某公寓营销策划报告

片区市场特征
兰桂 格兰海湾
华尔登府邸
片区楼市分析
现售楼盘价格
由于项目属于保税区内企业居住配套，在保税区内无可比性楼盘，与 保税区周边楼盘的品质无法相提并论，故以上价格仅供参考。
小结：
目前在售项目主要的户型供应为二房、三房为主。
该片区主要以居住为主，目标客户群来源主要以周边高新技术 企业高管、私营企业主、海归、港人为主。
目标沟通
迅速回笼资金 利润最大化 提升企业品牌知名度 销售持续增长
众厦对项目目标的理解
高利润率＋高销售率
高利润率
理想的销售价格 合理的销售周期
高销售率
通过高销售率形成市场热点
目标：保障开发商及时回笼资金用于后续项目开发
报告内容
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市场篇
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营销篇
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推广篇
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商业篇
市 场篇
知己知彼，百战百胜！
片区市场特征
► 租金推算公式： 平均租金*12个月*15年（住宅回笼成本年限一般15年左右）
=6300元/M 2
项目营销
入市时机选择
结合项目情况，正式发售的时机取决于楼盘包装、宣传物料 等的完成情况以及考虑房地产销售的黄金季节等的因素。
• 计划： •——2005年11月26日正式开盘
项目营销
销售前提条件
1）现场包装完毕（接待厅、条幅、导视系统、围墙等）
熟悉片区且常往返深港两地港人，看好深、港一体化 对 1 深圳经济发展有信心，具有长远投资眼光。 2 项目周边大型企业大量购买，做为员工宿舍。
专业投资公司看中物业的升值前景 ，批量买断。
3
定位思路
v 项目与片区楼盘较有一定差异化，从品质感、周边生活配套等给予客户 信心不足，为了树立产品新形象，加大客户的购买信心，使项目在该片 区脱颖而出，建议针对项目目标客户特征，将产品整体走投资的中档路 线，以产品升值前景赢得市场的认可。
2）销售资料完成（模型、价目表、海报、户型单张、广告计 划、周边购物场所设立展厅等）
3）销售人员培训完毕（<售楼100问>、跑盘、上岗考核等）
项目营销
各阶段销售策略
项目营销
各阶段销售策略
项目营销
各阶段销售策略
项目营销
阶段推广总思路
在以上三个阶段中，众厦对每一阶段推广工作进行了 阐述，包括以下方面：
据调查，福田保税区周边房地产市场一直保持供需两旺的势头， 住宅租赁买卖十分火热，保税区为区内企业配套建设的单身公 寓被各家单位抢租一空，并且近年来保税区的产业转型， 为区内带来大量高新技术企业高管、海外归国创业金领等，而 这些高收入首选人士对高素质公寓和高尚居家型住宅物业提出 了迫切的需求 。
片区三级市场分析
以上数据是通过今年三级市场成交价格统计得出。
项目基本情况：
地理位置：位于福田保税区桂花路 土地使用年限：1998.8-2068.8 总建筑面积：24691.58M2 占地面积：1287.96M2 总套数：713套
项目分析
项目SWOT分析
市场小结：
► 随着消费者的日益成熟，购房渐趋理性，房地产营销推 广需要更加专业化的操作；
► 本项目作为工厂宿舍，不同于现售的“一手楼”，必 须要走差异化竞争路线，为目标客户提供高升值的利润 空间和理想投资回报，从而引起市场对本项目的关注；
► 把项目“包装”得精细而有特色，并符合目标客户群的 口味；在推广手法上采用 “实效营销” 、“点对点” 等针对性强、实效性强的复合营销体系，从而使项目在 片区脱颖而出，最终顺利实现项目销售目标！
营销篇
兵无常势，水无常形！
项目定位
客户类别： 以投资人士为主，周边大型企业购买为辅。
目标客户区域位置划分： 以项目周边为主，辐射区域和其它为辅 。
目标客户群分析:
1）项目周边大型企业 2）部分看好该片区的投资客 3）工作在保税区，熟悉该片区的香港人 4）专业投资的公司
客户定位
目标客户群特征描述
福田保税区是集加工、物流、贸易于一体的综合性保税区， 是珠三角乃至华南地区的物流集散基地和高科技工业汇聚地， 成为跨国物流企业争相抢占的焦点 ，目前，福田保税区的 入驻企业已超过600家 。
经济的快速发展为福田保税区带来源源不断的就业机会，而产 业的全面升级更使入驻保税区的人口素质大幅提高，由此，对 作为保税ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ配套产业的房地产业产生了巨大的拉动作用，令福 田保税区房地产市场大幅升温 。
项目定位
形象定位 • 广告语
► 形象定位: ► 广告推广语：
广告语一：作房东，就这么轻松！ 广告语二：低投入，高收益，轻轻松松作房东！
项目定位
价格定位
► 市场租金反推法 :
由于目前周边可比性的项目较少，按照众厦以往的经验， 通 过该片区三级市场租赁情况得知，项目周边租金均 价：42元/M2，但由于项目自身条件所限，我们取35元 /M2 ，作为推算依据，经过租金反推法得出本项目均价为：
传播范围广、受众面广、图文声并茂、 制作费用昂贵；受播映时间限制，需
传播速度快、感染力强
一定的时间连续，才能出效果；观众
可选择性差
读者针对性强；灵活性好；同一媒体 内无竞争对手，个性化强；费用低 当地接受性好；费用较低
灵活性好；保留时间长
广告形象差
仅有听觉效果；宣传短暂；听众零星 分散 受众分散，针对性差
1）、阶段目标（包括预计销售率和推出单位实现均价）
2）、阶段宣传重点阶段营销手段（包括媒体推广、宣传推广、 活动推广、促销手段）
3）、阶段工作内容
推广篇
实效传播，制胜法宝！
总体推广思路 整个营销推广过程中，众厦建议遵循
高性价比的“四原则”
营销成本低 针对性强 覆盖范围有效到达 “点对点”的直销手法
四个实效性营销原则,根据项目目标客户群主要的集中区域，进行 “活动营销、现场形象包装、人脉互动、借势营销”为主，辅助媒体 营销，引起目标客户群的关注。
媒体渠道策略
各种媒体的优缺点分析
媒体 报纸
电视
直邮 广播 户外 广告 杂志
优点
局限
灵活、及时、有良好的当地市场覆盖 转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广 面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、 告集中、造成信息干扰大 影响力强
读者选择性强；制作质量好；读者阅 读时间长；保留期长；转嫁阅读率高
发行量不大，受众面相对为小
根据以上分析结果并结合项目特点，我司建议本项目采取以下媒体宣传方式
推广全攻略索引
推广攻略
立体化推广网络
么哦体 媒体攻略
建立直销营销渠道
围墙广告（主体形象） 路牌广告（主体形象） 卖场昭示 (促进成交） 分展场 （片区截留） 站台广告（区域覆盖） 特报“现楼淘金”广告 网络和短信