公寓行业市场调研分析报告

公寓行业市场调研分析报告

目录

第一节为什么此刻关注租赁市场？ (4)

一、高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求 (4)

二、8700万套房屋资产管理需求利好公寓企业 (6)

三、主力租房人群白领和90后的租房需求升级 (7)

四、资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (8)

五、政策红利，致力于解决住宅租赁顶层设计问题 (10)

第二节租赁市场和公寓市场：盘活存量，培育专业租赁机构 (14)

一、租赁市场发展滞后：房企重售轻租，租金回报率低 (14)

二、主流公寓参与者各有特色，且看花落谁家 (15)

1、开发商：拥有成熟供应链和工程家装 (16)

2、房产服务机构：掌握房源和客源的精准流量入口 (16)

3、酒店集团：对集中式公寓开发和管理有许多相识之处 (16)

第三节青年长租公寓是目前租赁市场需求的产物 (17)

一、无论分散式还是集中式，都是持久的刚需市场 (17)

1、集中式公寓：利润率高，但拿房难 (17)

2、分散式公寓：易上规模，但对租后管理要求高 (18)

二、品牌长租公寓拼的是营运能力和供应链管理 (19)

三、盈利难题待解，长租公寓陷尴尬 (21)

1、中国包租模式，虽强控房源，但难形成规模经济 (21)

2、海外托管轻资产模式或持有重资产模式，都能形成规模经济 (22)

3、国内公寓行业还未享受规模化带来的效率提升，一切都将回归商业本质23 第四节互联网+、分享经济催生短租平台 (24)

一、短租不再是一种住宿方式，更是一种新的理财方式 (24)

二、从“纯平台”到“重运营” (26)

三、Airbnb还是HomeAway模式更适合中国市场？ (27)

图表目录

图表1：2015年流动人口虽下降了2%，但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口 (4)

图表2：租房比例德国最高58%，中国太低只有26% (5)

图表3：发达国家品牌公寓25%-30%比例远高于国内2% (5)

图表4：目前自有住宅2.25亿套中有35%的房源流入租赁市场 (6)

图表5：商品房和经济适用房的空置率较高，分别为26%、23% (7)

图表6：租房市场租房者八成为85后，超45%是90后 (7)

图表7：90后租房态度青睐品牌公寓 (8)

图表8：公寓企业融资进程一览表 (9)

图表9：租赁市场营改增后机构按6%缴纳增值税 (12)

图表10：租房痛点，其中高中介费占榜首 (14)

图表11：不同的租房阶段消费者需求不同 (15)

图表12：租赁市场四大主流玩家：租赁机构、开发商、房地产服务机构和酒店集团 (15)

图表13：集中式公寓最大优势在于能做出高溢价和强社交产品 (17)

图表14：分散公寓的长期发展趋势由集中包租逐渐成为房屋托管 (19)

图表15：长租公寓面临的机遇挑战：房源、营销、系统、盈利问题 (20)

图表16：以集中式公寓为例，公寓的成本支出：成本+费用+税金 (21)

图表17：短租市场规模4年增长了70倍 (24)

图表18：选择短租，多为旅游度假和求职 (25)

图表19：性价比和能做饭是人们放弃酒店、选择短租的主要原因 (26)

表格目录

表格1：公寓企业受产业资本青睐，运营商和平台商各出了一家融资额超30亿的企业 (9)

表格2：资本2014年和2015年爆发式进入公寓市场 (9)

表格3：从2015年开始，政府频出台住房租赁市场的重大利好政策 (11)

表格4：集中式公寓的代表为拥有1.5万间房的魔方公寓 (18)

表格5：分散式公寓的代表为拥有25万间房的自如和相寓 (18)

表格6：短租上规模的全为平台 (26)

第一节为什么此刻关注租赁市场？

一、高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求

中国目前流动人口超过2亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右，而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告（2016）》显示，2015年我国流动人口规模达2.47亿人，占总人口的18%，相当于每六个人中有一个人是流动人口。按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口，70%流动人口通过租房居住，按目前月均租金475元来测算，因此年租金已突破万亿。人口流入最多的一二线城市房价高涨，国内流动人口为公寓行业的发展提供了良好的市场需求。目前房地产去库存压力依然存在，而青年租房市场规模却逐年走高，租金也快速上涨。

图表1：2015年流动人口虽下降了2%，但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口

资料来源：国务院新闻办公室网站、北京欧立信信息咨询中心

对欧美各国历年住房自有率的平均值进行对比，发现住房自有率与经济增长呈负相关关系，也就是租房比例与其呈正相关关系。租房比例高的国家，几乎都是经济发达的国家，而租房比例低的国家，则大多为经济水平发展比较低的转轨国家。英美等较发达国家自有住宅率普遍在60-70%，而保加利亚、立陶宛等国都在90%以上，甚至一度高达97%。在德国过半的居民选择租房，房屋自有率只有42%，而在中国住房自有率达到74%，只有26%的租房比例。足以说明我国租赁市场不健全，究其原因主要是租