(完整版)2018建设与房地产法规(01856)
房地产开发企业资质管理规定（2018法信汇编版）-中华人民共和国住房和城乡建设部令第45号
房地产开发企业资质管理规定（2018法信汇编版）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------房地产开发企业资质管理规定（2000年3月29日中华人民共和国建设部令第77号发布*“法信”平台根据2015年5月4日中华人民共和国住房和城乡建设部令第24号《住房和城乡建设部关于修改〈房地产开发企业资质管理规定〉等部门规章的决定》、2018年12月22日中华人民共和国住房和城乡建设部令第45号《住房城乡建设部关于修改<建筑业企业资质管理规定>等部门规章的决定》汇编整理）第一条为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本规定。
第二条本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。
第三条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
各资质等级企业的条件如下：（一）一级资质：1.从事房地产开发经营5年以上；2.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；3.连续5年建筑工程质量合格率达100％；4.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；6.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8.未发生过重大工程质量事故。
2018房地产经纪管理办法全文
2017最新《房地产经纪管理办法》全文第一章总则第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。
第二条在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本办法。
第三条本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
第四条从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。
第五条县级以上人民政府建设(房地产)主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。
第六条房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。
第二章房地产经纪机构和人员第七条本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。
房地产经纪机构可以设立分支机构。
第八条设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。
本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。
房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。
第九条国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。
第十条房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由房地产经纪行业组织负责管理和实施考试工作，原则上每年举行一次考试。
国务院住房城乡建设主管部门、人力资源社会保障部门负责对房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格考试进行指导、监督和检查。
第十一条房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。
2023建设与房地产法规(01856)
2023建设与房地产法规(01856)2023建设与房地产法规（01856）一、背景介绍2023年是建设与房地产领域发展的重要一年。
建设与房地产行业是国民经济的支柱产业，也是社会稳定和居民生活的重要保障。
为了保障建设与房地产行业的健康发展，相关法规在不断完善和调整。
二、重要法规变动1. 房地产市场调控政策加强2023年，我国出台了一系列调控政策，旨在遏制房地产市场过快增长，促进市场的平稳发展。
这些政策主要包括房地产税收政策、购房限制政策和金融支持政策等。
2. 建设工程质量监管加强为保障建设工程的质量安全，我国出台了一系列法规，加强对建设工程的监管。
这些法规包括建设工程质量监督管理条例、建设工程造价管理办法等。
3. 建设用地政策调整为了合理利用土地资源，我国对建设用地政策进行了调整。
这些调整主要包括土地使用权出让方式、土地审批管理等方面的改革。
4. 建设项目招投标管理改革为促进公平竞争和提高工程质量，我国对建设项目的招投标管理进行了改革。
这些改革主要包括建立公共资源交易平台、加强招投标信息公示等。
三、新法规对建设与房地产行业的影响1. 房地产市场调控政策对购房者和开发商有影响房地产市场调控政策加强对购房者和开发商的限制，购房者需要满足一定条件才能购房，开发商需要严格控制项目的开工时间和销售价格。
2. 建设工程质量监管加强提高了工程质量和安全建设工程质量监管加强，对建设工程的施工单位和监理单位提出了更高要求，从而促进了建设工程质量的提升和工程安全的保障。
3. 建设用地政策调整为合理利用土地资源提供支持建设用地政策调整为合理利用土地资源提供了支持，通过改革土地使用权出让方式和审批管理，推进了土地资源的高效利用和集约化发展。
4. 建设项目招投标管理改革促进公平竞争建设项目招投标管理改革促进了公平竞争和提高工程质量，通过建立公共资源交易平台和加强招投标信息公示，有效防止了利益输送和违法违规行为的发生。
四、2023年的建设与房地产法规变动对行业发展起到了重要的推动作用。
2019年4月上海市高等教育自学考试各专业课程考试-上海教育考试院
附件2
2019年4月上海市高等教育自学考试各专业课程考试日程安排表（第二周）
说明：1. 带“★”专业为系统委托开考或与系统合作开考专业，具体报名办法请向专业主考学校询问。
2. 注有“停考过渡”字样的专业已停止接纳新考生报考，进入停考过渡期。
3. 带“*”课程为全国统考课程；带“▲”课程为华东区统考课程。
红色字体为市级开考课程。
4. “英语”专业中的“教育学（一）”课程仅限在职教师报考。
5. 表中“独立本科段”、“专升本”专业开考的课程名称后加“（J）”者，为该专业不同类别考生
的加考课程。
6. 根据相关文件精神，课程名称后加“（Z）”者，纳入4月和10月的自学考试整体开考计划，因
此考试时间调整为2小时30分钟。
2018建设与房地产法规(01856)
2018建设与房地产法规(01856)案例分析一【案由概述】2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。
陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。
【原告诉称】陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。
该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。
但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。
现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。
【被告辩称】海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。
陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。
另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。
现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。
顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。
另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。
陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。
【一审案件事实及证据】经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。
(2018一建法规 1Z303000
（服务采购 + 单项50万以上）
1Z303011 建设工程法定招标的范围、招标方式和交易场所
知识点三、可以不进行招标的建设工程项目 对于依法必须招标的具体范围和规模标准以外的建设工 程项目，可以不进行招标，采用直接发包的方式。 （范围以外，标准以外——可不招标——直接发包） (1)涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾而不适宜招标 的； (2)属于利用扶贫资金实行以工代赈需要使用农民工的；
1Z303011 建设工程法定招标的范围、招标方式和交易场所
邀请招标：（关注——区分各自范围） 国家重点项目和地方重点项目——不适宜公开招标的 （两项邀请） 国有资金控股或主导项目——应公开招标 （国有控股应公开，国家主导应公开）
1Z303011 建设工程法定招标的范围、招标方式和交易场所
但以下可邀请招标：（两项邀请） （1）技术复杂、特定要求、潜在投标人少。 （复杂、人少——可邀请招标） （2）公开招标费用比例过大。 （费用过大——可邀请招标）
1Z303011 建设工程法定招标的范围、招标方式和交易场所
(3)施工主要技术采用特定的专利或者专有技术的； (4)施工企业自建自用的工程，且该工企业资质等级 符合工程要求的；
2Z203011 建设工程必须招标的范围、规模和招标方式
安全、国家秘密或者抢险救灾 可
以
扶贫资金 + 以工代赈 + 农民工
1Z303011 建设工程法定招标的范围、招标方式和交易场所
招标分为：总承包招标和两阶段招标。 总承包招标——以暂估价确定 两阶段招标——技术复杂，无法精确的 第一阶段：技术建议阶段——编制文件 第二阶段：最终技术方案和投标报价
(完整)2018年10月福建省自考01856建设与房地产法规试题及答案含评分标准,推荐文档
2018年10月高等教育自学考试福建省统一命题考试建设与房地产法规试卷(课程代码01856)本试卷满分100分，考试时间l50分钟。
考生答题注意事项：1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。
答在试卷上无效。
试卷空白处和背面均可作草稿纸。
2．第一部分为选择题。
必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。
3．第二部分为非选择题。
必须注明大、小题号，使用O．5毫米黑色字迹签字笔作答。
4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。
第一部分选择题一、单项选择题(本大题共l0小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是最符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。
未涂、错涂或多涂均无分。
1．由省人民代表大会及常委会颁布，只能在本区域有效的建设法规是A．建设法律 B．建设行政法规C．地方性建设法规 D．建设部门规章2．下列法规中不属于建设行政法规的是A．《建设工程勘察设计合同条例》 B．《建设工程安全生产管理条例》C．《建设工程质量监督管理规定》 D．《中华人民共和国城乡规划法》3．城乡规划编制单位取得资质证书后，不再符合相应的资质条件的，由原发证机关A．吊销资质证书 B．责令限期整改C．降低资质等级 D．没收违法收入4．招标人通过指定的报刊发布招标公告，符合招标原则中的A．公开原则 B．公平原则B．公正原则 D．诚实信用原则5．建设单位需在取得______之后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地A．拆迁许可证 8．建设工程规划许可证C．施工许可证 D．建设用地规划许可证6．重大事故发生后的_____小时内，事故发生单位应当写出书面报告A．12 B．24 C．36 D.487．以下不属于建设合同条款组成部分的是A．合同协议书 B．专用合同条款C．投标书 D．技术规范8．农地向建设用地的转换是通过A．土地买卖 B．土地征用C．土地出让 D．土地划拨9．以下属于房地产行政关系的是A.房地产抵押B．房地产产权和产籍管理C．房地产转让D．房地产租赁10．申请施工许可证的条件中规定，项目建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于合．同价的A．10％ B．20％C．30％ D．50％二、材料分析题 (本大题共l0小题，每小题2分，20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。
(word完整版)2018年一建《法规》真题及答案,推荐文档
一、单项选择题1 关于建设活动中的民事商事法律关系的说法,正确的是() 。
A. 建设活动中的民事商事法律关系不是平等主体之间的关系B. 建设活动中的民事商事关系主要是非财产关系C. 惩罚性责任是建设活动中的民事商事关系的主要责任形式D. 在建设活动中，建设单位与施工企业之间的合同关系属于民事商事法律关系【答案】DP72. 关于发的效力层级的说法,正确的是()。
A. 当一般规定与特别规定不一致时，优先适用一般规定B. 地方性法规的效力高于本级地方政府规章C. 特殊情况下，法律、法规可以违背宪法D. 行政法规的法律地位仅次于宪法【答案】BP43. 下列法人中,属于特别法人的是()。
A. 基金会法人B. 事业单位法人C. 社会团体法人D. 机关法人【答案】DP104. 关于表见代理的说法,正确的是()。
A. 表见代理属于无权代理，对本人不发生法律效力B 本人承担表见代理产生的责任后,可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失C. 表见代理中，由行为人和本人承担连带责任D. 第三人明知行为人无代理权仍与之实施民事行为，构成表见代理【答案】BP165. 关于委托代理的说法,正确的是()。
A. 委托代理授权必须采用书面形式B. 数人为同一事项的代理人，若无特别约定，应当分别行使代理权C. 代理人明知代理事项违法仍然实施代理行为，应与被代理人承担连带责任D. 被代理人明知代理人的代理行为违法末作反对表示，应由被代理人单独承担责任【答案】CP136. 甲、乙两单位相邻,甲需经过乙的厂区道路出入,甲乙之间约定甲向乙支付一定的费用。
该约定中甲享有的权力是()。
A. 土地承包经营权B地役权C. 土地使用权D. 土地所有权【答案】BP197. 根据《建设工程质量管理条例》,县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门履行监督检查职责时,其有权采取的措施是()。
A. 要求被检查单位提供工程质量保证金B. 进入被检查单位的施工现场进行检查C. 发现有严重影响工程质呈问时，责令停业整顿D. 调查建设单位和施工企业之间的银行往来账单【答案】BP3118. 根据《建设工程质量管理条例》,建设工程竣工后,组织建设工程竣工验收的主体是()A. 建设单位B. 建设行政主管部门C. 工程质量监督站D. 施工企业【答案】AP3119. 关于文物保护单位建设控制地带的说法,正确的是()A. 文物保护单位建设控制地带是指文物保护单位本体B. 文物保护单位建设控制地带是指文物保护单位周围一定范围禁止建设项目的区域C. 全国重点文物保护单位的建设控制地带由省级人民政府城乡规划行政主管部门划定D. 全国重点文物保护单位的建设控制地带，应经省级人民政府批准【答案】DP21410 关于人身保险合同的说法,正确的是()A. 保险合同只能由被保险人和保险人签订B. 受益人由被保险人或投保人指定C. 被保险人或受益人必须是投保人D. 保险人可以用诉讼方式要求投保人支付保险费11. 下列法律责任中,属于民事责任承担方式的是()答案】BP39~40A Ap,A. 警告B. 吊销许可证C. 责令停产停业D. 停止侵害【答案】DP5212. 关于招标文件的说法,正确的是()A. 招标文件的要求不得高于法律规定B. 潜在投标人对招标文件冇异议的，招标人做岀答复前，招标投标活动继续进行C. 招标文件中载名的投标有效期从提交投标资格预审文件之日起算D. 招标人修改已发出的招标文件，应当以书面形式通知所有招标文件收受人【答案】DP9013. 根据《建筑施工企业安全生产许可证管理规定》,已经取得安全生产许可证的施工企业发生重大安全事故所产生的法律后果是()。
2018《建设与房地产法规(实践)》真题+解答
2018《建设与房地产法规(实践)》真题+解答D2005年9月，丙公司欲退出丁公司。
经甲公司、丙公司协商达成协议：丙公司从丁公司取得退款1 000万元后退出丁公司；但顾及公司的稳定性，丙公司仍为丁公司名义上的股东，其原持有丁公司50％的股份，名义上仍由丙公司持有40％，其余10％由丁公司总经理贾某持有，贾某暂付200万元给丙公司以获得上述10％的股权。
丙公司依此协议获款后退出，据此，丁公司变更登记为：甲公司、丙公司、贾某分别持有50％、40％和10％的股权；注册资本仍为 2 000万元。
丙公司退出后，甲公司要求丁公司为其贷款提供担保，在丙公司代表未到会、贾某反对的情况下，丁公司股东会通过了该担保议案。
丁公司遂为甲公司从B银行借款500万元提供了连带责任保证担保。
同时，乙公司将其持有的上述1 000万元汇票背书转让给陈某。
陈某要求丁公司提供担保，丁公司在汇票上签注：“同意担保，但A楼房应过户到本公司。
”陈某向大满公司提示承兑该汇票时，大满公司在汇票上批注：“承兑，到期丁公司不垮则付款。
”2006年6月5日，丁公司向法院申请破产获受理并被宣告破产。
债权申报期间，陈某以汇票未获兑付为由，贾某以替丁公司代垫了200万元退股款为由向清算组申报债权，B银行也以丁公司应负担保责任为由申报债权并要求对A楼房行使优先受偿权。
同时，乙公司就A楼房向清算组申请行使取回权。
问题：1、丁公司的设立是否有效？为什么？2、丙退出丁公司的做法是否合法？为什么？3、丁公司股东会关于为甲公司提供担保的决议是否有效？为什么？4、陈某和贾某所申报的债权是否构成破产债权？为什么？5、B银行和乙公司的请求是否应当支持？为什么？6、各债权人若在破产程序中得不到完全清偿，还可以向谁追索？他们各自应承担什么责任？案例分析四【案情介绍】赵云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。
1999年7月19日，赵云梧与北京市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称海淀房地产公司）签订了《商品房购销合同》。
河南省高等教育自学考试2023年上半年报名考试日程安排
河南省高等教育自学考试2023年上半年报名考试日程安排00024 普通逻辑00530 中国现代文学作品选00031 心理学00532 中国古代文学作品选(一)00429 教育学(一)00536 古代汉语00506 写作(一)00533 中国古代文学作品选(二)00529 文学概论(一)03706 思想道德修养与法律基础00531 中国当代文学作品选 00535 现代汉语00534 外国文学作品选 12656 毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论00595 英语阅读(一)00794 综合英语(一)00522 英语国家概况00795 综合英语(二)00596 英语阅读(二)03706 思想道德修养与法律基础00597 英语写作基础04729 大学语文12656 毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论02142 数据结构导论00342 高级语言程序设计(一)02141 计算机网络技术00012 英语(一)02316 计算机应用技术02198 线性代数04732 微型计算机及接口技术00022 高等数学(工专)02318 计算机组成原理03706 思想道德修养与法律基础02120 数据库及其应用12656 毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论04730 电子技术基础(三) 02323 操作系统概论04729 大学语文12656 毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论00018 计算机应用基础08017 猪禽养殖与疾病防治学02783 家畜病理学02765 家畜解剖及组织胚胎学02773 动物繁育学08014 畜牧兽医微生物学02796 畜牧业经济管理03706 思想道德修养与法律基础07408 动物营养与饲料学02776 兽医概论08016 兽医临床诊断与治疗学02797 家畜饲养管理学00147 人力资源管理(一)00341 公文写作与处理02141 计算机网络技术00012 英语(一)07172 信息安全00346 办公自动化原理及应用02277 微型计算机原理及应用02133 信息政策与法规12656 毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论00342 高级语言程序设计(一)00020 高等数学(一)01447 信息技术应用03706 思想道德修养与法律基础02120 数据库及其应用02382 管理信息系统00051 管理系统中计算机应用00018 计算机应用基础00078 银行会计学00015 英语(二)00079 保险学原理00077 金融市场学00053 对外经济管理概论00058 市场营销学00054 管理学原理04183 概率论与数理统计(经管类)00067 财务管理学00076 国际金融 03708 中国近现代史纲要00150 金融理论与实务 03709 马克思主义基本原理概论04184 线性代数(经管类)00051 管理系统中计算机应用03709 马克思主义基本原理概论00055 企业会计学00098 国际市场营销学00045 企业经济统计学00101 外经贸经营与管理00095 经贸知识英语00099 涉外经济法00097 外贸英语写作04184 线性代数(经管类)00096 外刊经贸知识选读00100 国际运输与保险00102 世界市场行情03708 中国近现代史纲要04183 概率论与数理统计(经管类)00051 管理系统中计算机应用00009 政治经济学(财经类)00138 中国近现代经济史00015 英语(二)06214 西方财务管理00139 西方经济学00054 管理学原理04183 概率论与数理统计(经管类)00140 国际经济学00143 经济思想史00141 发展经济学 03708 中国近现代史纲要00142 计量经济学03709 马克思主义基本原理概论04184 线性代数(经管类)050114 汉语言文学(专科)050207 英语(专科)080701 计算机应用技术(专科)090414 畜牧兽医(专科)110107 计算机应用技术(专科)020106 金融学(专升本)020110 国际经济与贸易(专升本)020115 经济学(专升本)说明：1.标蓝课程为全国统考课程。
建设与房地产法规(01856)范文精简处理
建设与房地产法规(01856)建设与房地产法规(01856)1. 引言建设与房地产法规是指与建设和房地产有关的法律法规，是规范建设与房地产行业的重要法律依据。
建设与房地产法规的出台和实施，有利于维护建设与房地产市场的稳定和健康发展，保护建设与房地产从业人员和购房者的合法权益。
2. 建设法规建设法规是指规范建设行业的法律法规，包括建设工程管理法、城市房地产管理法、土地管理法等。
这些法规规定了从建设项目规划到施工、验收以及后期使用和维护等全过程的法律要求。
建设法规的出台和实施，有利于提高建设工程质量，保障人民群众的生命财产安全。
3. 房地产法规房地产法规是指规范房地产行业的法律法规，包括房地产管理法、房屋拆迁补偿条例、商品房买卖合同法等。
这些法规规定了房地产市场的准入条件、商品房销售合同的内容和执行程序、房屋拆迁的补偿标准等法律要求。
房地产法规的出台和实施，有利于维护房地产市场的稳定和公平，保护购房者的合法权益。
4. 建设与房地产法规的价值建设与房地产法规的出台和实施，具有重要的价值意义。
它规范了建设与房地产行业的经营行为，维护了市场秩序，保护了经营者和消费者的合法权益。
它促进了建设与房地产行业的健康发展，提高了建设工程质量和房地产市场的透明度。
它增强了社会的法制意识，促进了社会的和谐稳定。
5. 建设与房地产法规的不足尽管建设与房地产法规发挥着重要的作用，但也存在一些不足之处。
一些法规的制定和实施存在滞后性，无法及时适应建设与房地产行业的发展需求。
一些法规的执行效果不佳，监管不够严格，给建设与房地产行业带来了一定的乱象。
我们需要加强对建设与房地产法规的研究和改进，不断完善法规体系，提高法规的实施效果。
6. 结论建设与房地产法规对于规范建设与房地产行业的经营行为，保护从业人员和购房者的权益，促进行业的健康发展具有重要意义。
我们要进一步加强对建设与房地产法规的研究和宣传，提高全社会对建设与房地产法规的认识和遵守，为建设与房地产行业的发展创造良好的法治环境。
2018建筑安全规定(3篇)
第1篇第一章总则第一条为加强建筑安全生产管理，保障人民生命财产安全，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条凡在本省行政区域内从事建筑工程的新建、扩建、改建、拆除和装饰装修活动的单位和个人，必须遵守本规定。
第三条本规定所称建筑工程，是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装等工程的总称。
第四条建筑安全生产管理应当坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。
第五条建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位应当对建筑安全生产负责。
第六条省建设行政主管部门负责全省建筑安全生产管理工作；设区的市、县（市）建设行政主管部门负责本行政区域内的建筑安全生产管理工作。
建筑安全生产的具体管理工作由建设行政主管部门所属的建筑安全监督管理机构负责。
第七条建设行政主管部门应当依法接受安全生产综合管理部门对建筑安全生产的指导与监督。
第二章建设单位的安全责任和义务第八条建设单位必须执行工程建设程序和国家强制性标准，制定合理工期，确保安全生产。
第九条建设单位应当依法发包工程，不得肢解工程。
在工程发包过程中，应当将安全生产条件作为招标文件和合同的重要内容。
第十条建设单位应当为工程项目的安全生产提供必要的资金保障，并按照工程建设标准配备安全防护设施。
第十一条建设单位应当建立健全安全生产管理制度，明确安全生产责任，落实安全生产措施。
第十二条建设单位应当组织施工单位、勘察单位、设计单位、工程监理单位共同参加安全生产教育培训，提高安全生产意识和技能。
第十三条建设单位应当加强对施工现场的监督管理，确保施工现场的安全生产条件符合国家规定。
第三章勘察、设计单位的安全责任和义务第十四条勘察单位、设计单位应当严格按照国家强制性标准进行勘察、设计，确保勘察、设计文件符合安全生产要求。
第十五条勘察单位、设计单位应当对勘察、设计成果负责，不得违反国家强制性标准降低安全生产要求。
2018房屋建筑工程计价规则
2018房屋建筑工程计价规则2018年房屋建筑工程计价规则是广泛应用于房屋建筑领域的一个重要规范，它主要用于指导房屋建筑项目的计价工作。
本文将从规则的出台背景、主要内容和应用意义三个方面对2018年房屋建筑工程计价规则进行详细介绍。
一、出台背景2018年房屋建筑工程计价规则的出台，是为了适应经济社会发展和建筑工程行业变革的需要。
随着我国经济的快速发展，房地产市场的不断升温，房屋建筑工程的规模和数量都有了明显增长。
因此，为了规范房屋建筑工程计价行为，推动建筑行业健康发展，2018年房屋建筑工程计价规则应运而生。
二、主要内容2018年房屋建筑工程计价规则的主要内容包括以下几个方面：1.计价依据：明确了房屋建筑工程计价的基本依据，包括工程设计文件、工程量清单、市场价格等因素。
2.计价方法：规定了房屋建筑工程计价的具体操作方法，如计算基价、调整系数等。
3.计价分类：将房屋建筑工程划分为建筑工程、装饰装修工程、市政基础设施工程等多个大类，并对各类工程的计价进行详细规定。
4.计价原则：规定了房屋建筑工程计价的基本原则，包括公开透明、公正合理、科学可行等。
5.计价指标：提供了房屋建筑工程计价的具体指标和参考数据，如各类工程的建筑面积价格、单位工程造价等。
三、应用意义2018年房屋建筑工程计价规则的出台，对于房地产开发商、建筑企业等具有重要的应用意义：1.规范市场秩序：通过统一的计价规则，可以规范房地产市场的价格行为，减少不合理的定价情况，维护市场秩序。
2.提高行业竞争力：规范的计价规则可以提高建筑企业的管理水平，提升市场竞争力，推动建筑行业的健康发展。
3.保护消费者权益：合理的计价规则可以保护购房者的权益，防止价格过高或质量不达标的房屋出现。
4.推动技术创新：通过建立科学可行的计价指标和参考数据，可以鼓励企业进行技术创新和工艺改进，推动整个行业向更高水平发展。
综上所述，2018年房屋建筑工程计价规则作为房屋建筑领域的重要规范，具有广泛的应用意义。
2023建设与房地产法规(01856)
2018建设与房地产法规(01856)2018建设与房地产法规(01856)目录：第一章概述1.1 建设与房地产法规的背景1.2 建设与房地产法规的作用和意义第二章建设与房地产行业管理2.1 建设与房地产行业管理的基本原则2.2 建设与房地产项目的审批与备案管理2.3 建设与房地产开发商的资质管理2.4 建设与房地产项目的用地规划管理2.5 建设与房地产项目的施工管理2.6 建设与房地产项目的验收与竣工管理2.7 建设与房地产项目的销售与交付管理2.8 建设与房地产项目的质量管理2.9 建设与房地产项目的安全管理2.10 建设与房地产项目的环境保护管理第三章建设与房地产市场监管3.1 建设与房地产市场监管的基本原则3.2 建设与房地产市场的价格监管3.3 建设与房地产市场的宣传与广告监管3.4 建设与房地产市场的中介服务监管3.5 建设与房地产市场的违法违规行为监管第四章建设与房地产合同管理4.1 建设与房地产合同的基本原则4.2 建设与房地产开发合同管理4.3 建设与房地产销售合同管理4.4 建设与房地产租赁合同管理4.5 建设与房地产借款合同管理4.6 建设与房地产担保合同管理第五章建设与房地产纠纷解决5.1 建设与房地产纠纷解决的基本原则5.2 建设与房地产纠纷的调解解决5.3 建设与房地产纠纷的仲裁解决5.4 建设与房地产纠纷的诉讼解决附件：附件一：建设与房地产法律法规目录附件二：建设与房地产项目审批备案申请表格附件三：建设与房地产开发商资质申请表格附件四：建设与房地产项目用地规划申请表格附件五：建设与房地产项目施工验收申请表格附件六：建设与房地产项目销售与交付申请表格法律名词及注释：1.建设与房地产行业管理：指对建筑工程、房地产项目的组织、监督和管理的一系列法律法规。
2.建设与房地产市场监管：指对建筑工程、房地产市场行为的监管和管理的一系列法律法规。
3.建设与房地产合同管理：指对建设与房地产相关合同签订、执行和纠纷解决的法律法规。
集大自考01856建设与房地产法规
第一章建设法规概述1.建设法规的定义：建设法规是指国家立法机关或其授权的行政机关制定的旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中发生的各种社会关系的法律、法规的总称。
2. 建设法规的特征：a.行政隶属性b.经济性c.政策适时性d.技术性3.建设法规的基本原则：a.建设果冻应确保建设质量与安全原则b.建设活动应当符合国家的建设安全标准原则c.从事建设活动应当遵守法律法规原则d.不得损害社会公共利益和他人的合法权益原则e.合法权利受法律保护原则4.建设法规的体系的概念：建设法规体系是指把已经制定和需要制定的建设法律、建设行政法规、建设部门规章、地方性建设法规和规章衔接起来，形成一个相互联系、相互补充、相互协调的完整统一的法规框架.第三章城市与乡镇建设规划法规1.城市规划的概念：从学科上讲，城市规划是一门综合性学科，它涉及社会学、建筑学、地理学、经济学等多种学科.从理论上讲，城市规划指预测城市的发展并管理各项资源以适应其发展的具体方法或过程，以指导已建环境的设计与开发.从行政上讲，城市规划是政府的一项重要职责和重要工作.2.城市规划的类型：a.总体规划：从宏观上控制城市土地利用和空间布局，引导城市合理发展的总体部署。
它包括：采用城市的性质、发展目标和发展规模；城市主要建设标准和定额指标；城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署；原则确定市域城镇布局、综合交通系统和河湖绿地系统；确定分布实施的目标、途径和发展程序。
b.详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，对城市近期建设区域内各项建设作出的具体规划。
它包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。
3.选址意见书的概念：选址意见书是指建设工程在立项过程中，由城市规划行政主管部门出具的该建设项目是否符合城市规划要求的意见书.4.选址意见书的内容：a.建设项目基本情况.b. 建设项目规划选址的依据c. 建设项目选址、用地范围和具体规划要求5.建设用地规划许可证的概念建设用地规划许可证是城乡规划行政主管部门依据城市规划的要求和建设项目用地的实际需要，向提出用地申请的建设单位或个人核发的确定建设用地的位置、面积、界限的证件.6.工程规划许可证的概念建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门向建设单位或个人核发的确认其建设工程符合城市规划要求的证件.也是申请工程开工的必备证件.第四章建设程序与建设管理法规1.建设程序的概念：建设程序是指建设项目从筹划建设到建成投产必须遵循的工作环节及其先后顺序.2.建设程序的步骤与内容：a.项目建议书阶段项目建议书是指投资者对准备建设项目提出的大体轮廓性设想和建议.b.可行性研究阶段可行性研究阶段的工作包括：可行性研究，可行性研究报告的审批、组建建设单位.c.设计阶段设计是对拟建工程的实施在技术上和经济上进行全面而详尽的安排，是基本建设计划的具体化，是整个工程的决定性环节，是组织施工的依据.d.建设准备阶段建设准备阶段包括：预备项目、建设准备的内容和报批开工报告。
2018城市房地产开发经营管理条例
城市房地产开发经营管理条例（2018年修正本）（1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号发布根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》第一次修正根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第二次修订）第一章总则第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
房地产与建设法规--第二讲 第四章
第四章建设程序与建设管理法规（重点章节）一、学习目的和要求本章通过课堂讲述让学生了解到建设程序法规、建设行政许可法律制度、建设工程施工许可、建设从业单位资质管理制度等主要内容。
二、课程内容1.建设程序法规2.建设行政许可法律制度3.建设工程施工许可4.建设从业单位资质管理制度三、考核知识点1.1建设程序的概念1.2建设程序的步骤和内容2.1行政许可的总则2.3行政许可实施程序3 建筑工程施工许可4 建设从业单位资质管理制度四、考核要求1．了解：建设程序概念、行政许可的概念和分类、原则、期限2．熟悉：建筑工程施工许可证的申领、从业单位的工商注册登记条件、资质许可的内容3．掌握：建设程序的步骤和内容、建筑许可概念、施工许可证申领条件、施工许可证的监督管理；建筑企业资质分类和分级、申请与审批、监督管理第4章建设程序与建设管理法规（重点章节）第一节建设程序法规了解一、建设程序的概念（P67）建设程序是指建设项目从筹划建设到建成投产必须遵循的工作环节及其先后顺序。
客观规律性项目建设客观过程的规律性，构成基本建设的科学程序的客观内容。
掌握二、建设程序的步骤和内容（P67-69）我国基本建设程序（也是基本建设工作的行政管理程序）为如下七个阶段。
投资意向投资机会分析I 工程建设前期阶段 ------- 决策分析项目建议书可行性研究（包括初步可行性研究）审批立项规划获取土地使用权II 工程建设准备阶段拆迁报建工程发包与承包勘察设计设计文件审批III 工程建设实施阶段施工准备工程施工生产准备竣工验收IV 工程验收与保修阶段工程保修生产运营V 终结阶段投资后评价1、项目建议书阶段（包括立项评估），项目建议书是由投资者对准备建设项目提出的大体轮廓性设想和建议。
主要是为确定拟建项目是否有必要建设，是否具备建设的条件，是否需再作进一步的研究论证工作提供依据。
国家规定，项目建议书经批准后，可以进行详细的可行性研究工作，但仍不表明项目非上不可，项目建议书还不是项目的最终决策。
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案例分析一【案由概述】2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。
陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。
【原告诉称】陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。
该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。
但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。
现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。
【被告辩称】海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。
陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。
另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。
现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。
顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。
另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。
陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。
【一审案件事实及证据】经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。
庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。
当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。
庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。
上述事实，有双方当事人陈述，北京市住宅房屋拆迁补偿协议，拆迁补偿款领款凭证在案佐证。
问题：一、本案房屋征收补偿的权利人有哪些？为什么？二、本案被告陈杰的代理行为属哪种代理？其与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议的效力如何？三、狭义的无权代理主要有哪几种情况？本案属其中的那种？何谓表见代理?本案属于表见代理吗？四、本案当事人海润房地产公司与陈杰的行为是否构成共同侵权？两者应承担怎样的责任？五、本案中顺城拆迁公司应否承担连带责任？六、常见的效力待定合同有哪些？七、本案该如何判决？答：一、根据陈丽丽的陈述，该处房屋是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产，因而他们四人是被征收房屋的共同共有人。
又根据陈杰与海润房地产所签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》中明确被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽，可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2、17、25条规定，该四人应为本案房屋征收补偿的权利人。
二、属无权代理，因为陈杰并未获得陈丽丽等人的委托授权。
在没有陈丽丽授权委托情况下，以陈丽丽的名义与海润房地产公司签订房屋拆迁货币补偿协议，因此该协议属于表见代理以外的欠缺代理权而代理订立的合同，从效力上来看属于效力待定的合同。
如果陈丽丽等人追认授权，则合同有效；如果陈丽丽等人拒绝追认，则合同无效。
但本案并不能确认补偿协议全部无效，因为陈杰虽无权代理陈丽丽等人，但陈杰自己个人的名义签订的协议部分，亦即有关陈杰本人与海润房地产公司的权利义务关系约定则合法有效。
只是由于该合同事后未获得陈丽丽授权，因此合同中有关陈丽丽等人权利义务的约定部分无效。
《合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
”三、狭义的无权代理主要有以下几种情况：第一，根本无代理权的无权代理，即代理人在未得到任何授权的情况下，以本人的名义从事代理活动；第二，超越化理权的无权代理，即代理人虽享有一定的代理权，但其实施的代理行为超越了代理权的范围或对代理权的限制；第三，代理权消灭以后的无权代理。
根据我国《合同法》第四十八条的规定，无权代理合同是效力待定的合同，只有经过被代理人的追认，才能对被代理人发生效力；未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人负责。
表见代理：是指代理人虽无代理权，在其实施代理行为时，如果善意的相对人有正当的理由相信其有代理权而与其为法律行为，该法律行为的效果应由被代理人承担。
四、海润房地产公司明知陈杰并未取得陈丽丽等人的委托授权而仍然与陈杰签订拆迁补偿协议与陈杰构成共同的侵权。
共同侵权：是指两个或者两个以上的行为人，由于共同的过错致他人合法权益损害，应当承担连带责任的侵权行为。
《民法通则》第130条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。
”共同侵权行为具有如下特征：（1）主体的复数性，即共同侵权的加害人为两个或者两个以上。
（2）复数的加害人主观上上存在共同过错，即加害人对损害后果的发生存在共同的故意或者过失。
（3）是指数个加害人的侵权行为造成一个、不可分割的损害后果。
而且各侵权行为与损害后果之间存在的因果关系。
（4）责任的连带性。
本案中，海润房地产公司与陈杰的具有过错的共同性，即陈杰故意在无陈丽丽等人授权委托情况下与海润房地产公司签订房屋拆迁补偿协议，而海润房地产公司明知对方无合法授权，仍然与其签订合同，两方共同的目的都在于缺少陈丽丽等人参与的情况下尽快签订拆迁补偿协议。
客观上，正是海润房地产公司与陈杰的共同行为造成了对陈丽丽等人财产权利的侵害，因此海润房地产与陈杰的行为构成共同侵权。
五、本案系海润房地产公司委托顺城拆迁公司进行拆迁，顺城公司系代表海润房地产公司实施相关行为，无须承担连带责任。
根据《合同法》第396条的规定，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
根据委托合同，受托人一般以委托人的名义和费用处理委托事务，并将处理的受托事务的后果，直接归委托人承受。
就本案而言，顺城拆迁公司系接受海润房地产公司的委托而从事拆迁业务，其拆迁房屋所产生的后果当然也要直接鬼海润房地产公司承担。
故陈丽丽要求顺城拆迁公司承担连带责任于法无据。
六、狭义无权代理而订立的合同；限制民事行为能力人依法不能独立仃立的合同与无权处分合同。
《合同法》第47条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。
”《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
”七、法院认定该协议属于部分无效的协议，协议中涉及陈杰个人的部分为有效协议，而涉及陈丽丽的部分无效。
海润房地产公司与陈杰是在明知陈杰没有陈丽丽授权的情况下，签订协议并由陈杰将拆迁款全部领取，二者的上述行为在主观上有共同的过失，客观上共同侵害了陈丽丽的合法权益，已构成了共同侵权。
陈杰、北京海润房地产开发有限公司给付陈丽丽拆迁款人民币276948元，判决生效后七日内履行案例分析二【案由概述】2001年，杨正文与北京鼎恒房地产开发有限公司（简称鼎恒公司）签订认购书，约定购买丽泽新星项目房屋一套，并付清全部购房款。
其后鼎恒公司未与杨正文换签商品房预售合同，也未交付房屋，为此，杨正文诉至法院。
【原告诉称】杨正文起诉至原审法院称：2001年11月3日，我与鼎恒公司签订认购书，约定我购买鼎恒公司开发的丰台区丰北路丽泽新星1层23号房屋，单价8500元／建筑平方米，总价款245735元。
我应在2001年11月5日付清全部购房款，鼎恒公司应在2001年12月31日前换签正式合同，并在2002年10月31日前交付房屋。
此后我于2001年11月6日付清全部购房款，但鼎恒公司没有与我换签商品房预售契约，亦未交付房屋。
故请求确认双方签订的认购书有效，并判令鼎恒公司条件具备时与我签订正式商品房买卖合同，适时交付房屋，自2002年11月1日起按已付购房款的日万分之三支付违约金。
【被告辩称】鼎恒公司辩称：这里的认购书已经是商品房买卖合同，但认购书应为无效。
不同意杨正文的诉讼请求给付相应利息。
【案件事实及证据】2001年11月3日，鼎恒公司与杨正文签订认购书。
约定：鼎恒公司将其开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星1层23号房屋出卖给杨正文、该房建筑面积28.91平方米，单价8500元／建筑平方米，房价款计245735元。
双方约定，杨正文签订认购书时支付定金10000元，其余购房款于2001年11月5日付清、鼎恒公司于2001年12月31日前与杨正文换签正式房屋买卖合同，于2002年10月31日前交付房屋。
该认购书同时附有该房及共用部位装修和设备标准。
认购书签订后，杨正文于2001年11月6日向鼎恒公司交付全部购房款。
但鼎恒公司没有按认购书的约定与杨正文换签商品房买卖合同，亦未交付房屋。
另查，鼎恒公司开发建设的位于丰台区丰北路甲45号的丽泽新星项目名称已变更为鼎恒新星，鼎恒新星5-19层已取得商品房预售许可证，但1一4层至今未取得商品房预售许可证。
上述事实，有双方当事人陈述，认购书、购房款收据、商品房预售许可证明等书证在案证明。
问题：1、何谓认购书？本案当中的认购书能否被视为商品房买卖合同？为什么？2、本案中的认购书是否有效？为什么？3、本案的被告应否支付原告购房款利息？为什么？支付利息的起止时间如何确定？按什么标准支付？4、本案原告要求被告支付违约金的诉求能否成立？为什么？答：1、（1）商品房认购书是商品买卖合同双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的安步确认。
认购书的内容一般包括：双方当事人的基本情况、房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）、价款计算、签署契约的时限规定。
未缴清土地出让金和取得商品房销售许可证，不具备商品房预售条件，不具备签订商品房预售合同的条件，存在着事实和法律上的障碍，当事人才签订了认购书。
（2）本案的认购书应认定为商品房买卖合同（预售合同）。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。