开发商和房子的那些事儿

开发商和房子的那些事儿

闲来无事，从论坛里看了很多资料，学了很多东西，也就起了动笔的兴趣，毕竟每行每业都有擅长做的事情，都有专业的神秘不为他人所熟知，通过业内人士的侃谈让每个人都有机会一窥其貌，既长见识又学知识，何乐而不为呢？

不过鄙人并非痔深人士，也不是砖家，更谈不上叫兽，只是一名行业的从业者，所谈的见解，讲的心得，聊的体会，难免存在疏漏和谬误，也请诸位TX们手下留情不要随意拍砖，我会尽量吸纳意见进行更正。

OK，现在开始施工，以下为施工公示牌内容。

建设单位：开发商的狗腿子

项目名称：开发商与房子的那些事儿

联系方式：论坛留言

总占地面积：一个版块

总建设面积：约2万字

容积率：<1.0

建筑密度：1%

绿地率：>99%

施工进度：预计三~四天一篇，整体竣工日期一个月左右。

项目结构：全文字结构

建设材料：部分材料收集于互联网，部分材料自我供应，还有部分榨取自相关同事。

建设规模：设计八层，即时浇灌。

第一层立项

第二层融资

第三层设计

第四层施工

第五层销售

第六层登记

第七层交付

第八层问答汇总

一项目立项

项目立项，通俗的形容就是联姻，土地与资本的结合。不过在开发公司内部，这种事情一般称为项目拓展。

拓展就是寻找合适的开发用地作为未来的储备，也就是人们常说的囤地。不过正如人们不会毫无目的上街拉个陌生人结婚，开发商也不可能毫无目的的去四处寻找土地，在建立联系前也是需要有人做媒的。一般情况下最大的媒人即为土地招拍卖的平台——土地交易中心这是Z@F官方的，当然社会上还有其他的途径，如各种自身开发资金有限寻求合伙人的开发企业，现金流充裕喜欢炒地卖地但是却没有开发资质的民企、国企。

无论缘由如何，一旦双方一见钟情，那么便需要进行适当的调研工作，确保市场环境以及双方家庭的社会背景关系，进而签订意向或者框架合作协议，确立恋爱关系。然后再根据未来爱巢的容积率，选择理想的开发模式、搭配合适的物业形态、敲定户型配比等相关工作，为将来的孩子（房子）的诞生提前做好理想规划了。

1．容积率。

这个一般人也大概都知道了，容积率就是总建筑面积与用地面积的比例，这个指标是最大的钱源，也是一个项目的价值所在。一般可分为：独立别墅为

0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为

1.5~

2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

其实，开发商一开始都会很认真的执行规定的容积率标准，并据此施工，但是操作的过程中会留下很多空间，譬如会设计景观层、绿地带、平台绿化、街道绿化，来满足小区内绿地率的要求，毕竟绿地率和容积率是一种反比的关系。在一个项目面积既定的情况下，从以人为本的宜居角度考虑那么可回收资金就越少，从以利为先的资本角度考虑那么住户的舒适度就越低。

这样的博弈对于开发商来说大部分都会倾向于资本一方，造成项目的一些问题。从能够看到的方面来说就是密度过大，楼房间距过近、小区道路狭窄、电梯

及消防通道狭窄、停车位不足、绿化植被稀缺。从后期的影响方面来说就是居住品质下降，并由于在后续开发中会将景观层等可以改变的地方调整为住宅来赚钱，造成在各机关部门办理审批手续时遭遇层层卡壳而延缓了权证的办理，少则二三年，多则四五年，甚至最终无法办理下来。

2．开发模式

一般的招拍卖、收购、合作开发、土地划拨或协议出让，很多书籍都有介绍，这里也就不再赘述，说点特殊的。

兼并模式。其实也算是资产重组的一种，开发企业购买非同类的企业的资产或股份，取得实际控制权，并申请将企业所拥有的工业用地或住宅用地重新进行商住开发，获取高额利润回报，特别是国企的改制重组兼并。不过目前这种模式受到限制，各种制度越发规范，土地的变性很难操作。大部分开发商都是兼并同类企业或者选择合作开发了。

BT模式。大家都知道Z@F卖地的时候必须达到三通、五通、七通一平等出让标准才能出让，那么再出让获取到土地款项前项目立项，通俗的形容就是联姻，土地与资本的结合。不过在开发公司内部，这种事情一般称为项目拓展。

拓展就是寻找合适的开发用地作为未来的储备，也就是人们常说的囤地。不过正如人们不会毫无目的上街拉个陌生人结婚，开发商也不可能毫无目的的去四处寻找土地，在建立联系前也是需要有人做媒的。一般情况下最大的媒人即为土地招拍卖的平台——土地交易中心这是Z@F官方的，当然社会上还有其他的途径，如各种自身开发资金有限寻求合伙人的开发企业，现金流充裕喜欢炒地卖地但是却没有开发资质的民企、国企。

无论缘由如何，一旦双方一见钟情，那么便需要进行适当的调研工作，确保市场环境以及双方家庭的社会背景关系，进而签订意向或者框架合作协议，确立恋爱关系。然后再根据未来爱巢的容积率，选择理想的开发模式、搭配合适的物业形态、敲定户型配比等相关工作，为将来的孩子（房子）的诞生提前做好理想规划了。

1．容积率。

这个一般人也大概都知道了，容积率就是总建筑面积与用地面积的比例，这个指标是最大的钱源，也是一个项目的价值所在。一般可分为：独立别墅为

0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为

1.5~

2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

其实，开发商一开始都会很认真的执行规定的容积率标准，并据此施工，但是操作的过程中会留下很多空间，譬如会设计景观层、绿地带、平台绿化、街道绿化，来满足小区内绿地率的要求，毕竟绿地率和容积率是一种反比的关系。在一个项目面积既定的情况下，从以人为本的宜居角度考虑那么可回收资金就越少，从以利为先的资本角度考虑那么住户的舒适度就越低。

这样的博弈对于开发商来说大部分都会倾向于资本一方，造成项目的一些问题。从能够看到的方面来说就是密度过大，楼房间距过近、小区道路狭窄、电梯及消防通道狭窄、停车位不足、绿化植被稀缺。从后期的影响方面来说就是居住品质下降，并由于在后续开发中会将景观层等可以改变的地方调整为住宅来赚钱，造成在各机关部门办理审批手续时遭遇层层卡壳而延缓了权证的办理，少则二三年，多则四五年，甚至最终无法办理下来。

2．开发模式

一般的招拍卖、收购、合作开发、土地划拨或协议出让，很多书籍都有介绍，这里也就不再赘述，说点特殊的。

兼并模式。其实也算是资产重组的一种，开发企业购买非同类的企业的资产或股份，取得实际控制权，并申请将企业所拥有的工业用地或住宅用地重新进行商住开发，获取高额利润回报，特别是国企的改制重组兼并。不过目前这种模式受到限制，各种制度越发规范，土地的变性很难操作。大部分开发商都是兼并同类企业或者选择合作开发了。

BT模式。大家都知道Z@F卖地的时候必须达到三通、五通、七通一平等出让标准才能出让，那么再出让获取到土地款项前Z@F必须自掏腰包做进行征地、农转用、拆迁、市政基础设施和公共配套设施建设，但是Z@F自身资金是有限的，已经远远满足不了城市化进程的加快。于是BOT 融资模式(即建设—经营—移交) 诞生了，不过此模式开发具有局限性，其前提是项目具有盈利性和可经营性，但是Z@F往往不适合担当经营者的角色。如果开发高速公路可以很好的运用此模式，但是住宅开发就存在很大的困难，于是乎其升级版BT模式应运