公寓营销推广解析
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关内楼盘月供 VS 月租金 关内套现 VS 长期投资（租赁）
现阶段关内租金节节攀升（加息带来的还款压力），关内白领是留守还是突围？？明年市场将何去何从……
SWOT分析
项目SWOT分析
优势（S）： •地段-中心城的中心 •交通-龙翔、深惠、吉祥及配套 •地铁 •风临域营销树立的品质、形象
机会（O）： •规划出台 •产品唯一性
公寓营销推广解析
2007-12
感谢营销中心、产品研发中心相关工作人员对本报告的编制给予的支持
报告大纲
市场研判 产品研究 竞争策略 总体营销战略 卖点设计 入市时机选择 媒体投放推广策略 阶段诉求 价格设想 样板房思考 内部协调
市场研判
政策出台导致8，9，10,11月市场观望气氛不断加剧，商品住宅销售面积持 续呈下降趋势，一定程度抑制了投资和投机性需求，刚性需求部分也持币观 望市场推盘量锐减
股市与地产
小 结：
从物业类型来看，普通的中高档楼盘客户受股市冲击较大，豪宅、写字楼受股市 的影响相对较小今后一段时间中，由于股票的动荡，客户获利将不像以往那样轻松， 从而影响其资金来源。
房产中短期的方向：（不考虑未来政策对地产的拉动，如：新城市规划的出台）
1、股票市场仍然维持上升趋势，此时房地产市场将在股票市场的拉动
（证券投资经理：暗示客户不要提前还贷，投资基金等一些绩优股）
3、 08人民币升值影响、经济水平的提高、城市化进程 08政策打压预期、投资成本增加等 地产投资者们选择抄底还是割肉？？？
地产行情看多 地产行情看空
4、二手房交易量下滑、中介倒闭、关外价格下滑孕育着什么市场规律？？ 关内价格 VS 关外价格
下，成交额增长幅度进一步加快。 （中）
2、股票市场出现大幅下跌，此时房地产市场的增长幅度也会受到抑制，尤其是普 通住宅市场受到的影响较大。随着股票市场风险的增加，收益率的不断下降， 股市上的投资资金将逐渐从股票市场转移到房地产市场，出现股市在低位震
荡，而房地产市场在一个较高的价位震荡发展。 （短）
股市与地产
劣势（W）： •社区规模、配套、园林 •容积率较高 •周边环境杂乱 •现场实景展示
威胁（T）： •市场低迷 •商业
报告大纲
市场研判 股市与地产
产品研究 竞争策略 总体营销战略 卖点设计 入市时机选择 媒体投放推广策略 阶段诉求 价格设想 样板房思考 内部协调
项目研究
户型
单房 一房 二房 b2
厨房面积 (㎡)
卫生间面积 (㎡)
卧室面积 (㎡)
厅面积 (㎡)
建筑面积 (㎡)
2.1-3.3 3-3.1 3.1-4.3 3.9
2.1-3.5 2.1-4.5 3.2-5
3.6
19.5-20.6
6-9
主：9-13.5 次：8.3-8.7
22
wk.baidu.com
10-12 15-18
30-35 47-54 70-76
36
项目研究
金众B1,约43平米
金众B2,约36平米
金众D1,约48平米
产品研究
风临项目的设计： 1、厨房、卫生间面积过大不实用 2、阳台不出客厅 3、功能布局单一
我们的亮点： 1、loft空间挑高4.6(除设备层） 2、赠送面积较多 3、客厅开间3.8
产品研究
总结：鉴于公寓产品户型小，集中在30-50平米左右，主要有：居 住、办公、投资等功能，故目标客户群年龄分布比较广，特性差异 较大。产品角度审视我们的产品
市场启示:
1、08年人民币持续升值，出口减弱（不包括香港，香港日用生活品依赖大陆），香港面临十字路口，通货膨胀 的压力，港币持续贬值，港币与人民币的矛盾不段深化 ——香港资金选择出逃还是留守？ 为本项目是否存在拓宽客户范围的可能？ 值得思考和研究
2、面对近期股票行情的高速下跌，以及逼近年关，看空氛围突显，——套现、观望 08年第一季度的股市行情、房地产行情——谁更具有诱惑力？
深圳房地产市场呈现理性化发展，随着深圳城市化进程的不段深化，郊区化发展是 必然趋势！！未来的房地产竞争将呈现出板块与板块的竞争（龙华中心、宝安中 心、龙岗中心），目前各板块的主力客户多为当地居民，未来的争夺将集中在关内 的客户群上！
处在同一板块下的房地产项目，呈现多格局的发展，告别普涨时代，客户更加 关注开发企业的品牌、物管、项目品质、建筑设计、地段、配套等多方面因素， 市场竞争将逐步转化为企业内力的竞争及资源的整合能力
11-12月部分楼盘相继入市，部分项目开盘销售率达50%（66-70平米的2房热 销），随着城市新规划的出台，局部呈现利好，年底宝安的推盘量达到4000 多套（部分为二次推盘）
市场研判
深圳房地产整体市场走低，销售率大幅下降，对投资客户的影响较大，但对深圳的 自住型客户影响不大，未来一段时间内，房价将稳中有降，随人民币的升值、经济 发展等一切不确定因素，后期存在楼市反弹的可能。
——中心城中高层管理人员 技术人员、都市白领
工业革命带来了摩天大楼，信息革命（E-business)则将淘汰摩天大楼 ——自由工作者
受去年政策影响，住房供应结构不断调整，套型建筑面积90平方米以下住宅 所占比例逐渐上升
各月住宅销售均价总体呈上升趋势，但成交量萎缩，促销活动频繁，近期住 宅价格已开始出现震荡 龙华价格增长率呈下降态势 龙岗楼盘价格呈下降态势 布吉呈多格局态势(布吉未经过良好规划,一直为深圳的价格洼 池,随着布龙路的拓宽、地铁预期、市场的刚性需求，部分项目 开始补涨——石芽岭）
功能细分——对产品的理解是营销成功的关键
居住——B3、B4、B5(赠送面积的角度及公寓目标客户的购买习惯） 办公——B1、B2、B6（3.8开间、布局、赠送面积较小） 投资——B1、B3、B4(面积小总价低的角度）
客户定位
居住+办公
时代发展太快，工作压力太大，不学习就淘汰，生活和工作之间的界限越来越模糊
报告大纲
市场研判 股市与地产
产品研究 竞争策略 总体营销战略 卖点设计 入市时机选择 媒体投放推广策略 阶段诉求 价格设想 样板房思考 内部协调
股市与地产
股市下跌以后，房地产市场主要有以下几种现象:
（1）上门量受到一定的影响，客户对楼市、股市采取观望态度。 （2）原来购买多套住房，下跌后只能少买几套。 （3）由于股票受损，出现退订或挞订。 （4）交首期时不如股市下跌前那样爽快。 （5）证券行业的客户明显增加。
现阶段关内租金节节攀升（加息带来的还款压力），关内白领是留守还是突围？？明年市场将何去何从……
SWOT分析
项目SWOT分析
优势（S）： •地段-中心城的中心 •交通-龙翔、深惠、吉祥及配套 •地铁 •风临域营销树立的品质、形象
机会（O）： •规划出台 •产品唯一性
公寓营销推广解析
2007-12
感谢营销中心、产品研发中心相关工作人员对本报告的编制给予的支持
报告大纲
市场研判 产品研究 竞争策略 总体营销战略 卖点设计 入市时机选择 媒体投放推广策略 阶段诉求 价格设想 样板房思考 内部协调
市场研判
政策出台导致8，9，10,11月市场观望气氛不断加剧，商品住宅销售面积持 续呈下降趋势，一定程度抑制了投资和投机性需求，刚性需求部分也持币观 望市场推盘量锐减
股市与地产
小 结：
从物业类型来看，普通的中高档楼盘客户受股市冲击较大，豪宅、写字楼受股市 的影响相对较小今后一段时间中，由于股票的动荡，客户获利将不像以往那样轻松， 从而影响其资金来源。
房产中短期的方向：（不考虑未来政策对地产的拉动，如：新城市规划的出台）
1、股票市场仍然维持上升趋势，此时房地产市场将在股票市场的拉动
（证券投资经理：暗示客户不要提前还贷，投资基金等一些绩优股）
3、 08人民币升值影响、经济水平的提高、城市化进程 08政策打压预期、投资成本增加等 地产投资者们选择抄底还是割肉？？？
地产行情看多 地产行情看空
4、二手房交易量下滑、中介倒闭、关外价格下滑孕育着什么市场规律？？ 关内价格 VS 关外价格
下，成交额增长幅度进一步加快。 （中）
2、股票市场出现大幅下跌，此时房地产市场的增长幅度也会受到抑制，尤其是普 通住宅市场受到的影响较大。随着股票市场风险的增加，收益率的不断下降， 股市上的投资资金将逐渐从股票市场转移到房地产市场，出现股市在低位震
荡，而房地产市场在一个较高的价位震荡发展。 （短）
股市与地产
劣势（W）： •社区规模、配套、园林 •容积率较高 •周边环境杂乱 •现场实景展示
威胁（T）： •市场低迷 •商业
报告大纲
市场研判 股市与地产
产品研究 竞争策略 总体营销战略 卖点设计 入市时机选择 媒体投放推广策略 阶段诉求 价格设想 样板房思考 内部协调
项目研究
户型
单房 一房 二房 b2
厨房面积 (㎡)
卫生间面积 (㎡)
卧室面积 (㎡)
厅面积 (㎡)
建筑面积 (㎡)
2.1-3.3 3-3.1 3.1-4.3 3.9
2.1-3.5 2.1-4.5 3.2-5
3.6
19.5-20.6
6-9
主：9-13.5 次：8.3-8.7
22
wk.baidu.com
10-12 15-18
30-35 47-54 70-76
36
项目研究
金众B1,约43平米
金众B2,约36平米
金众D1,约48平米
产品研究
风临项目的设计： 1、厨房、卫生间面积过大不实用 2、阳台不出客厅 3、功能布局单一
我们的亮点： 1、loft空间挑高4.6(除设备层） 2、赠送面积较多 3、客厅开间3.8
产品研究
总结：鉴于公寓产品户型小，集中在30-50平米左右，主要有：居 住、办公、投资等功能，故目标客户群年龄分布比较广，特性差异 较大。产品角度审视我们的产品
市场启示:
1、08年人民币持续升值，出口减弱（不包括香港，香港日用生活品依赖大陆），香港面临十字路口，通货膨胀 的压力，港币持续贬值，港币与人民币的矛盾不段深化 ——香港资金选择出逃还是留守？ 为本项目是否存在拓宽客户范围的可能？ 值得思考和研究
2、面对近期股票行情的高速下跌，以及逼近年关，看空氛围突显，——套现、观望 08年第一季度的股市行情、房地产行情——谁更具有诱惑力？
深圳房地产市场呈现理性化发展，随着深圳城市化进程的不段深化，郊区化发展是 必然趋势！！未来的房地产竞争将呈现出板块与板块的竞争（龙华中心、宝安中 心、龙岗中心），目前各板块的主力客户多为当地居民，未来的争夺将集中在关内 的客户群上！
处在同一板块下的房地产项目，呈现多格局的发展，告别普涨时代，客户更加 关注开发企业的品牌、物管、项目品质、建筑设计、地段、配套等多方面因素， 市场竞争将逐步转化为企业内力的竞争及资源的整合能力
11-12月部分楼盘相继入市，部分项目开盘销售率达50%（66-70平米的2房热 销），随着城市新规划的出台，局部呈现利好，年底宝安的推盘量达到4000 多套（部分为二次推盘）
市场研判
深圳房地产整体市场走低，销售率大幅下降，对投资客户的影响较大，但对深圳的 自住型客户影响不大，未来一段时间内，房价将稳中有降，随人民币的升值、经济 发展等一切不确定因素，后期存在楼市反弹的可能。
——中心城中高层管理人员 技术人员、都市白领
工业革命带来了摩天大楼，信息革命（E-business)则将淘汰摩天大楼 ——自由工作者
受去年政策影响，住房供应结构不断调整，套型建筑面积90平方米以下住宅 所占比例逐渐上升
各月住宅销售均价总体呈上升趋势，但成交量萎缩，促销活动频繁，近期住 宅价格已开始出现震荡 龙华价格增长率呈下降态势 龙岗楼盘价格呈下降态势 布吉呈多格局态势(布吉未经过良好规划,一直为深圳的价格洼 池,随着布龙路的拓宽、地铁预期、市场的刚性需求，部分项目 开始补涨——石芽岭）
功能细分——对产品的理解是营销成功的关键
居住——B3、B4、B5(赠送面积的角度及公寓目标客户的购买习惯） 办公——B1、B2、B6（3.8开间、布局、赠送面积较小） 投资——B1、B3、B4(面积小总价低的角度）
客户定位
居住+办公
时代发展太快，工作压力太大，不学习就淘汰，生活和工作之间的界限越来越模糊
报告大纲
市场研判 股市与地产
产品研究 竞争策略 总体营销战略 卖点设计 入市时机选择 媒体投放推广策略 阶段诉求 价格设想 样板房思考 内部协调
股市与地产
股市下跌以后，房地产市场主要有以下几种现象:
（1）上门量受到一定的影响，客户对楼市、股市采取观望态度。 （2）原来购买多套住房，下跌后只能少买几套。 （3）由于股票受损，出现退订或挞订。 （4）交首期时不如股市下跌前那样爽快。 （5）证券行业的客户明显增加。