香河住宅市场调研报告

香河住宅市场调研报告
1、宏观环境因素研究:
✓经济发展因素研究
✓人口相关因素研究
✓城市功能定位及发展研究
✓国家宏观政策研究
✓消费与需求因素研究
✓香河规划规划调研
对外交通规划
一、（1）霸密高速公路选线：霸密高速公路作为未来连接北三县的快速通道，
虽然目前尚未定线，但为避免该路建设对城市未来发展造成的障碍，规划建议其拟建线位在县城西部，规划水厂的西侧穿过，为城市发展尽量预留足够空间；霸密高速公路跨潮白河的线位与现有的夏安公路跨河大桥平行，北侧与夏安公路相邻并行。

同时考虑到未来京沈高速公路与霸密高速公路连接的问题，建议在两条道路交汇处预留设置立交的用地。

二、同时规划建议霸密高速公路在新华大街、新开大街、绣水街、南外环路的位
置高架穿过，预留这四条道路下穿通道，方便城市未来继续向西发展，特别是方便城市居民与北运河生态绿地的连接；并在新开大街处预留一出口位置，以便未来霸密高速公路与城市道路系统快速衔接。

三、（2）通唐公路：规划将通唐公路改线南移，自西向东经由西外环路、南外
环路、郎庄路南端、绣水街邻河段和跨潮白河新桥向东，引导对外交通绕城而过。

四、（3）香安、香五、香宋公路则由规划的通唐公路起分别向四周辐射。

考虑
到夏安公路交通量较小，规划继续保留目前走向，即五一路仍然保留部分对外交通功能。

五、（4）交通设施
六、规划保留高速公路管理站。

七、规划新建两处长途汽车客运站，一处设在家具市场区，位于永泰路与绣水街
交叉口西南侧，主要考虑家具市场区大批外来人群的需要；另一处设在新华大街与五一路交叉口的东南侧，主要便于与北京、廊坊之间大量客流的需要。

八、对外交通用地共2.77公顷，占规划总用地的0.15%。

总结：
香河县地理位置得天独厚，县境全长155公里，其中122公里与京津接壤，素有“京畿明珠”之美誉。

距北京市区45公里，距首都国际机场60公里；距天津机场70公里；距天津新港110公里;距曹妃甸港180公里。

新《北京城市总体规划》确定了“两轴、两带、多中心”的城市空间发展布局，中心人口和产业将在15年内实现东移，在东部的通州区规划建设70－90万人的新城，并预留百万人口规模的发展空间。

届时香河到北京市新中心距离将缩短到15分钟车程。

境内及周边有4条干线铁路，6条高速公路，4条国家级公路通过，京沈高速公路在县城北侧设有“河北第一出口”，京津轻轨铁路和第二条京津高速公路已经开始建设并在香河西侧通过。

正在筹建中的首都第二机场极有可能选址在天津太子务一带，
而新的选址距离香河不足30公里。

以香河为中心，500公里为半径的区域内百万人口以上的城市11座，总人口近2亿人，完全具备了国际上通行的“一小时工业区”的最佳条件。

香河县城城市发展方向分析
2、香河住宅项目调研：
✓香河住宅分布、特点及发展情况
✓市场竞争性楼盘调研
✓项目基础资料调研：项目规模、周边环境
✓项目价格调研
✓项目购房者调研：客户收入情况、客户类型
✓项目产品调研：户型状况、产品亮点
✓项目销售情况调研：销售率
✓香河住宅物业最新供求情况
✓香河潜在供应项目和未来供应项目调研
3、香河购房者特征研究：
✓购房特征研究：地块项目居民购房习惯（位置要求、户型偏好、价格敏感度等）和工作、收入情况；
✓消费者消费心理分析：对住宅项目的偏好，包括找出购房者偏爱程度高的住宅项目的吸引点及其原因。

4、项目竞争对手调研：
✓竞争对手的界定。

✓竞争者基本状况。

✓竞争项目：包括价格、户型、客户特征、销售状况等。

5、项目SWOT分析：
✓项目地块解析：地形、地貌
✓项目四至
✓项目与外界联系
✓项目资源评价与价值挖掘
✓项目优势与劣势
✓项目周边小区的居民消费状况调研
香河住宅项目调研香河住宅分布、特点及发展情况
（香河楼市图）
市场竞争性楼盘调研
超市、菜市场
由于社区周边现有医疗、银行、商场、菜市场等公共服务设施有限，
因而在社区中心设置若干配套公共服务设施。

会所（幼儿园）
前期为售楼处，后期为幼儿园。

售楼处（幼儿园）有三层，总面积达
2589㎡。

项目slogan 百花深处，托斯卡纳风情绽放
项目卖点托斯卡纳风情设计，突出园林景观设计
以宜居为卖点
综合点评项目主要卖点为托斯卡纳风情
项目名称萨丁岛
物业类别普通住宅
装修状况毛坯
物业地址香河新华大街三强实业集团东侧
建筑规模占地面积:40000平方米
总建筑面积:110000平方米
价格起价：3300元/平方米
均价：3500元/平方米
最高价：3800元/平方米
项目名称颐和家园领袖城
物业类别普通住宅
装修状况毛坯
物业地址香河新华大街33号
建筑规模总建筑面积:29000平方米
价格起价：3190元/平方米
均价：3580元/平方米
最高价：3900元/平方米
物业管理费1元/平方米·月
开发商香河龙安达房地产开发有限公司
开盘时间2008.05.17
入住时间2008.07.15
容积率 2.9
绿化率40%
楼层状况分为A、B座。

A座19层306户，B座18层301户，1梯3户或2梯5户
户型状况67-160平米一至四居，二居户型面积为80-104平米之间
销售情况40%
售楼处装修颐和家园底商，简单装修
营销推广方式围挡、道旗
客户情况本地购房者为主，北京等外地客户占少部分
交通状况香河印刷厂938路（北京站——-香河总站）、938路支线（北京大北窑——-香河总站）、1路等，距京沈高速香河出口1500米，距即将开
通的京唐线2500米（与京沈高速漷县出口相连）938路途经路线：北
京站——香河印刷厂（本案）——香河总站938路支线途经路线：大
香河在售住宅项目营销推广总结：
✓香河县城面积小，近年住宅项目供应较大，且项目同质化严重，以致目前销售情况并不乐观。

✓各大楼盘的销售团队纷纷采用强制型购买策略极力想争取客户，对香河房地产销售市场造成不良影响。

✓项目卖点多为地理位置、交通优势，特别宣传938路即将推出高速公交车对北京到香河的有利影响，努力吸引香河周边地区购房者。

✓一般售楼处装修布置简单，仅有天琴湾、中央帝景、盛达金盘等少数大盘售楼处进行精装，但宽敞、气派的售楼处已经成为衡量楼盘品质的标准。

✓项目推广方式一半采取派发DM单、报纸广告、户外广告等方式上，宣传形式过于单一，特别在北京宣传力度不足。