度假类项目研究
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度假类项目研究
度假项目的“核心问题”
影响度假项目定位的关键因 素
度假项目的主要产品模式
典型案例分析
结合自身的一些思考
度假项目的“核心问题”
影响度假项目定位的关键因 素
度假项目的主要产品模式
典型案例分析
结合自身的一些思考
1
度假项目的“核心问题”：去、留、再去
• 度假的根本需求是为了享受舒适、轻松、愉悦的生活体验； 去的理由？ 留下的理由？ 重复消费的理由？
• 产品组合
住宅：别墅、洋房、度假公寓等 酒店：高、中档度假酒店群、商务酒店 商务：国际会议中心、写字楼 旅游度假设施：高尔夫球会、游艇会、温
泉、水上游乐设施、黎苗风情街… 商业及生活配套：购物商城、商业街、餐 饮、影剧院、超市、银行、学校、医院…
4
典型案例分析－清水湾
自然资源
• 12公里海岸线、礁石海滩、会唱歌的沙滩
稀缺度假设施
• 18洞高尔夫球场；
简析：有白鹭湖水库及周边的山林环境，并配 备18洞高尔夫球场，白鹭生态保护区具备一定 的资源条件和特色。
4
典型案例分析－惠州白鹭湖
去的理由 留的理由
• 留下的理由
生活配套
• • • • • 超市、购物中心，湖畔商业街区… 运动：高尔夫、游艇会、体育训练基地（足球、 垒球、网球、棒球）、马术俱乐部、拓展训练； 文娱：水上乐园（赛艇、水上足球、摩托艇、 潜游、儿童游乐）、人工沙滩、3D电影院； 养生：SPA、瑜伽 酒店：喜来登酒店
约1.9
• 基础概况
宗地面积
容积率 项目位置
建筑面积
开发商
约203万平米
鲁能
惠城区汝湖镇，距惠州市中心9.2km 2007年11月首次开盘，已陆续推出A区、B区、 浅水湾、挪威森林、溪谷别墅、迪斯卡沃酒 店式公寓等组团。目前联排别墅6000元/m2起， 独栋1.3万/m2起，公寓3800元/m2起(带装修)。 市场低谷时期均价曾低于3000元/m2。
度假项目的主要产品模式
典型案例分析
结合自身的一些思考
2
影响度假项目定位的关键因素：资源与规模
去的理由？
• • • • 自然资源 怡人的气候 特色度假设施 人文环境
留下的理由？
• 生活配套 • 休闲配套
重复消费的理由？
• 低成本 • 稀缺性 • 休闲偏好
资源、规模
2
影响度假项目定位的关键因素：资源与规模
规模等级 拥有一般资源的 大规模项目 拥有稀缺资源的 大规模项目
资源等级 拥有一般资源的 中小项目 拥有稀缺资源的 中小项目
3
度假项目的主要产品模式
• 资源决定产品等级；规模影响产品配置；
项目定位 主要产品组合 各类住宅，酒店群， 旅游景点，商业体， 酒店，写字楼，各种 度假设施…… 去的理由 留下的理由 重复消费的理由
• 资源等级不仅取决于自然环境，同时受交通便利程度制约
环境优越程度
资源等级
等价值曲线 等价值曲线 等价值曲线
交通便利程度
度假项目的“核心问题”
影响度假项目定位的关键因 素
度假项目的主要产品模式
典型案例分析
结合自身的一些思考
3
度假项目的主要产品模式
• 按照“规模”、“资源”等级将度假类项目分为四类
规模大、资源好
综合度假城 镇
稀缺资源， 稀缺度假设施
丰富多样的度 假内容 多主题的、有 特点的度假内 容
资源占有、休闲 偏好
规模大、资源一般
住宅，生活配套，商 特色、 特色度假区& 业体，酒店，写字楼， 高产品价值、 居住新城 大型度假、游乐设施 交通便利 特色度假社 区 私密型高端 度假住区or 高端度假酒 店（公寓）
4
典型案例分析－鲁能三亚湾
• 重复消费的理由
去的理由 留的理由
休闲偏好
• 对游艇、高尔夫运动的偏好； • 对演出、选美、展览、拍卖、影视 活动的喜好和新鲜感；
重复消费 的理由
简析：缺乏资源支撑，休闲设施和特色 主题又无法构成吸引客户重复性度假消 费理由。
4
典型案例分析－惠州白鹭湖
约1077万平米
4
典型案例分析－鲁能三亚湾
• 去的理由
自然资源
• 人工景观河道、游艇港湾、高尔夫球 场； 热带、亚热带海洋性气候； 游艇会、高尔夫球会； 重复消费 的理由 去的理由 留的理由
怡人的气候
• •
稀缺度假设施
简析：无海景资源为依托，游艇 会、高尔夫球场在当地无法形成 资源优势，度假理由牵强。
4
典型案例分析－鲁能三亚湾
约1000万平米 0.9 建筑面积 开发商 约900万平米 雅居乐
• 基础概况
宗地面积 容积率 项目位置 销售情况
海南陵水县英州镇清水湾
2009年3月首次开盘，目前普通公寓均价 8800元/m2，高尔夫别墅单价1.5－2.1万/m2, 海景公寓均价2万元/m2，海景别墅4万/m2，
• 项目定位
复合型滨海旅游度假国度
休闲偏好、低 成本 休闲偏好、低成 本
规模小、资源一般
特色、 住宅，特色度假设施， 高产品价值、 基础生活配套 交通便利
1.高端住宅、基础服 务配套，主题型度假 配套； 2.高端度假酒店（公 寓） 稀缺资源， 稀缺度假设施
独特的度假内 容，周边度假 资源
主题性度假内 容，优质的服 务
规模小、资源好
资源占有、休闲 偏好
休闲配套
• •
• •
简析：生活设施齐全，休闲设施种类 丰富，辅以酒店配套，理由成立。
4
典型案例分析－清水湾
• 重复消费的理由
稀缺性
• • 海景资源、优质的空气、怡人的气候； 游艇、高尔夫、滨海度假生活…
去的理由
留的理由
休闲偏好
重复消费 的理由
简析：资源条件好，配套设施齐备， 度假服务品质有保障，理由成立。
4
典型案例分析－第一类度假项目主ห้องสมุดไป่ตู้难点
项目定位 主要产品组合 各类住宅，酒店群， 旅游景点，商业体， 酒店，写字楼，各种 度假设施…… 去的理由 稀缺资源， 稀缺度假设施 留下的理由 丰富多样的 度假内容 重复消费的理由 资源占有、休闲 偏好
规模大、资源好
综合度假城镇
市场容量
• • • • • • • • 丰富的产品组合消化巨大的体量； 各种配置的内容、位置及体量； 规划实现的可行性； 全期开发步骤的确定； 长期持有类物业的经营； 成本与收益的核算； 涉及住宅、商业、旅游、酒店等各个专业； 协调各类资源关系；
1
度假项目的“核心问题”：去、留、再去
• 度假的根本需求是为了享受舒适、轻松、愉悦的生活体验； 去的理由？
交通 自然资源
• • • • 海洋、山川、河流、湖泊…… 冬暖、夏凉、空气、水质…… 高尔夫球会、游艇会、温泉、赌场…… 历史、文化、民俗、舒适的生活氛围……
留下的理由？
重复消费的理由？
怡人的气候 稀缺度假设施
• 留下的理由
生活配套
• • • 购物、餐饮、酒吧街、商业街… 运动：游艇、高尔夫； 文娱：打造“美丽城”，建设以世界知 名剧目表演为主的演艺中心，以选美赛 事为主的美丽时尚中心，以高档奢侈品 展览、拍卖为主的会展中心以及影视文 化传播中心。 重复消费 的理由 去的理由 留的理由
休闲配套
简析：生活配套齐全，但休闲内容无 特色，“美丽城”概念与“度假”主 题相关性弱，理由牵强。
约1.9
开发商
鲁能
三亚市主城区西部，三亚湾海坡二线地
2008年10月首次开盘，洋房毛坯均价1.2 万/m2，别墅2.5-3万/m2；
• 项目定位
综合型热带滨海度假新城
• 产品组合
住宅：别墅、洋房、度假公寓等 酒店：度假酒店 商务：商业写字楼 旅游度假设施：高尔夫球会、游艇会、“美丽城” 商业及生活配套：酒吧街、商业街、购物中心、餐饮、影剧院…
1
度假项目的“核心问题”：去、留、再去
• 度假的根本需求是为了享受舒适、轻松、愉悦的生活体验； 去的理由？ 留下的理由？ 重复消费的理由？
低成本
• • 时间成本、金钱成本 占有并享受资源；
稀缺性 休闲偏好
• 游艇、高尔夫、培训课程、独特的氛围……
度假项目的“核心问题”
影响度假项目定位的关键因 素
销售情况
• 项目定位
环湖生活都会
• 产品组合
住宅：别墅、洋房、酒店式公寓 酒店：五星级酒店、度假酒店； 商务：会议中心、写字楼； 旅游度假设施：高尔夫球场、游艇码头、
人工沙滩、体育训练基地及白鹭生态保护区 商业及生活配套：国际学校、综合商业街区等
4
典型案例分析－惠州白鹭湖
• 去的理由
自然资源
• 白鹭湖、白鹭生态保护区、山林资源； 重复消费 的理由 去的理由 留的理由
规模大、资源一般
特色度假区&居 住新城
休闲偏好、低 成本
市场容量
• • • • • • • • • 丰富的产品组合消化巨大的体量； 各种配置的内容、位置及体量； 规划实现的可行性； 全期开发步骤的确定； 长期持有类物业的经营； 成本与收益的核算； 涉及住宅、商业、旅游、酒店等各个专业； 协调各类资源关系； 人为创造独特的资源，吸引客户重复性消费；
度假项目的“核心问题”
影响度假项目定位的关键因 素
度假项目的主要产品模式
典型案例分析
结合自身的一些思考
4
典型案例分析
• 第一类：拥有稀缺资源的大规模项目
规模等级 拥有一般资源的 大规模项目 拥有稀缺资源的 大规模项目
资源等级 拥有一般资源的 中小项目 拥有稀缺资源的 中小项目
4
典型案例分析－清水湾
• 去的理由
去的理由 留的理由
怡人的气候
• 空气世界第二、中国第一，年均气温25.5℃， 冬季海水最低温度22.4℃
稀缺度假设施
• 3个18洞高尔夫球会、2个游艇会、温泉
重复消费 的理由
简析：自然资源稀缺，气候怡人，有大型度 假设施做为补充，理由充足。
4
典型案例分析－清水湾
• 留下的理由
生活配套
• 商店、超市、银行、美食街、海底餐厅、 中西餐厅、医院、书店… 运动：高尔夫、游艇会、摩托艇、快艇、 海钓、潜水…； 文娱：海底体验展览馆、海盗村、黎苗 族风情村、观光潜艇、沙滩酒吧、KTV、 歌剧院、电影城… 养生：温泉、SPA、瑜伽 酒店：6家超五星级酒店（朱美拉、莱佛 士、W、万豪、希尔顿、豪瑞阁） 重复消费 的理由 去的理由 留的理由
人文环境
1
度假项目的“核心问题”：去、留、再去
• 度假的根本需求是为了享受舒适、轻松、愉悦的生活体验； 去的理由？ 留下的理由？ 重复消费的理由？
生活配套
• 餐饮、购物…
休闲配套
• 运动 普通运动：游泳、潜水、网球、海钓、冲浪、摩托艇、保龄球、桌球、健身… 特色运动：游艇、高尔夫… 个性运动：野外生存、洞穴探险、滑翔、水上飞机… • 文娱 文化：各类培训课程、演艺节目、阅读、展览、收藏… 娱乐：夜总会、酒吧、KTV、棋牌… • 养生 SPA、温泉、登山步道、瑜伽、美容…
休闲配套
重复消费 的理由
简析：生活配套齐全，休闲配套设施丰富，并有喜来登酒店提供服务 保障。
4
典型案例分析－惠州白鹭湖
• 重复消费的理由
去的理由 留的理由
低成本
• 距离惠州市中心仅9.2km，且有通往市区 的班车； • 公寓产品单价约3800元/平米起，联排 6000元/平米起；独栋13000元/平米起；
宗地面积 容积率 项目位置 销售情况
三亚市东北部迎宾大道，五指山余脉的南丁山 南坡
2007年1月开盘，当时均价约4000元/m2,到后期 均价升至8500元/ m2，现剩余约20套尾货；
• 项目定位
养老度假社区
• 产品组合
住宅：13栋公寓(一房，两房、三房)； 酒店：一间酒店式公寓； 商业及生活配套：临街商业、社区食堂、医
整体规划
项目经营
专业领域
4
典型案例分析
• 第二类：拥有一般资源的大规模项目
规模等级 拥有一般资源的 大规模项目 拥有稀缺资源的 大规模项目
资源等级 拥有一般资源的 中小项目 拥有稀缺资源的 中小项目
4
典型案例分析－鲁能三亚湾
约686万平米 建筑面积 约1300万平米
• 基础概况
宗地面积
容积率 项目位置 销售情况
整体规划
项目经营
专业领域
特色定位
4
典型案例分析
• 第三类：拥有一般资源的中小项目
规模等级 拥有一般资源的 大规模项目 拥有稀缺资源的 大规模项目
资源等级 拥有一般资源的 中小项目 拥有稀缺资源的 中小项目
4
典型案例分析－清平乐
约8.9万平米 1.54 建筑面积 开发商 约15万平米 海南万勃
• 基础概况
重复消费 的理由
稀缺性
• • 有山湖资源做为支持； 有高尔夫、马术俱乐部、体育训练基地、 水上乐园等各种休闲设施；
休闲偏好
简析：有一定的资源支持，生活配套、 休闲配套都比较齐备，交通距离不远， 除了度假之外，还可以做为第一居所。
4
典型案例分析－第二类度假项目主要难点
项目定位 主要产品组合 去的理由 留下的理由 重复消费的理由 住宅，生活配套， 特色、 商业体，酒店，写 多主题的、有特 高产品价值、 字楼，大型度假、 点的度假内容 交通便利 游乐设施
度假项目的“核心问题”
影响度假项目定位的关键因 素
度假项目的主要产品模式
典型案例分析
结合自身的一些思考
度假项目的“核心问题”
影响度假项目定位的关键因 素
度假项目的主要产品模式
典型案例分析
结合自身的一些思考
1
度假项目的“核心问题”：去、留、再去
• 度假的根本需求是为了享受舒适、轻松、愉悦的生活体验； 去的理由？ 留下的理由？ 重复消费的理由？
• 产品组合
住宅：别墅、洋房、度假公寓等 酒店：高、中档度假酒店群、商务酒店 商务：国际会议中心、写字楼 旅游度假设施：高尔夫球会、游艇会、温
泉、水上游乐设施、黎苗风情街… 商业及生活配套：购物商城、商业街、餐 饮、影剧院、超市、银行、学校、医院…
4
典型案例分析－清水湾
自然资源
• 12公里海岸线、礁石海滩、会唱歌的沙滩
稀缺度假设施
• 18洞高尔夫球场；
简析：有白鹭湖水库及周边的山林环境，并配 备18洞高尔夫球场，白鹭生态保护区具备一定 的资源条件和特色。
4
典型案例分析－惠州白鹭湖
去的理由 留的理由
• 留下的理由
生活配套
• • • • • 超市、购物中心，湖畔商业街区… 运动：高尔夫、游艇会、体育训练基地（足球、 垒球、网球、棒球）、马术俱乐部、拓展训练； 文娱：水上乐园（赛艇、水上足球、摩托艇、 潜游、儿童游乐）、人工沙滩、3D电影院； 养生：SPA、瑜伽 酒店：喜来登酒店
约1.9
• 基础概况
宗地面积
容积率 项目位置
建筑面积
开发商
约203万平米
鲁能
惠城区汝湖镇，距惠州市中心9.2km 2007年11月首次开盘，已陆续推出A区、B区、 浅水湾、挪威森林、溪谷别墅、迪斯卡沃酒 店式公寓等组团。目前联排别墅6000元/m2起， 独栋1.3万/m2起，公寓3800元/m2起(带装修)。 市场低谷时期均价曾低于3000元/m2。
度假项目的主要产品模式
典型案例分析
结合自身的一些思考
2
影响度假项目定位的关键因素：资源与规模
去的理由？
• • • • 自然资源 怡人的气候 特色度假设施 人文环境
留下的理由？
• 生活配套 • 休闲配套
重复消费的理由？
• 低成本 • 稀缺性 • 休闲偏好
资源、规模
2
影响度假项目定位的关键因素：资源与规模
规模等级 拥有一般资源的 大规模项目 拥有稀缺资源的 大规模项目
资源等级 拥有一般资源的 中小项目 拥有稀缺资源的 中小项目
3
度假项目的主要产品模式
• 资源决定产品等级；规模影响产品配置；
项目定位 主要产品组合 各类住宅，酒店群， 旅游景点，商业体， 酒店，写字楼，各种 度假设施…… 去的理由 留下的理由 重复消费的理由
• 资源等级不仅取决于自然环境，同时受交通便利程度制约
环境优越程度
资源等级
等价值曲线 等价值曲线 等价值曲线
交通便利程度
度假项目的“核心问题”
影响度假项目定位的关键因 素
度假项目的主要产品模式
典型案例分析
结合自身的一些思考
3
度假项目的主要产品模式
• 按照“规模”、“资源”等级将度假类项目分为四类
规模大、资源好
综合度假城 镇
稀缺资源， 稀缺度假设施
丰富多样的度 假内容 多主题的、有 特点的度假内 容
资源占有、休闲 偏好
规模大、资源一般
住宅，生活配套，商 特色、 特色度假区& 业体，酒店，写字楼， 高产品价值、 居住新城 大型度假、游乐设施 交通便利 特色度假社 区 私密型高端 度假住区or 高端度假酒 店（公寓）
4
典型案例分析－鲁能三亚湾
• 重复消费的理由
去的理由 留的理由
休闲偏好
• 对游艇、高尔夫运动的偏好； • 对演出、选美、展览、拍卖、影视 活动的喜好和新鲜感；
重复消费 的理由
简析：缺乏资源支撑，休闲设施和特色 主题又无法构成吸引客户重复性度假消 费理由。
4
典型案例分析－惠州白鹭湖
约1077万平米
4
典型案例分析－鲁能三亚湾
• 去的理由
自然资源
• 人工景观河道、游艇港湾、高尔夫球 场； 热带、亚热带海洋性气候； 游艇会、高尔夫球会； 重复消费 的理由 去的理由 留的理由
怡人的气候
• •
稀缺度假设施
简析：无海景资源为依托，游艇 会、高尔夫球场在当地无法形成 资源优势，度假理由牵强。
4
典型案例分析－鲁能三亚湾
约1000万平米 0.9 建筑面积 开发商 约900万平米 雅居乐
• 基础概况
宗地面积 容积率 项目位置 销售情况
海南陵水县英州镇清水湾
2009年3月首次开盘，目前普通公寓均价 8800元/m2，高尔夫别墅单价1.5－2.1万/m2, 海景公寓均价2万元/m2，海景别墅4万/m2，
• 项目定位
复合型滨海旅游度假国度
休闲偏好、低 成本 休闲偏好、低成 本
规模小、资源一般
特色、 住宅，特色度假设施， 高产品价值、 基础生活配套 交通便利
1.高端住宅、基础服 务配套，主题型度假 配套； 2.高端度假酒店（公 寓） 稀缺资源， 稀缺度假设施
独特的度假内 容，周边度假 资源
主题性度假内 容，优质的服 务
规模小、资源好
资源占有、休闲 偏好
休闲配套
• •
• •
简析：生活设施齐全，休闲设施种类 丰富，辅以酒店配套，理由成立。
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典型案例分析－清水湾
• 重复消费的理由
稀缺性
• • 海景资源、优质的空气、怡人的气候； 游艇、高尔夫、滨海度假生活…
去的理由
留的理由
休闲偏好
重复消费 的理由
简析：资源条件好，配套设施齐备， 度假服务品质有保障，理由成立。
4
典型案例分析－第一类度假项目主ห้องสมุดไป่ตู้难点
项目定位 主要产品组合 各类住宅，酒店群， 旅游景点，商业体， 酒店，写字楼，各种 度假设施…… 去的理由 稀缺资源， 稀缺度假设施 留下的理由 丰富多样的 度假内容 重复消费的理由 资源占有、休闲 偏好
规模大、资源好
综合度假城镇
市场容量
• • • • • • • • 丰富的产品组合消化巨大的体量； 各种配置的内容、位置及体量； 规划实现的可行性； 全期开发步骤的确定； 长期持有类物业的经营； 成本与收益的核算； 涉及住宅、商业、旅游、酒店等各个专业； 协调各类资源关系；
1
度假项目的“核心问题”：去、留、再去
• 度假的根本需求是为了享受舒适、轻松、愉悦的生活体验； 去的理由？
交通 自然资源
• • • • 海洋、山川、河流、湖泊…… 冬暖、夏凉、空气、水质…… 高尔夫球会、游艇会、温泉、赌场…… 历史、文化、民俗、舒适的生活氛围……
留下的理由？
重复消费的理由？
怡人的气候 稀缺度假设施
• 留下的理由
生活配套
• • • 购物、餐饮、酒吧街、商业街… 运动：游艇、高尔夫； 文娱：打造“美丽城”，建设以世界知 名剧目表演为主的演艺中心，以选美赛 事为主的美丽时尚中心，以高档奢侈品 展览、拍卖为主的会展中心以及影视文 化传播中心。 重复消费 的理由 去的理由 留的理由
休闲配套
简析：生活配套齐全，但休闲内容无 特色，“美丽城”概念与“度假”主 题相关性弱，理由牵强。
约1.9
开发商
鲁能
三亚市主城区西部，三亚湾海坡二线地
2008年10月首次开盘，洋房毛坯均价1.2 万/m2，别墅2.5-3万/m2；
• 项目定位
综合型热带滨海度假新城
• 产品组合
住宅：别墅、洋房、度假公寓等 酒店：度假酒店 商务：商业写字楼 旅游度假设施：高尔夫球会、游艇会、“美丽城” 商业及生活配套：酒吧街、商业街、购物中心、餐饮、影剧院…
1
度假项目的“核心问题”：去、留、再去
• 度假的根本需求是为了享受舒适、轻松、愉悦的生活体验； 去的理由？ 留下的理由？ 重复消费的理由？
低成本
• • 时间成本、金钱成本 占有并享受资源；
稀缺性 休闲偏好
• 游艇、高尔夫、培训课程、独特的氛围……
度假项目的“核心问题”
影响度假项目定位的关键因 素
销售情况
• 项目定位
环湖生活都会
• 产品组合
住宅：别墅、洋房、酒店式公寓 酒店：五星级酒店、度假酒店； 商务：会议中心、写字楼； 旅游度假设施：高尔夫球场、游艇码头、
人工沙滩、体育训练基地及白鹭生态保护区 商业及生活配套：国际学校、综合商业街区等
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典型案例分析－惠州白鹭湖
• 去的理由
自然资源
• 白鹭湖、白鹭生态保护区、山林资源； 重复消费 的理由 去的理由 留的理由
规模大、资源一般
特色度假区&居 住新城
休闲偏好、低 成本
市场容量
• • • • • • • • • 丰富的产品组合消化巨大的体量； 各种配置的内容、位置及体量； 规划实现的可行性； 全期开发步骤的确定； 长期持有类物业的经营； 成本与收益的核算； 涉及住宅、商业、旅游、酒店等各个专业； 协调各类资源关系； 人为创造独特的资源，吸引客户重复性消费；
度假项目的“核心问题”
影响度假项目定位的关键因 素
度假项目的主要产品模式
典型案例分析
结合自身的一些思考
4
典型案例分析
• 第一类：拥有稀缺资源的大规模项目
规模等级 拥有一般资源的 大规模项目 拥有稀缺资源的 大规模项目
资源等级 拥有一般资源的 中小项目 拥有稀缺资源的 中小项目
4
典型案例分析－清水湾
• 去的理由
去的理由 留的理由
怡人的气候
• 空气世界第二、中国第一，年均气温25.5℃， 冬季海水最低温度22.4℃
稀缺度假设施
• 3个18洞高尔夫球会、2个游艇会、温泉
重复消费 的理由
简析：自然资源稀缺，气候怡人，有大型度 假设施做为补充，理由充足。
4
典型案例分析－清水湾
• 留下的理由
生活配套
• 商店、超市、银行、美食街、海底餐厅、 中西餐厅、医院、书店… 运动：高尔夫、游艇会、摩托艇、快艇、 海钓、潜水…； 文娱：海底体验展览馆、海盗村、黎苗 族风情村、观光潜艇、沙滩酒吧、KTV、 歌剧院、电影城… 养生：温泉、SPA、瑜伽 酒店：6家超五星级酒店（朱美拉、莱佛 士、W、万豪、希尔顿、豪瑞阁） 重复消费 的理由 去的理由 留的理由
人文环境
1
度假项目的“核心问题”：去、留、再去
• 度假的根本需求是为了享受舒适、轻松、愉悦的生活体验； 去的理由？ 留下的理由？ 重复消费的理由？
生活配套
• 餐饮、购物…
休闲配套
• 运动 普通运动：游泳、潜水、网球、海钓、冲浪、摩托艇、保龄球、桌球、健身… 特色运动：游艇、高尔夫… 个性运动：野外生存、洞穴探险、滑翔、水上飞机… • 文娱 文化：各类培训课程、演艺节目、阅读、展览、收藏… 娱乐：夜总会、酒吧、KTV、棋牌… • 养生 SPA、温泉、登山步道、瑜伽、美容…
休闲配套
重复消费 的理由
简析：生活配套齐全，休闲配套设施丰富，并有喜来登酒店提供服务 保障。
4
典型案例分析－惠州白鹭湖
• 重复消费的理由
去的理由 留的理由
低成本
• 距离惠州市中心仅9.2km，且有通往市区 的班车； • 公寓产品单价约3800元/平米起，联排 6000元/平米起；独栋13000元/平米起；
宗地面积 容积率 项目位置 销售情况
三亚市东北部迎宾大道，五指山余脉的南丁山 南坡
2007年1月开盘，当时均价约4000元/m2,到后期 均价升至8500元/ m2，现剩余约20套尾货；
• 项目定位
养老度假社区
• 产品组合
住宅：13栋公寓(一房，两房、三房)； 酒店：一间酒店式公寓； 商业及生活配套：临街商业、社区食堂、医
整体规划
项目经营
专业领域
4
典型案例分析
• 第二类：拥有一般资源的大规模项目
规模等级 拥有一般资源的 大规模项目 拥有稀缺资源的 大规模项目
资源等级 拥有一般资源的 中小项目 拥有稀缺资源的 中小项目
4
典型案例分析－鲁能三亚湾
约686万平米 建筑面积 约1300万平米
• 基础概况
宗地面积
容积率 项目位置 销售情况
整体规划
项目经营
专业领域
特色定位
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典型案例分析
• 第三类：拥有一般资源的中小项目
规模等级 拥有一般资源的 大规模项目 拥有稀缺资源的 大规模项目
资源等级 拥有一般资源的 中小项目 拥有稀缺资源的 中小项目
4
典型案例分析－清平乐
约8.9万平米 1.54 建筑面积 开发商 约15万平米 海南万勃
• 基础概况
重复消费 的理由
稀缺性
• • 有山湖资源做为支持； 有高尔夫、马术俱乐部、体育训练基地、 水上乐园等各种休闲设施；
休闲偏好
简析：有一定的资源支持，生活配套、 休闲配套都比较齐备，交通距离不远， 除了度假之外，还可以做为第一居所。
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典型案例分析－第二类度假项目主要难点
项目定位 主要产品组合 去的理由 留下的理由 重复消费的理由 住宅，生活配套， 特色、 商业体，酒店，写 多主题的、有特 高产品价值、 字楼，大型度假、 点的度假内容 交通便利 游乐设施