商丘市商业市场调研报告
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1060个 销售模式，部分带租约销售（一层），头三 年按8%返租，每三年递增1%，15年可按购
买价的1.5倍回购
华联国贸中心----
一层为商业价值最高的精品商业内街，二三层
业态分布
为沃尔玛、肯德基主力店，四层为餐饮
一层：精品商业内街，经营品牌服装、 化妆品、珠宝首饰、鞋、箱包
二层：沃尔玛、洗化用品 三层：沃尔玛、童装、儿童乐园 四层：餐饮
租金
一层：租金300-400元/㎡/月，扣点5% 二层：超市外商铺300-400元/㎡·月 三层：超市外商铺260元/㎡·月
备注
每年三月、九月进行两次品牌轮换
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
丹尼斯八一路店品牌——品牌高端，为商丘高端购物消费集合地
品牌相对高端： 品牌以DHC、欧时力、周大生、耐克、古缇、阿 迪达斯等知名品牌为主，相对商丘其他购物场所品 牌高端化；
向阳路步行街商业环境——建筑形象差、缺少停留空间、低端小吃汇聚等严重影响商业购 物环境
整体购物环境较差： 建筑形象差，店铺设在传统住宅楼底商位置，建筑形象较差； 步行街内自行车、电动车穿行，乱摆乱放现象严重，影响购物场 所整洁度； 街道内休闲座椅较少，整洁度较差，影响客户停留时间； 低档小吃汇聚，不仅从外部形象上对步行街产生影响，更容易造 成垃圾污染；
屈臣氏、涛博、拉夏贝尔、 鄂尔多斯等品牌
主要是大润 发、其它还 有餐饮、休 闲娱乐、精 品购物
电影院（5000平方米）、 电影院旗下的动漫影城、 土大力、金汉斯、麦当劳、
代表性项目----亿丰国际商贸博览城
物业类型 位置 开发商
占地面积 总建筑面积
容积率 定位
面积区间
售价
工程进度 销售率 招商政策
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
丹尼斯八一路店——商丘高端购物中心，高档品牌与大型购物超市结合，商铺租金实现水 平达300-400元/㎡
位置
凯旋路与八一路交汇处
商业面积
2.1万㎡
丹尼斯
凯 旋 路
八一路
层数 业态分布
3层
一层：高档品牌服装、化妆品、钟表首 饰、鞋包销售、德克士 二层：生活百货 三层：生鲜食品
代表性项目----- 商丘首个纯地下商业，采用返租形式加强客 白云嘉悦广场 户投资信心
团结路
归 德 路
位置 商业面积
层数 单铺面积
价格 车位
返租方式
团结路与归德路交汇处
建筑面积7万平米，地下负一层、负二 层分别为3.5万方，其中负二层约有 5000平方米的人防
2层：负一层和负二层
10-40平米 负一层1.5-2万元/㎡ 负二层1-1.3万元/㎡
凯 旋 路
民主路
位置 商业面积 物业类型
租售比 定位
租金 车位 备注
凯旋路与民主路交汇处
总建筑面积15万方，一期共10万方，其中商 业4.2万方
商业中心、公寓
自持40%，销售60% 以商业为主，集购物、餐饮、商住、休闲、 娱乐为一体的现代化大型购物中心，商丘首
席国际都市MALL
一层外街单铺150平米，租金290元/平米； 一层内街130元/平米
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
丹尼斯八一路店经营现状——人流量大，商家营业收入与丹尼斯租金收入实现较高水平
周中（下午3:00-3:10）
周末（下午2:40-2:50）
进
85
1wenku.baidu.com9
出
126
153
拎包 消费额
41 50-100元/人
113
40%消费10-20元/人，60%消费50-100元/ 人
店铺
一层DHC 一层运动品牌（李宁、阿
迪、耐克） 二层数码产品店
三层面包店
经营面积 10㎡
单店约50㎡ 10㎡ 4.5㎡
租金
300-400元/㎡·月，同时 扣点5%
300-400元/㎡·月 260元/㎡·月
营业额 20-30万/月
40万/月 —— ——
代表性项目-----
华联国贸中心 商丘大型一体化购物中心，成功引进沃尔玛
编号 1 2 3
主要商业 向阳路步行街 旺角步行街 丹尼斯八一路店
9
2
41
6
3
10
4
京港百货民主路店
5
京港百货香君店
8
6
中环广场
7
安奇乐易
8
华文购物广场
9
华联国贸中心
10
白云国际广场
75
2
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
向阳路步行街——商丘大众购物主要场所，以多元化品牌、高性价比持续保持高人气，租金 水平125-300元/㎡·月
建材类专业市场
胜利东路与睢阳大道交汇处东500米
服装分类
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
向阳路步行街品牌——品牌方面以中端品牌为主，主要面向大众消费客群
品牌以面向大众消费者的中端品牌为主： 服装品牌以利郎、海澜之家、劲霸、卡玛、美邦、李宁 等中端品牌为主； 同时有少量的精品品牌及低端的外贸服饰。
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
向阳路步行街业态组合——整体业态组合以普通服装及运动休闲装备为主，分别达48%、20%，餐 饮类占比较少，仅12%
业态组合
整体业态组合以普通服装销售为主，占比48%， 其次是面向年轻客户的运动休闲品牌，占比20， 餐饮类占比较少，仅8%，且以低端的小吃为主；
服装销售方面男装占比最高，达38%，女装占比 29%紧随其后，同时还有7%的童装及14%的内衣品 牌；
300余个
超市部分采用经营权销售模式，返租 20年，每年保底8%，开业后根据实际 营业额进行分成；除超市其他部分是 分割式产权销售，按照每年8%回报率
进行返租，共返租5年。
白云嘉悦广场----
业态
定位于吃喝玩乐，城市中心的超级家庭式娱乐生活 广场
层数
功能
已引进店铺
负一层 负二层
大润发、黄 金珠宝、化 妆品、品牌 服装
民主路
凯 旋 路
向
阳
神 火
路大
步
道
行
街
位置 总面积 步行街总长度 商业进深 店铺数量 店铺面积
凯旋路与民主路交汇处 约2万㎡ 约660米 15米 约222个 多为80-90㎡
业态组合
服装、鞋类销售为主，配合部分小吃
品牌 租金
以国内时尚休闲的二线品牌为主 125-300元/㎡·月
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
一、宏观政策分析
二、商丘市宏观市场分析
三、商丘市房地产市场概况
市场 分析
2、商业市场分析
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
商丘商业布局——商丘典型商业布局呈现明显的集聚特性，主要分布在中心广场附近的各主要交 通路口周边
商丘典型商业布局集中，主要分布在
民主路、八一路、神火大道、凯旋路围
合区域；
买价的1.5倍回购
华联国贸中心----
一层为商业价值最高的精品商业内街，二三层
业态分布
为沃尔玛、肯德基主力店，四层为餐饮
一层：精品商业内街，经营品牌服装、 化妆品、珠宝首饰、鞋、箱包
二层：沃尔玛、洗化用品 三层：沃尔玛、童装、儿童乐园 四层：餐饮
租金
一层：租金300-400元/㎡/月，扣点5% 二层：超市外商铺300-400元/㎡·月 三层：超市外商铺260元/㎡·月
备注
每年三月、九月进行两次品牌轮换
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
丹尼斯八一路店品牌——品牌高端，为商丘高端购物消费集合地
品牌相对高端： 品牌以DHC、欧时力、周大生、耐克、古缇、阿 迪达斯等知名品牌为主，相对商丘其他购物场所品 牌高端化；
向阳路步行街商业环境——建筑形象差、缺少停留空间、低端小吃汇聚等严重影响商业购 物环境
整体购物环境较差： 建筑形象差，店铺设在传统住宅楼底商位置，建筑形象较差； 步行街内自行车、电动车穿行，乱摆乱放现象严重，影响购物场 所整洁度； 街道内休闲座椅较少，整洁度较差，影响客户停留时间； 低档小吃汇聚，不仅从外部形象上对步行街产生影响，更容易造 成垃圾污染；
屈臣氏、涛博、拉夏贝尔、 鄂尔多斯等品牌
主要是大润 发、其它还 有餐饮、休 闲娱乐、精 品购物
电影院（5000平方米）、 电影院旗下的动漫影城、 土大力、金汉斯、麦当劳、
代表性项目----亿丰国际商贸博览城
物业类型 位置 开发商
占地面积 总建筑面积
容积率 定位
面积区间
售价
工程进度 销售率 招商政策
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
丹尼斯八一路店——商丘高端购物中心，高档品牌与大型购物超市结合，商铺租金实现水 平达300-400元/㎡
位置
凯旋路与八一路交汇处
商业面积
2.1万㎡
丹尼斯
凯 旋 路
八一路
层数 业态分布
3层
一层：高档品牌服装、化妆品、钟表首 饰、鞋包销售、德克士 二层：生活百货 三层：生鲜食品
代表性项目----- 商丘首个纯地下商业，采用返租形式加强客 白云嘉悦广场 户投资信心
团结路
归 德 路
位置 商业面积
层数 单铺面积
价格 车位
返租方式
团结路与归德路交汇处
建筑面积7万平米，地下负一层、负二 层分别为3.5万方，其中负二层约有 5000平方米的人防
2层：负一层和负二层
10-40平米 负一层1.5-2万元/㎡ 负二层1-1.3万元/㎡
凯 旋 路
民主路
位置 商业面积 物业类型
租售比 定位
租金 车位 备注
凯旋路与民主路交汇处
总建筑面积15万方，一期共10万方，其中商 业4.2万方
商业中心、公寓
自持40%，销售60% 以商业为主，集购物、餐饮、商住、休闲、 娱乐为一体的现代化大型购物中心，商丘首
席国际都市MALL
一层外街单铺150平米，租金290元/平米； 一层内街130元/平米
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
丹尼斯八一路店经营现状——人流量大，商家营业收入与丹尼斯租金收入实现较高水平
周中（下午3:00-3:10）
周末（下午2:40-2:50）
进
85
1wenku.baidu.com9
出
126
153
拎包 消费额
41 50-100元/人
113
40%消费10-20元/人，60%消费50-100元/ 人
店铺
一层DHC 一层运动品牌（李宁、阿
迪、耐克） 二层数码产品店
三层面包店
经营面积 10㎡
单店约50㎡ 10㎡ 4.5㎡
租金
300-400元/㎡·月，同时 扣点5%
300-400元/㎡·月 260元/㎡·月
营业额 20-30万/月
40万/月 —— ——
代表性项目-----
华联国贸中心 商丘大型一体化购物中心，成功引进沃尔玛
编号 1 2 3
主要商业 向阳路步行街 旺角步行街 丹尼斯八一路店
9
2
41
6
3
10
4
京港百货民主路店
5
京港百货香君店
8
6
中环广场
7
安奇乐易
8
华文购物广场
9
华联国贸中心
10
白云国际广场
75
2
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
向阳路步行街——商丘大众购物主要场所，以多元化品牌、高性价比持续保持高人气，租金 水平125-300元/㎡·月
建材类专业市场
胜利东路与睢阳大道交汇处东500米
服装分类
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
向阳路步行街品牌——品牌方面以中端品牌为主，主要面向大众消费客群
品牌以面向大众消费者的中端品牌为主： 服装品牌以利郎、海澜之家、劲霸、卡玛、美邦、李宁 等中端品牌为主； 同时有少量的精品品牌及低端的外贸服饰。
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
向阳路步行街业态组合——整体业态组合以普通服装及运动休闲装备为主，分别达48%、20%，餐 饮类占比较少，仅12%
业态组合
整体业态组合以普通服装销售为主，占比48%， 其次是面向年轻客户的运动休闲品牌，占比20， 餐饮类占比较少，仅8%，且以低端的小吃为主；
服装销售方面男装占比最高，达38%，女装占比 29%紧随其后，同时还有7%的童装及14%的内衣品 牌；
300余个
超市部分采用经营权销售模式，返租 20年，每年保底8%，开业后根据实际 营业额进行分成；除超市其他部分是 分割式产权销售，按照每年8%回报率
进行返租，共返租5年。
白云嘉悦广场----
业态
定位于吃喝玩乐，城市中心的超级家庭式娱乐生活 广场
层数
功能
已引进店铺
负一层 负二层
大润发、黄 金珠宝、化 妆品、品牌 服装
民主路
凯 旋 路
向
阳
神 火
路大
步
道
行
街
位置 总面积 步行街总长度 商业进深 店铺数量 店铺面积
凯旋路与民主路交汇处 约2万㎡ 约660米 15米 约222个 多为80-90㎡
业态组合
服装、鞋类销售为主，配合部分小吃
品牌 租金
以国内时尚休闲的二线品牌为主 125-300元/㎡·月
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
一、宏观政策分析
二、商丘市宏观市场分析
三、商丘市房地产市场概况
市场 分析
2、商业市场分析
三、商丘市房地产市场概况—商业市场分析
商丘商业布局——商丘典型商业布局呈现明显的集聚特性，主要分布在中心广场附近的各主要交 通路口周边
商丘典型商业布局集中，主要分布在
民主路、八一路、神火大道、凯旋路围
合区域；