可能没有足够的资本成功进入市场，寻求合适 的市场机会。而房地产业就是这样的企业，它要 求企业有足够、大量的资源投入，否则要进入房 地产业也是很困难的。 4.政府政策。国家对房地产业的运行与操作规 则给予了相应的规定，作为新进入者要密切关注 政府的政策法规，从中权衡轻重，依政策办事。
房地产行业波特五力模型分析
综上所述：由于进入的门槛高，产品差异化、资本 要求高、政府政策限制，所以国内新进入者威胁小。
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（三）供应商的议价能力：
从波特五力模型来分析，中国供应商从住房的交易 中他们得到的是暴利。
开发商在与政府的博弈中，政府下达的限制购买的 政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断，历来房地产的 调控总是紧一紧松一松，开发商已经摸透了政府的周期。
房地产行业波特五力模型分析
--------------房地产竞争力分析
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波特五力模型理论
五力分析模型是迈克尔·波特(Michael Porter)于80年 代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。 用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环 境。
五力分别是： 1.替代品的替代能力、 2.潜在竞争者进入的能力、
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Part 2 —— 房地产的关键成功因素
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房地产企业的关键成功因素
（一）必要的土地资源储备
土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产开发 企业的命脉，同时，地价也是房地产成本的主要组成部 分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境优越， 价格便宜的土地对房地产开发企业而言非常关键，土地 资源的丰竭直接影响到房地产开发企业的长远发展。
我国房地产企业的数量。
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（五）现有竞争者的竞争能力：
例如：万科、恒大、保利、万达、绿地、中国海外、绿 城、富力、碧桂园、雅居乐。这十个是2011年我国房 地产前十巨头垄断者。
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（五）现有竞争者的竞争能力： 行业增长程度高。 高额固定成本。 区域性强。
综上所述：我国房地产同行之间竞争不厉害。表现为行 业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。
房地产行业的波特五力分析
房地产行业的波特五力分析据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。
国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
房地产业五力模型分析（一）行业新进入者的威胁1.进入障碍。
加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。
由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。
对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。
这对多数发展商来说，不只是一种挑战，而是面临十分严重的生存危机。
2.产品差异化。
随着时间的推移，顾客会渐渐相信一个企业的产品是独特的。
这种认知会给企业带来进一步服务的机会，使广告变得有效，企业也将可以领先其他公司向顾客提供产品和服务。
通常新进入者要分配很多资源用于消除顾客对原先产品的忠诚，它们经常采用更低的价格相抗衡，随之企业利润相应减少。
我国房地产业中的各个企业，不管是新加入者还是在位竞争者，采用差异化都尤为重要，而要实现差异化战略，企业需要付出相当的努力。
房地产企业要想在竞争中脱颖而出，强化特色经营是必由之路，同样的商品，附加不同的服务其特色就不一样，对顾客的吸引程度也就不一样。
特色的商品再加上特色的服务，比较优势就转化为竞争优势，或进一步转化为企业的核心竞争力。
3.资本要求。
在新的行业竞争，要求企业有足够的资源投入。
即使新的行业很有吸引力，企业也可能没有足够的资本成功进入市场，寻求合适的市场机会。
房地产行业波特五力模型分析
（二）潜在的新进入者威胁： 波特认为，潜在竞争者在给行业带来新生产能力、 新资源，但也有威胁。 首先，房地产的进入与退出的壁垒很高，很难有企 业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。 其次，随着近两年政府对房地产的调控加剧和银行 对房地产的银根紧缩，很少有人会再次冒险进入房地产 市场。 再者，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下， 房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。 综上所述：由于进入的门槛高，产品差异化、资本 要求高、政府政策限制，所以国内新进入者威胁小。
房地产行业波特五力模型分析
--------------房地产竞争力分析
波特五力模型理论
五力分析模型是迈克尔· 波特(Michael Porter)于80年 代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。 用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环 境。 五力分别是： 1.替代品的替代能力、 2.潜在竞争者进入的能力、 3.供应商讨价还价的能力、 4.购买者的讨价还价能力、 5.行业内竞争者现在的竞争能力、
综上所以，在中国房地产供应商的议价能力比较强， 面对他们的威胁手段提高价格，和降低产品质量时，客户 往往没有办法，只能妥协。
（四）购买方的议价能力： 我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集 中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。 目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。 在中国的房地产行业中，政府的宏观调控对房价的影响都犹如 蚍蜉撼大树的效果——可见一斑。
五力模型框架
潜在进入者 新进入者的威胁 供方议价能力 行业竞争对手 买方议价能力 供应商 购买者 现有公司间的竞 争 替代品的威胁 替代品
Part 1 —— 房地产业五力模型分析
研究 房地产业竞争状况
（一）替代产品的威胁：
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业波特五力模型分析波特五力模型是由哈佛商学院的教授迈克尔·波特在1979年提出的，它被广泛应用于各个行业的竞争分析中。
本文将运用波特五力模型，对房地产行业进行分析。
一、供应商力量供应商力量指的是供应商对行业内企业的影响力。
在房地产行业中，供应商包括建筑材料供应商、劳动力供应商等。
首先，建筑材料供应商对房地产企业的影响较大。
由于房地产开发需要大量的建筑材料，例如钢铁、水泥等，供应商对于这些建筑材料的垄断程度将直接影响到房地产企业的成本和利润率。
其次，劳动力供应商也对房地产企业的竞争力产生重要影响。
在房地产开发过程中，需要大量的劳动力参与建筑、装修等工作。
劳动力供应商的数量、质量和成本都将对企业的运营效率和竞争力产生影响。
综上所述，供应商力量对于房地产行业来说具有一定的影响力。
房地产企业应该与供应商建立良好的合作关系，以降低成本并确保供应的可靠性。
二、买家力量买家力量指的是买家对行业内企业的影响力。
在房地产行业中，买家主要是指购房者。
首先，房地产市场竞争激烈，买家对于房价的敏感度较高。
当市场供大于求时，购房者可以选择更具竞争力的价格和优质的房产，从而对房地产企业形成压力。
其次，购房者对于楼盘质量、地理位置等因素的要求也将对房地产企业的产品设计和销售策略产生影响。
购房者倾向于选择满足自己需求的房产，这对房地产企业来说是一个挑战。
综上所述，买家力量在房地产行业中是相对较强的。
房地产企业需要深入了解购房者的需求，提供符合市场需求的产品，并关注市场动态，以更好地应对买家力量的影响。
三、行业内竞争力量行业内竞争力量指的是同一行业内的企业竞争对手对企业的影响力。
在房地产行业中，企业之间的竞争主要表现在房地产开发、项目规模和地理位置等方面。
首先，房地产企业在房地产开发过程中的成本、效率和质量等方面的竞争将直接影响到产品的竞争力。
同时，竞争对手的品牌知名度、市场份额等也将对企业的竞争力产生影响。
其次，项目规模和地理位置也是房地产企业之间的竞争因素。
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业波特五力模型分析W-M标准化文件WUB-WUN房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过。
据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将岀现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将山中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。
国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。
哈佛商学院的迈克尔•波特教授对竞争环境结构作了硏究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。
这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是山产品属性或产品的技术含量决定的，而是山行业的市场结构决定的。
从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。
但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下儿乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。
它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。
总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
（一）新进入者的威胁1 •进入障碍。
加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过。
据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进;中介服务、物业管理将快速发展;房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化.国民经济的持续增长和居民消费结构的提升,为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争.波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响.哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究,提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。
这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的.从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。
但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的,常常是某一种力量或两种力量起支配性作用,其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁,本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。
它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。
总的来说,这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
（一）新进入者的威胁1。
进入障碍。
加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低,从而对我国房地产发展商构成极大威胁。
由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力.对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力,势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。
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波特五力模型理论
五力分析模型是迈克尔·波特(Michael Porter)于80年 代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。 用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环 境。 五力分别是：
1.替代品的替代能力、 2.潜在竞争者进入的能力、
3.供应商讨价还价的能力、
我国房地产企业的数量。
（五）现有竞争者的竞争能力：
例如：万科、恒大、保利、万达、绿地、中国海外、 绿城、富力、碧桂园、雅居乐。这十个是2011年我国 房地产前十巨头垄断者。
（五）现有竞争者的竞争能力： 行业增长程度高。 高额固定成本。 区域性强。
综上所述：我国房地产同行之间竞争不厉害。表现为行 业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。
雄厚的资金实力包括两个方面：一是要有充裕 的自有资金，二是要有良好的融资能力。
（四）诚实可信的品牌
国内的一些企业，如万科、中海、金地等在公众中 树立了良好的品牌形象，因此其产品在市场上也是 极受欢迎的，保证了公司的成长环境。
（五）准确的市场把握能力
房地产开发企业的市场把握能力是指企业准确把握 市场运行规律和运行过程，掌握房地产市场的周期 循环。房地产开发企业的市场把握能力表现在房地 产开发项目的定位、产品定位、营销方案的选择和 现代营销手段的运用能力等方面。
房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保障 性住房的廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；还有乡镇的 小产权房；单位的公积金住房。
政府的保障性住房数目不多，地方的腐败现象都难以使其发 挥到作用，无法满足住房需求 。更不可能真正威胁到商品房。
小产权房主要问题是购买风险太大。
综上所述：这些替代品的缺陷较大、竞争力弱，很难威胁到商 品房。
（二）潜在的新进入者威胁：
波特认为，潜在竞争者在给行业带来新生产能力 、新资源，但也有威胁。
首先，房地产的进入与退出的壁垒很高，很难有企 业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。
其次，随着近两年政府对房地产的调控加剧和银行 对房地产的银根紧缩，很少有人会再次冒险进入房地产 市场。
再者，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下， 房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。
结束语
谢谢大家聆听！！！
18
4.购买者的讨价还价能力、
5.行业内竞争者现在的竞争能力、
五力模型框架
潜在进入者 新进入者的威胁
供方议价能力 行业竞争对手 买方议价能力
供应商
现有公司间的竞
购买者
争
替代品的威胁 替代品
Part 1 —— 房地产业五力模型分析
研究 房地产业竞争状况
（一）替代产品的威胁：
波特认为，替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越低 ，其所能产生的竞争压力就强。
Part 2 —— 房地产的关键成功因素
房地产企业的关键成功因素
（一）必要的土地资源储备
土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产开 发企业的命脉，同时，地价也是房地产成本的主要组 成部分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境 优越，价格便宜的土地对房地产开发企业而言非常关 键，土地资源的丰竭直接影响到房地产开发企业的长 远发展。
目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。 在中国的房地产行业中，政府的宏观调控对房价的影响都犹如 蚍蜉撼大树的效果——可见一斑。
综上所述，在中国的房地产行业， 购买方的议价能力比较弱。
（五）现有竞争者的竞争能力：
波特认为，大部分行业中的企业，相互之间的利益 都紧密地交织在一起。其竞争强度与许多因素有关。
（六）良好的企业文化
企业愿景,企业宗旨,企业核心价值观，规范 管理，诚信经营，循法尚德，回馈社会。追 求卓越，以人为本，以客为先等等。
（七）持续的创新能力
中国房地产市场经过十多年的发展，产品不 断创新，到目前已日趋同质化，无论是建筑 规划、户型设计、园林景观都已经很成熟， 也被市场所普遍接受，创新能力不断发展。
房地产市场中没有替代品，因而只有一种供应商， 供应商的议价能力得到提高。
综上所以，在中国房地产供应商的议价能力比较强， 面对他们的威胁手段提高价格，和降低产品质量时，客户 往往没有办法，只能妥协。
（四）购买方的议价能力：
我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集 中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。
综上所述：由于进入的门槛高，产品差异化、资本 要求高、政府政策限制，所以国内新进入者威胁小。
（三）供应商的议价能力：
从波特五力模型来分析，中国供应商从住房的交易 中他们得到的是暴利。
开发商在与政府的博弈中，政府下达的限制购买的 政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断，历来房地产 的调控总是紧一紧松一松，开发商已经摸透了政府的周 期。
（二）丰富的人力资源
房地产业具有知识密集、业务门类广、专业性强等特 点，涉及投资分析、规划设计、营销策划、企业管理、 成本核算、建筑施工、物业管理、法律等诸多专业。 房地产开发企业要在市场竞争中立于不败之地，就必 须拥有大量高素质的复合型人才。
（三）雄厚的资金实力
房地产资金密集型行业，投资金额大，回收期 限长，房地产开发企业发展需要有雄厚的资金 实力做后盾。