旧城改造专题

旧城改造规划的理解和案例
——关于旧城改造的专题及应用
目
概况
基本介绍 内容 方案趋势 创新理念 策略及建议
录
理解
重要问题 案例
概况
基本介绍
旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便从根本上改善其劳动、生活服务 和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果， 反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。
通枢纽优势。但弱势在于建筑密度大，公共绿地少、生活环境质量差、停车场以及停车泊位少等。
城市中心区改造存在的一系列矛盾，诸如商业活动减少、居住环境恶化以及周末和夜晚成为死城等，是开发企业无法 回避的难题。由于拆迁成本与容积率的要求，城市中心改造需要利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求经 济效益，对承接大面积旧城改造的企业而言，需要注意改造区域内的功能调节。 城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会，如果有条件的话可以保留部分不同品质的
建筑，在满足区域视觉整体性的前提下，尽量提供针对不同经济能力消费者的多样化功能需求，满足经济能力不同的
功能需要，以增加不同时段内区域人口的密集度。下面提供几种城市中心改造产品和改造实例供开发企业借鉴。
策略及建议
高端商业——休闲购物是除居住功能之外最能吸引人气的功能结构，但是私家车的增多，郊区地产以其较低密度居住 环境，日渐成熟的内外配套，正不断吸纳从旧城中心迁出的居民，市中心改造的商业要同郊区购物中心直面竞争，就 不能再沿用同质的商业产品。从国外城市的经验来看，高端商业从事最好的商业形态，在保证边际收益的同时又能带 动整个片区的住宅品质。 步行系统——很多情况下，旧城自带的商业项目已经拥有固定的购物客群，但是其往往同时担负着城市干道的职责， 加上传统设施营业场所腹地过于狭窄，容易造成商业流与人流混杂。但是，如果简单加以拓宽，将造成较大规模的拆 迁，使开发成本剧增。因此，建议在旧城内的商业项目添加步行系统，如步行街与天桥系统，改变人车混杂的交通危 险性，并增强购物的舒适性，通过网络把与平行的零售和服务设施连接起来。 上述可以发现，无论是局部调整商业品质还是拆除重建，成功的商业中心改造都需要耗费极大的成本，如果不能将商 业中心的消费档次以及物业租金提高，投资成本根本不可能收回。由此，商业中心改造应该慎之又慎，分阶段分地域 逐步改造。与此同时，在保护历史建筑与景观风貌的前提下，尽可能地利用商业以及公共空间，不是简单地开发客源 市场购买力，而是要引导甚至重塑整个市场的消费趋势。必要的话将周边的旧城区用地分二期、三期开发，这样可以 降低单位开发成本，如果商业中心的带动效应明显的话，后期的住宅利润将更为可观。
•多个城市项目的组合
着眼于区域的整体发展，城市的整 体更新


城市的综合战略计划
一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完 善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”
重要问题
需解决的一些主要问题
I－定位 1. 2. 发展战略——立意、目标取向，决定战略高度 整体定位——决定价值实现
的真空。目前，北京、深圳、珠海、广州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已纷纷启动，其中深圳渔港村
的改造方式值得许多开发企业研究。
策略及建议
类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色
在每个城市的发展过程中，工业企业的布局因为城市规模增大、城市功能调整而变得不再合理。从国外工业化城市发 展的历史来看，几乎都经历过工业厂房的调整改造。由于工业区产权结构与建筑结构简单，且容积率较低，拆迁量相 对住宅片区要小很多。此外工业区供电、供气、给排水设施的容量优于普通住宅，所以工业区改造往往免除大规模的
理解
理解
应从不同层面看待旧城改造规划项目
旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区 域发展的特性 。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造方向：
技术角度（微观层面）
市场角度（中观层面）
城市发展角度（宏观层面）
理解
技术角度 （微观层面）
策略及建议
区域特征:指在一些工业区内，存在工业、办公、商贸等共同发展，工业聚集地规模较大，已经形成一定的集聚效应。 混合区往往具有如下特点:区位条件通常较好，已形成一定的商业氛围，通常是工业生产和商贸以及办公活动均很活跃 的旧工业区，面临调整产业结构、疏散中心城区人口、解决环境污染等多重压力。但其产业和生活环境标准尚未下降 到既不能吸引新的工作和商业，也不能维持正常城市生活功能的程度。通过采用某些扶持政策或提升产业与生活环境 标准的措施，仍有望继续吸引新的投资等。针对这些工业区，需要考虑到区域内已经形成的功能布局，弹性地改造。 改造策略:混合区的形成缘由是城市居住及商业区域被无序扩大，对其的改建应首先分析原有土地的容量情况，如果可 以增加容量的，则可以在改善居住环境的前提下，适当提高容积率。如果居住区出现交通、配套均需要重新修建的旧 区，可根据社区邻里原有的社会结构和经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维护、局部整治、拆除重建等多 种改造方式。如果区域内用地结构不合理，则需要对用地性质作重新设计，增加更多的商业用地，以提高土地利用的 边际效益。
策略及建议
大型工业区的产业升级 区域特征:这类工区集聚区虽然工业出现某些衰败，但是土地产出效应高，或者区内工业是当地的经济支柱产业，对区 域发展具有举足轻重的作用，在一定时期内不适合大规模的产业置换。 改造策略:该区域通常采用工业升级模式，该模式强调维持工业区原有的以工业为主的功能和性质不变，改造重点在于 产业的重塑，以鼓励同类或者关联度高的企业进驻，再次形成产业集群效应，这一方面国外的工业城市可以提供不少 的借鉴。比如德国鲁尔工业区、美国中西部地区的“锈带”、日本北九州地区等世界著名的工业城市都曾经历过这一 过程。升级工业区的关键是要将工业产品向出口外向化与附加值提高化发展。
旧城改造的实施过程中，许多古城门和城墙因为被定位于阻碍城市交通发展而遭到拆除;或量私家园林被改造成高级招待所。对城市古建筑、历史街区进行的大拆大建，其实质无异于杀鸡取卵， 损害的不单是开发企业的长期利润，更是一个城区的人气与商业竞争力。
策略及建议
类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作
容积率 建筑 承载力 水电
市场角度 （中观层面）
拆赔代价（经济测算） 房地产市场发展 开发顺序及难易 资金问题
配套
交通 外观 负面影响（消防、治安）
开发商意愿
利益平衡等 政策－规划奖励、改造政策、规划审批
资源占用等
理解
城市发展角度 （宏观层面）
产业 环境 空间布局、功能用途 风险（政治、社会、管理）
策略及建议
类型一：城市中心区——功能多元，高端引领
通常一个城市的发展大多围绕中心城区展开，城市中心承载着城市功能与活动的主要部分。在城市经济发展的推动下， 其市政配套和功能结构一直处于更新与再开发之中，所以城市中心往往成为旧城改造的重点区域。中心旧城区内通讯、 供水供电等基础设施非常完备，学校、医院、金融和商店等配套设施也相对集中，并且城市中心区拥有核心区位与交
混合居住区通常位于城区的中间圈层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区内集中了居住、商业、工 业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄、建筑密集，区域内人口购买层次低，无力承担改善居住置业的成本，且混 合区内工业以小型企业居多，徒增拆迁难度。根据国家关于旧区改造的原则，开发商必须对道路进行拓宽或翻修，增
内容
①改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；②改善城市环境，通过采 取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；③更新、调整城市 工业布局；④更新或完善城市道路系统；⑤改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完 整的居住区。
市政投入。但值得注意的是，这些工业聚集区改造不是简单的厂房拆除和产业置换，而是牵涉到更深层次的产业设计
与厂房再利用。特别是牵扯到当地支柱型工业企业的改造，由于该工业区攸关整个城市的发展，必须慎重。在具体更 新进程中，工业集聚区的改造一般又可以分为小型工业区的产业置换、混合工业区的渐进改造和大型工业区的产业升 级。
策略及建议
类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重
城市边缘区是近50多年来因城市扩展所包围的原城边村居。所以许多城市边缘区一般仍有集体经济与行政合一的组织 机构，建筑杂乱密集，而其中最典型的形态当属城中村。由于二元体制的惯性，这种“都市中的村庄”仍旧实行农村 管理体制，因此在建设规划、土地利用、社区管理、物业管理等方面都与现代城市的要求相距甚远，甚至出现管理上
•实施应具备的条件 •实现条件的策略
旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定
旧城改造 内容 •局限于物质性改造为主 •阻止城市物质性老化（有形磨损）

城市更新 涵盖了城市结构的更新，功能体系 更新等更多层面的内容
动因
注重 内涵
防止城市功能性和结构性衰退（无 形磨损）

•环境的改善和城市美化
策略及建议
类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值
每个城市都有自己的历史文化遗址，比如北京的四合院、西安的钟鼓楼、南京的夫子庙、黄山的屯溪老街等等。城市 历代古城建筑真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城 市竞争优势的关键因素之一。然而早先的开发改造规划由于对其风貌保护不够重视，导致城市历史濒临绝迹。例如在
改造对城市未来发展影响 预见
市场 城市环境 法制与政策
改造规划“定位”的最佳方向
我们的定位 •城市优化 •城市竞争力 •城市管理 站在“城市”的 视角而非“项目”
对城市未来发展预见
•对未来准确的预见 是领导决策的基础
对城市旧城改造剖析
•剖析旧城 •旧城改造对城市未 来的影响
旧城改造发展纲领与 策略
为城市能贡献什 么？
建立指标 体系
对未来的预 见力
成为城市发展的 利器
对未来的预见是改造规划“定位”的基础
•GDP •人口 •产业 •城市化 •房地产
城市现所处阶段
对未来发展指标判定
国内外相同阶段的城 市指标
通过对比国内外城市相同 阶段各项指标
人口要素
文化要素 资本要素
对城市未来发展预见
产业 土地要素
策略及建议
小型工业区的产业置换 区域特征: 城市传统产业的工业聚集地随着城市的快速发展而呈现与城市环境格格不入的景象。这些规模小，空置率高， 同时土地产出效应较低的工业区或者成片的工厂，区域内的工业项目现状与周边的居住、商业极不协调。比如严重污 染的旧工业区，需要通过规划调整以及有关措施将工业用地置换为居住、商业、绿地或其他城市功能。 改造策略: 随着城市的发展，旧工业区已失去了往日重要的工业用途，其中部分建筑的形象也与新出现的高层建筑不相 协调，以往旧企业搬迁后，对于旧工业厂房最简单的也是最通用的做法就是“推倒重来”，这样就等于夷平了城市的 工业文化遗产。在国外，对工业文化遗产的保护和再利用已成为一种潮流。通过综合使用功能的再创造，赋予旧建筑 全新的功能新概念。
设公共配套设施，这样一来改造费用大大增加，加之有许多地块多出于偏街僻巷，市场运作升值空间小，风险非常大。
房地产开发企业对于这些居住密度高、区位条件差、资金难于平衡的地块，通常避而远之，但是政府为了实现统一规 划，通常混合区与区位好的土地捆绑推出，成片改造。所以想要参与大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造， 同时出于对提升改造地区的品位和开发档次，房地产开发企业也要顾及到混合区对于其单体项目的影响。
紧迫性
城市意象 可持续发展 外部环境
未来机遇
旧城改造规划的视野
城市未来十年发展大 战略、大方针 与周边大区域未业 发展找到关联 改造对未来城市发展 能够起到的作用 城市未来发展的 瓶颈
判断旧改造对城市未 来的意义 •活力 •竞争力 •土地利用 •税收 •城市管理 ……
旧城改造
旧城改造带来的机遇 及对城市未来发展的 影响