宏观经济调控对房地产发展的影响

宏观经济调控对房地产发展的影响

我国房地产业方兴未艾，从改革开放到现在30多年的时间里，取得了惊人发展。这一结果表明，房地产行业有着巨大的提升空间；而从实践角度上来看，我国政府对房地产业高度重视，房地产行业被很多地方都当做经济发展技术和领头羊双重的角色，希望能够借助房地产业的飞速发展促进当地的经济繁荣。同时在本世纪初到现在2015年，我国房地产在一定水准上直接影响了人民的生活和居住状态，加之人民可支配收入持续成长、对生活住房的品质要求越来越高，使得房地产行业发展异常火爆。从一些数据来看，目前国内房地产形势整体运行良好，而面对市场持续变化的环境，国家使用了宏观经济调控措施这样的方式也使得房地产行业在国民经济发展中地位较为平稳，其作用非常突出。但是纵观房地产市场，近年来走势呈现出较大的波动，这一方面是因为国家政策参与了房地产市场，使得市场不理智行为与调控措施产生对应的矛盾所造成，另一方面是因为市场上房地产企业经营结构和经营策略失控而造成。面对发展潜力巨大却又市场短期波动剧烈行业，房地产要在激烈的竞争中要保持不败之地，就需要采取战略的调整来规避人为因素、环境因素所造成的风险。据此，一方面房地产企业的多元化发展在一定水准上成为了企业的核心竞争力；另一个方面，对于宏观调控要在国家发展的大框架下,立足于房地产发展现状,引导和构建我国房地产整体发展战略产业链。但具体到细节如何安排，企业怎么样在经营理念、经营领域、经营方式、经营目标等各方面去运作、去发展，宏观经济调控如何去实施，这都是房地产战略发展需要研究的内容。

一、宏观经济调控的作用

1958年美国发展经济学艾伯特?赫希曼在《经济发展战略》一书中率先提出“发展战略”。房地产发展战略是指导我国房地产如何在市场运行发展的理论体系。根据不同的时间和不同的市场环境，发展战略对房地产发展方向、发展的内容、发展的速度和质量、发展的政策作出相关的界定，以保证我国房地产从宏观发展方面得到长期持续稳定

的策略安排。宏观经济调控其实就是发展战略的一种体现，其意义在于：一是宏观调控对我国房地产整体发展能起到巨大作用。二是宏观

调控对房地产长期发展极为重要。房地产发展需要持续性，因此宏观

经济调控需要有长期发展的思维和准备，不能够依据短期房地产发展

的目标来替代我国房地产长期发展的计划，仅仅立足于眼前，不能使

得我国房地产获取长期发展的动力。三是宏观经济调控能把握我国房

地产基本性问题的解决。四是宏观经济调控对我国房地产应对市场变

化而产生的策略有着极其深刻的影响。从发展的角度上看，我国房地

产发展战略并不能为房地产目前所遭遇的市场形势矛盾提供具体的方法，但是宏观经济调控能够提供解决矛盾的方向，它能够使得房地产

在“少投入、多产出，少挫折、快发展”的原则之下，获取决矛盾的

方案，指导方案的设计和运行，保证我国房地产正常有序的发展。

二、宏观经济调控框架结构

著名管理学家亨利.明茨伯格（Henry.Mintzberg）将战略管理的理论

分成了十个流派。其中设计学派的代表人物钱德勒最早提出了“战略”的概念，认为只有持续调整组织结构以适应战略，才能够获得竞争优势。针对我国房地产战略而言，其是贯穿于我国房地产经营与产品和

市场之间的“连线”。房地产战略管理框架是针对于房地产战略方针

的引导而制定出来，通常更具实践管理活动的范式，我们把它归结于

三个部分组成，人们经常把它称作为四三一战略框架模型。其中的含

义就是：四个问题、三个层面、一个过渡方案。简单地说，四个问题

就是WHWW：What，我国房地产愿景和发展目标战略定位要成为什么，

首先要对企业的发展目标有着清醒的认识。How，在那里竞争？如何竞争？企业发展运行的战略意图所使用的方法究竟如何？When，什么时

候完成？针对企业而言光有计划和目标不能有效的完成战略的安排，

需要规划出详细的步骤。Who，由人负责完成？任何目标和计划的实施

者都是人，人在其中，起着关键性的作用。三层面业务：核心业务，

企业的发展离不开核心业务的挖掘；第二层面业务，新兴业务，未来

发展需要定位的行业所产生的业务；第三层面业务，种子业务，可以

培育发展、未来有较强竞争力的业务。一个过渡方案：新旧战略思想

相互之间的衔接。宏观经济调控不仅仅针对房地产一个行业，更是经

济综合全面发展的一种考量，由此在界定宏观调控手段的时候，一是

要对房地产战略框架进行简单、明了的安排，其显性的重要性是在于

它解决了我国房地产战略管理中的基本原则，任何战略都可以在这个

框架中得到体现好和印证，而不是一味地打压或者遏制其发展。

三、宏观经济调控过程

安索夫在《从战略规划到战略管理》一书中，提出了“战略管理”的

概念。安德鲁斯认为“，战略思想是企业原始发展目标、运行模式、

以及具体实施的一种宏观政策和纲领性文件。战略思想主导企业发展

的内容和方式，以及运行的模式。战略思想决定企业的性质和形式”。美国哈佛大学商学院的迈克尔.波特教授认为，战略发展是一个企业为

了实现其终极目标，而产生以一种一企业发展为基础、以事实为依据

而制定出来的宏观发展策略。在实际市场竞争过程当中，运用的是取

舍效应。明茨伯格将战略定义为“5P”：plan（计划）、ploy（策略）、pattern（方式）、position（定位）、perspectiv（e想法）。简单地说，5P战略是对企业发展、对企业生存所作出的全方位的安排，它不仅体现着企业的实力，也体现着企业的文化以及企业对市场的理

解力。我国宏观调控措施的内涵契合上述管理理论，其中就包括战略

分析、战略识别、战略选择、战略实施、战略评估、战略创新等六个

环节，六个环节构成了我国宏观调控的战略性价值链条，表明了战略

价值的传递与形成的过程。具体而言：调控目标的设定、行业自身发

展的认知——市场开发、产品和服务开发、横向一体化、相关多元化

等方面。目前宏观调控措施对我国房地产如何获取竞争优势提出了自

己的观点，但是因为我们国家还处于一个社会经济转折时期，可以说

宏观调控措施在房地产这个产业上还属于摸索阶段。

四、宏观经济调控对房地产业影响的因素

1.宏观经济调控对房地产业整体的影响目前，我国房地产面临的很多

突出的问题，使得房地产的发展受到一定水准的防碍。这就需要宏观

经济调控来进行适当的调整和安排。自上个世纪八十年代，国家颁布