房地产开发项目建设管理

项目8 房地产开发项目建设管理
• 能力目标与知识要点 • 8-1房地产开发项目建设管理概述 • 8-2房地产开发项目质量管理 • 8-3房地开发项目进度控制管理 • 8-4房地产开发项目成本管理 • 8-5房地产开发项目合同管理 • 8-6房地产开发项目安全管理
能力目标与知识要点
• 能力目标
• 通过本项目的学习，掌握房地产开发项目质量、进度、成本管理的 主要内容，熟悉安全管理的主要内容，能够运用合同管理有关知识对 房地产开发项目进行合同分解，签订合同，跟踪合同。
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8-2 房地产开发项目质量管理
• 工程项目的质量是一个重要的指标，它最终体现在项目的运行功能 和效果上。影响项目质量的因素也是综合性的，涉及项目的全过程以 及项目的各个要素，包括设计质量、施工质量、材料和设备的质量、 运行管理的质量等。
• 一、房地产开发项目质量的特点
• 房地产开发项目质量的特点是由房地产开发项目自身的特殊性决定 的，与一般产品质量相比，具有如下一些特点:
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8-2 房地产开发项目质量管理
• 1.影响因素多，质量波动大 • 房地产开发需要整合的资源庞大、周期较长，涉及的专业技术人员
众多。由于房地产开发项目具有复杂性、独特性，不能像一般的工业 产品一样进行标准化生产，受到的影响因素众多，这就造成房地产开 发项目的质量波动较大。 • 2.隐蔽性强，竣工检验局限性大 • 工程项目在施工过程中，因工序交接多、中间产品多、隐蔽工程多， 质量存在隐蔽性。现实中存在的质量问题经常是表面上质量尽管很好， 但这时可能混凝土已经失去了强度，钢筋已经被锈蚀得失去了作用。 诸如此类的工程质量问题在终检时是很难通过肉眼判断出来的，有时 即使用上检测工具，也未必能发现问题。因此，在工程项目的质量管 理工作中必须以预防为主，防患于未然。
• (2)三大管理目标之间的统一关系。在通常情况下，适当增加投资 以加快进度，能缩短工期，早日收回投资，使项目全寿命周期的经济 效益得到提高;另一方面适当提高项目功能要求和质量标准，能够节 约项目建成后的维修保养费用，从而获得更好的投资经济效益。
• 在房地产开发项目的管理中，管理者需要对这三大目标进行合理的 权衡，不仅要在短期取wenku.baidu.com较好的经济效益，而且从长期来看，也应可 以取得比较好的社会、经济和环境效益。
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8-1 房地产开发项目建设管理概述
• 1.自建方式 • 自建方式是指房地产开发企业自己组织施工队伍，雇用工人、购买
材料、配备或者租用施工机械，自己组织施工完成开发项目的工程建 设。这种方式具有有利于房地产开发公司对项目开发经营全过程的统 一领导，避免委托建设过程中信息不对称的影响，减少了借助专业施 工建设单位的交易成本，并且有利于分担部分施工过程中的风险因素 的优点。其缺点是这种模式在一定程度上也增加了房地产开发企业内 部组织协调的成本，增加了企业的管理难度和层次，减少了房地产开 发企业从分工中带来的效率提高所产生的收益。
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8-1 房地产开发项目建设管理概述
• 2.委托施工方式 • 委托施工是通过招标方式择优选择施工单位来完成工程项目施工建
设的模式，一般有工程总承包和部分承包两种方式。委托施工建设方 式具有开发企业可以利用专业施工单位来完成项目，体现了专业化和 分工的比较优势，可以降低开发企业的内部管理成本的优点。但是在 委托施工过程中，由于委托代理链的存在，开发企业和施工企业在项 目实施的前后均存在信息不对称现象，可能导致双方的道德风险和逆 向选择行为。委托管理是一种由项目法人、监理单位和承建单位组成 的三元管理体制。引入监理单位，可以在一定程度上降低这种信息不 对称程度，同时保持委托施工的优点。
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8-1 房地产开发项目建设管理概述
• 二、房地产开发项目建设管理的方式
• 房地产开发企业对开发项目有多种形式的管理模式。由于每个房地 产开发项目的类型地理位置、开发程度可能各不相同，而且和一般制 造业不同的是，每一个开发项目所完成白均是一个完整的产品和服务。 因此，房地产企业在建立符合房地产行业特点的组织管理方王方面， 与制造业之间存在着一定的差异。房地产开发企业对开发项目的管理 可以采用自建不委托施工两种方式。
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8-2 房地产开发项目质量管理
• 3.对社会环境影响较大 • 工程质量不仅直接影响人民群众的生产生活，而且还影响着社会可持
续发展的环境，特别是有关绿化、环保、噪声等方面的间题。
• 二、房地产开发项目工程质量的影响因素
• 相对而言，工程质量的影响因素较多，主要有人的质量意识和质量 能力、建设项目的决策因素，项目勘察因素，项目总体规划和设计因 素，建筑材料、构配件及相关工程用品的质量因素，工程项目施工方 案以及施工环境等因素，见表8-1。
8-1 房地产开发项目建设管理概述
• 房地产项目建设管理是指房地产开发企业在整个项目的开发建设过 程中，通过计划、指挥检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合 同与安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调， 以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。
• 一、房地产开发项目建设管理的内容
• 房地产开发项目建设管理包括项目的招标管理、合同管理、进度管 理、质量管理、成本管理、施工安全管理等内容，其中进度管理、质 量管理、成本管理是三大管理核心，它们是相互联系又彼此对立的统 一体。
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8-1 房地产开发项目建设管理概述
• (1)三大管理目标之间的对立关系。一般情况下，如果对工程质量有 较高要求，就需要投入较多的资金和花费较长时间;如果要在较短的 时间完成项目，势必会增加投资或者使工程质量下降;如果要减少投 资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求和质量标准。因此， 三大管理目标之间存在着矛盾的对立面，但不能片面强调某一方面目 标。
• 知识要点
• 1.房地产项目工程建设管理的内容和方式。 • 2.房地产开发项目质量的特点、影响因素及质量管理的原则。 • 3.影响工程项目进度的因素。 • 4.房地产开发项目成本构成和成本控制。 • 5.房地产开发项目合同管理的内容及主要合同关系。 • 6.房地产开发项目各单位的安全责任。
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