当今中国不应该取消房地产预售制度
房地产预售制度优点缺陷分析
房地产预售制度优点缺陷分析当前，对房屋预售制度的争论可以分为正反两方意见。
反对取消的人主要是开发商，支持取消的人主要是购房者和众多的学者。
下面重点分析房地产预售制度的优点和缺点。
1.1预售制度的优点1.1.1缓解资金压力、加快开发进度。
房屋预售降低房地产企业的门槛。
国家准许商品房预售，有利于房地产商及时筹集资金投入到商品房开发建设中去，以弥补建设资金不足，降低房地产企业的门槛，促进房地产业的快速发展。
众所周知，房地产行业的投资大、建设周期长。
开发商的房地产项目的全部投资如果依靠自有资金来解决，势必大大减缓建设的进度和开发的难度。
特别是2004年房地产开发项目资本金由20％提高到了35％，对开发商资金要求更高了。
有了预售资金的支持，开发商就可以加大项目的开发进度。
1.1.2刺激消费需求、拉动内需增长98年以来，我国坚持实行以来动内需为主的经济增长政策，房地产是国民的经济增长热点。
刺激居民的住房消费，有利于保持房地产行业增长。
房地产作为大宗不动产来说，其保值增值效果较好。
房屋预售的特点是预售合同和房屋的实际交工有一段的时间差，房屋预售合同价格和最后实际销售价格有一定的差值，一般的有5％左右的差额，对于采取低开高走的销售策略的房地产开发公司更是如此。
居民受到优惠条件的影响，往往愿意在房屋的预售阶段就购买房屋。
1.1.3增加供给总量、满足购买需求预售制度能够在同等时间内增加房地产市场商品房的供给量。
由于期房能够参与房地产产品的流通领域，增加了房地产商品的供给，对房地产市场起到了调剂作用。
更好的满足消费者的需求。
当然，这种供给总量是相对增加，是同时期内可供应的总量增加。
2.1预售制度的缺陷2.1．1消费者负担（1）消费者利益得不到保护在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的监管制度而得不到保护。
（2）预售合同标的物和实物不配在一般情况下，在订立合同时，购房人只能依据开发商提供的图纸、模型或部分建好的样品房。
小议取消房屋预售制度的弊端
和消费者获得的总福 利。一旦房屋 预售制 度被 取消 ， 那么 ， 市场 供 给将减 少 ， 定 供给 曲线 移 假 至 Ｓ， 那么市场供 求将在 Ｅ点均衡 。 此时 生产者 剩余为 Ｂ ＋Ｆ所代 表 的区域 ， 消费 者剩余 为 Ａ 。 对 比可知取消房屋预售制度将 带来 Ｃ＋Ｄ＋Ｇ＋
题都源于商 品房新房 的预售制 度。 目前 经营 良好的开 发商 已经积 累 了 定的实力 。 可以考虑取消现行 的房屋预售 制度 ， 改期房 销售为 现房销 售 。自此国内掀起新一轮关于是否该取消期房预管制度的争论。 ” 二、 我圈房屋预鲁 制度的发晨 我国房屋预售 制度 的雏形要追溯至 １７ 年 。由于文化大革命等历 ９８ 史原因 ， ７ 年我 国城镇人均住房使用面积仅 为 ３６ １ ８ ９ ， 平方米 ， 甚至低于 １４ 年的 ４ ５ ９９ ． 平方米 ， 达到 历史最低 点。为了应 对住房严 重供给 不足 的局面 ． 我国采用了住 房预订 购制 度。虽 然这种 制度 有悖 于市 场机 制， 但却构成 了我国房屋预售制度 的雏形。直至 １８ 年 ， ９２ 国务 院才开始在
一
四个城市进 行售 房试点 ． 但是仍来改变住房预订购制度的实质。 １８ 年 １ 月 ２ ９７ １ ６日， 深圳 市 政 府 首次 公 开招 标 出让 住 房用 地 。 １ ９ 年全面推行 住房公 积金制 度。１９ 年个 人住房 购买 的审批 制 和 ９２ ９３ 价格的审批 制宣告结束 。１９ 年建设部 出台第 ４ 号令 《 ９４ Ｏ 城市商 品房 预 售管理办法 》 ９ ５ 。１９ 年实施 的《 中国房地产管 理法》 立法 的形 式 明确 用 了商品房预售制度 ， 细则在 ２ ０ 年建设部 ９ ０１ ５号令《 城市商 品房预售 管 理办法》 中给 予确定 。１９ 年 人 民银行 进行 了个人住房 贷款优 惠利 率 ９８ 等信贷政策的调 整， 促进 了期房预售制度 的出台。２０ 年以来 ， ０３ 房价持
论商品房预售制度的存废
论商品房预售制度的存废作者：王佳佳来源：《沿海企业与科技》2007年第11期[摘要]中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》。
报告认为当前房地产市场上的很多问题与风险都源于商品房的预售制度，鉴于当前形式下经营良好的房地产开发商已积累了一定实力，因此可以考虑取消现行的商品房预售制度。
社会各界人士纷纷对此发表看法，各种不同的观点出现了激烈的交锋。
虽然建设部后来明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度，暂时平息了这场争论，但商品房预售制度是否应该取消仍然值得我们去思考。
[关键词]商品房；预售制度；问题；房地产开发商[作者简介]王佳佳，云南财经大学法学院经济法专业硕士研究生，云南昆明，650221[中图分类号]F293.35[文献标识码]A[文章编号]1007-7723(2007)11-0068-0003一、商品房预售的概念商品预售是在商品未成品以前，买者和卖者就未来商品成品的买卖达成协议的一种交易方式。
商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
在房地产开发过程中，甚少有房屋完全建好再行出售的情况，实务中商品房预售是房地产转让的一种最主要的售房方式。
商品房预售首创于香港，俗称“卖楼花”。
20世纪50年代初，香港进入人口剧增时期，住房严重不足，形成对土地和楼宇的庞大需求。
1953年成立的立信置业有限公司依据当时情势提出了“预售楼花”，并提倡分期付款。
商品预售就是在商品未成品以前，买者和卖者就未来商品成品的买卖达成协议的一种商品交易方式。
就这一意义而言，各个国家无一例外地存在房屋预售制度。
但各国房地产市场发展状况和信用水平、法律环境不同，房屋预售制度的具体内容存在很大差异，政府参与房屋预售管理程度也存在很大不同。
一些地区和国家政府对期房销售施加条件，如中国香港、韩国、马来西亚、新加坡等，这些地区和国家期房销售要得到政府的承认。
取消吧,住房预售制度
在 两 会 上 ， 有代 表 要 求 取 消 住 房 预 售 制 度 。 在 他 看 来 ，住 房 预 售 制 度 不 仅 对 房 地 产 市 场 发 展 不 能 够 起 到 正 向 的作 用 ，反 之 成 了房 地 产 金 融 风 险 聚 积 的 根 源 。 对 此 ，我 十 分 赞 成 。 因 为 ， 目前 中 国 的 住 房 预 售 制 度 的弊 病
大家所看到 的情况。 基于 此 ，笔者认 为该 是取消 中国 的住房预售制度的时候 了。 圈
为一 种 购 买者 的预 售 安 排 ， 它在 房 价 上 升 时期 ，这 种 制 度 不 仅 可 以为 房 地
易宪 容 中Ｉ ｌ ｑ｝ 科院 融研究 所金融 发股 ：
Ｉ 任 奉
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一
…
地 产 企 业 进 入 ； 比 如 住 房 预 售 款 收
者 的 经 验 ， 当住 房 的 价 格 全 面 回 归理
性 ，或 当房 地 产 市 场 出现 全 面 的周 期
相 关 职 能 部 门要 重 新 审 查 该 制 度 并 在
适 当 的 时 候 取 消 它 。 但 是 ，该 建 议 一 提 出就 受 到房 地 产 开 发 商 及 相 关 政 府
而 购 买 的期 房价 格 是 向下 行 的 ， 因 此 ，在 住 房 预 售 制 度 下 ，投 资 者 的 住
房 需 求 为零 ， 即 没 有 投 资 者 会 进 入 这
他 国 家都 得 有 严 格 的 第 三 方来 验 收 ， 但 中 国则 是房 地 产 开 发 商 与 业 主 的交
等他 们 拿 到 现 房 时 ，其 住 房 价 格 早就 下 跌 了。 在 这 种 情 况 下 ，房 地 产 销售 萎 缩 也就 会越 来 越 严 重 。 这 就 是 目前
当今中国应不应该取消商品房预售制度辩论赛 正方辩词一辩、二辩、三辩、四辩发言稿
当今中国应不应该取消商品房预售制度辩论赛正方辩词一辩、二辩、三辩、四辩发言稿一辩：尊敬的评委、各位观众，今天我们来讨论的是当今中国应不应该取消商品房预售制度。
我作为正方的第一辩手，我认为应该取消。
首先，商品房预售制度存在很多弊端。
预售制度给了开发商很大的权利，他们可以随意提高房价，而且不受市场监管。
这导致了房价的不断上涨，让普通百姓难以承受。
同时，预售制度还会导致一些开发商恶意拖延交房时间，给购房者带来很大的不便。
其次，取消预售制度可以促进房地产市场的健康发展。
取消预售制度可以让市场更加公平，使得房价的涨跌更加合理。
同时，取消预售制度可以让开发商更加注重产品质量，提高产品的竞争力，促进市场的健康发展。
最后，取消预售制度可以保护购房者的合法权益。
取消预售制度可以让购房者更加清晰地了解自己所购买的房产信息，避免被开发商欺诈。
同时，取消预售制度可以让购房者更加安心，不再担心开发商恶意拖延交房时间。
综上所述，取消商品房预售制度是有必要的，它可以促进市场健康发展，保护购房者合法权益。
因此，我认为应该取消商品房预售制度。
二辩：尊敬的评委、各位观众，我作为正方的第二辩手，我认为我们应该取消商品房预售制度。
首先，预售制度给了开发商过大的权利，导致房价不断上涨。
开发商可以随意提高房价，而且不受市场监管。
这让普通百姓难以承受，严重影响了社会稳定。
其次，取消预售制度可以促进房地产市场的健康发展。
取消预售制度可以使市场更加公平，让房价的涨跌更加合理。
同时，取消预售制度可以让开发商更加注重产品质量，提高产品的竞争力，促进市场的健康发展。
最后，取消预售制度可以保护购房者的合法权益。
取消预售制度可以让购房者更加清晰地了解自己所购买的房产信息，避免被开发商欺诈。
同时，取消预售制度可以让购房者更加安心，不再担心开发商恶意拖延交房时间。
综上所述，取消商品房预售制度是有必要的，它可以促进市场健康发展，保护购房者合法权益。
因此，我认为应该取消商品房预售制度。
房产预售的利与弊
房地产预售制度的利与弊商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上商品房预售成为房地产开发融资的重要手段。
目前，商品房预售价格较现售价格约低10%—15%。
而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。
尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。
如预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外，商品房预售制度对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为、银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力管理成本也相对较高。
1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。
目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上,部分城市甚至达90％以上。
商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。
根据测算,以预售方式进行销售的项目,比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的时间差,给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子,使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外,商品房预售制度中隐含着风险因素,对政府和银行的监管能力要求较高。
如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理,严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。
什么是房屋预售制度房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。
取消房屋预售制度利弊辩
央行《２００４年中国房地产金融报告》建议：“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
”对于央行的这一建议，正反双方的意见针锋相对。
反方!主要以开发商为主"取消预售制度，无疑将会造成房地产市场的重新洗牌，将肯定淘汰一大批实力不够雄厚的中小型开发企业。
所以建议遭到了绝大多数开发商的反对。
他们的理由主要有：第一，房屋开发的周期一般在一年半左右，如果取消预售制度，很多开发商的资金链肯定会吃紧。
房地产市场在宏观控调下已逐渐低迷，如果现在实施现房销售的话，将对所有的开发商造成巨大的资金压力，这对整个房地产业的冲击会非常大。
现房销售适于市场供需关系和房价比较稳定、甚至是供略大于求的地区。
当前金融品种单一的问题还没有改善，房地产企业缺乏直接融资渠道，如果相关的金融配套政策不能及时跟进，则会导致开发项目不能及时竣工建成，带来更大的银行金融风险和市场纠纷，也会带来一些虚假行为。
如施工企业垫资并造成新的拖欠工程款，私下收取订金和预收款，给消费者带来更大的风险。
第二，在市场里采取何种方式进行交易应当是买卖双方的自由，市场里会创造出各种形式的合同，存在即是合理，即是有需要的反应。
而交易方式的创新正是市场机制配置资源的必然要求。
作为市场本身，能够吸引更多的进入者是实现竞争的先决条件。
银行的作用不应是违背需求取消预售，而应是加强对预售收入的监管。
第三，一旦此项建议被采纳，必定会出现市场上商品房供应量紧张，取消期房预售加大的投资成本，会转嫁到房价上，最终让消费者买单。
而且现房销售对地产商的资金实力要求很高，大批中小型房地产企业会因此倒闭或撤出房地产市场，就会造成为数不多的实力非常强大的开发商寡头垄断房地产市场的结果，市场竞争就会极大的减弱，这也会成为房价上涨的诱因。
作为消费者来讲，面对高额的房价，远没有到可以不在乎期房与现房之间那些差价的程度。
正方!购房者普遍支持"老百姓谁不愿意买现房？看得清楚，心里明白，买得自然也就放心。
我国取消商品房预售制度的政策预期和实施前景
房 预 售 ”， 东 省 建 委 已 开 始 评 估 《广 东 省 取 消 商 广 品 房 预 售 制 度 可 行 性 研 究 》 告 ， 以该 项 新 政 策 报 所 的 真 正 ｍ 台 和 实 施 只 是 时 间 问 题 。 此 ， 地 产 开 对 房 发 商 面 临 的将 是 选 择 回 笼 资 金 还 是 选 择 谋 取 利 润 的 问题 ，要 回 笼 资 金 就 要 降 价 抛 楼 ．要 想 谋 取 利 润 ， 必 须 承 担 巨 大 的 资 金 短 缺 风 险 ． 此 之 外 ， 就 除 很 难 走 ｍ一 条 双 赢 之 路 。
推 进 房 地 产 金 融 产 品 的 创 新 ． 继 续 贯 彻 和 实 施 国 务 院倡 导 的 整 顿 和规 范 我 国房 地 产 市 场 秩 序 。 尽 管 经 历 了 为 期 两 年 的 宏 观 调 控 ， 目 前 我 国 但 的 房 地 产 市 场 仍 未 回 归 到 理 性 发 展 的 轨 道 上 来 。尽 管 不 少 开 发 商 仍 对 房 地 产 调 控 存 在 着 不 切 实 际 的 幻 想 ， 却 已抑 制 不 住 因 消 费 者 “ 脚 投 票 ” 产 生 但 用 而 的 恐 慌 ． 始 向 市 场 降 价 抛 售 。从 制 度 上 看 ， 初 为 开 当 了加 快 推 行 住 宅 商 品化 而 实 行 的 房屋 预 售 制 度 。 最 大 限 度 地 照 顾 了 ＴＦ 商 的 利 益 ， 潜 在 忽 略 了 广 大 发 而 消 费者 ． 其 是 购 房 者 的 利 益 和 权 益 ； 内容 上 看 ， 尤 从 房 地 产 ＴＦ 商 的 预 售 合 同 也 ｉ＿ 对 购 房 者 生 成 不 发 Ｆ在
维普资讯
《 金融与 经济｝ ０ ６ 第 １ ２０ 年 期
“两会”热点取消房屋预售制
两会热点
取消房屋预售制
预 售 制度 已成 为 房 地 产市 场 不 规 范 的 主要根 源之 一 ， 不仅 导致 房屋 面 它 积缩水 、 建筑 设 计 变更 、 屋 质 量 缺 房
在２ ０ 年 ３ 召 开 的 全 国两 会 ０９ 月
上 ．取 消房屋 预售 制度 ” “ 成为 与会代
小 区正 式 开盘 ， 门如 图４ 大 所示 ， 是一 个 抛物 线 形 的水 泥建 筑 物 ， 门的地 大 面宽度 为 １ ｍ， ２ 两侧距 离地 面８ ｍ高处 各 有一 块 匾额 ， 匾额 之 间 的水平 距离
角Ｆ 楼梯 的竖直距 离Ｆ 到 Ｇ为 １ ５ｒ ． Ｌ ７ ｒ
４ 某 房 产公 司积 极 响 应 两会 的
抵 押甚 至“ 款潜逃 ” 问题 。 携 等
■ 素材观察
房屋预售制背后的风险谁在承担
央行 研 究 报 告 中 一个 小 小 的建
小 乖 乖 。 你 打 支退 烧 针 ！ 给
议， 为什 么会 引起 房地 产市 场如 此 紧
张 与哗然？为什 么会让 房地产 开 发商 处 于一片恐惧 之 中？更有人说 这个 建 议 无 疑会 给 房 地 产市 场 带 来 一 场 灭 顶之灾 。 房 地 产 开发 商 为什 么 会 对 央行 的建议反 应如此激 烈？最 大的问题 就
拯 救地 球 ： 了 ， 看 支 持 的 人 完 一
九成 以上 ， 就一 定通 不过 ！凡是 我 那 们所 期望 的 ， 一定 只 在梦 中 出现 ， 那
谁来 拯救我们 ・ ０｝ 初中版
一 原创试题
１ ．江 东房 产 公 司 积极 响应 两 会 的提案 将现房 精装 修后 Ｉ 售．设 汁师 叶 Ｉ
谈谈取消房屋预售制度带来的新问题
够筹集到的有 限资金 的周转率也必将 大大降 低， 这将 降低 资金 的使 用效率 ， 而增 加资本 从 的 需 求量 ， 不 利 于 我 国资 本 市 场 的建 设 与 完 更 善； 更为严重 的是 ， 一旦 我 国房地产 开发商 由 于 资金 不足 而退 出房 地 产 行 业 ， 少量 大型 房 地 产 开 发 商 可 能 因 此 而 形 成 行 业 垄断 。 若 我 国 房 地 产 开 商 的 资金 链 随 着 房 屋 预 售 制 度 的 取 消而断裂 ， 那么， 可能形成外资抢 占我 国房地 产市场的局 面，会 引起 外资对我 国房 价的控 制 ， 时房价 的攀升将更加不可控制 。而就 目 届 前 状 况 来 看 。 资正 在 通 过 各 种 途径 不 断挤 入 外 我 国房地 产市场 。到 目前为止， 境外个人投 资 房产在我 国不受任何限制 ， 我国的房地 产市场 出现 中资企业收购境外壳公司。 以方便举借外 债 ， 而投 资于国内房地产市场的局 面。以上 进 直接或者 变相 的外资进入方式无疑会 对我 国 房 地 产 业造 成强 烈 冲 击 。 ２开 发 商 可 能 向 国外 金 融 机 构 和 国 内“ ． 地 下钱庄” 融资， 影响我 国商业银行 的贷款数量 和质量。 央行 于 ２０ ０３年 ６月颁布 了《 关于进一 步加 强房地 产信 贷业务 管理 的通知》 即（２ １１ 号文件 ）对房地 产开发商的开发贷款， ， 个人住 房 公 积金 贷 款等 ７项 贷 款 提 出 了更 高要 求 ， 开 发 商 的 贷 款 门槛 加 高 。 取 消 房 屋预 售制 度 后 ， 于不 愿 被 迫退 出 对 房地产行业的国 内房地产开发商 来说 ， 他们 必 然 寻 找 筹 资 渠道 ， 如 通 过 地 下 钱 庄 或 国 外 融 诸 资机 构 融 资 。 样 一 来纵 容 了我 国非 法 融 资机 这 构 ， 乱 了我 国资 本 市场 的秩 序 ； 来 丰 富 了 扰 二 境 外 融 资 机 构 的 资 产项 目， 小我 国融 资 机 构 缩 的融 资空间 ， 不利于我 国融 资机构健康成长。 另外 ，从 融 资机 构 的具 体 业 务 方 面 来 看 ， 房屋 的预售制度相 当于开发商 向消费者的“ 民 间 融 资” ，而 通 过 民 间途 径 融 通 的 资 金 又 主要 是 来 自于消费者 向商业银行 等融资机 构的贷 款 。 作 为 目前 我 国 商 业银 行 质 量 最 高 的 贷 款
我国房地产预售制的未来之路
从“地王”、“蜗居”、“楼倒倒”当选2009年热点词汇，到今年两会期间房价和房地产问题稳居两会热点之首，房子和房价已经成了许多中国人心中的痛和不能承受的负担。
对于一路飙升、只能让普通老百姓望“房”兴叹的房价，有专家指出，预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的重要原因之一。
预售制一直是人们关注的焦点，备受社会各界的争议。
那么，对于我国房地产预售制，是该取消，还是该完善，预售制的未来之路将通向何方呢？取消预售制呼声再起1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，明确规定商品房开发达到一定条件后可以预售。
自1995年实施以来，预售制确实在那个特定的历史时期为我国房地产市场的建立和发展发挥了积极的作用。
《城市房地产管理法》对预售条件、监管有原则性的规定，但在十多年的具体实践中，许多房地产企业，甚至是政府不能严格执行相关规定，开发商则利用制度漏洞为自己谋利，预售制因此成为了导致我国房地产诸多问题的根源。
从年之后，我国的房地产市场开我国房地产预售制的未来之路本刊记者王锐始逐渐走高，预售制度暴露的风险也随之显现。
近年来，关于取消商品预售制度的呼声一直是此起彼伏。
2005年，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，建议取消商品房预售制度，理由是“很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度。
目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。
2006年两会期间，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。
2009年两会上，民革中央向政协再次提交了一份“要求取消商品房预售制”的议案，议案称，房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。
2010年1月23日，广西住房和城乡建设工作会议上，自治区住建厅党组书记宋继东在工作报告中提出将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。
一石激起千层浪，预售制再一次被推到风口浪尖，取消预售制呼声再起。
我国商品房预售制度的存废
我国商品房预售制度的存废作者：李姗姗来源：《沿海企业与科技》2007年第05期[摘要]商品房预售制度对于培育我国房地产市场、推动房地产业的发展确实起到了重要的历史性作用。
但随着社会经济的不断发展和房地产行业的不断变化，加之相关制度的不完善，期房预售的负面影响也渐渐显现，在给房地产开发商带来便利、提高资金使用效率的同时，风险却都转嫁到了银行和购房者身上，商品房预售制度已显得不适时宜。
[关键词]商品房预售制度；开发商；消费者；金融风险[作者简介]李姗姗，云南财经大学法学院经济法专业研究生，研究方向：经济法学，云南昆明，650221[中图分类号]F293.35[文献标识码]A[文章编号]1007-7723(2007)05-0057-0003一、商品房预售概述商品房预售，是商品房销售的一种形式。
与现房销售相对应，它是房地产开发商将正在建设之中的房屋，按建筑设计图示出售给购房人的一种房屋买卖形式。
正因为房屋在销售时仅是标示在纸上的图示，如同“镜中花”，因此被人们形象地称为“楼花”，而商品房预售，就是“卖楼花”。
作为一种房屋销售方式，商品房预售一般被认为是由香港立信置业公司于1954年所首创。
此后，在香港地区流行开来，并成为香港房地产市场的一个经营特色。
我国房地产预售制度是伴随着国有土地有偿使用和房地产市场化的进程应运而生的。
1978年邓小平提出加速住房建设之后，理论界开始提出住房商品化和土地产权性使用的观点。
由于“文革”的破坏性作用，到1978年我国城镇人均住房使用面积已下降到历史最低点，低于1949年建国初期水平，出现了全国性的房荒，不得不加快城镇住房的建设以缓解城镇的房荒矛盾。
从1978年的房荒开始，严重的供不应求是预售的重要因素。
1994年11月15日，建设部《城市商品房预售管理办法》出台。
2001年8月15日，建设部发布了《关于修改(城市商品房预售管理办法)》的决定，明确了相应的细则，使商品房预售制度成为市场经营核心管理制度之一。
对“取消商品房预售制度”的思考
分期投资的， 通过对所开发项 目的预售而 向买受人 收取 的定金或房价款便成为开发过程中的主要资金
来源 ， 这同时也使得一些中小型企业得 以在市场存 活下 去 。
策， 意在降低房地产行业的进入门槛 ， 提高市上 的 房屋 供应量 。
第二， 改革开发 以前 ， 城镇居 民的收 入水平 较 低， 相对购买力不高。预售制度可 以使正在建设中
改革建议。
［ 关键词］ 商品房 ； 售制度 ； ； 良措施 预 监管 改 ［ 中图分类号 ］２３３ Ｆ９ ． ［ ５ 文献标识码］ Ａ
［ 文章编号］ｏｏ ９１ （０６ｏ 一１ ０ ０ １ｏ 一 ｒｘ ２０） （２ — ５ ７ ６ １
引言 ：０５年 ８ １ ２０ 月 ５日， 于降 低 金 融风 险 的 基
费者 旺盛 的需求 。房屋 预售 制度是 我 国房 产市 场发
甚至会 同 时投 入 开发 若 干个 项 目， 房地 产 企 业 不 可
能通过银行借 贷或其他 方式将全部资金一次性 到 位 。在现实生活中， 开发商一般都是在建设 过程 中 、
展初期 ， 给予成长 中的房地产开发商的一项 扶持政
善其配套 环境 和相关 的制 度 。
一
各地区对此有不 同的规定 ， 例如 ，广州市商品房预 《
售管理条例》 规定 ： 进行预售的商品房还应保证三层 以下 的商 品房项 目已完 成 基 础和 结 构工 程 ； 四层 以 上 的商 品房 项 目， 有地 下室工 程 的 ， 已完成 基础 和首
［ 作者简介 ］ 唐兴华 （ ８ 一 ）女 ， 日照人 ， １ ５ ， 山东 ９ 山东师 范大学 人 口资源与环境学 院工商管理 系。主要研 究方 向： 房地产
经 营与管理 。
当今中国应不应该取消商品房预售制度？辩论赛 反方辩词一辩、二辩、三辩、四辩发言稿
当今中国应不应该取消商品房预售制度？辩论赛反方辩词一辩、二辩、三辩、四辩发言稿反方辩词一辩：尊敬的评委老师、各位辩友，大家好。
我作为反方的第一辩，我将为大家阐述为什么当今中国不应该取消商品房预售制度。
首先，商品房预售制度作为我国房地产市场的一种重要机制，已经在推动房地产行业发展、稳定市场预期等方面发挥了积极作用。
取消该制度可能导致市场需求和供应失去稳定的预期，进而影响房地产市场的健康发展。
其次，商品房预售制度方便了购房者的融资需求。
预售制度可以让购房者提前缴纳房款，而开发商则可以利用先期收到的资金进行项目的建设和开发。
如果取消预售制度，购房者可能需要一次性支付全部房款，这对于普通购房者来说是一种负担。
购房者融资难、购房成本过高将会严重阻碍其购房需求，也会影响到房地产市场需求的稳定。
最后，预售制度在一定程度上可以提前防范房地产市场风险。
由于预售制度要求开发商提前公示相关信息，使得购房者能够提前了解项目的各项情况，从而减少购房风险。
反之，如果取消预售制度，购房者很难提前了解到项目的具体情况，可能在购房过程中遇到更多的风险和不确定性。
综上所述，当今中国不应该取消商品房预售制度。
这一制度在促进房地产市场发展、满足购房者融资需求以及提前防范市场风险等方面都发挥着重要作用。
我们应该重视保留该制度，并进一步完善相关的监管机制。
谢谢！反方辩词二辩：尊敬的评委老师、各位辩友，大家好。
我作为反方的第二辩，我将继续为大家阐述当今中国不应取消商品房预售制度的理由。
首先，商品房预售制度可以帮助开发商降低融资成本。
预售制度一方面可以提前为开发商带来资金流，另一方面可以降低开发商的融资风险。
如果取消预售制度，开发商可能需要更多的融资途径，并承担更高的融资成本，这不利于房地产行业的健康发展。
其次，商品房预售制度可以促进房地产供应的灵活调整。
通过提前销售房屋，开发商可以根据市场需求的变化及时调整开发计划，使得供应与需求保持相对平衡。
应不应该取消商品房预售
们逐步认识到， 实行商品房预售等住房销售形式 的多 房地产业 目前 的融资水平是 １ 万元 资金可 以开发 ３ 样化 ， 有利于培育和发展住房市场 ， 加快住房商 品化 万多元的房地产 ，与西方国家 ｌ 万元资金可 以开发 ５
改革的前进步伐 。 为此， 在整个改革过程中， 各级政府 万元 以上 的水 平相 比， 比较 落 后 的 。如 果 取 消预 售 是 都把推行商品房预售作为改革 的一项 内容并予 以推 融资， 则会更为落后。 行。 例如 ，９ ４ 城市房地产管理法》 １９ 年《 公布之后 ， 各地 三 、 几种论 点 的分析 对 就陆续 出台并推行商品房预售许可证制度。随后， 国 （ 需要提 出充 分 的证 据 一） 务院颁布 的《 城市房地产开发经营管理条例》 和建设
维普资讯
口包宗华
在３ 月份召开 的“ 两会 ” 不少代表发言时讲 到 上， 者是同时并存、 占一定比重而繁荣发展 的。商品销 各
商ｔ 房预售问题． 而且意 见不一 这个问题的来源是。 售形式 多了． 利于方便 顾客 ． 有 有利 于市场的丰 富多 ２０ ０ ５年 ８月 １ ５日。中央人民银行房地产金融分析 小 彩和繁 荣， 有利于市场经济 更好地为发展 国民经济服 组 （ Ｆ简称“ 以 小组 发表了他们撰写的 ０４ 中国 ０年 务。 房地产金融报 告》 报告中指 出， 。 当前 房地产市场 上很 曰 前在 世界各国 （ 也包括我 国） 的市场交易中， 不
而可行 的销售形式 ， 从长远来看也不能取度。 这位专 家针 对菜一作 者讲 的美国很少实行住房预
、
售的言论 ， 门列出 一张从 １６ 年至 ２０ 年的美国 专 ９３ ０４ 商品销售形式 多样 化是市场经济 发展进步 的 住宅销售情况表 （ 来自美 国联邦统计署） 资料 。美国在 这 ４ 年里． １ 商晶房预售 比重最低 的年 份为 ５％ 最高 ４，
我国商品房预售制度诌议
监管的缺失 ，出现虚假宣传 、延期交房、
携 款潜逃 、一房 多卖 、一房 多押 等 问题 ，
致使购房者 的合法权益收到了侵害 。 另
外 ，在 当前房价虚 高 ，房地产 市场 失范 的 情况下 ，开发商参差 不齐 ，需要通过取 消 对开 发 商进 行 整合 。所 以 ，央 行 提 议 取 消 期房预售制度。 2 、社 会 各 界 对 商 品房 预 售 制 度 的看 法 2 . 1 、行政主管部 门 作为房地产业的行政主管部 门 ，建设 部针对中国人 民银行的取消商品房预售 的 建议 明确 表示 ，国家近期不会取 消期房预 售制度。建设部认 为期房预售制度是 (城 市房地产管理法》 确立的一项制度 ，世界 上有许 多国家和地 区也都 有 类似制度 。从 十多年的实践看 ，这一制度与我国国情是
科教任济市场 2006年2月
蛛 佳 理 目
王玲 (辽宁省营口市房地产开发办会室 115001) 摘 要 : 央行取 消商品上预 售制 度 的 建议 引起 了关于商品房预 售制度去 留 问题 的大讨论 。本文从供 求关 系、住 宅建设及 交易费用两个影 响这一制度 去 留的主要 因 素角度 ，分析 了商品房预售制度 可能的政 策走 向。 关键词 : 商品房 ; 预 售制度 ; 政策走
向
1 、央行取消商品房预售 制度 的建议 中国人 民银行在2005 年8 月15 日首 次
发布的 (004 中国房地产金融报告》 中提
到 : “ 多市场风 险和 交易 问题都 源于商 很 品房预售 制度 ，目前经 营 良好 的房地 产商 已经积累了一定 的实力 ，可 以考虑取消现 行 的商 品房预售 制度 ，改商 品房销售 为现 房 销售 。. 央 行 取 消 商 品房 预售 的建 议 在 社会上引起强烈反响 ，各界反应不一。央 行取消商品上预售 制度 的建议 引起 了关于 商 品房预售制度 去 留问题 的大讨 论 ，社会 各界对商品房预售 制度 的看法莫衷一是。 央行的主张得到 了广大买房者的声援。但 是 ，很 多房地产 行业 主管部 门反对 取消商 品房预售 制度 ，部 分房地 产开 发商也表示 反对央行 的建议。 央 行 报告 认 为房 地 产 贷 款 的快 速 增 长 ，特别是不 良房地产贷款大量存在是引 发金融危机的潜在危险因素。中国人 民银 行认 为只有优化 或者缩减 对房地 产开 发商 的贷款 或者 ，减 轻开 发商对 银行贷款 的倚 赖 ，才能化解房地产贷 款 的金融风 险。 同 时 ，央 行认 为房 屋预售 制度 已经 建 立 10 年 ，当初是 为了拉动 内需 ，降低房地产开 发的资金进入 门槛 ，激活房地产市场 。这 一 制度 对培 育房 地产 市场 起 到 了重要 作 用 ，但 由于房地产 企业 的投 机行 为和 外部
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今天我方立场为，当今中国不应该取消商品房预售制度。
开宗明义：房屋预售是指房地产开发企业将健身中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为，而房屋预售制度是对这一行为的规范性制度。
今天我们的判断标准是：何者更利于房地产市场的健康发展，而市场的健康则表现在消费者受益，开发商建设高效率以及对于社会经济发展的积极影响。
因此，我方从这三个角度论证观点。
第一：房屋预售制度能为购房者提供更多的选择，使消费者收益。
经济学最基本原理告诉我们，供需决定价格。
房价走高的根本原因是因为我们处于优质房源供不应求的卖方市场。
而房屋预售制度，在一定程度上降低了开发房地产对于开发商的资金要求，有效避免房地产市场变为实力雄厚的地产商之间角逐的寡头垄断市场。
从定价权，提高供给及降低成本三个角度，让消费者享受到低于现房10%到20%的价格优惠，这对于当今购房压力极大的年轻人来说，无疑是雪中送炭。
倘若取消了房地产预售制度，不仅消费者无法享受这部分购房优惠，更会促使现房供不应求而导致价格攀升，最终导致民众买不起房甚至无房可买。
第二：房屋预售制度是开放商建设资金的稳定保障，有利于提高房屋建设的效率与质量。
国家统计局的数据显示，2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，其中定金、预收款、个人按揭占总到位资金的39.3%，剩余的自有资金和国内贷款分别占39.2%、16.1%。
可见购房者预付款项已经成为房地产开发的第一大资金来源。
倘若取消房屋预售制度，由于开发商的融资成本的提高和资金链断裂风险的增加，更有可能带来烂尾楼、豆腐渣工程等隐患。
因此，房屋预售制度也是开发商保质、保量、并高效完成房屋建设工作的有力保障，不应该取消。
第三，房屋预售制度对于整个地区乃至社会经济发展至关重要。
纵观改革开放以来的城市建设规划蓝图，无一不是以房屋建设带动人气，人气带来需求，需求促成城市的多元化，全面化发展。
而房屋预售制度的灵活性及活力有效地促进了资金流动，推动了城市建设的进程。
目前房地产业占到GDP的6.6%，1/4投资的投资项目与房地产直接相关。
可见，房地产开发的稳定与高效已经成为国民经济的重要支撑。
换而言之，如果取消房屋预售制度，中断了开发商的资金链，将或有近八成的开放商将被清洗出局。
中国房地产的“硬着陆”将对整个社会经济带来极大的风险与动荡。
综上所述，基于对消费者、开发商、和社会经济稳定的角度考虑，我方坚定的认为当今中国不应该取消商品房预售制度。