现在农村民居现状及生态别墅的可行性分析

现代农村民居现状及生态别墅的可行性分析

—以洞口县民居条件和经济状况为例

摘要：随着生活水平、经济收入的增加及认知层次的提高，人们对居住环境的需求层次越来越高；从简单的功能需求到对别墅的渴望—生态、环保、健康、节能、智能等，从简单的外观到内在的实质，也体现对我国农村庭院生态系统的选择和运用，体现一种人文的追求，尊重人本性。

我国农村庭院生态系统是一个最古老、最稳定，并一直延续发展到今天的受人类高度控制的人工生态系统。它是伴随人类的产生发展、社会进步而逐渐产生、完善和发展的，是人类根据社会发展的水平，适应、利用自然环境并进行不断人工选择的产物。

而城市房价已经涨到一个非理性的价格了，只要有点脑袋的人算一下经济帐就清楚，现在的房价不是值得投资，也不值得去买。

很多人总以为中国人多，而地有限，从而得出一个结论，房价会起来越贵，只涨不跌，而从日本和香港的情况已经否定这种论调，而那些说什么房价会一直上涨的专家教授则是不能够完全相信的。

其实中国还有一个情况，到现在还没有见人提出，而其实是中国的一个常识。中国农民占大多数，以前一直是说8亿，现在不知道是多少亿了，但肯定还是多数。中国的农民都是有土地的，而且绝大部分是有房子的，不管这房子是好是差，如果想住新的，重新盖一栋新的，其成本是很低的。这些年农村的基础建设也好多了，国家建设社会主义新农村，出台了很多新的扶持农村的政策，农村的环境已经改善很多。与其在城市做房奴，还不如农村住自已盖的房，盖个几百平的房子才十多万，而且像个别墅似的。

有人这样道：世界之大，城市买不起房，就回老家住去，让天价房开发商自己买去！中产阶级的崛起

2012年，政府将采取措施保持农民收入更快增长。加快发展劳务经济，转移农村劳动力，着力增加农民工资收入。

同时，进一步优化农业结构，大力发展蔬菜、畜禽、花卉苗木等特色主导产业，加快发展农产品加工业，大力发展乡村休闲游业，通过挖掘农业内部增收潜力，稳步增加家庭经营收入。进一步强化惠农政策，稳定提高财产性收入和转移性收入：加大对农业、农机等方面的财政补贴力度，提高补贴标准；提高农村“低保”的补助水平；加快推进农民新型农村养老保险试点，增加参保人数；启动实施农村高龄老人生活补贴制度，方便80岁以上的农民。这一系列措施给中国广大农村中产阶级财富的累积提供了有利条件，也在一定程度上加快了中产的崛起。

据有关部门调查资料推算, 现在我国的中产阶层每年大约增加800 万人, 在社会阶层结构中的比例是每年增加约一个百分点。预计到2020 年将达到35% - 40% 。当代中国社会阶层研究报告中曾经指出, 虽然已经形成一个现代化社会阶层结构的雏形, 而且正在成长。当时存在的问题之一是, 该大的阶层( 指中产阶层) 没有大起来, 该小的阶层( 指农业劳动者阶层) 没有小下去。近十年过去了, 情况有所好转, 前述中产阶层在社会阶层结构中的比重由15% 上升到22%, 增加了7 个百分点, 但农业劳动者阶层只从44%下降到40%左右, 只减少了4 个百分点。还不理想。原因很多, 其中一个主要的原因, 就是当年计划经济体制形成的一些重要的经济社会体制还没有得到应有的改革, 如户籍制度、土地制度、就业体制、财政体制、社会保障体制等, 这些体制如果不进行根本性的改革, 城乡二元经济社会结

构就不能破解, 农业劳动力就不能顺利转入到二三产业, 农民就不能顺利进入城镇, 中国的城市化严重滞后于工业化的局面就不能改变, 中国的城市化就不能得到发展, 农业劳动者阶层就不能合理、顺畅地减少, 中产阶层也不就不能合乎规律地成长起来。好在这些问题现已受到决策部门的重视, 正在酝酿这些体制的改革。中国发展的前景是乐观的, 中国的中产阶层将会有更大规模的发展, 将会成为中国未来社会成主体阶层。而这一切都有利于低收入家庭转变成中产阶级。

别墅的定义

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。

别墅（Villa）：“口”

双拼（Two Family House）：“日”

排屋（Town House）：“目”

排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

别墅的买卖双方合同一般都有注明：

1、本商品房户型为：别墅；

2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积平方米。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于；多层低密度住宅容积率不大于；排屋（Town House）容积率不大于；别墅（Villa）容积率不大于。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。

现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

而上述的问题，在土地资源较宽裕的农村就比较容易解决。

一、农村民居的现状及发展状况：

现在在我国占80%以上人口居住在农村，是我国人类社会的一个重要组成部分.最古老的农村民居是—土墙住宅，也是最先出现的民居。它是用土筑墙，木材做梁、顶、门窗。主要有以下几种形式：

1、土墙形式（50年代以前）

2、木结构四合院（50年代以前）

3、木柱砖为墙（60-90年代以前）

4、砖墙预制板顶（2000年以后）