肇庆市房地产市场现状与对策

肇庆市房地产市场现状与对策
2005-11-21 作者：肇庆市统计局课题组
近几年来，我市房地产业迅速发展，房地产开发总量有较大的增长，房地产业己成为我市经济发展新的增长点。

但较高的发展速度也引起社会的关注，到底情况如何，我们在对有关资料整理和调研基础上，对我市房地产市场形势提出如下看法，以供决策参考。

一、房地产市场的现状
近几年以来，我市房地产业进入了新的发展时期，发展态势良好，具体体现在：
1、房地产开发经营趋于理性、规模化
很多开发商重视市场调查和分析，开发建设地段选择、环境配套、套型设计、房屋档次各方面与市场需求较适应。

推出了一批具有一定档次的小区式、花园式住宅，连片式开发渐成势头。

出现了一批有规模、有实力、有信誉的大型房地产开发经营企业，这些房地产开发企业的规模、资金实力、技术力量、经营水平等都有了大幅度提高，形成了一定规模的开发投资集团，推动了我市房地产开发业持续、稳定、健康发展。

2004年，全市房地产开发投资规模超亿元的企业有21家，占全市127家房地产开发企业的17%；完成投资9.85亿元，占全市总量的56.32 %；当年施工规模223.16万平方米，占全市施工规模的54.10%。

主要的大型房地产开发经营企业有：肇庆市建设实业总公司、文明房地产有限公司、肇南房地产实业开发有限公司、市鸿益房地产有限公司、华英实业开发有限公司、市安居工程发展有限公司、七星发展公司、建设房地产有限公司、中鑫房地产实业有限公司、百花园房地产有限公司、龙基房地产开发有限公司、新世界房地产有限公司、星荷豪苑房地产开发有限公司等企业。

大型房地产开发经营企业树立了良好的企业品牌，成为我市房地产开发队伍中的中流砥柱。

2、房地产开发总量逐年增大
1999年-2004年全市房地产开发累计完成投资额84.78亿元，年平均增长速度16.2%；土地开发面积325万平方米；商品房竣工面积440.71万平方米；商品房销售额74.31亿元；创缴税收5.2亿元。

1999年－2004年肇庆市房地产完成投资情况
单位：亿元
年份完成投资比上年增长 %
1999 8.26 36.1
2000 14.10 70.7
2001 13.83 -1.9
2002 14.62 5.70
2003 16.48 12.7
2004 17.49 6.1
房地产业逐渐成为拉动投资增长的新亮点。

六年间，全市房地产业开发投资年平均增长16.2%，比全社会固定资产投资年平均增长10.8%，高5.4个百分点；房地产业开发完成投资额占全社会固定资产投资额的比重由1999年的8.2%上升到2004年的12%，提高了3.8个百分点。

房地产业的发展，带动了建材工业、建筑业、贸易业、服务业等行业的发展，为我市经济增长作出了贡献
3、商品房住宅投资比重逐年加大
1999年以来，随着住房分配制度的改革，取消福利分房和单位建房，实行住房货币分配等措施全面实施，我市房地产业也加大了商品房建设的力度，开发投资不断向住宅倾斜，商品住宅投资比重逐年提高，商品住宅的市场供应量增加，使城镇居民二次置业及改善居住条件有了更多的选择。

1999-2004年肇庆市商品住宅投资完成情况
单位：亿元
年份商品住宅完成投资额占房地产开发投资比重%
1999 5.10 61.74
2000 7.06 50.01
2001 8.19 59.22
2002 10.08 68.95
2003 11.35 68.87
2004 12.48 71.36
4、商品房供求基本平衡
1999年－2004年，全市商品房竣工量合计为538.19万平方米，平均增长12.0%；商品房销售量合计为440.72万平方米，平均增长11.3%。

肇庆市商品房供求情况
单位：万平方米、亿元
1999年2000
年
2001年2002年2003年2004年
年平均递
增%
商品房供应量90.74 117.92 142.34 133.23 165.08 153 11
商品房竣工量53.25 84.83 104.79 86.41 114.95 93.96 12.0
上年结转空置
量
37.49 33.09 37.55 47.23 50.13 59.04 9.5
商品房销售量51.49 67.93 70.35 70.90 92.05 88 11.3
商品房销售额7.34 9.68 13.46 11.45 16.51 15.87 16.7
商品房销售平
均价
1425 1425 1913 1615 1793 1803 4.8
5、民营企业开发投资增加
房地产开发是吸引民营投资最多的行业之一。

近几年，我市从事房地产开发队伍中，民营企业所
减少5.06万平方米，下降8.5%；其中三年以上空置面积5.3万平方米，同比增加2.04万平方米，上升63.3%。

其中商业营业用房三年以上空置面积1.65万平方米，比上年增加1.09万平方米，上升192.5%。

三、对当前房地产业发展形势分析
房地产业投资少，见效快，需求大，产业关联性强，就业容量大等特点和优势，在经济和社会发展中的地位和作用愈来愈被人们所重视，已成为我市国民经济中最具发展潜力的一个新兴产业。

从引发我市房地产投资迅速增长的主体因素和市场供求背景观察，近年来我市房地产开发投资仍处于快速发展阶段，房地产市场的发展是理性的。

一是经济的持续发展、人民收入和生活水平的提高是我市房地产市场快速发展的基础，近年来房地产开发的迅速增长是建立在居民对商品房有效需求的基础上。

二是政策仍是推动房地产市场升温的重要因素。

近几年，国家大力推行住房制度改革、户籍制度改革，激发了城市居民购房、换房的热情。

城市化进程加快和基础设施不断完善，加速了房地产业的发展进程。

三是供需基本平衡。

目前我市商品房市场产销两旺，个人购房占商品房消费的主导地位，商品房销售量与竣工量基本平衡，并带动商品房的空置量逐步下降。

四是开发资金来源充裕，民营房地产企业发展较快。

分析我市今后房地产业的发展走势，从宏观环境看，近几年国家实行积极的财政政策以拉动内需，市政建设以前所未有的力度铺开。

陆续出台的房改政策、开放住房二级市场政策、税收鼓励政策及住房信贷政策等，这些都将持续带动住宅消费升温，特别是推进个人住房消费，进而全面推动房地产市场发展。

从市场需求看，经过长期积累的住房消费需求在近几年已获得较为集中的释放，随着房地产二、三级市场的日趋活跃，今后我市的商品房价格将逐步趋于平稳，商品房的供应量也将转为稳步发展。

可以预计，未来几年内我市房地产投资以及对商品房的需求将保持稳步增长的趋势，未来房地产市场将是平稳发展期。

四、发展房地产业若干建议
从目前情况看，我市房地产业正从前几年平稳规范发展的基础上出现全面较快发展态势，形势很好，但应注意发展中存在的问题，加大宏观调控力度，采取必要的措施，促进房地产业健康有序发展。

为此提出如下几点建议：
1、政府有关职能部门要提供优质服务，提高工作效率，做好项目开发的协调服务工作，确保已开工进入前期阶段的房地产投资项目能尽快实施，使项目能有效地转化为投资增长的推动力。

要密切关注房地产市场发展态势。

在目前房地产投资大幅增长，开发量不断增加的情况下，要密切监测房地产业景气变化趋势，关注市场需求变化。

积极引导房地产开发健康发展。

2、继续调整商品房开发投资结构。

根据市场需要确定开发的战略，依据我市居民的收入水平，开发相应的不同档次的房地产项目。

要重点发展适应居民经济承受能力的经济适用住房和中低价位的普通商品住房，增加普通商品住房供给比例，满足大多数居民的住房需要。

对高档写字楼和商业用房的开发要谨慎投资，以防空置面积不断增加。

3、努力消化空置的商品房。

在促进消化空置商品房方面，建议实行：政府让点税、开发商让点利、银行让点息。

通过政府降低空置商品房的税收，银行适当减息，降低积压商品房的销售成本，促进空置商品房销售。

对开发商来讲，商品房空置的原因是多方面的，既有超出市场需求量的因素，更多的是质量、地理位置及交通等方面的问题，因此，最好的途径就是降价出售，才能最大限度减少损失，争取积压在空置房上资金的回笼。