拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法

拍卖土地建设租赁住房管理暂行办法

第一条（目的意义）

坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推进住房供给侧结构性改革，建立购租并举的住房制度，按照住房城乡建设部开展住房租赁试点工作部署，为加强拍卖土地建设租赁住房管理，依据国家和省市有关规定，制定本办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于成都市行政区域内拍卖土地建设租赁住房的管理、监督等工作。第三条（总体要求）

拍卖土地建设租赁住房坚持“市场化竞地、专业化建设、规模化运营、社会化管理”原则。通过市场化方式拍卖土地，土地竞得人按《国有土地使用权出让合同》约定建设租赁住房。租赁住房建成后无偿移交土地提供方指定的接收单位（以下简称：接收单位）或由土地竞得人自行持有并持续出租运营。国有住房租赁公司对无偿移交的租赁住房进行规模化运营管理，充分发挥国有企业的引领和带动作用。租赁住房应与该项目商品住房一并纳入统一的社会化、市场化物业管理。第四条（部门职责）

国土、建设、规划、房管、国资部门和属地政府依照职责在土地出让、项目报建、质量监管、工程验收、预售许可、权属登记、资产管理等环节加强审核监管，确保拍卖土地建设租赁住房规范有序。

第五条（履约责任）

土地竞得人应根据《国有土地使用权出让合同》和《国有建设用地项目履约协议书》约定组织租赁住房建设和移交。租赁住房无偿移交的，接收单位应切实履行业主责任，加强全过程监督审查，督促土地竞得人严格履约，确保租赁住房建设规模、建设标准、建设质量、权属办理等均符合要求。

第六条（建设方式）

拍卖土地建设租赁住房包括无偿移交方式和竞得人自持方式。无偿移交是指，土地竞得人根据《国有土地使用权出让合同》约定建设租赁住房和车位，竣工验收备案后，将租赁住房和车位无偿移交给接收单位。竞得人自持是指，土地竞得人根据《国有土地使用权出让合同》约定建设租赁住房，在一定年限内整体持有并持续出租运营。

第七条（无偿移交）

租赁住房无偿移交的，须符合以下要求：

（一）土地竞得人按照《国有土地使用权出让合同》约定的比例建设租赁住房。租赁住房按照相对集中、便于管理的原则设计布局；租赁住房单套建筑面积控制在60～120平方米范围内。

（二）开发项目整体成品住宅建设比例须达到100%。租赁住房装修标准须与项目内商品住房装修标准一致，且不低于我市拍卖土地建设租赁住房装修标准。（三）租赁住房应按规划配比要求在租赁住房相对应区位配套相应比例、相对集中的地下标准小型停车位。

（四）租赁住房和车位应缴纳的房屋专项维修资金由竞得人全额缴纳。租赁住房和车位在办理不动产登记过程产生的税费由土地竞得人和接收单位以成本价为基数按规定各自缴纳。

（五）租赁住房须与项目内其他商品住房同步设计、同步建设、同步交付。若项目分期开发建设的，租赁住房须纳入项目首期开发建设。

第八条（竞得人自持）

竞得人自持的，须符合以下要求：

（一）自持的租赁住房自宗地出让年限起始之日起，在一定年限内只能用于租赁，不得销售或转让，首次和单次租期均不得超过5年。

（二）自持的租赁住房须与项目内其他商品住房同步设计、同步建设、同步竣工。（三）自持的租赁住房不得分割抵押，若实施整体转让、整体抵押等处置的，处置后仍为租赁住房，不得销售。

（四）自持的租赁住房竣工验收备案后，方可申请办理该项目不动产首次登记。自持的租赁住房在约定的自持期满前，不得办理分户登记。

第九条（编制出让方案）

无偿移交的，国土部门应会同规划部门、建设部门、属地政府、土地提供方（非属地政府持有的）分别明确规划条件、建设条件和租赁住房及车位的比例、规模等具体要求，并在土地出让方案中予以明确。

竞得人自持的，国土部门在土地出让方案中应对自持租赁住房年限、租期要求、自持要求等予以明确。

第十条（签订出让合同）

拍卖土地成交后，国土部门在《国有土地使用权出让合同》应明确约定租赁住房的比例、规模等要求。

第十一条（签订履约协议）

拍卖土地成交后，属地政府应与竞得人签订《国有建设用地项目履约协议书》。土地提供方为市级国有公司的，属地政府签订《国有建设用地项目履约协议书》前应与市级国有公司协商一致，并在协议书中明确市级国有公司为租赁住房接收方。《国有建设用地项目履约协议书》中应明确约定租赁住房的建设规模、规划布局、建设要求、项目报建、工程监管、竣工验收、移交手续及面积补差等相关事宜。

第十二条（方案审查）

项目应按照建设、规划等部门规定程序开展项目报建，办理相关手续。竞得人应在项目建设工程设计方案和建设工程总平面图等文件中明确租赁住房的位置、规模，租赁住房无偿移交的还应明确配套车位的位置。租赁住房无偿移交的，规划、建设部门在核发建设工程规划许可证和施工许可证前，就租赁住房部分书面征求接收单位意见。接收单位应在3个工作日内予以回复，超期则视为无意见。

第十三条（施工图审查）

租赁住房土建工程与装修工程应配套设计，并进行施工图设计文件审查及备案。施工图审查机构应将租赁住房部分的装修设计纳入审查范围，确保租赁住房部分的装修标准与商品房部分的装修标准一致且不低于我市拍卖土地建设租赁住房装修标准。审查合格后，报建设部门备案。

第十四条(质量监管）

租赁住房项目建设、勘察、设计、施工、监理五方责任主体应按照《建设工程质量管理条例》，落实质量责任，消除质量安全隐患，确保租赁住房建设质量。租赁住房主体结构和装修工程分部验收合格后方能进行工程竣工验收。建设部门应加强对租赁住房建设质量的监督管理，加大对租赁住房建设质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查。对租赁住房主体工程和装修工程统一纳入质量监管。

第十五条（工程验收）

建设租赁住房的项目建设竣工验收前，建设部门应督促建设、勘察、设计、施工、监理五方责任主体针对租赁住房进行分户验收，未实行分户验收或者分户验收不合格的，项目不予竣工验收备案。租赁住房无偿移交的，接收单位应共同参与分户验收。

第十六条（预售许可）

建设租赁住房的项目首次办理预售许可证时，房管部门应当对租赁住房建设进度进行核实，租赁住房建设进度同步达到市政府《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》（成府发〔2016〕17号）文件规定的建设进度，方可核发预售许可证；在配建租赁住房的项目分批次办理预售许可证时，房管部门应对租赁住房建设进度进行复核，租赁住房建设进度未达到首批次预售房屋建设进度的，暂缓核发剩余批次预售许可证。

第十七条（预售资金监管）

配建租赁住房的项目竞得人须将预售资金存入银行预售款监管账户，房管部门方可办理该项目商品房合同备案手续。监管银行对商品房预售资金实施监管。预售资金只能用作本项目工程建设，不得随意支取、使用。房管部门负责预售款监管的指导、督促。

第十八条（运营管理主体）

无偿移交的租赁住房实施规模化运营管理。锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、青白江、新都、温江、双流、郫都11区拍卖土地建设的租赁住房和车位，交由市级国有住房租赁公司统一运营管理。成都高新区、成都天府新区无偿移交的租赁住房和车位交由两区自行组建的国有住房租赁公司运营管理。其他市（县）无偿移交的租赁住房和车位由土地提供方选择市级国有住房租赁公司或属地国有住房租赁公司运营管理。

第十九条（办理移交）

土地提供方应督促接收单位与竞得人做好租赁住房和车位的移交工作。租赁住房和车位经建设部门竣工验收备案后1个月内，由接收单位、住房租赁公司与竞得人根据《国有建设用地项目履约协议书》相关约定开展移交，并签订租赁住房移交接收单或协议。

第二十条（面积补差）

无偿移交的租赁住房和车位建筑面积应以实测建筑面积为准；建筑面积超出约定面积不足一套的，接收单位按项目商品住房备案均价补交价款；建筑面积少于约定面积不足一套的，竞得人按项目商品住房备案均价补偿接收单位。

第二十一条（维修资金缴纳）

建设租赁住房的项目不动产所有权首次登记前，竞得人应按照《成都市城市房屋专项维修资金管理暂行办法》（市政府令第103号）的规定,缴存租赁住房和车位的建设单位及业主应缴纳房屋专项维修资金，并提交专项维修资金全额缴款凭证。

第二十二条（产权登记时限）

租赁住房和车位无偿移交的，竞得人在办理项目其他房屋产权转移登记时，应一并将租赁住房和车位的不动产权转移登记至接收单位名下。

第二十三条（物业管理）

各级国有住房租赁公司应积极落实租赁住房物业管理的社会化、市场化要求。租赁住房和车位的物业管理应纳入项目统一的市场化物业管理，相关物业管理费用由接收单位按照项目业主标准缴纳。