新锦安壹号公馆

2 红 线 外 岗 亭 服 务
3 大 门 岗 服 务 区
4 营 销 中 心 门 岗 迎 宾
5 销 售 顾 问 服 务 区
6 区 域 模 型 讲 解 区
7 园 林 讲 解 服 务 区
8 工 法 讲 解 服 务 区
9 物 业 服 务 讲 解 区
1 0
1 1
1 2
接 待 流 程 分 解
样 板 房 情 景 演 绎
一围挡
区别于市场大多数项目采取的喷绘型围挡，建议考虑混 凝土、高级涂料及不锈钢相结合的围挡形式，体现项目 的高端及尊贵性，形成第二步的精神壁垒。
夜间示意图
一壶茶
以茶待友，以诚相待，配备上等的茶叶，由专业 的茶艺师进行筹备，一口入口即甘的茶水，体现 项目的精致与诚意。
1 电 话 接 听 岗 位 服 务
不是感官刺激，而是情绪传播
营销策略：营销现场氛围重要性 多设置豪宅客户可以用于圈层交流的氛围环境，而不是大而豪华的营 销摆设
不是产品阐述，而是交流
营销策略：增强业务员与客户进行产品交流的话题 通过产品直接的项目交流，意见的交流，需求的锁定，获得客户的认 同，传递项目的价值
不仅活动参与，而是活动专属
营销策略：活动的举办不是参与性而是专属性 豪宅的活动策略，除了价值的传递之外以及多方面艺术的嫁接，更多 的顶端客户更多地在乎是，活动是否具备专属性，自身的专属参与性 非常重要
产 品 深 度 讲 解 区
深 入 沟 通 洽 淡 区
客 户 触 点
客户视觉感知（VP）
通过现场各岗位服务人员着装、 妆容、精神面貌展示形成视觉冲 击力；
客户行为感知（VP）
通过现场各岗位服务人员标准动 作、规范语言，为客户提供星级 服务，让客户提前感受到中南海 级服务标准，切身体会国宾服务 、增强对项目好感；
服务 0%
宝安 80%
41-45岁 23%
36-40岁 15%
物流 24%
规划 39%
高新产业 9%
地段交通 11%
资源 0%
1、
知 认 步 初 市场的
新锦安壹号公馆
•价值认知 •深度挖掘 •市场占位
2、
读 解 业 中原专
3、
位 占 的 象 市场形
项目基本指标
用地位置 总建筑面积 建筑占地面积 绿地面积 停车位 住宅建筑面积 配套商业建筑 面积 社区居委会 社区警务室 宝安中心区N5、 N6区 202393.45 29678.57 8960 1568 123040 9000 200 800 社区服务中 心 社区服务站 50 300 栋数 总户数 容积率（核 增） 建筑密度 5 420 4.5（5.2） 35%
国外 龙岗 内地 香港 0% 福田 8% 南山 12% 罗湖 0% 46-50岁 9% 50岁以上 20%
房地产 0% 31岁以下 5% 贸易 29% 电子 26% 金融 12% 31-35岁 28%
商务接待 0%
产品 0% 品牌 6% 配套 11% 区域 33%
投资 10% 自住兼投资 20% 长期自住 70%
配套 未 区域 中原提出我们对于项目的深入理解 国 中
新锦安壹号公馆
新锦安.壹号公馆豪宅价值体系
区域
TOP1 金融湾区
国家意志推动区域，同步全球金融中心，代言深圳未来30 年，世界之心
标签价值
规划
TOP2
滨海生活
百亿公共文化设施配套，享都市中心、滨海岸线和中轴三 重景观带。
标签价值
TOP3
极速交通
在服务上感动客户！
专属奔驰看房车接待
商务车/豪华电瓶车
工作要点：带客户从营销中心前往样板房，样板房接回至营销中心。
在尊贵上感触动户！
“裂变式”圈层推广
l以点带面，逐一延展
——深度抓紧诚意客户，融入其圈层，打开局面，实现由点及面、再由面中之点 延展到面的过程。
l聚焦当地，近伐远交
——在对本地客户全面的、精准的传播、营销覆盖基础上，拓宽视野，外拓客户， 逐渐将项目的影响力扩散至全市。
线上：一事件、一楼体、一围挡、一壶茶 线下：豪宅标准化接待体系 “裂变”式圈层推广
业内起势，口碑为王
一事件— 壹号公馆产品发布酒会
邀请深圳地产界高端从业人员参与，以产品的高端性、 纯粹性获取第一批业内粉丝，运用业内资深从业人士的 人脉进行初步造势，迅速提高项目行业内产品知名度。
一楼体
除了传统的楼体LED灯光字外，临路面采取 巨型条幅全面或局部包裹，利用地段优势 直销传播，增强项目的尊贵感及标识度， 形成初步的精神堡垒。
套数
96 96 96 156 86 530
183㎡（复式） 215㎡ 366㎡ 约112440㎡
7
一级竞品分析 壹方中心
营销推广
内部样板房开放 内部启动VIP升 级 样板房正式开 放 启动VIP升级
VIP升级约500批
营销中心开放 同步启动VIP登记
登记约900批
开盘 前海华侨城JW万豪酒店
开盘到访约600批， 推出337套144-366㎡单位
为什么一定要做圈层活动
①高端圈层活动帮助解决的问题；
1、圈层客户导入问题。 2、项目高端形象的传播问题。
②持续不断的高端圈层活动帮助解决的问题；
1、帮助持续倍增对位客户基数。 2、帮助持续保持客户粘性。 3、帮助客户建立圈层认同感。 4、帮助客户了解什么才是真正的好项目。 5、帮助客户认识更多的中心人物。 6、帮助导入不同类型的客户，解决不同类型客户的认可问题。
前海中央·170m·雲中墅
区域价值
产品稀缺Baidu Nhomakorabea占位
形象定位
Attribute
Location
前海唯一顶级人物汇集地
打动客户的不再仅仅是区域和产品，软性服务更是提高项目调性 和强化记忆点的关键
物业服务已经成为豪宅的标配 也是最大的差异化突破点
项目显现的独特气质会吸引某种特定的客群，而相似偏好又会 导致同类客群的聚集
天下潮商汇聚一方
世界金融家企业酒会
定制潮汕晚宴
奢侈品行为艺术展
轩尼诗百乐廷晚宴
【新锦安壹号公馆】
营销策略案
中原地产·事业二部 | 2015·8
第一代：资源型豪宅——华侨城 “稀缺城市景观”+华侨城恒久湿地
第二代：地段型豪宅——香蜜湖一号 “核心区位”+“顶级会所”
第三代：硬件型——东海国际/深业上城/深圳湾一号 核心区位+优势配套+品牌硬件
东海国际中心 深南大道沿线最大综合建筑群
项目位置 占地 建面
前海中心创业一路与新湖路交汇处东 南角 99390㎡
建筑面积328000平方米，其中商业 185000平方米，办公写字楼137000平方 米。 180平复式5房3厅3卫，220平5房2厅3卫
在售面积 平层户型 产品类型 面积段（㎡） 整体价格 8.5万/㎡
4房2厅 5房2厅 4房2厅 4房2厅+1工人房 5房2厅+1工人房 合计（住宅） 144㎡ 167㎡
宝安中心，170米前海标志性豪宅高度，景观视野更宽广。
差异化价值
TOP6
匠心品质
原材料进口石材，匠心造，度非凡
差异化价值
附加
TOP7
顶尖圈层标杆
住宅最高，纯居新标准，豪宅的配置，顶尖人物汇集标签
标签价值
项目区域定位
Regional
Assignment
前海中央国际生活区
项目定位
Extremely pure residence
5月1日
5月23日
5月30日
2015年7月10日
售开-样开：30天
样开-开盘：45天
报广 户外 LED 其他
深圳特区报、晶报、宝安日报 机场、深南、月亮湾立交 机场安检口、红岭路、人民大厦、赠送：深圳湾口岸、深南 侨城东屏、滨海云松屏、机场登机口 围墙、楼体、鸿荣源各小区广告、深圳房产频道
一级竞品分析 壹方中心
中信红树湾显现的是传统、正统的豪宅气质——而其客群也是以中 年为主，集中于传统行业、家庭成员较多注重家庭观念
——“当下的社会话语掌控者”
红树西岸呈现的是新潮、洋派、时尚的豪宅新贵——而其客群也 多是受过高等教育有海外生活经历，新兴行业的财富新贵或者富 二代，家庭结构简单，生活方式新潮
——“明天的社会话语掌控者”
珠三角交通枢纽中心，双地铁口无缝接驳， 15分钟直达深 圳机场、30分钟香港国际机场，25分钟福田中心区。
标签价值
产品
TOP4 片区首席绝版 绝版纯居大宅
首席纯低密度住区，250-350纯粹大宅，滨海休闲居住氛围， 海景景观，舒适楼间距，享开阔视野，五梯两户极致尊贵， 罕见阔绰车位比。
差异化价值
TOP5 地标建筑
深业上城 莲花山配套+商业大牌
深圳湾1号 深圳湾地段+顶级品牌硬件
繁荣“豪宅”市场下，
用品牌硬件堆砌出来的产品已成为常态
下一代豪宅将走向何方？
一级竞品>壹方中心玖誉
前海CBD大型综合体物业，整体住宅套数为530套；现有373平4房楼王在售，均价8.5万元/平。7月25日已开 放2栋、5栋新品样板间，分别是180平复式5房3厅3卫，220平5房2厅3卫平层户型。
项目初期价值树：都是优点，哪个才是突破口？
200、350平米 5梯2户 单证大宅
前
心 海中
央国 中 前海 活区 际生
8米厅开 170米超高层住宅
1：3.5的梯户比 3.15层高
土
耳
其
石
片区
来 经 首 济 都
基于初步价值点的输出上 硬件
产品
进 口 配 国 置 际 一
材 线 国 际 配 城 套 市 资 百 源 亿
客户理念感知（MP）
通过销售顾问在销售环节标准话 术的熟练应用，让客户充分感知 到现场销售人员关于房地产、项 目的专业能力。
营销中心迎宾岗
——国家级首席礼宾师
目的：迎宾需兼顾4种语言，并高配2个首席礼宾师， 第一印象撼动客户，体现客户的尊贵性和身份感。
礼宾人员的要求： • • • • • 具有礼宾师的职业资格证 1.80m以上男士 中、客家话、粤语、潮汕话四种语言 印有项目LOGO的定制级服装 高配2个首席礼宾师
营销的突破点在于顺应客户的变化趋势
中原对于高端客户营销策略的建议
不是极力说服，而是试图影响
营销策略：营销影响力打造 通过点状突破，网妆扩展，持续制造圈层影响，用客户影响客户，聚 集高端客群的圈层资源
不是漫天撒网，而是有的放矢
营销策略：锁定核心客户 通过影响核心客户的第一阶层，从而达到辐射第二阶层的目的
客户情况
n 项目首批开盘成交的客户中宝安本地客户占到了非常大的比例，这与宝安本地客户区域内置业的习 惯有很大的关系，后期随着市场逐步打开，前海价值的落地，吸引了部分福田及南山的高端客户； n 宝安本地客户以企业主为主，有较高的承受能力。从客户行业可以发现，传统实业虽然还是占有很 高的比例，但是下降趋势显著，相对而言，新兴的贸易、金融等行业的客户上升明显； n 老豪宅项目换房客户在成交中占到了很大一部分，但是由于超高层及建筑规范的限制，客户对于现 在项目的赠送率、户型等还是存在较大的异议，客户普遍感受产品实用率。