2014南京门东项目商业操作方案分析报告32页

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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
操作案例研究
1.南京花样年花生唐项目
自 持
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操作Βιβλιοθήκη Baidu例研究
1.南京花样年花生唐项目
自 持
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2.金盛财智广场
金盛财智广场位于中央门商圈核心，总建筑面积为12.4万平米，集商业、SOHO办公等多功能 物业形态一体，丰富的业态组合，互为利益互补。项目的两个主体建筑分别设置在规划道路 的东西两侧，东侧B栋为国际家居广场，西侧A栋为国际建材广场。广场采用产权式商铺经营 模式，由金盛集团开发并代为运营管理的“售管一家”形式。
滨水餐饮带
店、毛家饭店、晋家门；
餐饮酒吧轴 目前在此区域有租赁意向的商户有： 诺亚方舟、苏荷酒吧；
餐饮酒吧轴
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方案建议
门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
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方案建议
门东项目商业操作 方案分析报告
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门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
周边租金调研及回报测算
销售速度较慢。
01栋 01＃ 02＃ 本铺位面积 287.68 448.91 10栋 01＃ 02＃ 本铺位面积 362.32 620.86 25栋 01＃ 02＃ 本铺位面积 481.87 551.82 26栋 01＃ 02＃ 本铺位面积 443.62 580.06
03＃
319.82
03＃
04＃ 05＃ 06＃
商业定位
保护
创新 引领
品质
长乐渡将是，南京特征凸显的新城市名片
城市休闲旅游和人文体验之目的地
仿古建筑群、文保建筑、明清文化„历史文化与南京古民居和民俗保护、传承和商业再造； 成为老城南片区商业开发、区域旅游产业开发的现行启动点、文化辐射点、商业示范区； 南京文化创意商业产品聚集地，休闲娱乐前沿平台； 融历史文化与旅游，融古建民风雨现代商业，融民俗体验和优质商业服务为一体的创新历史街区。
晨光1865 街区，租 金在1.23元/㎡/天
老门东， 租金零售 6-8元/㎡/ 天，餐饮 3-5元/㎡/ 天
经分析，本项目的租金水平预 计在1.5-2.5元/㎡/天。
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门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
周边租金调研及回报测算
操作方案建议
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门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
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预售情况
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方案建议
本项目定价建议
本项目位于老门东西侧，16栋
熙南里商 业街区， 租金在5 元/㎡/天
+35栋位置靠内，整体昭示性不强，
夫子庙， 租金在530元/㎡/ 天
人流导入较弱；项目以出售为主，
难以统一管理，商户较为抵制；商
铺面积较大，可选择的业态范围较 窄。
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操作案例研究
1.南京花样年花生唐项目
项目位于莲花湖畔，与莲花湖体育馆相邻而建，与金地自在城隔新湖大道相对，占 地面积约5.5万平米，总建筑面积10万平米，产权40年。 项目建筑形态为盒子+步行街。 拟打造为“高端精品特色商业街区”；商业高比例自持，自持比例达70%； 用于销售的商业部分总体量为2万多平米，其中9600平米的沿街商铺，11600平米的 LOFT公寓。
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操作案例研究
1.南京花样年花生唐项目
具体操作模式如下： 商铺面积：138㎡ 销售表价：32000元/㎡ 付款方式：首付50%总房款（即138㎡*32000元/㎡*50%=2208000元）+月供（月供由 开发商每月定期支付给业主） 月供：26408元 购物卡：15600元/年*15年=234000元 年投资回报率:[(26408元/月*12月*10年)/15年]/2208000=9.6%+15600元（购物卡） 备注：15年经营权归开发商所有
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门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
周边租金调研及回报测算
操作方案建议
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周边租金情况调研
夫子庙， 租金在530元/㎡/ 天
主要业态为服装、饰品、小吃、 国际快餐。 小吃30㎡一层：18.5元/㎡/天； 饰品100㎡一层：6元/㎡/天； 服装22㎡负一层：4.5元/㎡/天； 服装150㎡一层：24.5元/㎡/天； 火锅600㎡三层：2.4元/㎡/天； 美甲店12㎡一层：4.8元/㎡/天； 奶茶店15㎡一层：15.5元/㎡/天。
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
周边租金调研及回报测算
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方案对比分析
1.长期返租销售模式
返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后 的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或 者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。根据包租或承租年限的长短，可分 为长期包租和短期返租两种方式，其中长期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以 十年、十五年为常见。 长期包租的销售模式，小业主在前10年内的投资回报相对有保障（前提是返租期内开发 商遵守承诺、大商家持续经营），但返租期过后，由于业主找不到自己的铺位，接受不了大 商家的低租金，投资收益将完全失去了保障。目前长期包租模式基本已不再采用。
548.78
827.44 351.68 1058.58
03＃
815.62
03＃
04＃ 05＃
1195.09
1267.2 1389.13
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门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
周边租金调研及回报测算
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周边租金情况调研
熙南里商 业街区， 租金在5 元/㎡/天 左右
主要业态有珠宝玉石零售、银行、 典当行、咖啡、大型餐饮、特色餐 饮等。商铺铺位划分以一带二为主， 三层商铺为辅，面积区间在40-600 ㎡，商铺租金在5-8元/㎡/天。 绿柳居一层100㎡：6元/平米/天； 雨花茶坊三层600㎡：3.1元/㎡/天； 物业费统一为12元/㎡/天。
销售后影响
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商铺直接销售后的影响
直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使 用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度 较高。 但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产 权分离，开发商销售后租赁无法控制，小业主各 自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没 有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面， 商业规模大的后果将更严重。 业主自行出租商铺将容易出现商业街某一业 态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚 客能力不足。同时，由于小业主对租赁商家的品 牌度、承租能力、经营能力等都无法做到专业的 考评，商铺租赁以价高者得，最后的结果更多是 商铺不断转租甚至空置。
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业态规划
沿秦淮河动线打造滨水餐饮带 沿中间动线打造文化休闲轴 沿明城墙一侧动线打造餐饮清吧轴
滨水餐饮带
文化休闲轴 核心一 核心二 博纳 影院
餐饮清吧轴
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租赁商户储备情况
滨水餐饮带 目前在此区域有租赁意向的商户有： 东淮西川、咖啡陪你、贵仁府米线 品牌、如意菜饭、张生记、北疆饭
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方案对比分析
2.短期委托经营模式
短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租 金，取得商铺短期的经营权。短期委托经营模式，业主在委托经营期内不能自由使用该商铺， 开发商得到了物业前期的经营管理权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理，放水养鱼， 引进有实力的商家做旺商场。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺， 租金收益较稳定，投资回报有保障。同时，由于买铺时一次性扣除委托经营租金收益，降低 了买铺首期款，进而扩大了投资群体。短期委托经营是目前商铺市场上采用较多的销售模式。 短期委托经营的销售模式，投资者需了解开发商和经营管理公司的经营管理能力，经营 管理能力的高低，在很大程度上决定了商铺价值的实现。
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周边租金情况调研
晨光1865 街区，租 金在1.23元/㎡/天
主要为创意产业办公、餐饮、休 闲娱乐，办公面积划分在600-3000 ㎡，商业面积划分在800-3000㎡。 休闲娱乐二层2000㎡：2.5元/㎡/ 天； 餐饮两层1500㎡：3元/㎡/天。 商业物业费在5元/㎡/月
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操作案例研究
2.金盛财智广场 面积划分为30-60㎡，均价在20000－50000元/㎡。售后返租8年，前2年回报率为6％，后6 年为8％；8年到期后，根据商铺最新价值、重新评估收益率，协商续租年限。
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周边租金情况调研
老门东， 租金零售 6-8元/㎡/ 天，餐饮 3-5元/㎡/ 天
主要为民俗产品、旅游纪念品、小吃、 咖啡、酒吧。 长乐路风味小吃二层60㎡：3.1元/㎡/ 天； 长乐路宾馆三层整层2200㎡：2.6元/ ㎡/天； 长乐路服装二层50㎡：3元/㎡/天； 老门东餐饮二层350㎡：6元/㎡/天； 老门东小吃一层30㎡：4元/㎡/天； 老门东商业街区内物业费为20元/㎡/ 月。
操作方案建议
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现状规划
项目整体商业及文物保护建筑呈
现倒“F”型，把居住功能自然
商业
分割为两部分。
居住
商业及文 保建筑
居住
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面积划分
项目沿秦淮河一侧和沿明城墙一侧的商铺，面积划分从287－1400㎡，面积较大，总价较高，
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方案对比分析
3.带租约销售模式
带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。租赁时由 开发商先和商家代签合同，投资者买铺后再转让合同，也可直接与投资者签订合同。 带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好， 也有利于统一经营定位；发展商也减轻了返租的包袱。同时，对于投资者而言，商户的租金 真实反映了商铺售价水平，水分较少。但是，带租约销售使投资者承担了被动接受商家的风 险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。投资者购买商铺前一定要充分了解商家的经营能 力、品牌度等等。带租约销售模式整体运作难度较高，它要求在商铺的租金与售价之间找到 平衡点。 开发商销售商铺，往往是根据实际情况和需要，结合多种销售模式进行销售，如街铺只售 不租、内铺返租销售；街铺部分带租约+直接销售；街铺带租约销售、内铺返租销售等等。