万科系项目执行工作标准化流程与要求
1、万科房地产项目运作流程图
万科房地产工程运作流程图<一）、工程信息收集处理1、市场部进行专业地调查,获取工程信息,并进行分析处理：①、对于有效信息,持续跟进；②、暂无价值地信息存档,但必须持续跟踪.2、市场部跟进工程地相关要素,包括：①、工程简况、区域情况及竞争楼盘<显在及潜在）等；②、开发商地背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等；③、与开发商相关地规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等；④、与我方竞争地策划机构或销售代理地要素、介入工程地程度等；⑤、与工程相关地关键要素和风险点等；⑥、其他影响工程及影响我方介入地因素.3、经过市场部地跟进,通常产生以下两种结果：①、获得甲方地初步意向和要求,进入正式市场调查程序。
②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪.4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得地工程信息,通知或指令市场部进入正式市场调查程序.<二）、工程初步接洽1、市场部对目标工程展开有组织有计划地正式调查,涉及异地和费用使用地工程,向经营副总申报方案,审核后报行政副总核算,办理款项事宜,费用涉及相对大地调查呈报总经理审批,按照程序进行办理：①、通过上一步程序地进入下一步；②、没有通过则按照要求返回重做方案.2、通过审批地方案,称做计划,市场部严格按照计划所列地要素进行客观真实地调查,保证数据信息地质量,过程和结果纳入考核；调查结束后,涉及费用地工程必须当天到财务部报销.3、正式市场调查主要在原来地基础上重点对工程所处区域地宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、工程要素、开发商要素及意图等作深入系统地调查分析,对工程资源地条件进行整合及判断,并对工程地可操作性做出初步结论,并编制《工程调查报告》,市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审,经营副总进行第二次评审,并产生以下三种情形：①、策划部经理签收或拒收<要求补充调查分析）；②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点<要求补充调查分析）；③、经过以上程序,发现工程本身不可行,市场部总结后存档.4、策划部结合实际情况,根据《工程调查报告》和相关资料有选择地编制《工程初次策划报告》、《工程整体定位策划报告》、《首期开发模式策划报告》、《工程整体规划及建筑设计报告》、《工程园林设计报告》、《工程营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审：①、通过评审,由经营副总负责把编制地外部方案送达甲方,进行协调；②、没有通过则按照要求重做方案.5、在与甲方地协调当中,通常产生三种情况：①、协调成功,甲方完全认可,进入工程论证程序；②、甲方认可,但提出其他相关要求,由市场部与策划部协作补充调查,调整方案；③、客观原因,协调失败,总结后归档.二、工程论证1、经营副总负责组织公司各相关部门进行工程立项论证评审,并针对与工程有关地各个方面提出质问,各部门进行答辩,对于论证结果由经营最终裁决：①、市场部主要针对工程地背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据；②、策划部对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证；③、销售部对于工程运作细节部分可能会出现地情况进行设想,并提出应对措施；④、行政人力资源部对于工程组人员在工程所处区域会出现地情况进行论证；⑤、财务部对于工程运作资金地预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证.2、经过论证通常出现三种情形：①、通过论证评审,报送总经理进行最终评审；②、工程地论证缺少部分依据,由市场部与策划部协作对其补充调查,调整方案,直到各种客观依据充分为止,继续进行论证；③、论证后认为工程不成立,进行存档处理.3、总经理地评审过程,各部门指派代表参加,主要对于总经理提出地各种与工程有关地质问进行答辩,并产生如下结果：①、通过总经理地评审,工程立项,并进入合同洽谈程序；②、总经理对于部分方案提出否定,返回论证评审程序；③、总经理否决该工程,总结后归档处理.三、合同订立1、总经理负责与甲方就工程合作事宜地相关合同条款进行磋商：①、磋商成功,相关条件满足我方运作地各种要素,把甲方或我方草拟地合同样本送达律师进行审核,进入合同签署程序；②、磋商失败,对方地条件不能满足工程地运作,总结后归档处理.2、总经理签署或授权公司相关人员与对方签署合同,行政副总负责调查甲方地资信后,加盖“合同专用章”.四、工程筹备1、经营副总负责把内部方案和预算方案送达行政副总进行财务核算,编制成本管理方案和人力资源方案后,一并报送总经理审批。
万科施工程序(3篇)
第1篇一、项目前期准备1. 项目立项：对项目进行可行性研究，包括市场调研、政策分析、经济效益分析等，确保项目符合国家政策、市场需求和企业发展战略。
2. 设计阶段：根据项目定位和功能需求，进行方案设计、初步设计、施工图设计等，确保设计方案合理、可行。
3. 施工许可：取得相关政府部门颁发的施工许可证，确保项目合法合规施工。
4. 施工招标：根据项目特点和需求，进行施工招标，选择具备资质、信誉良好的施工单位。
5. 合同签订：与施工单位签订施工合同，明确双方权利、义务和责任。
二、施工准备阶段1. 施工组织设计：编制施工组织设计，明确施工进度、质量、安全、环保等方面的要求。
2. 施工现场布置：根据施工组织设计，对施工现场进行合理布置，包括临时设施、材料堆场、施工道路等。
3. 施工材料、设备采购：根据施工组织设计，采购所需材料、设备，确保质量、规格符合要求。
4. 施工人员培训：对施工人员进行专业培训，提高施工技能和安全意识。
5. 施工测量放线：按照设计图纸，进行施工测量放线，确保施工精度。
三、施工阶段1. 土建工程：包括桩基础、地下室、主体结构等施工，严格按照设计要求和质量标准进行施工。
2. 装饰工程：包括内外墙抹灰、门窗安装、吊顶、地面等施工，确保装饰效果和质量。
3. 机电安装工程：包括给排水、电气、暖通、消防等系统的安装，确保系统正常运行。
4. 道路、绿化工程：包括道路、停车场、绿化带等施工，确保环境美观、功能完善。
四、施工质量控制1. 施工过程中，严格执行国家有关工程质量标准，确保施工质量。
2. 对关键工序进行严格把控，如钢筋绑扎、混凝土浇筑、防水施工等。
3. 定期进行工程质量检查，发现问题及时整改。
4. 完成施工后，进行竣工验收，确保工程质量符合要求。
五、施工安全环保1. 严格执行国家有关安全生产法律法规，确保施工安全。
2. 制定安全生产责任制，加强施工现场安全管理。
3. 对施工人员进行安全教育培训，提高安全意识。
万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程
万科房地产开发项目前期阶段工程管理流程1.项目规划：在项目启动之前，需要进行全面的项目规划，包括项目的目标、范围、进度、资源、风险等方面的规划。
规划阶段的关键活动包括项目启动会、项目立项、编制项目管理计划等。
2.需求整理：在项目启动阶段，需要明确项目的需求和目标，包括土地、资金、建设用地规划、项目定位等方面的需求。
需求整理的关键活动包括需求调研、需求分析、需求确认等。
3.前期准备：在项目启动后，需要进行前期准备工作，包括项目立项评审、土地出让、融资等方面的准备工作。
前期准备的关键活动包括项目立项报告编制、项目可行性研究、融资方案设计等。
5.项目审批：在设计阶段完成后，需要进行项目审批工作，包括建设用地规划审批、环境影响评价等方面的审批。
审批阶段的关键活动包括编制审批材料、提交审批部门、参加审批会议等。
6.承包商选择：在项目审批完成后，需要选择合适的承包商来承担项目的施工工作。
承包商选择的关键活动包括招标、投标评审、合同签订等。
在承包商选择过程中，需要考虑承包商的经验、实力、信誉等方面的因素。
7.建设准备：在承包商选择完成后，需要进行建设准备工作，包括施工图深化、材料采购、施工组织设计等。
建设准备的关键活动包括编制施工图设计变更申请、编制招标文件、组织材料采购等。
8.施工管理：在建设准备工作完成后，需要进行项目的施工管理。
施工管理的关键活动包括施工组织设计、进度计划编制、质量检查等。
施工管理过程需要对施工现场进行监督和检查，确保施工质量和进度的顺利进行。
9.资金管理：在项目施工过程中，需要对项目的资金进行管理和监控。
资金管理的关键活动包括预算编制、支付审批、资金进度监控等。
资金管理过程需要与财务部门、项目管理部门等进行协调和沟通。
10.质量控制：在施工过程中，需要进行质量控制工作，包括检查施工质量、解决质量问题、监测施工材料等。
质量控制的关键活动包括质量检查、质量整改、质量汇报等。
质量控制过程需要与监理单位、质量检测部门等进行协作和配合。
万科系项目执行工作标准化流程818
•万科客户分类
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万科系项目执行工作标准化流程818
•万科客户分类——各类客户的详细描述
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万科系项目执行工作标准化流程818
追求速度多于价格，比较少创天价
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•万科介绍
•产业化路线
•精装修
•工厂式生产
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万科系项目执行工作标准化流程818
•为一般人民提供舒适住房
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•万科介绍之运营模式
“集团式运营模式”
“万创”
“深圳总部”
“万科物业”
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万科系项目执行工作标准化流程818
•万科介绍
•万科的产客品户类别
➢ TOP1系列 ➢ G系列 ➢ ……
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➢ 阳光型 ➢ 小太阳型 ➢ ……
• • •
• •
• •
• •
•客户理念 •人才理念 •职业经理 •团队精神
客 户 是 万 科 永 远 的 伙 伴
人 才 是 万 科 的 资 本 和 财 富
以
职
为 工
业 经
作 观 念
理 的 核 心
素
质
配 合 默 契 ， 梦 幻 组 合
•创新
创 新 是 万 科 企 业 的 灵 魂
•阳光机制 •健康人生
创
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万科系项目执行工作标准化流程818
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•目 录
•CHAPTER 1 •万科公司介绍及运营特点 •CHAPTER 2 •万科项目具体操作标准化流程
•★★： 日常对接工作标准化 •★★ ：现场口经标准化 •★★： 展示流程标准化
万科全部开发流程（全套）
万科全部开发流程（全套）万科▪完整项目开发流程万科从拿地到项目交付的全部开发流程，包含房地产开发的9大环节40个关键节点，值得房地产运营经理、项目总、报建经理收藏研读......01一.万科土地获取阶段全部工作内容 1.万科土地信息收集阶段工作内容2.万科土地初判阶段工作内容3.万科土地深判阶段工作内容4.万科资金合作过程工作内容5.万科土地摘牌过程工作内容6.万科签订土地合同工作内容7.万科用地规划许可证工作内容7.万科确权阶段工作内容8.万科土地证办理工作内容02二.万科规划设计阶段工作程序 9.万科区域市场调研工作内容11.万科项目定位工作内容12.万科设计前期工作内容13.万科方案设计工作内容14.万科指标控制工作内容15.万科施工图设计工作内容16.万科工程规划许可证办理过程·03三.万科施工阶段工作程序 17.万科施工许可证办理工作内容18.万科开工准备工作内容19.万科现场放线工作内容20.万科开工工作内容☀项目开工之后就进入了销售准备阶段，下面是销售准备及销售阶段的工作程序。
04四.万科营销阶段工作程序 21.万科项目亮相前准备工作建筑工程内参专注：建筑行业前沿信息、政策走向、把握财富脉搏、创造利润最大化！公众号22.万科项目亮相工作程序23.万科销售许可证办理工作内容24.万科开盘前准备工作程序25.万科开盘工作程序26.万科日常销售工作程序27.万科清盘阶段工作程序05五.万科施工过程工作程序 28.万科主体施工阶段工作程序29.万科施工过程中工作程序30.万科土建装饰工作程序31.万科安装工程工作程序32.万科智能化工程工作程序33.万科暖通空调工程工作程序34.万科电梯安装工程工作程序35.万科配套工程工作程序06六.万科竣工验收工作程序 36.万科毛坯房竣工验收工作程序37.万科精装房竣工验收工作程序07七.万科入住阶段工作程序 37.万科综合验收工作程序38.万科入驻阶段工作程序08八.万科售后阶段工作程序 39.万科售后工作程序09九.万科权证办理工作程序 40.万科权证办理工作程序本期万科房地产项目开发流程专题分享完毕，如果觉得好，请与最要好的同行共赏......。
万科房地产项目开发全流程控制[1]
![万科房地产项目开发全流程控制[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/847c65d6680203d8ce2f24fe.png)
• 深入理解客户需求，指导产品创新； • 持续跟踪整个城市客户构成的变化，发现新的客户需求和
客户类型，抢占市场机会
万科房地产项目开发全流程控制[1]
前置工作
万科客户细分纬度:家庭生命周期+支付能力 +房屋价值
家庭生命周期
老年家庭 三代家庭 成熟家庭 小太阳家庭 丁克家庭 单身
是加速要求及客户导向
万科房地产项目开发全流程控制[1]
前置工作
前置工作篇
万科房地产项目开发全流程控制[1]
前置工作
为什么福特会成功
——
营 销 的 古 老 逻 辑 从： 鞋 匠 到 福 特
量身定做：
每个人的衣服 都是不一样的
标准化生产：
每个人的衣服 全是一样的
4 1
3
2
5
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7
8
4 1
3
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8
万科房地产项目开发全流程控制[1]
完善广州新的科教文化区。
前置工作
10
花都副城区
北优
西联
5 4
8
南拓
9
6
7
萝岗-新塘副城区
1 东进
2 3
南沙副城区
十大重点发展区域
(2001~2010) 1、珠江新城：城市中央商务区（CBD）硬核。 2、琶洲地区：形成以会展业为核心，集国际商务、行政办公、观光旅
游为一体的现代商务区。 3、大学城及周边地区：以大学城、生物岛为核心，加快建立和
前置工作
为什么福特会失败
——
现 代 营 销 逻 辑 ： 从 福 特 到 通 用
万科工程标准及管理要求
PHC管桩集中采购技术要求及施工管理要求一、采购需求南昌万科年度PHC预应力管桩施工，分锤击桩和静压桩，在没有噪音控制要求的环境下首选锤击施工工艺，桩型选择如下表，具体详各单位工程桩基施工图。
管桩品牌：建华、三和、大华、中泰来当使用桩尖时，桩尖采用10G409，第38页开口型桩尖。
二、PHC预应力管桩施工技术管理要求1.所有管桩基础工程施工管桩选用品牌范围须满足南昌市建设部门检测要求，严禁使用按旧规范配筋管桩。
2.所有管桩基础工程施工在没有噪音控制要求下采用锤击设备施工，在有严格噪音要求的环境下采取静压设备施工。
3.严格按照最新设计图纸和现行施工验收规范进行施工，施工质量和工程质量须符合现行国家、行业、地方、万科的质量检验评定标准。
如施工期间出现违背国家、行业、地方现行规范、标准等问题，而又不能按要求及时整改的，将给予人民币1000~5000元/处的罚款。
具体要求如下（但不限于）：（1）按最新设计图纸的要求组织放线，放线完成后须提前1天通知甲方、监理验收，验收合格后方可进行桩基施工，未经验收或验收不合格后不整改即进行桩基施工，每次罚款1000~5000元，并无条件进行相应整改工作。
（2）桩基工程大面积施工前，必须先进行试桩施工，试桩建议选择工程桩，试桩前应提前通知设计院、监理、甲方相关人员到场对试桩情况进行确认。
（3）桩基施工过程中应严格服从甲方、监理的监督和指挥，包括但不限于：a、管桩原材料进场时，应通知监理对进场的原材料进行确认，并及时提交材料出厂合格证；b、对接桩焊接的焊条必须及时进行送检，送检合格后方可使用，如遇特殊情况无法正式送检，则应另行委托检测企业进行检测；c、必须严格按设计图纸配置桩尖，桩尖的相关尺寸必须符合设计图纸的要求，如施工过程中个别管桩如因地质原因无需焊接桩尖，则中标单位必须提前向甲方、监理和设计院提出，经同意后执行；d、锤击桩机施打管桩时应重垂轻击，最后“三阵锤”应严格按设计要求控制“贯入度”，静压桩机施压时每次应连续施压，严格按设计要求控制复压值；e、管桩接桩时焊接口必须满焊，不得出现漏焊、点焊、咬肉等情况，焊接完的停留时间不得少于6分钟，焊接完成后应再次复核管桩的垂直度；f、管桩施工过程中的每道工序完成后必须通知现场监理验收，包括垂直度复核、焊接质量、贯入度、复压值及次数等，并按要求做好现场施工记录；g、以上各条要求，中标单位必须严格执行。
万科a标标准
万科a标标准1. 引言万科（Vanke）是中国最大的房地产开发商之一，作为行业领导者，万科一直致力于高品质开发和管理。
万科A标标准是万科公司制定的一套严格的质量标准和管理规定，旨在确保房地产项目的建设和运营符合最高的质量要求。
2. 质量管理体系万科A标标准建立了全面的质量管理体系，包括项目策划、设计、施工和交付等各个阶段。
在每个阶段，都有严格的标准和程序，以确保项目的质量和可持续发展。
2.1 项目策划阶段项目策划阶段是一个关键的阶段，万科A标标准要求开发团队从项目选址、规划、设计和市场需求等方面进行全面评估。
只有在确保项目的可行性和可持续性的基础上，才能进入下一阶段。
2.2 设计阶段在设计阶段，万科A标标准要求开发团队与优秀的设计师和专家合作，确保设计满足人居需求、环保和节能要求。
设计的每个细节都要经过严格的评估和审查，以确保项目的整体质量。
2.3 施工阶段施工阶段是项目建设的核心，万科A标标准要求所有的施工工作都要按照国家和行业的规范进行。
施工过程中的质量检查和验收程序必须严格执行，确保工程的质量和安全。
2.4 交付阶段项目交付是万科A标标准最终目标的体现，万科要求开发团队对项目进行全面的检查和测试。
只有在确保项目完全符合A标标准的要求时，才能正式交付给业主。
3. 建筑质量保证万科A标标准对建筑质量提出了严格的要求，包括结构安全、装修质量、设备可靠性等方面。
万科要求所有的建筑材料和设备都必须符合国家和行业的相关标准，确保项目的整体质量。
3.1 结构安全万科对建筑结构的安全性要求非常高，要求所有的结构设计必须经过严格的计算和检验。
在施工过程中，必须按照设计图纸和施工规范进行施工，确保结构的稳定性和安全性。
3.2 装修质量万科要求所有的房屋装修都必须符合高标准的要求，包括材料的选用、装修工艺和成品验收等方面。
只有在质量检查合格的情况下，才能进行交付。
3.3 设备可靠性万科要求所有的设备和设施都必须符合国家和行业的相关标准，确保其可靠性和安全性。
万科系项目执行工作标准化流程终(技术发展中心) SS
因此，万科提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在 户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。无论是管理还是产品 ，万科都落实本土化战略，尊重本地客户喜好。 如何让建筑赞美生命 （三）全程品质管理
“集团式运营模式”
“万创”
“深圳总部”
“万科物业”
万科介绍
万科的产品
➢ TOP1系列 ➢ G系列 ➢ ……
Quality Control Center
万科的客户
➢ 阳光型 ➢ 小太阳型 ➢ ……
万科的产品类别
➢ 兰桥圣菲系 ➢ 金域系 ➢ 金色系 ➢……
Quality Control Center
万科介绍
年度销售面积全世界第一
Quality Control Center
全国30个城市拥有分公司 2010年新增成员： 昆明、贵阳、乌鲁木齐。
万科介绍
万科王石论
超过25%利润不做
不追求暴利、不做豪宅
为一般人民提供舒适住房
Quality Control Center
万科介绍之运营模式
Quality Control Center
价值观——创造健康丰盛的人生
1. 客户是万科永远的伙伴。 2.人才是万科的资本。 3. “阳光照亮的体制”——万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”。 4.持续的增长和领跑
Quality Control Center
如何让建筑赞美生命
（一）全国性思维 (二）本土化运作 作为一个有着丰富经验的开发商，万科深知房地产开发的地域性差异如南北的差
价值 家庭生命周期
万科房地产项目运作流程图
万科房地产项目运作流程图项目运作流程一、项目开拓（一）、项目信息收集处理1、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理：①、对于有效信息，持续跟进；②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。
2、市场部跟进项目的相关要素，包括：①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等；②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等；③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等；④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等；⑤、与项目相关的关键要素和风险点等；⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。
3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果：①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序;②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。
4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。
（二）、项目初步接洽1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：①、通过上一步程序的进入下一步；②、没有通过则按照要求返回重做方案。
2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查结束后，涉及费用的项目必须当天到财务部报销。
3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形：①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）；②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）；③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。
万科物业新项目操作手册(精)..
新项目操作手册
目录
第一阶段:项目立项至规划总图确定期间（以万科地产设计要点为基础）
1、安防
2、交通管理
3、绿地规划、绿化布局、浇灌系统
4、照明系统设计
5、垃圾中转站、垃圾桶平面布置
6、前期管理用房、活动场所、员工宿舍、社区用房、公用洗手间的规划
第二阶段: 开工建设—项目开盘
1、物业管理方案
2、前期介入
3、前期开盘开荒
4、绿化浇灌设施的配置完善
第三阶段：管理处成立—交付
1、管理处组织架构
2、工作移交
3、各种证照办理
4、管理用房装修
5、管理制度建设
6、公共关系建立
7、CI标识制作
8、清洁开荒
9、房屋、设备设施接管验收
10、物业服务方案实现（客服项目、模式研讨）
11、入住策划，资料准备
第四阶段:交付使用半年内
1、装修管理(装修垃圾的清运管理）
2、工程遗留问题处理
3、水电抄表到户处理
4、安全、环境、设施设备管理
5、客户关系建立
6、商业街管理
第一阶段：项目立项至规划总图确定期间
第二阶段:开发建设至项目开盘期间。
某地产项目工作标准化流程教材.pptx
价值 家庭生命周期
细分指标
纬度
纬度
社会 青年之家 业主年龄、是否父
新锐
青年持家
母（老人）同住
详细描述
年龄 25-44 岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母） 年龄 25-34 岁或者已经结婚的青年 + 父母（老人）
望子 成龙
小太阳 后小太阳 三代孩子
孩子年龄、是否父 母（老人）同住
0-11 岁小孩 + 业主 12-17 岁小孩 + 业主 老人+业主+18 岁以下孩子
万科产品的品类划分
品类划分及对应客户价值
产品系列
城市 住宅
金色系列 GOLDEN
城郊住 宅
郊区住 宅
高档住 宅
城花系列 CITY
四季系列 TOWN
高档系列 TOP
核心理念
都市.时尚 生活
山水.悠然 生活
大城.丰盛 生活
墅庭.高尚 生活
位置
土地属性 交通
市区或新城区 发达
市区（含新城 区）边缘
便利
郊区或卫星城 不便利
追求速度多于价格，比较少创天价
Technological Development
万科介绍
产业化路线
Technological Development
精装修
工厂式生产
万科运营特点
万
1
科
运
2
营
3模Βιβλιοθήκη 式4567特
点
营销能力强 计划性强 目标清晰 市集逻场K团P辑化I式管性程运理强度作高
Technological Development
无纸化办公（E-Mail）
Technological Development
万科项目管理标准化指导手册
万科项目管理标准化指导手册一、项目组织管理在项目启动之初，明确项目的组织架构、职责分工及工作流程，确保项目团队的高效协作。
建立项目管理办公室，负责统筹协调项目资源，确保项目按计划推进。
二、规划与立项进行项目需求分析，明确项目目标、范围及预期成果。
进行可行性研究，评估项目的经济、技术及风险等方面的可行性。
完成项目立项报告，经公司审批后正式启动项目。
三、招标与合同按照公司招标管理规定组织招标工作，选定合格供应商。
与供应商签订明确的项目合同，明确双方的权利与义务。
确保合同内容与项目需求一致，防止因合同纠纷影响项目进度。
四、设计与技术根据项目需求进行详细设计，确保设计方案的合理性和可行性。
进行技术交流和方案评审，优化设计方案。
严格控制设计变更，确需变更时及时调整项目计划。
五、采购与物资根据项目需求制定采购计划，确保物资按时到货。
进行供应商评价与管理，保证物资质量。
规范物资领用程序，降低物资损耗。
加强物资库存管理，避免物资积压和浪费。
六、施工与进度制定详细的施工计划，确保项目按期完成。
加强施工现场管理，确保施工质量和安全。
定期检查进度执行情况，及时调整工作计划。
积极沟通协调内外部资源，解决施工中遇到的问题。
七、质量与安全制定项目质量标准和质量检查计划，严格把控质量关。
强化安全生产意识，确保施工现场符合安全规范要求。
建立质量安全事故报告和处理机制，及时处理质量安全问题。
八、验收与交付按照项目合同和公司验收标准进行验收工作，确保项目成果符合预期要求。
整理项目文档和资料，完成项目交付工作。
进行项目总结和评价，总结经验教训，提升项目管理水平。
九、后期维护管理制定项目维护计划，明确维护内容和周期。
建立客户回访机制，收集客户反馈意见，持续改进服务质量。
对项目运行情况进行监控和评估，及时发现并解决潜在问题。
加强与客户的沟通协作，建立长期合作关系。
十、风险与应急进行项目风险评估，识别潜在风险并制定应对措施。
建立应急预案，确保在突发事件发生时能够迅速响应并采取有效措施降低损失。
万科全套-工程项目管理流程
万科集团公司企业管理流程工程项目管理流程1. 项目前期阶段工程管理流程2.项目实施、验收阶段工程管理流程3.工程现场签证管理流程4.项目工程管理检查评估流程5.工程质量控制作业指引6.工程进度控制作业指引7.工程安全文明管理作业指引8.工程竣工验收作业指引9.工程图纸与档案管理作业指引10.对项目部的检查考核指引11.对监理单位的检查考核指引项目前期阶段工程管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的规范项目开工管理，保证项目如期顺利开工。
2.适用范围适用于本公司开发所有项目前期阶段的工程管理和控制。
3.术语和定义项目前期阶段工程管理：就是在项目开工前，为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的计划、组织、控制与协调。
4.职责4.1工程部4.1.1负责编制项目施工计划（二级计划）；4.1.2负责总承包商和监理单位的选择确定；4.1.3负责材料设备的准备；4.1.4负责监理规划和施工组织设计的审核。
4.2项目部4.2.1负责编制现场总平面布置图；4.2.2选择确定现场道路、场地平整、临舍土方施工单位；4.2.3负责现场三通一平配套项目、临舍土方建设的管理；4.2.4负责监理实施细则的审批和监理规划的审核；4.2.5负责施工组织设计的审核；4.2.6参与图纸会审和设计技术交底；4.2.7负责施工单位现场准备的检查；4.2.8负责开工报告的审批。
4.3项目发展部4.3.1负责前期水电报建，联系水电施工队伍；4.3.2负责施工许可证办理。
4.4设计部4.4.1负责提供图纸；4.4.2组织图纸会审和设计技术交底。
4.5企管部4.5.1负责项目部人员的配置工作。
4.6工程总监4.6.1负责监理规划和施工组织设计的审批。
4.7总经理4.7.1负责项目部成立的审批。
5工作程序5.1新项目组织（项目部）成立5.1.1公司任命新的项目部经理。
5.1.2公司企管部负责项目开发必须的人员和专业工程师组建新项目管理团队（项目部）的配置，报总经理审批；5.1.3工程部根据《项目开发总控计划（一级计划）》节点安排，编制《项目施工计划（二级计划）》，报工程总监审核，总经理审批；5.1.4进场前，项目部编制《现场总平面图》，确定场地各功能区的划分布置；5.2前期施工管理5.2.1项目发展部负责前期水电报建，联系水电施工队伍，并移交给设计部；5.2.2设计部与前期水电设计施工单位签定合同，并将前期水电施工合同移交项目部进行现场管理；5.2.3项目部选择确定现场道路、场地平整、临舍土方施工单位，对于较大的工程，需工程部通过招投标的方式确定；5.2.4项目部负责现场三通一平、临舍土方建设的管理；5.2.5项目部组织验收，工程部参与验收；5.2.6三通一平完毕后，对现场地形标高进行测量，并请测绘部门进行验线。
万科项目细部检查范围、流程及标准
合同附件四：万科项目细部检查范围、流程及标准第一部分检查范围1、各单体1）内墙粉刷：墙面、房间净空尺寸、顶棚、踢脚线、地坪等的施工质量检查。
2）外墙粉刷：墙面、涂料、面砖（石材）、窗台、空调板、阳台、勒脚线和明沟等的施工质量及外墙冲淋试验的检查。
3）厨房、卫生间：墙面、地坪、管道等的施工质量检查及卫生间、厨房盛水检查。
4）屋面：光棚、栏杆、飘板、地坪、天沟、APP卷材等的施工质量检查及屋面盛水检查。
5）门窗：铝合金门窗、进户门安装，五金配件、硅胶密封、观感等施工质量及冲淋试验的检查。
6）公共部位：墙面、地坪、踢脚线、地砖、栏杆扶手等的施工质量检查。
7）给排水、电器：给水管、排水管、雨落管、煤气管、避雷带、配电箱、开关、插座、电器回路测试等的施工质量检查。
2、室外总体工程1）雨、污水排水工程：排水干管、支管闭水、冲水试验的检查，窨井砌筑粉刷、窨井盖等施工质量的检查。
2）道路工程：道路路面平整度、坡度、分割缝、油膏、侧石、整体观感等施工质量检查。
3）小区景观、小品：使用功能、观感等施工质量检查。
土建检查标准一、内墙面1.1检查每个面不少于3个点。
1.2表面平整清洁，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮。
1.3墙面平整度采用2m靠尺、塞尺检查，平整度允许偏差小于3mm；1.4立面垂直，允许偏差小于3mm，阴阳角方正顺直，允许偏差小于3mm；1.5预留洞、槽、管道等的位置、尺寸正确、出墙口整洁、顺直；1.6墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。
二、顶棚（层高），开间尺寸2.1顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每个房间4-6个点；2.2顶棚水平度允许偏差小于10mm。
2.3净高允许偏差范围为±10mm.2.4开间尺寸两头应相等，允许偏差小于6mm。
2.5其他检查项标准同内墙面。
三、地坪3.1地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。
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事务管理工作
平常事务包括：每周、每月定时销售情况的汇总，日常会议纪要，营销信息归档等
作为内部归档文件，日常事务的模板统一化同样重要； 万科的模板文件更偏重于对事物的分项管理，值得借鉴； 同样作为开盘信息的传递、归档，世联以简洁信息的传递为主，万科更偏向于对整个过程的
简要描述，两者可进行结合。
其他：叠院02、03、04模型统一话述； 景院奇、偶数层01、02模型统一话述； 艺墅T1、T2、T3模型统一话述；
销售管理还重点体现在对销售代表统一话述的标准管理上，范围涉及全部的产品介绍，现场 都需要统一话述来准确传达该阶段的营销意图；
所有统一话述也都是建立在体现万科品牌的基础上的。
重大节点工作
标准化
模板——资料标准化 流程——营销标准化 品牌——形象标准化
资料标准化
——日常对接事宜
营销计划工作 推广执行工作 事务管理工作
营销计划工作
营销计划内容包括：执行前期推广执行方案（推广总控图）、营销节点前的执行计划，各阶段媒体计划等
策略性报告（大报告）的模板一般由代理公司自行提供，仅作为执行工作的参考内容，不作为具体的 工作对接文件；
营销展示工作
根据万科品牌服务要求，在销售流程过程中，为严格控制客户服务质量， 万科在流程中会相应制定包括服务反馈单在内的标准模板。
与万科集团内部对接的执行文件（如媒体计划）一般需要按照万科的模板进行拟定撰写，以便于其内 部人员的熟悉、明确；
由于没有统一版本，项目组执行工作容易出现形式多样化（因人而异），文件杂乱的情况； 就内容而言，由于积累了多方经验，万科提供的版本更为清晰，执行性更强，同时万科的工作范本更
偏重于落实责任人事项。
备注：本沉淀以附件形式为表现，请双击图标开启。
推广撒执打算行工作
推广执行内容包括：前期的规划设计建议、执行过程中的工作反馈单、工作任务明细单等
推广执行工作以与合作公司的日常对接为主，因此及时明确的工作内容和信息反馈是拟定模 板的重要考虑因素；
在没有固定模板的基础上，反馈信息容易出现细项不明确、事务轻重不明确的情况 ； 万科工作模板对于具体执行事务的分类体现较强。
营销标准化
——销售节点、活动流程
销售现场工作
重大节点工作
销售现场工作
——管理标准化
从销售现场管理文件上看，万科对其品牌的标准化宣传程度较高； 万科已有万客会这一系列较成熟的物业管理，因此在万科的所有项目中均有包括入会在内的
一系列标准模板，为其物业管理操作提供基础。
销售现场工作
——统一话述标准化
——流程标准化
对于重大营销节点的制定（如开盘），一般会严格按照万科集团固有的模板和形式进行制定，重 点体现在人员的对接和物料的跟进上；
营销节点所需的公示方式和公示内容也会经由万科制定，以集团的要求为主； 作为万科集团内部，所有“拿给客户或客户看到的文件”均要走审批过程才能出稿，这也是同时
为万科的品牌形象进行把关； 与传统的世联价格表相比，万科集团的价格表更为简练一些，可参考借鉴。
现场文件展示工作
根据集团需要和政策变动，万科旗下分公司均严格按照集团要求进行，其 中包括对新制度的传达实施，现场展示与销售说辞的严格要求；
万科金御华府前期物业管理服务协议（置业指南6）； 前期物业管理服务合同（置业指南7）； 住宅使用说明书（置业指南8）； 住宅质量保证（置业指南9）； 特别声明（置业指南12）；
重大节点工作
——关于万科对价格表的财务评审版本
将定价体系的全部因子规整成为一个表格，万科的]价格表评审版本显得更为清晰，项目组推荐 可尝试使用，最大的好处是审核方法和流程更简单。
户型明晰表是万科设计部提供给代理公司的权威文件，也是制定价格表的关键文件。
形象标准化
——品牌宣传
现场展示工作 营销展示工作