XX超市选址评估报告1

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上海XX超市选址评估报告

标案名称:上海市XX商贸有限公司(XX超市)

标案位置:上海市宝山区XXX路XX号

标案面积:1300平方米(25.55×50.9),地上一层;另办公区200平方地上二层。

标案概况:商铺面积为1300平方米,顶高4.68M(梁高4M),柱心距基本为8.3×8.3M,柱规格550×550MM,消防管道高

3.8M,第一次消防验收已通过,房租为2.1元/M2/天,电费

为1.1元/度,水费为3.8元/吨,物业为3元/M2通讯自理。

地面已铺地板砖,墙面基础刮白,电源预留150KV,无卫

生间设施。

图1 XX超市(标案)

标案商圈概述

一、XX生活广场基本情况

1、商业成长性前景规划图

图2 XX生活广场规划图

各功能区商业形态划分

核心功能区:该项目处于整个项目主体核心区域,该区域只提供给大型品牌商业

2、项目经济技术指标

地块性质:商业用地

占地面积:20000平方米

使用面积:519号:地上为上下两层,2983×2﹦5966M2;可做办公/商铺,含走廊、厕所472×2﹦944M2,可做办公/仓库;

517号:地上为上下两层,1852×2﹦3704M2;

地下停车场面积:3800M2;地上停车场面积:3000M2;

管道排污量:坡度排污,管道直径1米;

供气:煤气0.9元/M3,天然气2.1元/M3;

供水:商业标准,商业用水3.62元/吨

供电:商业用电标准,浮动价格,基本在0.97—1.10元/度之间。

3、实地调查

(1)实地人口调查情况:

XX人口密集,入住率高,主要因为

A、与顾村交界,小区密集,本地人为主

B、出行方便,距离地铁、公交、外环高架、南北高架均有较小

距离;

C、停车场:地上地下总面积6800M2均可停车,灵活方便;

D、地理位置:该案位于富联路与蕴川路(一号线)地带的中心

衔接处。该案地段及地产空间具备可塑性的商业环境;

E、周边商业配套:周边社区较多,基本的商业、局部区域生活配

套较成熟;

F、交通便利:该案距1号线“共富新村”1.5公里交通便利,公

交:宝山3路,宝山1路,宝山社区巴士,在该案100米内均

有站点。

图3 标案门前站牌

G、人、车流量:因中断商业未启动,通过现场记录与概算,平

均单项人流量为18人/分,车流量为38辆/分,按照成熟商圈

人流量58人/分的标准计算,该案明显人流量过小,车流量较

为充足。

(2)周边商业市场调查

下图商业街在XX路西侧距该案750米处,经营业态以美食及路面店铺为主。对面为润通菜市场,是该区域的主要生鲜场所。

图4 标案西侧1公里十字路口西北方商业区(XX西路与富联路)

图5 标案西侧1公里十字路口东南方商业区(润通菜市场)

右图(图6)为XX西路西侧,距该案1.5公里,世纪联华在商业街对面,面积约4千

平方米,是本街区最

大的零售场所,停车

场在地下,地面无停

车场。在XX西路小

超市与便利店较多,

约十多家,标准菜市

场一处,商业街中餐

饮业尤为旺盛,如肯

德基西式快餐、天合火锅城、重庆鸡公煲、其它商业较为凌乱。

图6 XX生活广场东侧菜市场

(3)周边居民部分

A、步行约10—20分钟范围进行市场调查。如下图所示:

图7 商圈覆盖图

B、该案向东方向步行十分钟范围。

依次经过XX馨园、天馨学校、天馨花园、华馨苑。如图所示:

图8 标案向东10分钟区域图

C、该案向西方向,步行十分钟范围。

依次经过成亿宝盛家园、成亿宝盛家苑(二)、丽景花园、檀

乡湾(一)、檀乡湾(二)。如下图所示:

图9 标案向西10分钟区域图

4、道路/商业设施

(1)该案100米内有3个公交站点,地铁站与该案在1.5公里距离内,西侧

富长路即将动

工,政府计划

2013年年底完

工;商业外围路

面基础设施装

修已完善,管道铺设到位,消防落实到位。(如上图10)

(2)其余根据入住商业特征要求在进一步完善。

5、现存商业格局对本项目影响

(1)东西两侧繁华地段商业已基本成熟;

(2)我们处于东西两侧相对繁华的中心空白处,商业未得到有效开发利用。

(3)X X路有大型超市的班车;

6、人口流动示意图

为了解项目周边市民的日常流动情况,已对区域内的动线进行了市场调查:

图11 人口流动基本动向图

以上图所示可知,区域人流动向主要是流向地铁1号线共富路站,其次是宝安公路方向。每条专线在该案均有站点,是必经之处,因本项目处两端繁华中心衔接位置,而且沿街商铺未得

到有效开发利用,因此在消费支撑力上要有较好的支撑引导措施跟进。为此XX生活广场计划在商业入住后开通双向免费班车,届时局面会得到有效的改善。

7、XX生活广场优势:

XX生活广场的总面积20000平方米,层高两层,地上地下有足够的停车位,楼宇跟前向北延伸的富长路即将开始动工,在距该案东西两侧100米内均有公交站,该案东面是绿地公园早晚人比较多,在该案锻炼的人也比较多,马路对面是篮球场,周末开车来打球的人比较多,其余时间也有,有利开发高消费群体。

商业氛围的培养期:

前期进驻业主或多或少无法形成良好的商业氛围,且本商业需要一定的培养期,随着商业的进驻增加,以及我们人性化配套服务推出,大众对本商业的认可度和需求度的提高,商业的局面会逐步转好。

8、人口增长性分析

目前以该案为轴心各向东西两方步行10分钟区域,现有

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