房地产行业竞争情报及行业分析

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理论与现实问题分析评价

“城市村庄”的设计战略

社会在进步，经济在发展，我们所在城市也在不断的更新当中。在现有的城市框架之下，城市的更新强调的是提高密度和土地的混合利用。到目前为止，密度是决定城市中交通利用程度的最大因素，而土地混合利用又旨在鼓励步行。因此，强调质量的更新能够使城市的发展变得更加可持续，也就是说更有效、更公平和更适宜居住。然而，这也就诠释了所谓“城市村庄”的设计战略。

我们看到，在一些发达国家，尤其是那些依赖汽车的城市中，大部分的主要规划机构在更新城市的过程中所采用的基本原理都是提倡高密度和土地混合利用。可见，这种方式是普遍受人们所认同的。那么“城市村庄”的意义到底在哪里我们可以通过列举“城市村庄”的关键特征，也许能够更容易的去理解它。

城市村庄主要有以下几点特征：

1、高密度的土地利用，在村庄内所要做的一切事情都可在步行和自行车的距离内完成；

2、主要中心或节点上的办公、商店、商务和社区设施是混合用地，周围是居住用地；

3、中心附近是铁路和轻轨站；

4、有相当可观的景观，包括在建筑上面、阳台上以及在公共空间布置有吸引力的田园；

5、公共、私人和合作住宅混合，强调尽可能有大的内在住宅和社区公共空间；

6、提供丰富的儿童设施，如在住处视线可及的地方为儿童提供像运动场以及其它安全的、有创造性的游乐空间；

7、创造娱乐条件，如运动设施（游泳池、网球场、室内运动场等）；

8、社区设施，如学校、图书馆、托儿所、老年中心、娱乐中心。如果这些设施不在村庄内，也要尽可能就近布置；

9、步行和自行车与地下停车场相连，在外围道路禁止车辆通行。目的是创造无车、以人为主的环境，而不是设计成周围空间都是地面停车场；

10、精心设计公共空间（水面、街道小品、雕塑和运动场）；

11、满足当地需要的高度的社区自给自足，但有便利的铁路和公交将整个城市连成一整体，便于人们就业和受高等教育等。

我们现在所居住的城市一般是以现代化的汽车为主要交通工具，然而要建立起具备上述一些特点的“城市村庄”，做到日常的活动可以在步行和自行车的距离范围内解决。我们就应该使城市规划部门房地产开发企业相互联手，在我们已经建设的现代化的以汽车为主的城市中寻找“城市村庄”的建设中心和走廊。

据了解，在美国的一些城市，有的“城市村庄”需要横跨整个城市，特别是在被抛弃的内城区。所有以汽车为主的城市都需要保证交通系统通向每个村庄的中心。规划部门通过规划、创造这种人性化的环境，使市民都愿意在这些城市村庄生活、工作和步行，引导人们去重新建设高密度的混合土地利用的人性化尺度的居住空间。在这其中，利用这些地区进行新的开发通常要有经济的支持和社区的支持。这就要有政府的计划才能着手完成这件事情。当有了政府的支持，和规划部门的周密规划之后，一些具体的建设就可以让房地产开发企业加入进来，这样一方面带来了成熟的建设流程，一方面开发商也会带来一定的资金，节省一定程度的政府开支。

另外，如今的城市中，超前现代化的城市和汽车城市之间存在着一个明显的差异，就是混合土地利用的程度。在国外的一些老城市，特别是许多拥有有轨电车建设的城市内城区（如费城、旧金山或悉尼），还有一些甚至是19世纪末依赖汽车的郊区，现在也都采用了混合土地利用的方式。这种有细密纹理的、多样化城市结构所产生的结果是短距离的汽车出行最小化，减少了各种类型的出行需要，倾向非机动车模式。短距离意味着步行和骑自行车以及乘公交的机会更大，在一个小的半径内步行或骑自行车，甚至乘公交车或火车几站便可到达。各种出行目的，如购物、工作和私人商务也可以在混合土地利用范围内单程就可完成，并常常可以将乘车和步行结合起来。

目前国外有很多案例可证明城市是可以成为在密度上最有创造性的产物，“城市村庄”的做法只要运用得当是具有一定可行性的。（作者为安邦集团研究总部苏晶）

行业数据信息

35个大中城市1季度商品住宅价格上涨%

国家发改委和国家统计局日前发布消息，1季度全国35个大中城市房地产市场价格持续上涨，房屋销售价格上涨%，商品住宅价格上涨%。房价与土地价格基本保持一致的增长态势，土地交易价格上涨%，其中，住宅用地价格上涨%，也接近一成。全国35个大中城市的房价涨幅，同比上升%，环比上涨%。分地区看，涨幅同比超过10%的其他7个城市分别是：杭州%、成都%、厦门%、青岛%、宁波%、南京%、武汉%。与去年1季度相比，房屋销售价格除长沙有所下降外，其他城市均有不同幅度的上涨。其中上海房价涨幅最高，达到%，房价增长接近两成，北京房价增幅达到%。高档商品住宅是拉动商品房价格上涨的最主要动力。1季度全国高档住宅价格比去年同季上涨%，而经济适用房、普通住宅分别上涨%、%。在35个大中城市中，商品住宅价格同比涨幅最高的依然是上海，达到%。其余几个涨幅超过10%的城市分别是：厦门%、成都%、青岛%、杭州%、济南%、宁波%、南京%。（LSJ）

1季度京城二手房成交量同比上涨96%

北京的二手房市场，在经历了一段“冬歇期”以及春节时段的休整后，通过二月后半程与三月的强劲冲刺，1季度二手房成交量迅速回升，成交价格稳中上调。据统计资料分析，今年北京1季度二手房成交量环比上涨17%，而且同比更是上涨96%。同时，二手房价格环比也上涨了%，与去年同期基本持平。通过分析显示，1季度京城二手房市场成交属性占比发生了一个明显的变化，公房成交量的占比持续下降，二手商品房的成交量占比一路走高。其中，公房成交量占总成交量的比例为52%，二手商品房成交量占总成交量的比例为43%，其他成交量占比为5%。这种成交量大幅上升而成交价格略

有上涨，这说明“价量”之间存在合理的支撑。公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的调整，作为房龄相对较老的公房，其投资置业的风险在无形中有所上升，从而制约了公房的成交；另一方面就是消费者投资置业理念更趋于成熟和多元化，市场细分更加明显。（LSJ）

上海1季度自营性房地产贷款余额增幅下降近1%

央行上海分行于近日公布了2005年1季度上海市货币运行监测报告显示，截至3月在上海市房地产贷款继续保持较高增幅的同时，个人住房贷款当月新增亿元，同比多增亿元，实际增速已放缓，其中个人住房贷款余额增幅比前月下降%。而上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款余额增幅也出现了近1%的下降。房贷余额增幅下降说明楼市需求已得到一定的控制，投机者利用房贷炒房的行为也受到了一定程度的抑制。与此同时，房地产贷款占全部贷款增量的比例也在不断下降。1季度上海自营性房地产贷款累计增加亿元，同比多增亿元，占同期全部贷款增量的比例为%。而去年同期的这个数字高达76%。人行上海分行表示，前一阶段的多种调控措施正在发挥积极的作用。正如上海市政府表示的那样，调控楼市早已开始，远未结束。根据中央和本市的调控要求，一批财税、金融等方面的相关政策还会继续出台。（LSJ）

1季度上海甲级和超甲级办公楼空置率创十年新低

最新数据显示，1季度上海甲级和超甲级办公楼空置率由去年底的%下行至目前的%，为十年最低点。今年1季度，上海仅有1栋甲级办公楼“嘉华中心”完工，释出万平米的新增面积。由于强劲的需求，该项目预租情况相当成功。目前甲级写字楼的总供应量为295万平米，1季度的净去化量为万平米。1季度上海甲级办公楼平均开价为美元/平米/天，成交价格为美元/平米/天，平均议价空间为10%。成交租金较去年同期上扬%。1季度上海平均成交租金最高为静安区达美元，卢湾居次为美元。大部分的租金成长都集中在浦西市中心区域包括黄浦、静安、卢湾以及淮海路周边的徐汇区，显示供不应求的情况在这些地区最为突出。甲级办公楼目前平均成交价格为3260美元/平米，较去年同期激增%。由于价格上升幅度高于租金，导致租金回报