厦门市房地产市场分析报告

2006年厦门房地产市场分析

2006年是厦门商品房供应量和销售量大幅增加的一年，全年供给量达到408万平方米，比2005年329万平方米的供应量增加了79万平方米，同比增幅高达24%。与此同时，全年商品房销售量也突破了历史，创造了新高，累计达到412万平方米，与2005年321万平方米的“业绩”相比增加了91万平方米，同比增幅28%，可谓供销两旺，市场活跃。

在旺盛的市场需求强势推动力下，商品房销售价格也逐步走高，2006年厦门商品房销售平均价格为6728元/平方米。

岛外崛起

2006年厦门商品住宅供应量也创造了历史新高，首次突破300万平方米大关，达到305.68万平方米，同比2005年的226.79万平方米增加了78.89万平方米，增幅为34.7%。因此，2006年商品房供应量增加主要是商品住宅供应量的增加。

2006年商品住宅供应量增加的主要原因是岛外住宅供应量的大幅增加。2006年岛外供应总量为140.19万平方米，比2005年的73.03万平方米增加了67.16万平方米，增幅高达91.96%；而2006年岛内供应量为165.49万平方米，比2005年153.76万平方米微量增加了11.73万平方米，增幅只有7.63%。岛外供给的增幅明显高于岛内，供应量的增加已使岛内岛外市场呈并驾齐驱之势。

从岛外供给比例的变化来看，2006年岛外供给比例为46%，比2005年32%的比例增加了14%；而2006年岛内供给比例为54%，比2005年68%的比例相应下降了14%。岛外供应量与岛内供应量正逐步平衡，平分秋色。从岛外供给比例明显增加而岛内比重显著下降的现状可知，厦门楼市的重心正逐步向岛外转移，岛外也将逐渐扮演举足轻重的角色。

从各区供应来看，岛内供给主要在思明区，思明区供应量为140.73万平方米，占岛内供应量的85%。岛外主要在海沧和集美，海沧供应量为62.89万平方米，占岛外供应量的45%，支撑岛外供给的半壁江山。

需求旺盛

2006年供给高幅增加的同时，需求也同样强劲，整体市场呈现供需两旺的态势。2006年商品住宅销量创历史新高，全年销量累计达到304.98万平方米，比2005年235.38万平方米增加69.6万平方米之多，同比增幅高达30%。

同样的，岛外已经成为全市销量的一支主力，2006年岛外商品住宅销售量为125万平方米，比2005年67万平方米增加了58万平方米，增幅高达86%；而与此同时，2006年岛内销售量为180万平方米，比2005年168万平方米微量增加了12万平方米，仅上升了7.07%，与岛外销量增幅不可同日而语。

从岛内外销售量的比例的变化看，2006年岛外销售比例为41%，比2005年28%的比例增加了13%；而2006年岛内销售比例为59%，已经比2005年72%的比例相应下降了13%。

从各区供应来看，岛内销售量主要集中在思明区，思明区销售量为139万平方米，湖里区销量为41万平方米，思明区较去年同期上升27.72%，湖里区销量同比则下降30.91%。岛外除同安区外，各区销量较去年均有较大幅度增长，集美区商品住宅较去年上升96.14%，海沧区商品住宅销量较去年上升

141.31%。这也说明，置业人士的目光也正逐步向岛外聚焦。

强劲的市场需求成为各大楼盘热销的强大动力，我们从各大楼盘开盘当日的火爆情形中已经能够初见端倪了。从岛内“米兰春天（世纪金湖广场）”的火热场景，到岛外“大学康城”的连夜排队购房；从岛内“蓝湾国际”售楼处的人头攒动，到岛外“未来海岸系·蓝水郡”的门庭若市，我们不能不说2006年的厦门楼市依然热火朝天。

价格上涨

在旺盛的市场需求及高价位项目强有力推动下，2006年厦门房价达到一个新的高度，商品住宅销售平均价格为6719元/平方米。岛内商品住宅销售均价为8091元/平方米，岛外商品住宅均价达到4750元/平方米。

高价楼盘的大量成交、市场需求力的持续强劲是拉动厦门房价的整体大幅攀升的重要原因：

■高价位项目拉升

2006年岛内的高价楼盘主要供给在思明区，大多数集中在老市区，诸如“尊墅尊府”、“禾祥首府”、“故宫裕景”、“假日·香港广场”、“禹洲·碧山临海”等等项目；岛内另一个高价楼盘密集分布的区域是滨北板块，例如“福隆·东方丽景”、“国贸春天”、“蓝湾国际”、“国源·滨北国际(集友广场) ”等；到2006年底，高价楼盘的均价都已经攀升至1万元/平方米以上。

岛外的高价楼盘主要集中在海沧内湖、沿海区域，以其卓越的景观优势、优良的区位环境，价格同样不断上扬。例如“蓝湾半岛”无海景房的均价就达到了5400元/平方米，海景沿线第一排的均价更是高达8000元/平方米；“翠湖明珠二期”的均价也达到5860元/平方米等等。

■强劲需求：

高价楼盘虽然个个价格不菲，但是均有其独到的“魅力”吸引着置业人群的目光。

“假日·香港广场”，“米兰春天（世纪金湖广场）”、“中铁·财富港湾”等项目均以户口优势吸引泉州、漳州等地想落户厦门的外地客户。

而“蓝湾国际”、“国贸春天”等项目则是依靠产品的优质化来吸引厦门本地二次置业、泉州等地客户；“国贸春天”虽然价格高达11000元/平方米，可是这并不能妨碍销售进程，年底已经接近尾声。“蓝湾国际”的销售均价更是一期比一期高，11月份北一楼销售均价已经达到14000元/平方米。

“江山帝景（新景领海）”等项目是因为海景优势吸引北方以及海外客户，目前售价已超过11000元/平方米。“鸿图嘉园”、“禹洲·碧山临海” 等项目则是依托周边配套，特别是优质教育资源吸引置业人群的购买。

岛外项目同样保有强势的需求，例如“未来海岸系列项目”拥有日渐完善的配套设施、日益优势的教育环境，客源需求源源不断。“大学康城”则因为集美的未来发展前景、“生态节能”的定位主张吸引着一些长线投资客、岛内外工薪阶层的目光，仅隔两个月，价格就提升了400元/平方米。