建筑与房地产法规

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2003年12月10日甲方付清土地出让金后取得国有土地使用权证；
2004年7月19日，市人民政府提出废止土地使用权出让合同，依法吊销土地使 用证，收回土地使用权的处理意见； 2004年10月12日区国土资源局通知，甲方受让的土地系集体土地招标出让， 注销土地使用权证；
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2005年3月3日国务院批准该地块的征收和转用手续。
第一章 建设法规概述
• 建设法规与建筑法规
• 建设法规调整对象
• 纵向法律关系 横向法律关系
主体：参加法律关系当事人。
• 工程建设法律关系 构成 客体：法律关系共同指向对象。 内容：权利和义务。
• 法律关系主体：国家机关
法人、社会组织 自然人
• 工程建设法律关系主体：建设单位
施工单位 勘察设计单位 监理单位 建筑材料设备供应单位 工程招标代理机构 工程造价咨询机构
本案争议焦点 • 设计院是否已经交付了98％的设计图纸？退还设计费有 否依据？ • 设计院交付的图纸是否符合合同规定及现场施工要求？ 赔偿误工损失有否依据？
• 在合同履行过程中 , 房地产公司是否提出了增加设计的 内容、增加设计面积、重大返工及增晒图纸等多项要求， 是否应支付相应费用？ • 房地产公司的变更要求是否增加了设计院的工作量？能 否相应顺延交图时间及增加设计费？
• 建设主体设立程序：
注册资本 30日内 • 工商登记 资质等级认定 专业技术人员 技术装备
营业执照
资质等级证书
业务范围
• 甲与乙合伙开设一个建筑设备租赁公司。
• 某工程一项目部成员丙来公司欲租赁钢模板等物品，正 值乙当班，丙、乙商谈后填写租赁表格，同时支付租赁 费3000元。 • 则该业务合同中法律关系的主体是( ）
诉讼时效
普通诉讼时效 • 诉讼时效 短期诉讼时效 特殊诉讼时效
• 权利最长保护期限为知道或应当知道自己权利受侵害的20年内
• 诉讼时效中止 • 源自文库讼时效中断
一个完整的项目管理的法定程序
立项
城市规划
勘察设计
施工
竣工验收
交付使用
权属登记
项目的实施与经营
• 实施基本程序和要求 • 立项 立项即提出一项房地产开发项目（新建、改建、扩建 等），并研究确定其是否可行，故立项的标志为可行性 研究报告获得通过。 立项基本上分两个步骤： • 项目建议书 可行性研究报告
• 设计阶段 • 方案设计 • 扩初设计
• 施工图设计、施工图审查制度
房地产公司与设计单位可能发生纠纷的典型案例
• 建设单位：某房地产开发 • 设计单位：某设计研究院 （本诉被告、反诉原告） 有限公司（本诉原告、反 诉被告） • 设计院则以信函、传真、 • 房地产公司以双方的传真 会议纪要、施工现场记录 件证明设计院未按时交齐 单、现场照片来证明房地 图纸，但未阐明其要求退 产公司的本诉诉请不能成 还设计费的合同依据或法 立。设计院认为，即使退 律依据，也未列举其经济 一步讲，由于设计院自身 损失的计算方法和根据。 的原因延误了交图时间， 也没有法律依据可以要求 设计院退还设计费和赔偿 损失。
• 案例二
甲方与乙设计院签订设计协议，设计分方案设计、初步设计和施
工图设计三阶段，各阶段设计文件必须满足设计规范、审批要求及 编制深度的要求。设计文件必须送甲方委托的审图公司审核，并在 合理时间内通过，工程设计费总额63万元，并全额闭口包干。 甲方将乙设计完成的民防工程施工图提交民防办审查，明确民防 工程施工图设计基本符合人防设计规范要求； 工程竣工后，民防工程取得备案证书。但次日，民防办发出责令 改正通知书，要求甲公司补足少建防空地下室面积。甲方未提出行 政复议及行政诉讼。 甲方以乙设计错误，民防面积减少造成甲损失，拒付剩余的设计 费14余万元。
• 出让地块与划拨地块
• 案例分析
• 2001年10月25日规划国土局拟定的“土地定向议标须知”中明确为农用地转 用后的国有土地；
2001年10月27日规划国土局发出“中标通知”，甲方成为中标者，中标价为 每亩人民币12.20万元； 2001年10月28日国土资源局与甲方签订“国有土地使用权出让合同”，合同 明确出让的土地使用权为国有土地，土地用途为住宅用地，使用年限70年；
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规划许可 选址意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证
• 城市总体规划 城市分区规划 • 城市详细规划：控制性详细规划、修建性详细规划 • 房地产项目规划报批中的变更处理 • 城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理
• 取得土地使用权 • 房地产开发用地的性质：城市规划区内、国有土地、国 有建设用地、地上权。 • 国有土地与集体土地 • 集体土地的征收与农用地转用审批手续
• 案例分析
• 甲乙双方签订工程承包合同 • 乙丙双方签订“内部承包协议” • 丙丁双方签订材料供应合同
甲方
丙方
乙方
丁方
• 法律事实
• 法律关系的产生 • • 法律关系的变更
原因
法律事实
• 法律关系的终止
事件 行为
代理
• 在代理权限内 • 以被代理人的名义 • 代理行为的后果由被代理人承担 • 无权代理：代理人无代理权，超越代理权限范围， 代理权终止后继续行为 • 滥用代理权：以被代理人的名义同自己实施行为 代理双方当事人实施同一行为 代理人与第三人恶意串通损害被代理人 利益
城乡规划的法律规定 2008.1.1
• 城乡规划
• 包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇 规划分为总体规划和详细规划。
• 城市规划区 • 城市规划的编制 • 城市规划的修改
• 修改涉及城市总体规划强制性内容的，应先向原审批机关提出专题报告，经 同意后，方可编制修改方案。 • 修改控制性详规的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划 地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同 意后，方可编制修改方案。
案例三
甲发包人与乙设计单位签订设计合同。合同明确约定：设计具 体要求详见甲方提供的“方案招标设计要求和初步设计要求”，容 积率7－8，最终以政府部门批准的数据为准。合同生效后，乙方 要求解除合同的，双倍返还定金。甲方变更设计作较大修改造成 乙方返工的，双方另行签订补充协议。 合同生效后，甲方支付定金31万元。甲方向乙方转交规划局的 《设计条件通知书》，通知书明确按照容积率不大于3.5指标设计。 乙设计单位提交两套设计方案，容积率分别为6.58和6.61。规划 局召开论证会提出，设计方案应严格按规划条件，减少建筑面积。 甲公司要求乙单位修改，乙单位认为，降低建筑面积并修改间距 系颠覆性修改，需重新设计。协商确定设计费后进行下一步工作。 甲公司未有答复，“设计合同”未再继续履行。