XXXX项目月度营销执行方案(详细版)

谨呈：XXXX 房地产开发有限责任公司

现代·森林小镇

9月份营销执行方案

2011年9月1日

根据不同开发商进行相关修改 正文大标题须与文件名标题一致

日期与正文落款日期保持一致

页面横竖版根据实际情况拟定

一、销售目标

根据发展商集团下达目标，9月份需完成7000万营销目标，就目标分解如下：

住宅销售101套；商铺销售12套

具体分解如下：

二、核心问题及解决策略 综合区域9月份市场竞争状况分析，并结合9月份销售目标及项目后续产品供应情况来看，9月份达成目标将面临如下2个核心问题：

1、新客户如何快速积累，以满足完成任务所需？ 本项目首期开盘蓄客周期较短，开盘后房源推售节奏较快，案场意向客户存在边积累边释放的现状。8月20日37号楼加推至今，置业顾问意向客户储备已基本释放，现场成交多以现杀为主，因此，新客户的快速积累将是9月份销售目标完成的关键所在。

一级标题黑体小四号字加粗

正文部分楷体小四号字，重点部分加粗突出

必含版块：目标分解，具体到分产品线，周度目标及预计去化楼栋

必含版块：对目标完成的核心问题分析及如何进行应对进行扼要阐述

应对策略：

➢优化现有媒体组合方式，强化推广效果；根据前期推广效果评估，9月份保留楚报、晚报投放方式；增加楼体喷绘画面、搜房每月两次看房活动；调整短信发送人群资源、发送时间以及增加微博、业主论坛的宣传力度。

➢进一步强化巡展、销使派单力度，线下多渠道开展行销；9月重点围绕国企中心、华为、光谷软件园、江钻四个企业开展拜访、巡展等工作，线下到竞案楼盘拦截客户。

➢以大型中秋活动为契机，制造项目新亮点，刺激现场销售；9月10日针对中秋小黄金周开展营销活动，并以此为噱头，正式开启9月购房大优惠，通过现场氛围营造，引导客户购房。

➢营销活动持续推出，提升业主认可度，促进老带新；周末持续在营销中心举办活动，邀约老业主及意向客户，增加人气，营造销售氛围，促进成交同时也带动老带新的推荐力度。

➢充分利用双方现有资源，积极挖掘大客户进行团购；通过企业巡展及拜访,挖掘大企业客户，同时把握江汉油田将迁入光谷时机，组织江汉油田人员集体看房，促成团购。

2、存在一定溢价要求的商铺产品目标如何达成？

目前存量商铺从四期首批产品开盘至今仅去化2套，短期内商铺处于滞销状态，客户对商铺产品认可度较高，但对商铺产品价格接受度较差。因此，本次新推售商铺产品任务的完成是9月份目标完成的难点。

应对策略：

➢存量商铺停盘，与新推售商铺同步加推，制造市场关注点；目前达到现房商铺有1、2、3、5号楼商铺及二期商铺，以实景商铺入市，更有利于促进商铺的成交，9月份将重点推售1、2、3、5号楼商铺。前期1、2、5号楼商铺已对外销售，目前存量17套，主力面积集中于60-72㎡之间，与新推3号楼底商面积几乎重叠。为了能亮化3号底商，对外停盘1、2、5号楼商铺，让1、2、3、5号楼商铺集中亮相，制造市场热度。

➢强化商业现场包装，提升商业产品现场感染力；结合金融港及区域未来发展变化，梳理商铺价值点，对商铺进行重新广告包装，把伍特兰德商业廊的概念及商铺自身产品优势表现出来，加深客户对商铺产品形象的认识。

➢线上推广提升商业形象，提升商业销售信息的覆盖面及客户认可度；广告包装项目商业形象，以伍特兰德商业廊的形象定位入市，同时搭配住宅销售信息，以商业带动住宅达成共赢。

➢拟定商业针对性说辞，强化置业顾问培训，提升置业顾问信心；深刻梳理本项目的商业形态、商业价值、商业优势，结合区域发展与本项目商业点的相互影响关系，分析未来投资回报的结果，深化置业顾问对本项目商业点的认知。

必含版块：要实现目标对发展商的要求及建议，细化到完成时间

三、营销条件

本次年度目标任务的设定直指后续紧迫而又繁重的现场执行工作，这也对发展商及营销代理两方的合作、项目营销策划工作提出了更高的要求。

1、提升现场体验，改进营销中心现场包装。

洽谈区现场包装，在不破坏整体建造结构及原貌的基础上，丰富现场体验感氛围。启动洽谈区部分水系的流动，加强现场生动感，改造水系背景，营造艺术美感，让客户体验一种高尚、休闲、娱乐的品质感。包装改造于9月10日前完成。

2、强化实景展示，现有商业进行重新包装。现有商业包装略显陈旧，不利于商铺整体形象的提升，建议现场根据商业定位，对1、2、

3、5号楼商铺进行重新包装，主要包括现有橱窗喷绘画面的更换，商铺门头价值点喷绘画面展示。现场内外杂物及垃圾清理，停车秩序规范。包装改造于9月10日前完成。

3、商业经营餐饮，解决油烟排放问题。根据前期沟通，本项目对外统一口径为可以经营餐饮，在解决油烟问题上，要求客户装抽油烟机，并把油烟管道连接到本项目预留的排烟管道上，在其中加强对餐饮租户的管理与监督，解决油烟干扰到住户生活问题。

4、商业商贷银行利率问题的解决。目前为本项目提供贷款的银行仅为建设银行，其银行提供的贷款利率较高，客户接受度较低。

后期需要紧急解决银行贷款问题，引进可比性较高的银行，提高客户的认同度。银行解决于9月10日前完成。

5、看房通道整改完毕。样板房是客户现场体验第二现场，其中看房通道的好坏直接影响客户对产品印象。经过双方沟通，看房通道需要在9月15日前整改完毕。

四、9月营销执行

1、营销策略 （1）阶段营销策略

积累客户为导向，以中秋活动及优惠引爆旺季市场 存量商铺停盘，与新商铺统一加推，制造新亮点

9月份，住宅销售压力较大，客户积累是重点，推广及线下渠道应以快速积累有效客户为导向；同时，通过中秋大型活动及“震撼性优惠”，制造客户关注点，让客户感觉到“实惠”。商铺产品是难点，在现有持续缓销状况下，一方面强化现场包装，提升商铺现场体验感，同时，针对存量商铺与新推售商铺进行统一包装，制造新亮点，促进商铺去化。

（2）推广思路

以商业价值树立差异化，提升项目整体形象 线下以积累客户为导向，重点去化存量住宅

以商业价值引爆市场，成功以商业价值点提升项目整体形象，规避其他竞案楼盘同质化推售的压力，以强势广告包装把商铺稀有价值及金融港的未来引擎价值紧密集合，在区域树立起独有商业亮点。线下以渠道拓展及营销活动扩大客户半径，重点去化存量住宅。

必含版块：月度整体营销策略思路阐释，具体根据项目实际情况进行调整 观点部分黑体三号蓝色加粗