保利宁湖壹号项目2016年度营销方案34p
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12
拓客“立体化”
职业化与专业化
• 统一形象：统一制服统一装束，打造具有鲜明标识的汉阳国际销使团队； • 统一培训：销使与职业顾问“一对一”相互监督、相互沟通，实现销使团队成员高度专业化； • 统一管理：强化销使团队内部管理，设置严厉的管理与处罚制度，确保销使团队工作能力
全民经纪人
• 全民经纪人：依托于龙祺客立方3000人全名人平台，通过凡是业主带客上门均有奖励的方 式，实现最大化的经纪人合力；
使低
拓客“立体化”
1、拓客策略
根据宁湖壹号产品类型,锁定目标客户群所在区域为本市市区及昆 明，而本市乡镇客户也为下一步重点拓展区域。以项目为中心， 在商业区、乡镇中心区域，布局外展点，以外展点为中心，覆盖 全部人群，通过陌拜、一对一拓客、看房车收客。
2、编制详细客户地图
具体到本市区中心区，宁湖区及温泉镇的每个行业及每个小区， 具体数量、位置、规模等信息，拓客计划方可准确开展。
3、人脉资源拓展
对于行业，寻找到最容易接触有钱人的人和渠道清晰了解渠道 的种类、数量！小区则是进行黄金业主拜访、开展高密度圈层 活动、整合编外经纪人渠道转介客户、深挖地缘性高端社区业 主
商业配套
金方购物中心、家乐福
住宅
兴屯小区、金色半岛、文苑雅居、盛世锦院、欣和雅苑、柳 树花园、富华佳园
教育配套
昆明工业职业技术学院、云南技师学院、本市中学、本市实 验学校
强烈建议强化售楼部外围灯光照明系统， 避免天黑之后售楼部周围一片漆黑的现状，建 议设置灯光导视带，尽可能引导客户到达售楼 部看房。
售楼部外框LED屏幕： ——成交业主生日及祝福； ——销售成果信息； ——天气预报及房产新闻；
针对存货较多的loft房源，增设样板间，以 提升客户的现场体验
提升项目软性服务
130 7787
169 10054
12 585
28 2116
443 —— 887 54348
已售货量
未售货量
套数 面积㎡ 套数 面积㎡
196 11219 8
408
33 1513 136 8052
10 2258 2
78
23 1414 120 7528
0
0
16 1336
86 5256 44 2531
157 9479 12
末位下乡
• 每周对各小组进行 考核，排名末位小 组必须下乡拓展一 周。
• 内场人员，连续两 周排名末位，则要 进入外场拓客
置业顾问形象：
1、形象、礼仪和流程的标准化和优化； 2、专业技能的高标准化；
物业服务形象：
1、停车专员服务提升； 2、门僮服务
强化自媒体
自媒体推广计划
1. 组建自媒体团队，专门负责项目微信朋友圈及项 目公众号推广，团队由策划、文案、设计组成；
2. 每周一制定自媒体推广计划，计划分为创意微信 图片和公众号推广文章两部分；
2020/11/24
我们需要做什么？
龙祺资源
接洽
众筹酒店品牌
发起众筹
酒店运营
考察、选址
保利项目组 线下沟通
解决收益
向客户推介
实现销售
实现收益
众筹酒店，直接跟客户沟通租金收益，跟收益年限问题，保利集团不参与其中，不负连带责任。 Loft定位另做专题讨论，此处不讨论
2020/11/24
营销策略
PART 1：提升产品竞争力 PART 2：渠道精细化 PART 3：活动引导策略
项目2016年度营销策略
目录
◆
目标任务
◆
整体营销思路
◆
营销策略
◆
执行细节
2020/11/24
目标任务
楼栋 产品
产权
酒店
A栋
精装 公寓
Ａ栋
底商
毛坯
B栋 Ｂ栋
底商
精装
部分
C栋
毛坯 部分
Ｃ栋
底商
独立 独立
商业 商业
车位
车位 （个）
合计
全部货量
套数
面积 ㎡
208 11627
169 9565
12 2335 143 8942 16 1336
——4月9日数据
2020/11/24
什么是众筹型酒店？
酒店众筹发起人以品牌、筹资、管理运营入股，占比20%，剩余 80%的项目股权面向社会公开众筹。
西藏善行客投资有限公司“隐园”股权构成
比特城邦青年旅舍峨眉山店收益
三亚雅墨半岛酒店收益
2020/11/24
众筹渠道
众筹平台众多，众筹家、人人天使、众筹网、苏宁众筹、京东金融等。众筹酒店项目众多，成功率 很高。
• 资料互享：通过在“保利会”，其他区域客户资料共享，实现销使跨区拓客
正统军与地方军
• 正规军：通过商圈守点、售楼部拦截等方式带客上门。 • 地方军：依托于外展点，招聘本区域内人士深入各大社区、拆迁区域等进行定点拓客 • 分待遇：地方军拓客专员不享有底薪仅拿提成，如每带客成交提成500元，待遇将不比销
提升项目展示形象 提升项目软性服务
强化自媒体 拓客立体化
老带新 外展/团购 跨界拓客 主题活动 暖场活动
2020/11/24
提升项目展示形象
宁湖岸道旗 入口处精神堡垒 项目夜间亮化工程
售楼部LED Loft样板房
宁湖是本案的一大卖点，可以充分利用这一 资源
本案是现房，导致昭示性有所欠缺，部分 客户以为本案已经售完，建议制作更为大气、 醒目的精神堡垒。
3. 考虑到朋友圈审美周期，每周发3次创意微信图 片，2次公众号文章；
4. 创意微信内容为周二项目信息，周五项目信息， 周日心灵鸡汤；
5. 公众号内容：周三项目推介，周六活动信息。
龙祺3000人中介平台，分布于昆明、大理、武定等地，每人按200个好友计算，每周3次推送项目信息，按浏览 率50%计算，项目每月曝光360万次。
446
0
0
10
585
0
0
源自文库
28 2116
0 —— 254 482 19641 360
—— 23080
备注 3、 17-31层 4-16 层
2-11 层
12-24 层
189个不 可售
不含车位
总共剩余房源360套（不含车位）其中 公寓320套，商铺40套。公寓中A栋产 权酒店8套，精装公寓136套，B栋 loft120套，C栋精装部分44套，毛坯 部分12套。
主题公园
百花公园、东湖公园
休闲广场
金方商业广场、金色时代广场
医疗
鑫湖医院、中医院、鼎立医院、滇大医院
汽车站
本市客运站、八街客运站
酒店
彩云酒店、半岛酒店
建材市场
得胜家居建材市场
村委会
八街街道办事处、连然街道办事处、草铺村委会、小石桥村 委会等
企业
昆钢
团队激励机制
本案团队分为内场和外场，在加强外场的考核与管理的过程中，通过竞争内场岗位的形式，激发内外场的活力 ，形成内外合力，共同完成目标任务。
拓客“立体化”
职业化与专业化
• 统一形象：统一制服统一装束，打造具有鲜明标识的汉阳国际销使团队； • 统一培训：销使与职业顾问“一对一”相互监督、相互沟通，实现销使团队成员高度专业化； • 统一管理：强化销使团队内部管理，设置严厉的管理与处罚制度，确保销使团队工作能力
全民经纪人
• 全民经纪人：依托于龙祺客立方3000人全名人平台，通过凡是业主带客上门均有奖励的方 式，实现最大化的经纪人合力；
使低
拓客“立体化”
1、拓客策略
根据宁湖壹号产品类型,锁定目标客户群所在区域为本市市区及昆 明，而本市乡镇客户也为下一步重点拓展区域。以项目为中心， 在商业区、乡镇中心区域，布局外展点，以外展点为中心，覆盖 全部人群，通过陌拜、一对一拓客、看房车收客。
2、编制详细客户地图
具体到本市区中心区，宁湖区及温泉镇的每个行业及每个小区， 具体数量、位置、规模等信息，拓客计划方可准确开展。
3、人脉资源拓展
对于行业，寻找到最容易接触有钱人的人和渠道清晰了解渠道 的种类、数量！小区则是进行黄金业主拜访、开展高密度圈层 活动、整合编外经纪人渠道转介客户、深挖地缘性高端社区业 主
商业配套
金方购物中心、家乐福
住宅
兴屯小区、金色半岛、文苑雅居、盛世锦院、欣和雅苑、柳 树花园、富华佳园
教育配套
昆明工业职业技术学院、云南技师学院、本市中学、本市实 验学校
强烈建议强化售楼部外围灯光照明系统， 避免天黑之后售楼部周围一片漆黑的现状，建 议设置灯光导视带，尽可能引导客户到达售楼 部看房。
售楼部外框LED屏幕： ——成交业主生日及祝福； ——销售成果信息； ——天气预报及房产新闻；
针对存货较多的loft房源，增设样板间，以 提升客户的现场体验
提升项目软性服务
130 7787
169 10054
12 585
28 2116
443 —— 887 54348
已售货量
未售货量
套数 面积㎡ 套数 面积㎡
196 11219 8
408
33 1513 136 8052
10 2258 2
78
23 1414 120 7528
0
0
16 1336
86 5256 44 2531
157 9479 12
末位下乡
• 每周对各小组进行 考核，排名末位小 组必须下乡拓展一 周。
• 内场人员，连续两 周排名末位，则要 进入外场拓客
置业顾问形象：
1、形象、礼仪和流程的标准化和优化； 2、专业技能的高标准化；
物业服务形象：
1、停车专员服务提升； 2、门僮服务
强化自媒体
自媒体推广计划
1. 组建自媒体团队，专门负责项目微信朋友圈及项 目公众号推广，团队由策划、文案、设计组成；
2. 每周一制定自媒体推广计划，计划分为创意微信 图片和公众号推广文章两部分；
2020/11/24
我们需要做什么？
龙祺资源
接洽
众筹酒店品牌
发起众筹
酒店运营
考察、选址
保利项目组 线下沟通
解决收益
向客户推介
实现销售
实现收益
众筹酒店，直接跟客户沟通租金收益，跟收益年限问题，保利集团不参与其中，不负连带责任。 Loft定位另做专题讨论，此处不讨论
2020/11/24
营销策略
PART 1：提升产品竞争力 PART 2：渠道精细化 PART 3：活动引导策略
项目2016年度营销策略
目录
◆
目标任务
◆
整体营销思路
◆
营销策略
◆
执行细节
2020/11/24
目标任务
楼栋 产品
产权
酒店
A栋
精装 公寓
Ａ栋
底商
毛坯
B栋 Ｂ栋
底商
精装
部分
C栋
毛坯 部分
Ｃ栋
底商
独立 独立
商业 商业
车位
车位 （个）
合计
全部货量
套数
面积 ㎡
208 11627
169 9565
12 2335 143 8942 16 1336
——4月9日数据
2020/11/24
什么是众筹型酒店？
酒店众筹发起人以品牌、筹资、管理运营入股，占比20%，剩余 80%的项目股权面向社会公开众筹。
西藏善行客投资有限公司“隐园”股权构成
比特城邦青年旅舍峨眉山店收益
三亚雅墨半岛酒店收益
2020/11/24
众筹渠道
众筹平台众多，众筹家、人人天使、众筹网、苏宁众筹、京东金融等。众筹酒店项目众多，成功率 很高。
• 资料互享：通过在“保利会”，其他区域客户资料共享，实现销使跨区拓客
正统军与地方军
• 正规军：通过商圈守点、售楼部拦截等方式带客上门。 • 地方军：依托于外展点，招聘本区域内人士深入各大社区、拆迁区域等进行定点拓客 • 分待遇：地方军拓客专员不享有底薪仅拿提成，如每带客成交提成500元，待遇将不比销
提升项目展示形象 提升项目软性服务
强化自媒体 拓客立体化
老带新 外展/团购 跨界拓客 主题活动 暖场活动
2020/11/24
提升项目展示形象
宁湖岸道旗 入口处精神堡垒 项目夜间亮化工程
售楼部LED Loft样板房
宁湖是本案的一大卖点，可以充分利用这一 资源
本案是现房，导致昭示性有所欠缺，部分 客户以为本案已经售完，建议制作更为大气、 醒目的精神堡垒。
3. 考虑到朋友圈审美周期，每周发3次创意微信图 片，2次公众号文章；
4. 创意微信内容为周二项目信息，周五项目信息， 周日心灵鸡汤；
5. 公众号内容：周三项目推介，周六活动信息。
龙祺3000人中介平台，分布于昆明、大理、武定等地，每人按200个好友计算，每周3次推送项目信息，按浏览 率50%计算，项目每月曝光360万次。
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源自文库
28 2116
0 —— 254 482 19641 360
—— 23080
备注 3、 17-31层 4-16 层
2-11 层
12-24 层
189个不 可售
不含车位
总共剩余房源360套（不含车位）其中 公寓320套，商铺40套。公寓中A栋产 权酒店8套，精装公寓136套，B栋 loft120套，C栋精装部分44套，毛坯 部分12套。
主题公园
百花公园、东湖公园
休闲广场
金方商业广场、金色时代广场
医疗
鑫湖医院、中医院、鼎立医院、滇大医院
汽车站
本市客运站、八街客运站
酒店
彩云酒店、半岛酒店
建材市场
得胜家居建材市场
村委会
八街街道办事处、连然街道办事处、草铺村委会、小石桥村 委会等
企业
昆钢
团队激励机制
本案团队分为内场和外场，在加强外场的考核与管理的过程中，通过竞争内场岗位的形式，激发内外场的活力 ，形成内外合力，共同完成目标任务。