盐城金座广场项目定位报告
盐城韩国城商业项目产品定位建议方案
通过举办各种活动，如楼盘开放日 、文化活动等，吸引客户前来参观 和了解项目。
渠道策略
直销渠道
建立自己的销售团队，直接与客 户进行沟通和服务。
代理商渠道
与优秀的代理商合作，扩大销售 渠道和提高市场覆盖率。
网络渠道
利用网络平台，如官方网站、电 商平台等，提供在线咨询和服务
。
服务策略
专业服务
提供专业的售前、售中、售后服务，满足客户需 求。
城市商业主题
作为城市商业项目，盐城韩国城应集 合购物、餐饮、娱乐等多种业态，满 足消费者在购物、休闲、娱乐等方面 的需求。
品牌定位
高端品牌
盐城韩国城可以引进一些高端的韩国品牌，提升项目的品牌价值和吸引力。
时尚前沿
盐城韩国城应关注时尚潮流，引入前沿的韩国时尚品牌和元素，满足消费者的 时尚需求。
形象定位
目标客户群及消费能力分析
目标客户群
以20-40岁的年轻人群为主，同 时吸引家庭客户和喜欢尝试新事 物的中老年人。
消费能力分析
目标客户群具有较高的消费能力 和购买力，对品质和特色有较高 要求，愿意为高品质、独特的产 品和服务买单。
02
CATALOGUE
产品定位策略
主题定位
韩国文化主题
盐城韩国城应以韩国文化为主题，展 示韩国的历史、艺术、美食、时尚等 元素，为消费者打造一个沉浸式的韩 国文化体验。
06
CATALOGUE
产品评估与优化
产品评估指标体系
市场需求
评估市场需求，包括消费者对产品的接受程 度、购买意愿等。
产品特点
分析产品的独特性、优势和劣势。
竞争状况
分析竞争对手的产品特点、价格策略等，了 解市场竞争状况。
盐城金大洋城市生活广场商业项目定位报告102
亭湖区商圈
两大商圈 南北互动
本项目
盐都新区商圈
解放南路
盐城金大洋城市生活广场商业项目定 位报告102
市场状况分析
亭湖区商圈
亭湖区商圈是盐城最主要的商圈，盐城主要的商业物业集中在本商圈
业态 专业市场 大型超市
商业街 步行街 百货商城 沿街商铺
商家 高力装饰城、招商场、城中城小商品市场、鸿基家具城
上海华联超市、上海农工商超市、雅家乐超市 建军中路商业街
鑫祥园
毓龙路
我们的思考？
分布图
项目不处在商业集中区域, 我们如何打造商业气氛？
本项目
盐城金大洋城市生活广场商业项目定 位报告102
市场状况分析
亭湖区商圈 地处传统市中心区域 主要区域范围：以建军路为中心两侧 汽车站次商圈：该商圈特殊案例
盐都新区商圈 地处原盐都县中心区域 主要区域范围：毗邻解放南路两侧
市场状况分析
亭湖区板块 城西南板块
盐都新区板块
盐城金大洋城市生活广场商业项目定 位报告102
商业物业分布状况
沿街商铺
大型商业街、步行街
大型专业市场主要分布于汽车 站附近
百货商场主要分布于建军中路 附近
沿街商铺主要分布在城市主干 道两侧和新建住宅小区
市场状况分析
华兴路步行街
建军中路 亨达商业街
华兴路步行街、通榆北村步行街 盐阜人民商场、文峰大世界 毓龙路、人民路
盐城金大洋城市生活广场商业项目定 位报告102
市场状况分析
亭湖区商圈商业状况一览表
业种业态
建军中路 百货公司，民居底层商铺
经营档次 代表品牌
中高档
美特思邦威 、 playboy 、 金伯利钻石、肯德基
盐城金鹰项目提案解析
地块资源丰富，景观丰富，地块通达性较好； 大型集中商业； 基本无制约条件；
潜在资源 内港湖的自然资源，地标景观，金鹰品牌优势，周边高端住宅引领消费；
受人之托，忠人之事！
◎项目SWOT分析
1. 项目位于盐城城南未来城市副中心核心区域， 政府规划利好较多档次较高；
2. 项目湖景资源优越，形成良好景观条件。 3. 周边未来规划居住氛围浓厚，气场较强，聚集
盐城分辖东台、大丰2个县级 市和建湖、射阳、阜宁、滨海、 响水5个县。市区下设盐都、亭 湖两个区和盐城开发区，人口约 815万，市区面积1862平方公里。 是江苏省面积第一、人口第二的 大市。
受人之托，忠人之事！
◎ 城市发展与定位
分析盐城市区的区域位置、经济发展现状和趋势后，确定 的盐城市城市性质为：江苏沿海中心城市，新兴工业城市， 海洋经济服务基地。2002年主城区现状人口为49.9万人， 建设用地面积为48.5平方公里，2007年将分别达到90万人 口、71.6平方公里，2020年将分别达到150万人口、107.6 平方公里，盐城将成为一个大城市。
人均消费支出（元）
涨幅
据市统计局对市区200户城市住户生活情况的抽样调查：上半年，盐城市区城市居民人均消费 支出达7403元，同比增加1182元，增长19.0%。这是在去年同期增长35.7%基础上的增长。
受人之托，忠人之事！
◎ 居民消费倾向近两年不断攀升
2010年上半年，盐城市区城市居民人均消费支出占可支配收入的比重（消费倾向）为 71.1%，同比提高3.0个百分点，这是在去年同期提高8.3个百分点基础上的提高。
受人之托，忠人之事！
◎ 盐城主流商圈功能与规划分布
城北主要由明珠世贸城、白马 批发市场、义乌小商品城等组成的 具有物流性质的批零兼营的专业商 贸区域； 市区以建军中路为中心，有浓 郁商业底蕴传统的开放式核心商 圈； 盐渎板块以东进路、宝龙广场 为基础的现代综合性新商业节点； 城西以即将建成的东方汽车城 为汽车产业核心服务商圈； 城南以内港湖为原点的新型中 央商务区。
某商业广场项目定位建议
西湖翡翠花园酒家 云水酒家
COSTA咖啡 星巴克咖啡
CentaPro
出入口及公共空间
人文元素：长寿图 人文元素：涌金楼
生态主入口
CentaPro
外摆、导示
CentaPro
园林式风格，玻璃房、仿 古建筑相结合；中西品牌荟 萃。
CentaPro
案例小结
建筑——依托湖景及园林及原有古建筑， 低密度园林式开发理念，注重和景区及 西湖景区休闲氛围的结合。营造临湖与 观湖相结合，从横交错，相联系而又独 立，营造曲径通幽的园林景观感受；
CentaPro
规划特色及商业分布分析
规划特色——以杭州独特的 园林、历史建筑为基础；以自 然与时尚的融合、历史与现代 的对话为表现形式， 商家分布——商业布局散点 式分布相对独立的建筑类型， 商业密度较低，借助古迹、主 题雕塑、园林绿化融入自然景 观中。
CentaPro
功能业态及商家统计
CentaPro
的氛围。
CentaPro
1
市场环境分析
2 深圳餐饮与酒吧市场分析
3
消费者分析
4
商家分析
5
类似案例分析
6
项目定位建议
7 项目业态及商户组合建议
8
建筑规划建议
9
招商总策略建议
• 西湖天地分析 • 赣江新天地分析 • 克拉码头分析
CentaPro
案例二：赣江新天地
项目概况： 主要投资商：南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司 南昌红江实业发展有限公司 项目地址：红谷滩区赣江南大道南昌大桥南侧300米(摩天轮旁) 项目总建筑面积：建筑面积10万平方米。 项目定位：纳赣文化、美食文化、观光旅游、休闲度假、商旅往来、公务交流为一体， 以餐饮业为龙头，与酒店、休闲、娱乐等业态互动交融，由时尚特色、大众餐饮、名店、 宾馆休闲、酒吧娱乐、美食街六大组团构铸崭新的体验式商业空间。 典型商家：俏南国、阿一鲍鱼、 “新天地•怡和假日酒店、 “仙鱼湖畔”酒家、大华商 务会所、维纳斯电影制片场、浪漫酒吧、拉芳舍咖啡馆、思妍丽SPA、东京都日本料理。
广场项目定位定量及开发策略研究报告
+
2.宏观背景研究
分析项目经济、规划宏观背 景，及其对项目发展的影响
+
3.各物业发展机遇分析
寻找市场空白，发掘变现能 力最强的物业。通过对消费 者、投资者和经营者的研究， 发掘项目发展机会
4.项目定位定量研究
研究并确定项目发展内容并 为项目确定适宜的市场定位； 构建项目物业种类、功能及 规模，明确各个物业产品类 型及规模配比
观察。
✓商业新产品、新创新、新品牌及新型的商业
模式和业态规划有机会获取市场青睐；
✓订制式商务办公物业有市场机会，可突破；
酒店
✓舒适型住宅与小户型公寓适应市场，可发展；
✓本项目需要发展高星级酒店，产权式酒店作 为新型投资产品，市场机会可挖掘。
住宅
➢能够符合项目发展目标的可售的产权式酒店作为曲 靖房地产市场一种新型的投资产品，能够引起市场 投资客户的热点关注；
商业物业定位定量研究——定位研究
案例研究—昆明南亚风情第一城
街mall的典范
南亚风情第壹城在透彻研究现代商业发展趋势与昆明气候特点 和消费习惯的基础上，以Street Mall的先进商业模式，整体规划布 局项目内的商业、商务，将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、 商务等功能集于一体，为消费者提供包罗万象的一站式服务，以30 万平米的零售商业、5万平米的白金五星级酒店、9.6万平米的商务 办公、4.3万平米的SOHO公寓、24.6万平米的高档住宅打造现代中 央商业特区。
交通：麒麟北路与三江大道连通城市；
汽车客运站带来周边县市人流；
➢ 高星级酒店市场竞争激烈 ➢ 项目周边建筑景观一般，
规模：超级规模，龙头大盘；
对项目品质有一定影响
金正广场
“金正广场”可行性研究报告二0一三年七月五号目录第一章总论…………………………………………………………第二章项目建设必要性与可行性……………………………………第三章项目市场调查分析……………………………………………第四章场址主要建设条件……………………………………………第五章工程设计方案…………………………………………………第六章节能与节水……………………………………………………第七章环境影响评价…………………………………………………第八章组织机构与人力资源配置……………………………………第九章质量保证体系及工程招投标方案……………………………第十章项目实施进度…………………………………………………第十一章投资估算与资金筹措………………………………………第十二章财务评价……………………………………………………第十三章社会评价……………………………………………………第十四章风险分析……………………………………………………第十五章可行性研究结论……………………………………………附件及附图：1．项目法人营业执照；2．项目地理位置图；3．总平面图；4．地下一层平面图；5．首层平面图；6．二层平面图；7．三层平面图；8．标准层平面图第一章总论第一节项目概况一、项目名称：金正广场二、建设单位：金正实业滨海有限公司三、法人代表：邵金元金正实业滨海有限公司注册资金4000万元，是滨海县最具实力的房产投资企业之一，主要从事房地产的投资开发、物业管理、装饰装潢业务。
四、建设地址：项目建设地点位于滨海县人民路西侧、师苑路南侧五、建设性质：新建六、建设规模：项目总用地面积15863平方米。
项目总建筑面积50294平方米，地上39466平方米，地下10828平方米，工程建筑总高度23.9米。
七、建设期限：2013年7月～2014年8月八、主要技术经济指标表1-1 项目主要经济技术指标表九．投资估算与资金筹措项目总投资20000万元，其中工程费用13000万元；工程建设其他费用3000万元，预备费3000万元，建设期利息1000万元。
盐城新天地 金鹰再展翅 ----盐城金鹰天地项目深化营销报告PPT资料全面版
商家选择建议
红黄蓝亲子园
红黄蓝公司成了于1998年。作为中国早期 教育行业的开创者，红黄蓝教育机构率先 将先进的早期教育理念、课程和服务引入 中国。 目前，红黄蓝亲子园遍布全国近30 个省160多个城市，园所数量300多家。服 务于0~6岁儿童。
营业面积：500-800平方米
需求面积：1500-10000平方米
商家选择建议
宾利展厅
中国宾利从2002年开始正式进入中国市场，发展速 度很快，目前已在中国九个城市设有销售展厅，经 营的车型有欧陆双门跑车GT，欧陆双门软顶敞蓬跑 车GTC，欧陆飞驰4门轿车CFS和宾利Arnage（雅 致）系列轿车，定价从338万元到1800多万元，成 为中国市场上最昂贵的汽车之一。目前宾利在中国 的保有量已达千辆，中国正在成为世界上最重要的 豪华车消费市场之一。
面积范围：1000-3000㎡
商家选择建议
新岛咖啡
以商务为经营理念的新岛咖啡，目前在全国 已拥有八十余家连锁分店，装潢舒适、优 雅。为时尚人群营造了悠然的生活时空， 新岛咖啡不仅有风味独特的格式饮品，而 且有中西方精致的，多样化的点心和商务 套餐。
面积范围：1500-2000㎡
商家选择建议
商家选择考量因素： 1、项目区域地位及价值体现。项目的行政中心区域优势，独有的湖景优势，电视塔、 文化中心观光及独特业态优势。在商家的选择上需充分考量，与项目的地位相吻合， 并须考虑政府形象等。 2、选择商家需充分考虑其行业知名度，整体形象是否与项目匹配等。 3、在商家选择上，需考虑商家品牌与项目定位的结合情况， 对项目的影响力等。 4、需考虑商家稳定性，是否具备抗风险能力，是否可持续经营等。 5、综合考量商家承租能力、后期经营管控的配合度、与项目定位的符合度、消费者 的消费承受度等。 6、需考虑与周边同类型商业商家品牌的差异性，商家是否更能消费者消费。
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案_80
项目定位
项目SWOT分析
优势： 1、整体规划布局，档次高，起点
高，具备商业中心的基础； 2、滨海唯一综合性商业项目； 3、滨海唯一五星级酒店配套； 4、紧邻县政府，位于新区核心，
地理位置优势明显； 5、区域未来发展潜力巨大。
商业现状分析—— 5、通贸建材城
• 商铺类型：临街商铺、内街铺 • 一般面积：50-100㎡为主 • 租金水平：
1.1元/㎡·天； • 售价：6000-8000元/㎡
新兴商业区—— 6、富康路
•商铺类型：临街商铺，两层为主 •一般面积：60-200㎡为主 •租金水平：
0.7-1.0元/㎡·天
•代表商家： 世纪华联超市 桥缘房产中介
【 历年居民年人均可支配收入状况 】
滨海县城镇居民人均可支配收入（当年累计）（单位：元）
12000
10000 8000
6000 4006 4000 2000
0 2007年5月
8137 2007年11月
9308 4717 2008年5月 2008年11月
5569 2009年5月
10667
【 历年消费品市场增长情况 】
整体业态布局1144经济型快捷酒店精品百货电器娱乐地方老字号特色餐饮551层品牌连锁店家居精品店服饰等预留超市入口23层大型超市45层大型家居生活馆661层特色轻餐咖啡馆等2层平价海鲜酒楼3层大型主题餐饮45层量贩式ktv夜总会整体广场及商业入口大型市民广场aa经济型酒店入口bb精品百货入口cc大型超市家居生活馆北部入口及广场引入五星级酒店管理公司打造滨海的酒店标杆
c
大型市民广场
江苏盐城创世纪项目整体策划运营思路报告_139
中国传统文化，渐行渐远？ 抑或，渐行渐近？
将中国传统文化与现代居住理念相融合 将中国传统文化与现代景观表现相融合
本案的产品定位
现代中式私家府邸
将中国传统元素与现代居住理念有效融合，通过传统中国元素的点 缀，借助现代表现手法，传达一种传统与现代融合的居住生活。
劣势
1、周边的生活配套不全，人气不旺； 2、地块东侧的河水尚未形成景观效果，南侧为农 民房，影响项目形象； 3、周边道路虽然四通八达但公交线路欠发达。
机会
1、高绿化率，以生态小区面目入市； 2、亲水性，便于打造水岸住宅； 3、城南新城市中心逐渐形成，片区发展前景良好； 4、周边规划前景良好，逐步形成一定商业氛围；
售楼处包装风格提示
内敛、宁静、低调的奢华
1、远观其貌不扬，进门豁然开朗； 2、售楼处门前可设置庭院，院内铺设青石板、栽植竹、布置休息石桌， 可谈天对弈，也可品茶论道； 3、售楼处内充分运用中国传统元素：屏风、接待桌椅、模型底座等； 4、以茶具代替传统纸杯，以品茶代替传统白开水； 5、以高雅的古筝乐和中国风乐曲代替传统音乐 6、诸多的中国风配以现代感直线条玻璃等元素，有效融合，厚而不重， 既中国，又简约。 7、产品细节体验区如：玄关
做专业的企业，做专业的事情， 让自己 专业起 来。2021年1月下午7时52分21.1.1319:52January 13, 2021
盐城创世纪项目
整体策划运营思路报告
本次提案思路
宏观市场 项目本身
市场定位
消费者洞悉
运作切入点
产品修饰 推广动作
重点政策浏览
1、从紧的货币政策
15%：存款类金融机构人民币存款准备金率； 7.83%：5年以上中长期商业贷款年利率； 未来加息依然存在可能性。
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。
2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。
2010年7月22日富阳_盐城项目市场
考虑到盐城市房地产投资基数较小，与江苏省发
达地区还存在一定差距，因此我们认为盐城房地
产市场还具有较大的发展的空间。
研 发 处 Research Department
土地市场
2009年，盐城市区累计出让土地64宗386万 方，期中商品住宅用地260万方，同比增长
600 400 200 0 103 190 511 238 260
人均GDP （美元） 需求特征
生存需求
生存、改善 需求兼有 平稳发展， 以数量为主、 改善为辅
改善需求为 主 快速发展 以改善为主
改善需求为 主 缓慢发展 综合发展型
发展特征
超速发展 单纯数量型
从2000年盐城经济一直保持高速增长，06年到09年每年增幅都在13%以上，远大于8%。 09年盐城人均GDP达到20050元，约3300美元。 房地产进入高速增长期。
徐淮盐高速 盐城至徐州
盐城
沿海高速 连接连云港、盐城、南通
南通 距盐城190公里
南京 距盐城220公里 宁靖盐高速 盐城至泰州
研 发 处 Research Department
新长铁路 到徐州、南通
上海 距盐城300公里
行政区划
上海经济圈
盐城总面积为1.7万平方公里，下辖东台、大丰2个县级市和建湖、射阳、阜宁、滨海、响水5个县，市
研 发 处 Research Department
对外交通
铁路：盐城新火车站建成使用，客货运输全面开通
水路：4500多公里航道贯穿城市乡村
高速公路：通车里程增至371.3公里
航空：航班量每周12班
盐城市交通发达，来往便捷。新长铁路纵贯全市，北接陇海线，南连沪宁、宣杭线，盐城火车客运站、货 运站均座落其中； 盐城民航站地处辖区东部，现已开直达韩国汉城的国际航班及北京、广州、温州等国内航班； 高速公路密集，宁靖盐、盐连、盐通、徐淮盐等多条高速环绕四周构成高速； 周边港口众多，上海港距盐城300公里，南通港、连云港、射阳港、大丰港以及纵横交错的内河航道构成密
盐城韩国城商业项目产品定位建议方案
“韩国城”产品定位建议方案第一部份市场分析一、盐城商业地产进展形势（一）、盐城市区商业中心的布局现状一、商业中心进展现状依照商业设施的销售范围与自身特点，将商业空间分为“中心商业圈”、“特色商业圈”和“居民消费圈”三个层面（详见附表1）。
主若是指广域型的综合性零售商圈，是城市中的核心商圈，主若是以购物中心、百货商厦、各类专卖店和餐饮娱乐设施的高度集聚为特点，面对的是以综合性购物，休闲、娱乐为目的的顾客群体，它一样是指城市的市级商业中心与区级商业中心。
主若是指适应某一区域的功能特点，而形成与之相配套的商业业种业态相对集聚的零售商圈。
主若是指要紧以知足居民的消费需要为目的的零售商圈，其能够包括覆盖面较广的社区商圈，也包括覆盖面较小的街坊商圈，它一样指城市的邻里商业中心与社区商业中心。
表1：盐城市区要紧商业中心现状（资料来源：通过实地调查所得）（二）、盐城市区商业布局的空间特点一、大型新兴业态进入各级商业区，大型业态聚集组合趋势与分异现象显现。
从2004年前后，大型新型零售业态陆续登岸盐城市区，如：大型综合超市、大型专业店（电器店、家具店），该类业态具有很强的竞争力，大型业态组合也很明显，海华广场有大卖场、大型专业店的组合，体育中心商业圈那么有家具专业店与大卖场组合。
业态空间分异现象慢慢显现，大型综合超市更多集中于市中心区，如：时期、华联、农工商，而且位于这一地段的大型综合超市销售一直较好。
家居建材市场位于近郊，超市成为社区商业的主力业态。
二、城市空间结构重组推动商业空间的分化与组合市行政中心的调整、教育中心的南移、城市南片区住宅房地产的开发、城市新骨干道的开辟与盐城火车站的运营和改建等，这些都是城市空间结构重组的表现，使发育中的商业网点要紧集中于解放南路与城南片区。
3、商业企业连锁化，提早布点争夺市场市区要紧的连锁超市对市场的争夺日趋猛烈，人民超市、文峰超市、雅加乐超市等加速了对市场的袭夺，要紧体此刻对优势区位的提早布点上，专门是新开发的居住区，如城南新区。
黄金海岸商业广场项目定位及规划设计报告[定稿]
![黄金海岸商业广场项目定位及规划设计报告[定稿]](https://img.taocdn.com/s3/m/f74b47612f3f5727a5e9856a561252d380eb20fb.png)
黄金海岸商业广场项目定位及规划设计报告[定稿]第一篇：黄金海岸商业广场项目定位及规划设计报告[定稿] “黄金海岸·商业广场”项目定位及规划设计报告（A、B地块部份）一、项目用地周边环境分析1、项目土地情况（1）项目用地面积“黄金海岸商业广场”（以下简称本项目）总用地280.317亩。
共分为A、B、C、D四个地块。
其中：商业用地224.317亩（包括A 地块53.393亩、B地块108.494亩、D地块61.984亩。
），容积率1.6，建筑密度35%；配套住宅用地56亩（C地块）。
容积率3.0，建筑密度30%。
（2）地理位置本项目位于钦州市金海湾大道中段。
项目东临扬帆大道、钦南区政府和新汽车总站，南邻1600亩白石湖公园，西临安州大道和金海湾大桥，北面与北部湾国际建材商贸城隔路相望。
（3）地质地貌状况项目用地基本上是农田，土地平整，高低差很小，没有大量的土方工程，施工难度小。
2、项目区域交通（1）地块周边的市政路网以其公交现状项目处在钦州市主干大道金海湾大道中段，西接南北高速公路，东出北海和钦州港，北连河东新区钦州市行政文化中心，处在市政交通的枢纽位置，扼守钦州市南大门。
钦州市新的汽车总站在金海湾大道东面的钦南区政府对面，距离本项目只有300米远，目前建设工作接近尾声，几个月后将启用。
届时，车站将成为钦州市新的交通中心、物流中心，公交车、的士、货运等交通会变得非常发达。
（2）规划交通按照市政规划，项目门口的扬帆大道将向南拓展延长线，直达钦州港。
扬帆大道的全线贯通，将会大大缩短钦州市至钦州港的距离。
3、市政配套设施完善（1）社区建设项目周边目前正在建设的住宅小区有远辰·金湾蓝岸等10多个住宅项目，其中最大的有钦南新城（2000亩），可以预见，项目所在片区将会很快成为成熟社区。
（2）文化教育钦州市第三中学位于本项目的西侧200米处，正在建设中，项目住户子弟可就近入学。
（3）医疗卫生钦州市妇幼保健医院在安州大道上，距离本项目只有一公里距离，社区医疗保障轻松可以做到。
XX商业地产项目定位报告
XX商业地产项目定位报告1. 项目背景XX商业地产项目是一个新兴的商业地产项目，位于市中心的黄金地段。
该项目计划建设多功能商业综合体，包括零售商店、餐饮场所、办公空间以及娱乐设施等。
本报告旨在为该项目提供定位建议，以帮助项目团队制定有效的市场推广和运营策略。
2. 目标市场分析在确定项目的定位前，首先需要对目标市场进行深入分析。
根据市场调研数据，我们整理了以下几个关键点：2.1 人群定位针对此商业地产项目的人群定位主要包括年轻职场人士、上班族、家庭主妇和年轻家庭。
他们对时尚、便利和个性化的消费体验有很高的需求。
2.2 消费行为目标市场人群的消费行为表现出以下几个特点： - 偏好购物中心和综合商场，认为这些地方提供更多的选择和便利； - 对品牌和质量有较高的要求； - 对休闲娱乐和餐饮场所有较高的兴趣和需求； - 更愿意在一站式的商业综合体中解决多种需求。
3. 竞争分析了解竞争对手的情况对项目的定位非常重要。
通过对市场上类似综合商业地产的竞争项目进行调研和分析，我们总结了以下几个关键点：3.1 竞争对手数量和类型目前市场上存在着多个综合商业地产项目，类型包括购物中心、综合体、主题商街等。
这些项目各有特色，但在某些方面存在互补的关系。
3.2 竞争对手的优势和弱势综合商业地产项目的竞争对手各有其优势和弱势，例如某些项目注重奢侈品和高档消费，而另一些项目则侧重于亲子娱乐和休闲体验。
## 4. 项目定位策略基于目标市场分析和竞争对手分析的结果，我们提出了以下的项目定位策略：4.1 个性化定位在市场上导入个性化定位策略，为消费者提供独特的购物体验和服务，通过与品牌商合作、推出独家限量款商品等方式，吸引并保留目标市场人群。
4.2 高品质定位将项目定位为提供高品质商品和服务的综合商业地产项目，与一些高端品牌合作，提供独特打造的购物体验和产品选择，以满足目标市场人群的要求和期望。
4.3 社交互动定位通过打造社交化的购物环境，为消费者提供与朋友和家人共享乐趣的机会，开设各种社交互动区域和活动，提高消费者的参与度和忠诚度。
【年度报告)盐城日月路地块项目策划报告
（年度报告）盐城日月路地块项目策划报告—产品篇—第壹章项目定位如果说地产营销是壹场战争的话，那么定位则是战争机器中的瞄准镜。
精确的定位是壹切营销行为的基础。
有定位，才有可能。
壹、项目定位分析1、定位背景要将市场内的潜于需求达至最大化有效需求，是需要清晰明确项目所面对的市场范畴，充分了解目标客户群的消费取向、心理特征、生活形态，且以此作为项目的开发基础，才能准确寻找到“密码正确”的定位。
通过明确具可识别性的物业各项定位后，才有可能满足不同类型的市场需求，增强消费者对本项目的归属感及满足感，从而建立项目的竞争优势，树立品牌效应，赢得良好的运营业绩及社会效益。
2、项目简介本案地址位于日月路路以东，盐渎路以北。
项目占地面积143亩，规划商业、小高层和高层建筑。
项目要求建筑密度小于0.22，容积率小于2，绿地率大于40%，总建筑面积达19万平方米。
项目毗邻盐城规划中的九年制实验学校、和市实验小学、壹中南校区相离不远，地块北有世纪公园，南靠职教园区，周围环境优美，不受噪音等污染，是人们居家的理想之地。
本项目是中庚集团于盐城的第二个代表性项目，且创造了盐城住宅土地受让价格最高的楼王。
中庚集团本着构筑最佳人居的企业理念，将以精良的建筑材质、完美的设计规划，为盐城城市发展树立新高。
高价位、高起点、高投入的新项目将为盐城打造未来品质最高、档次最高、理念最新的中产阶级生活样板区。
3、项目整体SWOT分析项目优势点（S）·开发商品牌资源。
·周边教育配套完善，良好的人文氛围。
·北有世纪公园，南面广场公园，景观环境优越。
市场机会点（W）·于政府“重点向南”的政策驱动下，城南板块开发前景见好，同时供应的增加，也将使区域成为热点。
项目劣势点（0）·生活配套欠缺，目前区域人气较差。
市场障碍点（T）·房地产市场尚处于初级发展阶段，客源层次不高，培育引导不足。
·无独特的自然景观资源条件。
盐城金座商业物业管理有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告盐城金座商业物业管理有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:盐城金座商业物业管理有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分盐城金座商业物业管理有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质空产品服务；停车场管理服务；房屋租赁；房地产经纪；企1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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1.7元/㎡
毛坯
3.4万㎡
9万㎡
无挑高
公寓市场
涌鑫中心位置
竞争案例
参考项目定位分析
公寓市场
竞争案例
参考项目定位分析
均价 物业费 占地面积 建筑面积 产权 容积率
5000元/㎡ 2元/平方米· 月
约46000㎡ 250000㎡ 40年
4.49
总户数
项目地址
994
新都东路31号
涌鑫中心在售房源为27-58㎡的住宅及办公楼，均价为5000元/㎡。
项目定位诊断
导致投资客无法认知项目商业模式， 难以形成销售氛围。
项目整体
项目定位诊断
结论： 产品未有明确定位，导致目标客群不明确。
定位明，则推广明；
推广明，则销售利！
宏观市场分析
城市概况
市场分析
盐城市位于江苏省苏北沿海中部，全市总面积14565平方公里，是江苏 省辖市中面积最大的城市；GDP突破千亿，人口达到820.4万，是继徐州市后 经济实力居苏北第二位的城市。地处沿海、沿江、亚欧大陆经济带上，沿海 线582公里，是加快全省城市化进程的重要战略，也是推进苏北城市化进程 的重要战略，更是国家沿海大开发战略的重要举措，其区域战略地位十分显 耀。
均价 占地面积 建筑面积 容积率 绿地率 项目地址
40000/㎡
22386.9㎡ 12.8万㎡ 4.0
20 % 迎宾南路28号
商业市场
五洲国际广场位置
竞争案例
参考项目定位分析
商业市场
竞争案例
参考项目定位分析
购买客群：盐城本地及周边投资客群，住宅需求群体，企事业单 位
商业市场
河东商圈
参考项目定位分析
玉桥三期定位时尚生活购物中心。 围绕时尚和生活的主题，设置面积 2200 平米 高23米顶部自由开启（南京首家）休闲主题中
庭、3000平米室外绿地花园（南京独家）和
1000辆车的地下停车库。 酒店式公寓高100米，傲视周边建筑，建成后 将成为中央门商务商贸集聚区的地标性建筑。
玉桥商业广场涵盖了购物、餐饮、休闲、商务
LOFT公寓分析
市场分析
四种青睐LOFT公寓的原因
低总价受置业者青睐 创意空间受年轻人青睐 低成本受创业者青睐 高回报受投资者青睐
商业地产分析
商业物业
市场分析
物业形态 区域 城南新商圈 河东商圈 商业综合体 商业综合体
商业均价（元/㎡） 32500 21000
商业最高价（元/ ㎡） 40000 23000
项目
售价
占地面积
建筑面积
开发商
不夜城 国园一城
2。3万元/㎡ 2万元/㎡
未知 98667㎡
63000㎡ 32万㎡
盐城嘉元置业有限公司 盐城市国园置业有限公司
虹亚·翰府广场
2万元/㎡
3.4万㎡
9万㎡
盐城虹亚置业有限公
商业市场
竞争案例（南）
参考项目定位分析
均价 物业费 占地面积 建筑面积 容积率 绿地率
（含家具装修7000元/㎡）
公寓市场
涌鑫中心户型
竞争案例
参考项目定位分析
公寓市场
竞争案例
参考项目定位分析
购买客群：盐城本地投资创业青年；起亚集团中高层员工购置 公寓项目本地购买需求以学区房为主导，本项目缺乏本地学区 优势，需另辟蹊径。
商业市场
城中商圈
参考项目定位分析
项目
售价
占地面积
建筑面积
开发商 金融城建设发展有限公 司 盐城瑞尔房地产开发有 限公司 盐城五洲置业有限公司 盐城金国联置业有限公 司
城南新区商圈
参考项目定位分析
项目
售价 850012000 元/㎡ 6800元/㎡
物业费
装修 情况 办公 简装 毛坯
占地 面积 18200 0㎡ 12万 ㎡ 90526 ㎡ 70720 ㎡
建筑面积
层高 无挑 高 无挑 高 无挑 高 5.4米
开发商 金融城建设发展有 限公司 盐城瑞尔房地产开 发有限公司 盐城市中建地产有 限公司 盐城金国联置业有 限公司
物业费
装修 情况
占地面积
建筑面积
层高
开发商
涌鑫中心 绿地天成 苑 国园一城 虹亚·翰 府广场
2元/㎡ 2元/㎡ 1.5元/㎡
毛坯， 精装 约46000㎡ 毛坯 毛坯 119047㎡ 98667㎡
250000㎡ 36万㎡ 32万㎡
无挑 高 无挑 高 无挑 高
盐城涌鑫地产有限 公司 盐城绿地浩盈置业 有限公司 盐城市国园置业有 限公司 盐城虹亚置业有限 公
房地产市场分析
市场分析
盐城市场项目多集中在城南新区，城东板块属于新近开发，市场接受度小 城南新区多项目销售状况较好，但盐城本地客户学区优先倾向使得学区资 源较少的城东板块认可度低。
盐城商业项目业态多为零售性质，周边地区商品批发多集中在区域内自发 形成的零散批发市场。专业性质批发市场目前为空白状态。
竞争案例（南）
参考项目定位分析
项目名称
学区资源
紫薇国际广场
金鹰天地中心 城中一号公馆
聚亨路小学 康居路中学
聚亨路小学 康居路中学 解放路实验小学文峰中学
圣华名都苑
虹亚·翰府广场
南苑小学 文峰中学
盐城小学景山中学（在建中）
购买客群：盐城本地投资客，刚需房客群
公寓市场
河东商圈
参考项目定位分析
项目
售价 毛坯5000 元/㎡ 精装7000 元/㎡ 4800 元/㎡ 5500 元/㎡ 5000 元/㎡
项目机会
SWOT分析
经济：盐城经济飞速发展，GDP稳步增长 市场：市场未饱和，市场刚需需求大 商圈：周边商圈仍在发展 周边商圈还未形成，项目自有商圈主导性强
项目威胁
SWOT分析
产品：周边同类竞品较多，定价浮动空间较小，受周边产品 定价影响大 品牌：城中老牌商圈居民认可度高，威胁影响项目自身商圈
公寓市场
公寓市场 紫薇国际广场
均价 物业费 占地面积 建筑面积 6800元/㎡ 2元/平方米· 月
12万㎡ 30万㎡ 2.5
竞争案例（南）
参考项目定位分析
容积率 总户数
项目地址
440
人民南路
公寓市场
紫薇国际广场位置
竞争案例（南）
参考项目定位分析
公寓市场
紫薇国际广场户型
竞争案例（南）
参考项目定位分析
公寓市场 目标人群需求
盐城金座广场 项目定位报告
2013、11
目
录
壹
项目定位诊断
贰 叁
肆 伍
市场分析 项目SWOT分析
参考项目定位分析 金座广场定位分析
项目整体 1、整体定位模糊 （1）HOPSCA概念不确切 什么是HOPSCA？
项目定位诊断
即HOPSCA包含商务办公、居住、酒店、商业、 休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能。
LOFT公寓
市场分析
区域
城南新区
层高情况
部分有挑高
物业形态
住宅，商业， 写字楼
公寓（办公） 公寓（办公） 均价（元/㎡） 最高价（元/㎡）
6800 12000
城东高新区
无挑高
住宅，商业， 写字楼
5000
5700
商业地产分析
LOFT公寓
市场分析
LOFT公寓购买客群：
盐城本地投资客，刚需房客群；本地投资创业青年，起亚集团中 高层员工购置。
城 西 南 工 业 核 心 市 场
城 北 工 业 铁 路 物 流 仏 储
河 东 居 住 工 业 基 本 平 衡
•居住 •商服 •教育 •物流 •工业 •仏储 六大功能
从上图看，项目处在的城中偏城北规划以工业铁路、物流仏储为主要 功能。
房地产市场分析
市场分析
（1）2012年—2013年土地供应情况
盐都区 18% 市开发区 14% 城南新区 28% 亭湖区 18%
宏观市场分析
城市发展规划
市场分析
盐城市总体规划(2003-2020)
总体来看 城市发展的主体方针：以老城为中心，重点向南，逐步向东， 适度向西，控制向北。
宏观市场分析
区域功能定位
2004年-2020盐城新规划
市场分析
从功能划分
城 中 商 服 居 住
城 南 居 住 行 政 文 教
城 西 以 汽 车 为 产 业 核 心 市 场
20000元/㎡ 1.7元/平方米· 月
34302㎡ 367180.2㎡ 2
35%
总户数
项目地址
474
亭湖新区希望大道东纬 二路北
商业市场
翰府广场位置
竞争案例（南）
参考项目定位分析
商业市场
竞争案例（南）
参考项目定位分析
购买客群：盐城本地及周边投资客群，住宅需求群体，企事业 单位
商业市场
参考项目定位分析
商业地产分析
商业物业
市场分析
商业物业购买客群： 盐城本地及周边投资客群，企事业单位。
商业物业分析
市场分析
从现有市场角度来看，盐城的商业地产发展主要依赖以下支撑：
•商业地产可预见的经济回报，引导百姓资金投资流向； •公众对于餐饮、服装、娱乐等的消费热情带来的商业机会；
•城市规划不断完善，新区逐渐形成；
市场分析
结论：片区成交方面，城南片区2013年上半年成交6998套，位居各
区域之首；河东片区成交3017套，排行第二；城中片区成交1514套， 排名第三。
市场价格
市场分析
结论：除2008年受整体宏观楼市环境影响，销售均价有明显降低外，自2006年2012年的7年间，盐城房产市场价格持续并稳定上扬。2009年起出现明显涨幅，2010年 开始由于国家楼市限价政策令房价得到较有效的抑制。