房地产投资分析第2章房地产市场分析.pptx
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房地产投资分析PPT课件
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表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽ห้องสมุดไป่ตู้开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
返回 目录
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
返回本 章目录
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
表1-1 砖混结构住宅工程工期定额
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• 2．房地产投资项目计算期
• 1.2.3 工程项目进度计划编制
• 1．项目进度计划编制方法
• （1）表格法。传统的项目进度计划的编
项 目
编 号
单制位都工使用表格法来进行。每项工程工的延程具体 程进度计划工不程量尽ห้องสมุดไป่ตู้开同工，日但期 是完表工格日的期大致形式备
第11章 房地产置业投资分析
第12章 房地产投资可行性研究报告 附录 常用Excel函数简介 参考文献
第1章 房地产投资分析基础
1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期
1.3 现金流量与资金的时间价值 小结 思考题 练习题
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1.1 房地产投资分析的内容与任务
1.1 房地产投资分析的内容与任务
•
• 7．房地产投资社会影响分析
• 8．房地产投资决策分析（方案比选分析）
• 1.1.3 房地产投资分析的任务
• 1.为投资者指出投资方向
• 2.为投资者提供运作方式
• 3.为投资者估计投资收益
•
4.为投资者分析风险及提供避险策略
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1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
或相分同项如表1-2所示。
续天
工
数
程名称
单 位
数 量
年 月日年月日
注
表1-2 工程项目总进度计划表
1.2 房地产开发投资项目周期、建设工期和 计算期
• （2）甘特图法。甘特图（Gatt）又称
横道图，它以一段横向粗线条表示一项工
房地产投资分析课件-第2章
2.2.2 房地产市场的效率
市场效率是指市场传递产品和价格信息的功能。如果市场信息能够迅速 而又低成本地传递，而且这些信息能够及时反映在市场价格上，那么这个 市场就是一个高效的市场。市场价格反映最新信息所需要的时间是衡量市 场效率的一个标准。
1. 房地产市场低效率的原因
➢房地产产品的异质性 ➢寻找交易伙伴存在较大难度 ➢房地产交易过程较为复杂
2. 市场的低效率与投资机会
Irwin/McGraw-Hill
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.2 房地产投资市场分析
2.2.3 房地产开发项目投资市场分析主要内容
1. 市场分析的三个层面 ➢城市房地产市场分析 ➢区域房地产市场分析 ➢房地产项目市场分析
Irwin/McGraw-Hill
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.1 房地产投资环境分析
2.1.2 房地产投资环境要素及其分析
房地产投资环境是一个多层次、多因素，并且是动态发展的复杂 系统，每个因素都是互相联系、相互影响的。例如，对于房地产投资 来说，几乎包括一个城市（或区块）的所有情况，有政治、经济、社 会文化、基础设施和配套设施、法律等。
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.1 房地产投资环境分析
专题2-1 问题思考：
当地铁与房产相遇
1、地铁是如何影响房地产价值的？ 2、当地如果有条件发展地铁，将对整个城市的 房地产市场产生怎样的影响，你是如何评价的？ 3、能不能提供更多地有关地铁与房地产发展的 相关信息？
2、三个多月后，北京市工商局为何又对一些商住项目进 行了“特赦”，这一措施将对市场各方又将产生何种影响?
市场效率是指市场传递产品和价格信息的功能。如果市场信息能够迅速 而又低成本地传递，而且这些信息能够及时反映在市场价格上，那么这个 市场就是一个高效的市场。市场价格反映最新信息所需要的时间是衡量市 场效率的一个标准。
1. 房地产市场低效率的原因
➢房地产产品的异质性 ➢寻找交易伙伴存在较大难度 ➢房地产交易过程较为复杂
2. 市场的低效率与投资机会
Irwin/McGraw-Hill
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.2 房地产投资市场分析
2.2.3 房地产开发项目投资市场分析主要内容
1. 市场分析的三个层面 ➢城市房地产市场分析 ➢区域房地产市场分析 ➢房地产项目市场分析
Irwin/McGraw-Hill
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.1 房地产投资环境分析
2.1.2 房地产投资环境要素及其分析
房地产投资环境是一个多层次、多因素，并且是动态发展的复杂 系统，每个因素都是互相联系、相互影响的。例如，对于房地产投资 来说，几乎包括一个城市（或区块）的所有情况，有政治、经济、社 会文化、基础设施和配套设施、法律等。
©The McGraw-Hill Companies, Inc., 2000
2.1 房地产投资环境分析
专题2-1 问题思考：
当地铁与房产相遇
1、地铁是如何影响房地产价值的？ 2、当地如果有条件发展地铁，将对整个城市的 房地产市场产生怎样的影响，你是如何评价的？ 3、能不能提供更多地有关地铁与房地产发展的 相关信息？
2、三个多月后，北京市工商局为何又对一些商住项目进 行了“特赦”，这一措施将对市场各方又将产生何种影响?
房地产投资环境与市场分析PPT课件
16
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
第二章房地产市场分析《房地产投资分析》PPT课件
第二节 房地产市场分析
（二）房地产市场状况的调查与预测 房地产市场状况的调查与预测应在房地产
投资环境调查与预测的基础上进行。 如果一份市场分析报告能说明上述所有的
问题当然更好，但实际上，不是每一个项目 都必须把所有信息都调查分析得面面俱到— —这既不太可能，有时也没有必要。
Restricted Information and Basic Personal Data
Restricted Information and Basic Personal Data
第二节 房地产市场分析
对投资环境的调查和预测，一般是指对下列各环 境的调查和预测：
1、政治环境 2、法律环境 3、经济环境 4、文化环境 5、自然环境 6、规划环境 7、基础设施环境
Restricted Information and Basic Personal Data
第一节 房地产市场的一般问题
3．房地产市场产品的异质性
这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也 就是说产品之间不可替代。
4．地产市场的垄断性
土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形 成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土 地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土 地的垄断实质上是一种私人的垄断。
第二节 房地产市场分析
三、房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容主要是市场调查与市 场预测。房地产市场调查与预测包括房地产投 资环境的调查与预测、房地产市场状况的调查 与预测。 （一）房地产投资环境的调查与预测
投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、 城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和 制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。
房地产市场分析PPT课件
10
上次课主要内容回顾
三、房地产投资的特点
位置的固定性和唯一性是房地产最基本的两个物 理特性，前者使得房地产市场一般表现为区域性 市场，尤其是住宅市场；而后者使得房地产区别 于其他商品，每一处房地产都有其独特性。
房地产经济特性首先体现在稀缺性上。其次，房 地产商品具有经济寿命长的特点。第三体现在房 地产与周边环境的相互关系上——地段是决定房 价的重要关键因素。
一、市场调查
房地产投资环境调查以及房地产市场状况调查 是市场调查的主要内容。
（一）房地产投资环境调查
房地产投资环境是指房地产项目拟投资区域在当前 以及将来一定时期内影响项目投资价值的各种外部 因素的总和。
22
表2.1 房地产投资环境的构成
类别
要素
硬 区位条件 环 境
基础设施
生活配套
软 政治 环 境
房地产投资成本巨大，投资回收期长，高风险、 高收益。
11
上次课主要内容回顾
四、房地产金融的概念及其作用 1 、房地产金融或融资：是指围绕房地产的开发、经营、
流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一 系列金融活动。 2、房地产金融体系的作用
房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段 房地产金融是房地产业发展的“调节器”
经济发展水平、经济周期、
社会购买力、房地产市场发 展状况
影响房地产市场容量、房地 产投资效益、
金融政策、税收政策、产业 政策等
影响房地产投资的资金筹集、
房地产投资的成本、房地产 投资的风险
风俗习惯、文化传统、价值
观念、教育水平、人口素质 等
影响房地产的消费行为、房 地产投资的开发策略
上次课主要内容回顾
三、房地产投资的特点
位置的固定性和唯一性是房地产最基本的两个物 理特性，前者使得房地产市场一般表现为区域性 市场，尤其是住宅市场；而后者使得房地产区别 于其他商品，每一处房地产都有其独特性。
房地产经济特性首先体现在稀缺性上。其次，房 地产商品具有经济寿命长的特点。第三体现在房 地产与周边环境的相互关系上——地段是决定房 价的重要关键因素。
一、市场调查
房地产投资环境调查以及房地产市场状况调查 是市场调查的主要内容。
（一）房地产投资环境调查
房地产投资环境是指房地产项目拟投资区域在当前 以及将来一定时期内影响项目投资价值的各种外部 因素的总和。
22
表2.1 房地产投资环境的构成
类别
要素
硬 区位条件 环 境
基础设施
生活配套
软 政治 环 境
房地产投资成本巨大，投资回收期长，高风险、 高收益。
11
上次课主要内容回顾
四、房地产金融的概念及其作用 1 、房地产金融或融资：是指围绕房地产的开发、经营、
流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一 系列金融活动。 2、房地产金融体系的作用
房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段 房地产金融是房地产业发展的“调节器”
经济发展水平、经济周期、
社会购买力、房地产市场发 展状况
影响房地产市场容量、房地 产投资效益、
金融政策、税收政策、产业 政策等
影响房地产投资的资金筹集、
房地产投资的成本、房地产 投资的风险
风俗习惯、文化传统、价值
观念、教育水平、人口素质 等
影响房地产的消费行为、房 地产投资的开发策略
房地产投资环境分析与市场分析.pptx
3.1.4.2 等级尺度法
优缺点：指标趋向于具体，因素趋向于量化。但考核 的是东道国对外资的优惠条件及吸引外资的能力 ，并没有考虑项目所在地的具体环境条件，有其 局限性。
3.1.4.3 道氏评估法
依据：美国道氏化学公司根据自己在海外投资的经
验提出的。
方法：把海外投资风险分为：竞争风险和环境风险
过程：将投资环境分为八大因素： 资本抽回限制度；外国股权比例；对外商的管制和歧视程度 ；货币稳定性；政治稳定性；给予关税保护的意愿；当地 资本的可供程度；近五年的通货膨胀率高低。
又把八大因素分为4-7个子因素，根据个因素和子因素对投 资环境的影响程度，定出从最差到最好的各种情况的分类 标准，好的情况评分为12、14、20分不等。最差情况为0 、2、4分不等，按各种情况打分，综合后得出投资环境总 分：8-100分，分数越高，投资环境越好。
基本方法：从投资者和投资国的立场出发，选定诸投 资环境因素，具此对目标国家逐一进行评估并将之 由“热”至“冷”依次排列，热国表示投资环境优良；冷 国表示投资环境欠佳；
3.1.4.1 冷热对比法
具体过程： 把投资环境分为七大因素：
政治稳定性；市场机会；经济发展及成就；文化 一体化；法律阻碍；实质阻碍和地理及文化差距 。
在确定个关键因素及其假设条件后，提出4套项目预测方案： 第一套方案：根据未来7年中各关键因素“最可能”的变化而提出的预测
方案； 第二套方案：假设各关键因素的变化比预期的好，提出“乐观”预测方
案。 第三套方案：假设个关键因素的变化比预期的差，提出‘悲观’的预测
方案。 第四套方案：各关键因素变化最坏，可能导致公司“遭灾”的预测方案
财务环境——资金、成本、利润、税收等 资源环境——人力、土地、原材料及能力等
房地产投资分析PPT(共 40张)
采用静态投资分析方法
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
第四部分 投资分析案例
总投资估算表
单位：万元
序号
项
目
合计
一
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总 投
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
园林景观建设费
资
1.5
建筑安装工程费
估
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
30,264.27 15,880.21
525.71 1577.14 1163.18 6,571.42
价
指
资本金净利润率
标
资本金净利润率=税后利润÷ 资本金× 100%
这是投资者很关心的一个指标，因为它反映了 投资者自己的出资所带来的净利润。
第三部分 投资分析的主要内容
三
静态投资回收期（ Pb）
、
财
指当不考虑现金流折现时，项目以净
务
收益抵偿全部投资所需的时间。是反映开
评
发项目投资回收能力的重要指标。
分
析
二、收益估算
的
主
三、财务评价指标
要 内
四、不确定性分析
容
第三部分 投资分析的主要内容
总投资估算表
一
序号
项
目
1
建设投资
、
1.1
土地费用
总
1.2
前期工程费
投
1.3 基础设施建设费
资 估
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
管理费用
算
1.7
不可预见费
1.8 其他费用
《房地产市场分析》PPT课件 (2)_OK
8
1、房地产投资宏观市场调查 1）政策、法律环境调查 2）项目区域经济环境调查 3）房地产市场需求和消费行为调查 4）房地产产品调查 5）房地产价格调查
2、意向项目投资环境与投资方案调查 1）社区经济环境调查 2）房地产项目市场竞争情况调查。 3）房地产项目设计方案调查
9
3.3.2房地产市场调查的方法与技术
2
3.1.2房地产市场的非规范性
从房地产的性质来看，房地产是缺乏供给弹性和替代弹 性的资产。房地产价格形成具有个别性。任意两个房地 产产品的价格总有不同，不存在规范价格。 从房地产价格的影响因素来看，房地产能够产生的现金 流量受多种因素的影响，因此，房地产的基本价值难以 确定，尤其对于房地产存量更是如此。
16
3.4.2房地产市场预测的方法
在房地产市场的预测中，常用的预测方法主要有：经验判断 法；预测调查预测法；数学外推预测法；季节变动趋势预测 法；相关因素预测法；此外，还有商品生命周期曲线预测法、 概率模型预测法等等。
3.4.3房地产市场预测的程序
1、目标测定 房地产市场预测的目的、房地产商品类型、地域范围及时间 2、资料整理 一是企业积累的历来的市场信息资料；二是调查收集市场动 态的原始材料
7
3.3房地产市场调查的方法和程序
3.3.1房地产市场调查的目的和内容
对于房地产市场的市场调查，有狭义和广义之分。狭义的 市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销 售及售后情况的总结和分析。从广义而言，房地产市场调 查并不拘泥与房地产项目本身，还包括房地产宏观经济环 境、房地产政策、法律环境，以及房地产市场的整体供求 趋势的调查分析等等。 房地产市场调查的内容可划分为以下两大部分：房地产投 资宏观环境调查与意向项目投资环境调查。
1、房地产投资宏观市场调查 1）政策、法律环境调查 2）项目区域经济环境调查 3）房地产市场需求和消费行为调查 4）房地产产品调查 5）房地产价格调查
2、意向项目投资环境与投资方案调查 1）社区经济环境调查 2）房地产项目市场竞争情况调查。 3）房地产项目设计方案调查
9
3.3.2房地产市场调查的方法与技术
2
3.1.2房地产市场的非规范性
从房地产的性质来看，房地产是缺乏供给弹性和替代弹 性的资产。房地产价格形成具有个别性。任意两个房地 产产品的价格总有不同，不存在规范价格。 从房地产价格的影响因素来看，房地产能够产生的现金 流量受多种因素的影响，因此，房地产的基本价值难以 确定，尤其对于房地产存量更是如此。
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3.4.2房地产市场预测的方法
在房地产市场的预测中，常用的预测方法主要有：经验判断 法；预测调查预测法；数学外推预测法；季节变动趋势预测 法；相关因素预测法；此外，还有商品生命周期曲线预测法、 概率模型预测法等等。
3.4.3房地产市场预测的程序
1、目标测定 房地产市场预测的目的、房地产商品类型、地域范围及时间 2、资料整理 一是企业积累的历来的市场信息资料；二是调查收集市场动 态的原始材料
7
3.3房地产市场调查的方法和程序
3.3.1房地产市场调查的目的和内容
对于房地产市场的市场调查，有狭义和广义之分。狭义的 市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销 售及售后情况的总结和分析。从广义而言，房地产市场调 查并不拘泥与房地产项目本身，还包括房地产宏观经济环 境、房地产政策、法律环境，以及房地产市场的整体供求 趋势的调查分析等等。 房地产市场调查的内容可划分为以下两大部分：房地产投 资宏观环境调查与意向项目投资环境调查。
房地产投资分析第二章
情况1 情况2 情况3
LOGO
在式1中：假设除了劳动之外，其他生产要素投入量均保
持既定，则这时式1就变为一个一种可变要素投入的生产
函数：
Q=af（L， K ， G ， E ）
式2
式2中 K ， G代，表E 资本、土地、企业家才能三类要素投入
量不变。那么此时产量（即报酬）Q的生产函数就变为由
劳动L的投入量所决定的一个生产函数：
i=（1+ r/m）m -1 ①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。 ②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就
越大。 ③当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等。 ④当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率。 ⑤当每年计息周期数m～∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：
际产量先递增再递减。
2．土地报酬曲线之间的关系
Q h
l
I
d
II
III
TP（L+K+E）
e
LOGO
O
a
b
c
AP（L+K+E） MP（L+K+E）
（L+K+E）
图2-2 土地投入量不变的情况下三种要素组合的总报酬、平均报酬和边际报酬曲线
LOGO
三条曲线的变化趋势和位置关系具有以下特征：
（1）三条曲线的趋势 （2）总报酬曲线与平均报酬曲线的关系 （3）总报酬曲线与边际报酬曲线的关系 （4）边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系
活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上 实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。 现金流出：流出系统的资金。 现金流入：流入系统的资金。 净现金流量：现金流入与现金流出之差。
房地产市场分析PPT
一、房地产市场的定义和特点
按组成要素分，可分 为
(1)土地使用市场 (2)房产市场 (3)房地产资金市场 (4)房地产劳务市场 (5)房地产技术信息市场
根据房地产流通顺序 分为
(1)房地产一级市场 （土地出让市场） (2)二级房地产市场 （增量房地产市场） (3)三级房地产市场 （又称存量房地产市场）
慢转向齐头并进
1．两大因素继 续抑制购房需求 2．资金链收紧 或将影响开发投
资增速
五、2011年重庆房地产市场分析
推荐房源
最低建面：7800元/㎡
6500元/㎡起
均价5400元/㎡起
六、2011年房地产市场
（一）基本情况 今年房地产施工面积2362645平方米，竣工面积279788
平方米，完成投资17.43亿元，同比增长96.2%，销售 107.543平方米，同比增长30.4%，商品房销售额44.78亿元， 同比增长108.2%。
13、不知香积寺，数里入云峰。。21.2.421.2.401:29:1201:29:12February 4, 2021 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2021年2月4日星期四上午1时29分12秒01:29:1221.2.4
15、楚塞三湘接，荆门九派通。。。2021年2月上午1时29分21.2.401:29February 4, 2021
（二）房价情况
下半年房地产市场有较小幅度上升， 其原因是：1．需求旺盛。2．购买力增加。
（三）市场预测
1．在通胀持续发展的背景下 ，下半年房地产市场发展的政 策环境仍不会放松。 2．从紧的政策环境继续抑制 住房需求的增长。 3．房业贫。。21.2.421.2.4Thursday, February 04, 2021 10、雨中黄叶树，灯下白头人。。01:29:1201:29:1201:292/4/2021 1:29:12 AM
按组成要素分，可分 为
(1)土地使用市场 (2)房产市场 (3)房地产资金市场 (4)房地产劳务市场 (5)房地产技术信息市场
根据房地产流通顺序 分为
(1)房地产一级市场 （土地出让市场） (2)二级房地产市场 （增量房地产市场） (3)三级房地产市场 （又称存量房地产市场）
慢转向齐头并进
1．两大因素继 续抑制购房需求 2．资金链收紧 或将影响开发投
资增速
五、2011年重庆房地产市场分析
推荐房源
最低建面：7800元/㎡
6500元/㎡起
均价5400元/㎡起
六、2011年房地产市场
（一）基本情况 今年房地产施工面积2362645平方米，竣工面积279788
平方米，完成投资17.43亿元，同比增长96.2%，销售 107.543平方米，同比增长30.4%，商品房销售额44.78亿元， 同比增长108.2%。
13、不知香积寺，数里入云峰。。21.2.421.2.401:29:1201:29:12February 4, 2021 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2021年2月4日星期四上午1时29分12秒01:29:1221.2.4
15、楚塞三湘接，荆门九派通。。。2021年2月上午1时29分21.2.401:29February 4, 2021
（二）房价情况
下半年房地产市场有较小幅度上升， 其原因是：1．需求旺盛。2．购买力增加。
（三）市场预测
1．在通胀持续发展的背景下 ，下半年房地产市场发展的政 策环境仍不会放松。 2．从紧的政策环境继续抑制 住房需求的增长。 3．房业贫。。21.2.421.2.4Thursday, February 04, 2021 10、雨中黄叶树，灯下白头人。。01:29:1201:29:1201:292/4/2021 1:29:12 AM
房地产投资分析第2章幻灯片PPT
房地产投资分析第2章幻灯 片PPT
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二、现金流量图
所谓现金流量图：把经济系统的现金流 量绘入一个时间坐标图中，以反映出各现金 流入、流出与相应时间的对应关系。
❖ 现金流量图的作图方法和规则如下：
利率包括时间价值、通货膨胀和风险价值 因素。
三、资金时间价值的表现形式 1. 利息； 2. 是评价企业投资方案的基本标准； 3. 金融机构的房地产金融业务核算都是以资 金时间价值为基础； 4. 资金时间价值量的大小取决于： （1）资金的使用时间 （2）资金数量的多少 （3）资金投入和回收的特点 （4）资金周转的速度
(4)箭线与时间轴的交点为现金流量发生的时点。
现金流量的三要素：大小、方向和作用点。
第二节 资金时间价值的含义
一、资金时间价值的概念
资金时间价值是指一定量资金在不同时 点上的价值量的差额。如利率、利息。
二、资金时间价值的衡量
通常情况下，资金时间价值被认为是没 有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资 金利润率。
第三节 资金时间价值的计算
一、资金时间价值的计算方法
单利： F= P（1＋n·i）；
复利： F=P（1＋i）n
P= F /(1＋n·i)
二、 复利终值与复利现值的计算 1．复利终值的计算 公式：F=P（1＋i）n =P(F/P,i,n)
【例题2.1】某公司将100000元投资于收益率 为5%的项目，项目周期3年，按复利计算3年 后的终值。
(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续， 轴上每一刻度表示一个时间单位；时间轴上的点称 为时点，通常表示的是该时间单位末的时点；零表 示时间序列的起点。
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二、现金流量图
所谓现金流量图：把经济系统的现金流 量绘入一个时间坐标图中，以反映出各现金 流入、流出与相应时间的对应关系。
❖ 现金流量图的作图方法和规则如下：
利率包括时间价值、通货膨胀和风险价值 因素。
三、资金时间价值的表现形式 1. 利息； 2. 是评价企业投资方案的基本标准； 3. 金融机构的房地产金融业务核算都是以资 金时间价值为基础； 4. 资金时间价值量的大小取决于： （1）资金的使用时间 （2）资金数量的多少 （3）资金投入和回收的特点 （4）资金周转的速度
(4)箭线与时间轴的交点为现金流量发生的时点。
现金流量的三要素：大小、方向和作用点。
第二节 资金时间价值的含义
一、资金时间价值的概念
资金时间价值是指一定量资金在不同时 点上的价值量的差额。如利率、利息。
二、资金时间价值的衡量
通常情况下，资金时间价值被认为是没 有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资 金利润率。
第三节 资金时间价值的计算
一、资金时间价值的计算方法
单利： F= P（1＋n·i）；
复利： F=P（1＋i）n
P= F /(1＋n·i)
二、 复利终值与复利现值的计算 1．复利终值的计算 公式：F=P（1＋i）n =P(F/P,i,n)
【例题2.1】某公司将100000元投资于收益率 为5%的项目，项目周期3年，按复利计算3年 后的终值。
(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续， 轴上每一刻度表示一个时间单位；时间轴上的点称 为时点，通常表示的是该时间单位末的时点；零表 示时间序列的起点。
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从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交 易市场，是权益的让渡市场。
2020/11/22
房地产投资分析课件
2．1房地产市场的一般问题
6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏
当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于 开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不 可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不 应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度， 但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场 需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房 地产商品的短期供求变化反映迟钝。
4）特殊物业市场
对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、 车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称 为特殊物业。
20房地产市场的一般问题
5）土地市场
在我国，土地市场是指以城镇土地使用权 为对象进行交易的市场。土地的征购、土地 的出让、土地的转让这三者均属土地市场的 内容。
期限和方式的有偿转让的市场。 2）产权市场
产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。
2020/11/22
房地产投资分析课件
2．2房地产市场分析
2．2．1房地产市场分析的必要性 房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，
调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、 选择投资机会的过程。
商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包 括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、 购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物 业有着特殊的重要性。
2020/11/22
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2．1房地产市场的一般问题
3）工业物业市场
工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间， 包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用 房（又称工业写字楼）、仓储用房等。
第2章 房地产市场分析
❖ 房地产市场的一般问题 ❖ 房地产市场分析 ❖ 房地产市场调查的方法与程序 ❖ 房地产市场预测的种类与方法 ❖ 市场分析应用举例
2020/11/22
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2．1房地产市场的一般问题
2．1．1房地产市场的特征
1．房地产市场是信息不充分的市场
由于房地产市场与完全竞争市场的四个条 件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场 的重要特征。
2．1房地产市场的一般问题
1．房地产市场低效率的原因 1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。 2）房地产产品异质。 3）房地产交易过程较为复杂。 4）寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。 5）有关房地产市场价格的刊物较少。
2020/11/22
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2．1房地产市场的一般问题
2020/11/22
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2．1房地产市场的一般问题
2．1．2房地产市场的效率
市场效率，是指市场传递产品和价格的信 息的功能。获得反映市场价格最新信息的时 间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些 市场而言（如证券市场），房地产市场是一 个低效率的市场。
2020/11/22
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2020/11/22
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2．1房地产市场的一般问题
2．房地产市场的区域性强
房地产商品的这种固定性，决定了房地产市场具 有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市 场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价 差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产 市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就 越小。
2．市场的低效率与投资机会
正因为市场效率的低下，才造成了对市场价值评估的困难， 才带来了获取巨大额外收益的可能性，才为投资商通过从事 投资、租赁和开发等活动以谋取利润提供了机会。
在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较 为困难，而在效率较低的市场上，则可以通过细心的观察寻 找到被人忽视的投资项目，并能不断获取额外收益。
2020/11/22
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2．1房地产市场的一般问题
3．房地产市场产品的异质性 这种异质性，主要是指房地产市场供给产
品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。
2020/11/22
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2．1房地产市场的一般问题
4．地产市场的垄断性
土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占 有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有 制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。 在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一 种私人的垄断。
房地产投资分析主要侧重于前两类市场的 分析。
2020/11/22
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2．1房地产市场的一般问题
2．按房地产购买者的目的划分，房地产市场 可分为：
1）房地产自用市场
自用型购买者将房地产作为一种耐用消费 品，目的在于满足自身生活或生产活动对入 住空间的需要。
2020/11/22
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我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断 市场。此外，地产市场交易的金额一般都很大，使 进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少，因而 也容易出现垄断。
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2．1房地产市场的一般问题
5．房地产市场是房地产权益的交易市场
房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过 程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体 的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中 转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房 地产权利的重新界定，
由于前述的房地产市场的诸多特征，决定了房地产市场是 个低效率的市场，因而，房地产市场就格外需要市场研究和 分析。
2020/11/22
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2．1房地产市场的一般问题
2．1．3房地产市场的分类 按房地产用途划分，房地产市场可分为： 1）居住物业市场
居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括 普通住宅、公寓、别墅等。 2）商业物业市场
2．1房地产市场的一般问题
2）房地产投资市场
投资型购买者将房地产作为一种投资工具， 目的在于将购入的房地产出租经营或转售， 并从中获得投资收益。
房地产投资分析更侧重于第二类市场。
2020/11/22
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2．1房地产市场的一般问题
3．按房地产权属交易的内容划分，房地产市场可分 为：
1）租赁市场 租赁市场是对不同类型房地产的使用权进行一定
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2．1房地产市场的一般问题
6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏
当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于 开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不 可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不 应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度， 但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场 需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场对房 地产商品的短期供求变化反映迟钝。
4）特殊物业市场
对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、 车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称 为特殊物业。
20房地产市场的一般问题
5）土地市场
在我国，土地市场是指以城镇土地使用权 为对象进行交易的市场。土地的征购、土地 的出让、土地的转让这三者均属土地市场的 内容。
期限和方式的有偿转让的市场。 2）产权市场
产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。
2020/11/22
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2．2房地产市场分析
2．2．1房地产市场分析的必要性 房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，
调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、 选择投资机会的过程。
商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包 括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、 购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物 业有着特殊的重要性。
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2．1房地产市场的一般问题
3）工业物业市场
工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间， 包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用 房（又称工业写字楼）、仓储用房等。
第2章 房地产市场分析
❖ 房地产市场的一般问题 ❖ 房地产市场分析 ❖ 房地产市场调查的方法与程序 ❖ 房地产市场预测的种类与方法 ❖ 市场分析应用举例
2020/11/22
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2．1房地产市场的一般问题
2．1．1房地产市场的特征
1．房地产市场是信息不充分的市场
由于房地产市场与完全竞争市场的四个条 件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场 的重要特征。
2．1房地产市场的一般问题
1．房地产市场低效率的原因 1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。 2）房地产产品异质。 3）房地产交易过程较为复杂。 4）寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。 5）有关房地产市场价格的刊物较少。
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2．1房地产市场的一般问题
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2．1房地产市场的一般问题
2．1．2房地产市场的效率
市场效率，是指市场传递产品和价格的信 息的功能。获得反映市场价格最新信息的时 间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些 市场而言（如证券市场），房地产市场是一 个低效率的市场。
2020/11/22
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2020/11/22
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2．1房地产市场的一般问题
2．房地产市场的区域性强
房地产商品的这种固定性，决定了房地产市场具 有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市 场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价 差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产 市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就 越小。
2．市场的低效率与投资机会
正因为市场效率的低下，才造成了对市场价值评估的困难， 才带来了获取巨大额外收益的可能性，才为投资商通过从事 投资、租赁和开发等活动以谋取利润提供了机会。
在一个效率较高的市场上寻找一个被人忽视的投资项目较 为困难，而在效率较低的市场上，则可以通过细心的观察寻 找到被人忽视的投资项目，并能不断获取额外收益。
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2．1房地产市场的一般问题
3．房地产市场产品的异质性 这种异质性，主要是指房地产市场供给产
品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。
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2．1房地产市场的一般问题
4．地产市场的垄断性
土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占 有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有 制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。 在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一 种私人的垄断。
房地产投资分析主要侧重于前两类市场的 分析。
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2．1房地产市场的一般问题
2．按房地产购买者的目的划分，房地产市场 可分为：
1）房地产自用市场
自用型购买者将房地产作为一种耐用消费 品，目的在于满足自身生活或生产活动对入 住空间的需要。
2020/11/22
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我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断 市场。此外，地产市场交易的金额一般都很大，使 进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少，因而 也容易出现垄断。
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2．1房地产市场的一般问题
5．房地产市场是房地产权益的交易市场
房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过 程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体 的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中 转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房 地产权利的重新界定，
由于前述的房地产市场的诸多特征，决定了房地产市场是 个低效率的市场，因而，房地产市场就格外需要市场研究和 分析。
2020/11/22
房地产投资分析课件
2．1房地产市场的一般问题
2．1．3房地产市场的分类 按房地产用途划分，房地产市场可分为： 1）居住物业市场
居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括 普通住宅、公寓、别墅等。 2）商业物业市场
2．1房地产市场的一般问题
2）房地产投资市场
投资型购买者将房地产作为一种投资工具， 目的在于将购入的房地产出租经营或转售， 并从中获得投资收益。
房地产投资分析更侧重于第二类市场。
2020/11/22
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2．1房地产市场的一般问题
3．按房地产权属交易的内容划分，房地产市场可分 为：
1）租赁市场 租赁市场是对不同类型房地产的使用权进行一定