××项目尽职调查报告

××房地产融资项目
尽
职
调
查
报
告
申请企业名称××置业有限公司
融资金额 5000万
融资期限两年
总息费率
业务类型：□抵押□质押□其他
主要担保条件 100%股权转让以及土地抵押担保
尽职调查声明
我们在此声明与保证：本报告是按照出××控股有限公司《尽职调查规范》要求和公司有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。

报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

尽调人员：调查日期：年月日
协助尽调人员：协助调查日期：年月日
目录
一、项目背景5
二、方案与风控措施5
（一）基本要素5
1、项目的进入5
2、项目的退出5
3、项目公司的管理5（二）风控措施6
三、交易对手6
（一）项目公司6
1、基本情况及历史沿革6
2、股权结构6
3、组织结构7
4、高管层情况介绍7
5、经营情况介绍8（二）实际控制人8（三）项目公司财务状况10
1、项目公司税收政策10
2、项目公司财务信息10
(四)项目公司征信情况13四、融资项目13
（一）项目基本情况13
1、项目概况及现状13
2、控规指标19
3、开发计划20
4、设计、施工、监理情况20（二）项目市场情况21
1、项目所在地经济发展情况21
2、当地房地产市场总体情况21
3、项目市场情况22（三）项目分析24
1、总投资24
2、项目销售预测26
3、项目财务效益评估27
4、盈亏平衡分析28（四）项目综合评价28
1、客户定位28
2、项目SWOT分析29
3、还款来源介绍30
4、项目现金流分析30
五、风险评估31
六、结论及建议31
七、项目资料附件列表32
一、项目背景
××项目位于××，占地24.58亩，工程总用地面积16384平方米，计划总投资3.6亿元。

计划开发总建筑面积119886平米，地上总建筑面积108577平米。

（其中住宅建筑面积89××560平米，商业建筑面积15069平米，宾馆面积3948平米）设计住户总数890户，地上停车位31个。

建筑密度38.56%；容积率6.62；绿地率为30%
该项目工程从2013年10月开工，预计2015年上半年竣工。

现工程已进行基础性工程的施工，至10月末计划进度土方工程已开挖完成。

目前工程进展按计划进行。

该项目分二期开发：第一期开发620000平米建筑面积，第二期开发57886平米建筑面积，合计共开发总建筑面积119886平米。

该地块位于彬县东城区姜源街19号，该用地东至为××小区，西至××，北至××，南至××。

土地面积16384.065平方米，土地证证号：彬国用（2012）第Bx1-（18）-（120）号，土地中标价格5700万，已支付土地出让金共计5700万元整，全部付清。

二、方案与风控措施
（一）基本要素
●融资申请人：××置业有限公司
●融资项目名称：××
●申请融资金额：5000万
●融资期限：二年，满一年可提前还款，还款开放期为第12个月，第18个月，第24个月。

●融资用途：工程配套费及工程建设支出
●融资方式：100%股权转让加土地抵押
●融资息费成本：18%/年
●还本付息方式：每年息费万元，其中财务顾问费收取万，第一年放款后一次性收取，利息每年万，通过委贷银行收取，每月%，每三个月支付一次，每次万。

●交易结构
1、项目的进入
××公司以1200万元从原股东手中购买项目公司100%股权，其余资金以委托贷款的方式进入项目公司并进行土地抵押。

2、项目的退出
项目公司工程投入占投资额的25%，即可预售，以××项目的销售回款作为我公司的还款来源。

3、项目公司的管理
我司对项目公司的成本支出进行监控，并对项目公司的运营状况和房屋销售状况进行定
期检查。

项目公司须向我司定期提供相应财务数据和文件资料。

在本次投资存续期间内，我司不参与项目公司及项目的运营管理，授权原项目管理团队负责项目开发建设；
我司通过派驻现场监管人员并负责保管项目公司公章，法人章，财务专用章，合同专用章以便对项目销售回款进行资金监管及风险控制。

（二）风控措施
1、本项目采用股权加债权的方式进入。

持有该公司100%的股权，并办理土地抵押登记。

2、为了保证资金安全，本项目采取共管形式，委派现场监管人员、对投入的5000万资金开立专用账户，实行印鉴和资金监管方式，确保本次投资用于本项目建设。

3、在项目工程取得预售许可证后，追加在建工程抵押，销售采用随卖随解政策，同时开立专用账户，专门用作销售收入的回款，去化率达到一定比例时实行账户资金沉淀，具体在监管协议中约定。

三、交易对手
（一）项目公司
1、基本情况及历史沿革
××置业有限公司自2008年成立以来，历经1次股权变更。

变革前，王成出资额240万，占20%；××出资额960万，占80%。

变更后，边建朝出资额120万，占10%；××出资额1080万元，占90%。

2、股权结构
出资方 证件类型 证件号码 实缴出资额 （万元） 出资方式 所占份
额 ×× 身份证 1080 货币资金 90% 边建朝 身份证
120
货币资金
10%
3、组织结构
公司深明人才是企业发展的核心、聚集人才、培养人才、尊重人才、发展人才是公司人才战略的精髓。

企业有健全的管理组织机构，现有员工200余人，大中专以上管理人员52人，其中有中级职称以上20余人， 下设行政办公室、工程部、开发部、财务部、审计部、材料采购部、项目部。

公司组成机构图如下：
4、高管层情况介绍
××，职务：董事长兼总经理、法定代表人。

2005年起，荣任陕西省工商联川渝商会副会长；2008年10月起，创办成立××置业有限公司，担任董事长、总经理。

2012年7月1日起，接任西安星源房地产开发有限公司，并担任企业法人、董事长、总经理。

××，大学学历（工民建）、一级建造师、高级工程师 职务：总经理（陕西豪崧源置业有限公司）
1982在二炮工程大学学习
1985年转业在四川省南部建筑集团公司任经理
1993年在西安任四川兴安建设有限公司陕西分公司任经理 2009年在陕西豪崧源置业有限公司任总经理
曾做过标志工程：西安市电视塔； 陕西省广电中心；二炮西安工程大学办公楼； 南部丝绸厂整体建设施工； 陕西天朗房地产公司蔚蓝系列一、二、三期工程建设，面积40万
董事会
总经理 办公室
材料 采供部
财务部
预算 审计部
市场 营销部
项目部 工程部 开发部 生产副经理
财务副经理
顾
问团
平米；南部新院房地产公司开发的幸福小区50万平米。

徐长树1965年大学毕业来到陕西，在陕西建工集团第一建筑公司从事施工管理及公司高管多年。

一级项目经理。

工程师，政工师，公司副总经理，公司党委书记。

退休被聘用。

现任职务：西安星源房地产开发有限公司
王邵文，会计师，现任职务：财务经理、总监
1993.年1月参加会计师统考取得会计师资格证后被聘用为会计师；1994年6月到上海新联建筑公司浦东分司任财务经理；
1997年10月任公司第五分公司财务科副科长兼成本主管；
2000年11月任公司新立安装公司财务经理；
2007年7月任十二分公司兰田高速公路项目部财务主管及分司副科长主管成本预算
2011年3月到陕西豪崧源置业有限公司任财务经理、总监
2012年7月兼任西安星源房地产开发有限公司财务经理、总监
5、经营情况介绍
项目公司从去年10月经多次协商，全额收购彬县粮食局下属独立法人单位-彬县粮食应急购销公司所有的土地，拟进行相关的土地及房产的开发。

该地块位于彬县姜嫄路19号，面积24.58亩。

后按照彬县县政府的计划，参加了该地块的招拍挂工作。

中标拍得该土地的开发权。

中标价5700万元。

计划开发房产面积120000平米；其中商业面积15000平米。

现进度前楼（60000平米带商业）基坑土方已完成。

试桩制打桩春节前后计划完成。

公司倡导“以诚为本，信誉至上”的企业文化，秉承“诚信、客观专业、创新”的经营理念，本着“以人为本、科学管理、精心策划、安全施工”的原则，努力打造“豪崧源”品牌。

为人们创造文明、和谐、温馨、优雅的居住条件及人文环境，为城市和历史留下做优秀的建筑作品
（二）实际控制人
1、实际控制人
公司实际控制人为××，男，汉族，1961年8月出生，四川南江人，西安公路学院交通土建工程专业毕业，工程师，经济师。

现任××置业有限公司以及西安星源房地产开发有限公司法人、董事长兼总经理。

××的学习、工作及创业情况如下：
1981年—1984年，西安公路学院建设与环境工程系学习并毕业，1985年—1993年，在四川省南部建筑集团房建队劳动。

1994年—2000年，先后担任“融鑫园小区19#楼项目”队长，“小寨国贸主体项目”队长，“海伦-斯诺学校公寓楼工程”经理，“东一路妇幼商店装饰装修工程”经理。

2001年—2002年，担任“汉中世纪园小区A-1号楼工程”经理，该工程获三“A”质量评定。

2002年—2007年，“天朗-蔚蓝花城”“天朗-蔚蓝人家”“天朗-蔚蓝印象”共计40万平
米工程总承包工程项目总负责人。

其中，天朗—蔚蓝印象二期工程荣获西安市建设工地“文明工地”荣誉称号。

2005年起，荣任陕西省工商联川渝商会副会长。

2008年10月成立陕西豪崧源置业有限公司。

现（2011年10月）开发建设位于咸阳彬县的××房产项目。

计划开发面积120000平米；2012年6月全额收购西安星源房地产开发有限公司。

任董事长总经理。

开发面积61103平米；目前星源项目的1#2#楼主体已封顶。

进展顺利。

经查证，××在中国人民银行的个人征信系统中信用卡、住房贷款和其他贷款记录当前（2012年8月）无违约记录，并且系统中没有其最近5年的欠税记录、民事判决记录、强制执行记录、行政处罚记录及电信欠费记录。

2、关联公司情况
××实际控制的公司还有西安星源房地产开发有限公司，西安星源房地产开发有限公司是一家成立于2010年7月的房地产开发公司。

企业有健全的管理组织机构，资金技术力量雄厚，现有各类工程技术管理人员30人，其中有高级职称5人，中级职称10人，由各级建造师任职12人，其中一级建造师3人。

公司注册资金1000万元人民币。

公司是由多年从事房地产行业的资深人士创建，有着深厚的房地产开发，桥梁工程建设背景。

公司一般经营项目：房地产开发，物业管理，房屋租赁，建筑工程施工，路桥工程，市政工程，土石方开挖工程的施工，园林绿化工程施工，装饰装修工程施工。

公司成立以来经营良好，无历史负债。

现在开发的彬县迎春城市花园项目，是公司首个开发项目。

位于彬县县城创新东路南侧，占地面积12.91亩，总投资1.15亿元，总建筑面积61103.27平方米。

地上总建筑面积54329.09平方米，其中：住宅建筑面积45388.05平方米，商业建筑面积8941.04平方米；地下建筑面积6774.18平方米，地下停车位150辆。

总户数438户。

其中1#楼26层，建筑面积17830.62平方米；2#楼26层，建筑面积43272.65平方米，都为商住楼设计。

工程项目建筑密度30.31%，容积率为4.20，绿地率为36.50%。

本项目由西安有限房地产开发有限公司开发建设，委托陕西现代建筑设计研究院设计，四川兴安建设有限公司陕西管理公司施工，延安恒兴工程监理有限公司监理，信息产业部电子综合勘察研究院勘察，设计图纸由西安安泰工程技术咨询有限责任公司审查，北京泰和天浩房地产顾问有限公司销售。

该工程从2011年6月开工，预计2013年6月竣工。

现工程已开工建设，至12月末计划进度1#楼27层封顶；2#楼26层待封顶。

砌体工程进展顺利。

商铺楼基础工程已展开。

企业已办理好完全“五证”，售房手续齐全完整。

截至12月末已销售商品房263套。

累计销售房屋已回收资金53,755,469.00元含银行按揭款。

尚有按揭资金13，370，862.00元的按揭手续在办理中。

公司一直以为公司结交有志之士为宗旨。

西安星源公司志在追求完美，确保质量，开拓进取，树立精品意识，营造洁净环境，持续改进管理，满足顾客要求。

在激烈的市场竞争中，公司将诚信为本与社会各界朋友精诚合作，共同发展。

公司将以高度的使命感和责任感为住户提供精品房产，向社会提供满意的住房和服务。

（三）项目公司财务状况
1、项目公司税收政策
2、项目公司财务信息
1）资产负债表（单位：万元）
a.货币资金122.86万元。

其中：
b.其他应收款111.36万元。

c.存货6188.30万元，年初余额为978.13万元，存货中开发成本6181.68万元，存货6.62万元为机电材料等。

土地款5821万元，其中土地出让金5700万元，佣金121万元。

d.固定资产净值116.49万元。

e．应付账款余额284.95万元。

f.预收账款余额258.97万元，为预售房屋首付金款，已售房21套。

g.其他应付款4993.4万元，其中：边建朝借款1500.00万元、××借款3470.00万元、应付工资23.40万元。

h.实收资本本年末1200.00万元。

明细如下：
(公司为新成立的公司，××项目为该公司首个开发项目，因此，到目前为止，公司2011年-2013年只有管理费用以及财务费用支出，无收入)
(四)项目公司征信情况
a)查询人民银行征信系统；
b)查询被执行人执行信息；
被查询人无被执行记录。

贷款情况：当前未结清贷款为【0】万元，已结清贷款为【0】万元,已结清保函【】万元，已结清承兑汇票【】万。

对外担保情况：当前对外担保的合同金额为【0】万元。

抵押/质押情况：当前对外抵押金额为【0】万元，质押金额为【0】万元。

有无不良记录：无
四、融资项目
（一）项目基本情况
1、项目概况及现状
××项目位于陕西彬县东城区姜嫄街19号，占地24.58亩，工程总用地面积16384平方米，计划总投资3.6亿元。

计划开发总建筑面积119886平米，地上总建筑面积108577平米。

（其中住宅建筑面积89560平米，商业建筑面积15069平米，宾馆面积3948平米）设计住户总数890户，地上停车位31个。

建筑密度38.56%；容积率6.62；绿地率为30%该项目工程从2013年10月开工，预计2015年上半年竣工。

现工程已进行基础性工程的施工，至10月末计划进度土方工程已开挖完成。

目前工程进展按计划进行。

该项目的建成可以带动住宅、娱乐、餐饮、商业等行业的繁荣发展，将为彬县经济发展注入新的活力，为彬县城市建设锦上添花。

土地已取得彬县人民政府审批土地文件：彬地字（2012）第9号国有建设用地使用权出让合同，国有土地使用权取得方式为：出让，用途为商业居住用地，土地出让年限为商业40年，居住70年。

土地取得使用权时间为2012年4月8日，土地证本获得的时间为2012年10月2号。

注：契税应交，已交，
该块土地的平面图、实景图及建成增体效果图如下所示：
项目工程进度照片及描述
东临界边，土方完成
工地内南边
工地中部看边
基坑与临设已完成
南邻街边
西边界
一期工程基坑
2、控规指标
项目基本控规指标表
序号指标名称指标单位备注1 总用地面积16384.065 m224.58亩1.1 道路及公共用地面积m2
1.2 建设用地面积
2 绿地率30%
3 建筑密度38.56%
4 规划容积率 6.62
5 总建筑面积11988
6 m2
5.1 地上建筑面积108577 m2
5.1.1 其中：多层住宅m2
5.1.2 花园洋房m2
5.1.3 高层住宅89560 m2
5.1.4 商业15069 m2
5.1.5 …（其他细分物业）m2
3、开发计划
4、设计、施工、监理情况
（二）项目市场情况
1、项目所在地经济发展情况
彬县旧名邠县，位于陕甘两省交界处，咸阳市西北部，地处渭北旱塬。

南距咸阳120公里、西安150公里，北距甘肃平凉160公里，是连接秦陇的咽喉要道。

全县版图形似正写的“人”字，泾河自西而东斜贯其中，将全县分为南北两塬一道川。

全县辖13镇3社区247个行政村，总人口34万，其中农业人口28.8万，总面积1202平方公里，耕地面积60万亩。

彬县历史悠久，是中国古代农业的发祥地之一、关中产粮基地之一。

所产彬州梨、大晋枣驰名全省，原产煤供应陕甘20多个县市。

近年来，彬县县委、县政府带领广大干部群众，抢抓西部大开发的历史机遇，紧紧依托资源优势，精心实施“结构调整，开放带动，科教兴彬”三大战略，全县国民经济呈现出速度和效益同步提高的良好势头，经济总量迈上新台阶，农业经济由粮经二元结构调整为粮、经、草三元结构，工业企业效益稳步提高，基础设施和重点工程建设取得显著成效，城乡居民收入稳步增长，人民生活不断改善，各项社会事业全面发展。

2010年顺利跨入了“陕西十强县”行列。

2011年全年实现生产总值（GDP）106.1亿元，增长23.3%，增速位居全市第一、全省前列。

人均生产总值32737元。

财政总收入28.2亿元，增长73.0%，其中:地方财政收入8.9亿元；增长47.0%；城镇居民人均可支配收入21516元，增长18.5%；农民人均纯收入6601元，增长28.9%
可以看出，陕西彬县经济发展势头良好，近年来经济总量增速明显，正步入一个快速发展时期。

彬县经济整体运行良好，给该项目达到预期目标提供了有利平台。

2、当地房地产市场总体情况
彬县房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段；1988年至1999年为第一阶段，以房屋统一代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产开发业处于萌芽状态。

1999年至2005年为第二阶段，统一代建形式逐步消失，商品房开发逐渐兴起。

2005年至今为房地产业发展与规范阶段，先后开辟西区域、公刘街、名化花园、新公刘街、泾河开发区等，计划“十二五”期间，引进大型房地产商和商业集团，以改善人居环境为主要目标，推进房地产业发展，新建各类商品住房100万平方米以上。

推进县城沿河各地带的东西两翼发展，形
成相对集中的“一城五区”发展格局，“十二五”以来，县城人口规模达到15万人，新建12层以上高层建筑40栋，居民住房质量大大改善，产业趋向合理，市场体系基本建立。

2011年，彬县房地产业主要特征表现有以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。

一是城市开发快速推进，累计完成投资39亿元，实施了214项城建工程，全县城区建成面积扩大到7平方公里，城乡一体化政策，农村人口大量向城镇集中，十二五期间，彬县县城人口将计划增加到8万人。

二是小城镇建设步伐加快。

2011年底，全县城镇化率达到40%，较“十一五”来提高了14.6个百分点。

表现之二：市场供销两旺。

主城区竣工商品房面积约20万平方米。

销售面积约25万平方米，消化空置房达5万平方米，城市人均住房建筑面积达26平方米。

表现之三：房价平稳上升。

城区商品住宅价格较2010年上涨了20%，净增500元每平方米。

表现之四:交易市场持续升温。

从彬县房地产销售来看，持续升温、新开工、未开工商品住宅，全部售完和预售完。

从市场角度分析，彬县的项目销售主要依赖以下支撑：
1、彬县经济发展，城镇化发展趋势的整体带动作用；
2、彬县较低的土地成本影响产品售价较低；
3、数家根植于彬县的实力派开发商长期不懈的建设推动；
4、开发商的大力引导致使市民对彬县房地产项目需求升温；
5、彬县历史悠久，文化灿烂，交通便利，环境优美。

3、项目市场情况
（1）项目区域交通情况
“××”位于陕西省彬县姜嫄路北19号，交通便利。

南边临县城的主商业街道，紧贴G312国道，项目地块就位于省道S306的县城路段北边，东距福银高速路口不足3公里，交通便利。

数据来源：百度地图
（2）项目配套设施情况
该项目位于彬县姜嫄路北，交通便利。

西侧为彬县县城中心地段，东侧为彬县姜嫄雅居及城中村改造地段，北面为泾河开发区和教育中心、体育中心、医疗中心，南侧为行政区域，还有县热力供暖中心。

数据来源：【项目参与彬煤地块的投标知道，星源是关联公司在建项目】
（4）周边主要竞争项目分析
第一，住宅小区详细情况如表：
第二，部分商业网点详细情况
从这些竞争项目的销售来看，虽然各有千秋，但总体销售状况都比较好，有鉴于此，在××商住楼的整合推广过程中应当执行针对区域楼盘的竞争性定位策略，通过市场细分紧紧锁定目标消费人群，借助专业队伍的销售执行确保销售的成功率。

（三）项目分析
1、总投资
1）总投资测算
2）总投资资金来源构成
3）已投入资金来源及合理性分析
公司总资产6540万元，已投入土地款5821万元。

资金来源为：注册资本1200万，股东借款4970万，预收账款258万。

4）融资额度的合理性分析
该××项目融资5000万，主要用于工程的施工建设所需工程资金的支出，使整个项目正常运转。

2、项目销售预测
1）销售方案
销售团队:陕西××公司。

销售方案：
1、商业用房租赁、零售同步，住宅零售、团体购买相结合
2、住宅可预售发行
3、以货易物：工程款、设备款均可易房
4、重品牌促销售，突出集团优势
2）销售预测（附表二）
(已销售21套，销售面积1832.61平米，合同金额530.53万，成交均价2895元/平方米)
3、项目财务效益评估
项目预计实现销售收入【44782】万元，扣除成本、税金，预计税前利润【15885】万元、税后利润【11913.75 】万元。

4、盈亏平衡分析
通过上表分析得出，项目公司在偿还融资借款的来源上有保障，偿还融资借款能力较强；
（1）因此，当销售利润为零时的销售单价（假定销售比例不变）；
(44782-15885)/108577=2661
（2）当销售利润为零时的销售比例（假设销售单价不变）
(44782-15885)/ 0.3735/119886=64.5%
销售率盈亏平衡点【 71.26%】，销售均价盈亏平衡点：【2661】元/平方米。

（四）项目综合评价
1、客户定位
××项目位于彬县东城区姜嫄街19号，区位优势明显，他的建成可以带动住宅、娱乐、
餐饮、商业等行业的繁荣发展。

彬县是陕西经济十强县之一，未来定位发展目标为西部经济强县。

县域经济发展势头强劲，投资环境良好。

彬县定位为彬长旬能源化工基地的核心区及关天经济区的边际中心城市；道路运输网发达：国道312、福银高速、西平铁路穿境而过。

通信网络发到。

彬县十二五期间，县城人口规模将达到15万人，拟建设12层以上高层建筑40栋，居民住房质量大幅改善，产业趋向合理，市场体系基本建立。

城乡一体化和县城城中村改造步伐加快，城镇化已成趋势。

城镇居民人均可支配收入21516元；农民人均纯收入6601元；该项目地处县东区商业步行街，项目的大面积商业环境和人居环境更增加了市场吸引力。

该项目销售对象以本区域主要活动范围的中高等收入人群，周边中产阶层、自由职业者为主。

项目整体构思规划：开发用途：普通住宅、综合性商业服务；户型面积：两室两厅、三室两厅、两室一厅；价格定位：住宅3300元/平米；商业9000元/平米；地下室1000元/平米。

我们对市场的初步分析，价格趋升空间客观存在。

2、项目SWOT分析
S(优势):
1）、该项目地处商业步行街，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础
2）、该项目得到当地县委、县政府和镇党政府的重视及大力推荐，公共关系背景良好。

3）、该区域物业管理公司在本地先行介入，具有一定的管理规模和水平，为该项目的物业管理形成了优势互补。

4）、公司拥有多年开发房地产的资深人士比较多，为该项目成功开发打下了坚定的基础。

W(劣势)：项目位于陕西彬县，县政大配套还不够完善，前期交房的客户会受到此影响。

O(机会):
1）、彬县城乡一体化和县城城中村改造步伐加快，大量的家庭居民往县城集中已形成趋势。

2)、该项目地处彬县县城商业街东段和泾河开发区连接，周围环境优越，将成为彬县县城繁华地段，也是最佳居住区域。

3）、近年来，彬县县域经济发展和市政建设步伐加快，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

4）、泾河开发区的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。

T(威胁):
1）、县域经济发展和市政建设步伐加快，房地产业过去投入较多，市场竞争激烈。

2）、宏观调控房地产热新政策出台，势必对价格和购买力受到一定的影响。

应对措施及项目SWOT结论：
机会克服劣势，由于本项目地理位置优越，交通便利，随着乡镇城市化的发展，配套
的不断完善，市场情况预期更好。

并且采取措施对早期购房入住的业主促销，补贴，尽。