2014南京门东项目商业操作方案分析报告32页
南京玄武湖商业项目市场研究报告
扩大城市中心商贸区，重头戏在新街口，更重要的是增加集休闲观光与购物于一体的新商业功能，增加金融、商务、娱乐等项目，使之成为国内知名公司总部和跨国公司地区性机构的云集之地。
对湖南路、夫子庙等商业街进行提档升级和扩容，湖南路下一步要引入大型商贸企业，增加休闲娱乐功能，周边的湖北路、丁家桥等街道，将逐步发展成为酒吧街等特色商业群，与现有的品牌店相得益彰；正在扩容的夫子庙商业街已经新开辟出文化街，今后将大力引进品牌店，在经营档次上改变“小商小贩”形象。
南京玄武湖商业项目市场研究报告
第一部分、南京市宏观经济环境
一、南京市城市概况
1、南京是中国经济发达省份源丰富
地处中国长江下游平原，东望大海，西达荆楚，南接皖浙，北联江淮
是长江流域四大中心城市之一，具有经济区位优势，处于沿海开放地带和长江的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融和贸易中心上海
国际旅游市场蓬勃发展，2002全年接待入境旅游者56.13万人次，其中国外游客占57%，港澳台游客占43%。海外游客中马来西亚超过日本成为第一客源国，南京和韩国的文化旅游交流增长明显
国内旅游继续红火。2002年接待国内游客2076万人次，同比增长20%
1、南京旅游业可持续发展中存在的问题：
全市第一、二、三产业结构比例已经从1998年的6：50：44，调整为2002年的5：47：48，使南京成为江苏省第三产业比重最高的城市
房地产业、IT、金融保险业等成为三产发展的“龙头”，其增速均超过了国内生产总值的增速，而旅游业作为朝阳产业异军突起，2002年接待国内外游客2132万人次，旅游总收入220亿元，较1997年几乎翻了一番
人均消费最高湖南路，其次是新街口地区，位居第三的是中央门地区，夫子庙地区最低
商业地产项目策划方案【6篇】
商业地产项目策划方案【6篇】（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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南京拉德芳斯河西A1、A2地块项目营销策划建议报告(32页
南京拉德芳斯河西A1、A2地块项目营销策划建议报告在法国，在巴黎近郊，有这样一处闻名世界的地方，她是建筑史上的奇迹，她是规划史上的巅峰，她是城市发展史上的辉煌，她是“真正生活家”的天堂……她，就是令世人憧憬的――拉德方斯，La Defense在这里，蔚蓝的海岸，祥和的绿地，美丽的酒香，拿铁咖啡的意犹未尽，薰衣草的普罗旺斯，幸福的各种肤色的人们，吃不完的美食，逛不完的街，还有梵高和莫奈等听不完的故事……拉德方斯，一个集无数世界顶尖规划、建筑大师心血，在一块不毛之地上，先后历时50年建成的，融超级发达的商务办公群、超级享受的生态住宅群、超级丰富的商业及生活配套群、超级优美的自然及人文环境为一体的“世界级新城市典范”，被公认为世界真正具有活力的、融办公、住宅、生活配套、景观为一体的“KING OF CBD”！在中国，在南京河西，有这样一个地方，数十家开发公司云集，数百万方的住宅、办公、商业等建筑产品将要在3年左右的时间里，在这个从前也一样是不毛之地的地方集中投放、并且想要也需要集中消化……这里有政府美丽的新城市远景规划，有目前凝聚国内外知名建筑、景观等设计公司心血的纸上之作，有众多国内知名房地产商的蓄势待发，有部分产品短期内的价格表相优势，有初具雏形的奥体标志性建筑及区域优势，有一定程度的、但也是可以共享的自然环境及未来的交通工具的优势……但是，面对越来越理智的消费者，这里也有真正人气的隐忧，有目前不成熟、无规模的生活配套的匮乏现状及不确定的未来发展情况，有十运会及奥运概念过后的区域概念停滞真空，有其他板块项目的围追堵截，有其他城市同样规划后不成功的案例，有太多未来价值的不确定性因素的干扰等等……太多的疑问，太多的看不懂，太多的迷茫困扰着政府、发展商和业主，显而**见，这里缺少的是能够真正支撑目前炒作的未来价值实现的强有力支撑和客观的信心，缺少的是“后奥体时代”的区域发展支撑和长期定位，缺少的是一个真正能够把政府、开发商等各方面的优势和信心完全展现给业主并且能够使之深信不疑、顺理成章接受的最最核心理念和平台，一个活生生的成功案例！本次送呈贵司之营销策划构想，系从最切实市场实际出发，全面权衡河西区域未来同质化竞争白热化态势及相同的投放时间、巨大的投放量、过分依托未来价值所造成的整体营销环境，在产品规划基本确定的前提下，在商业、办公、住宅、酒店等多重产品并存的前提下，以差异化营销为手段，以项目产品系统功能整合化为目标，提出整体营销理念构思。
项目完成总结报告5篇
项目完成总结报告5篇★★★更多项目工作总结报告相关文章内容推荐(↓↓↓)★★★项目完成总结报告5篇项目工作总结报告实例项目年度工作总结报告项目工作总结范文模板项目总结汇报范文项目完成总结报告1今年上半年，市委、市政府继续坚定不移地强化重点项目建设在拉动投资增长和带动经济发展的重中之重地位，不断健全管理制度，完善工作机制，落实目标责任，强化工作协调，以重点项目的持续建设实现全市经济的稳定健康发展，全市重点项目保持平稳较快推进态势，成为全市固定资产投资较快增长的重要支撑力量。
现将工作情况总结如下：一、全市重点项目进展情况上半年以来，全市共实施第一批重点项目共45个，总投资259.57亿元，年度计划投资134.18亿元。
其中，开工建设39个，完成投资56.54亿元，占年度计划的42.14%，低于时间进度7.86个百分点。
1、工业项目，完成投资34.74亿元，占年度计划的53.2%，高于时间进度3.2个百分点。
其中21个项目开工在建，万洋免维护蓄电池项目、天昱太阳能玻璃项目、天利太阳能光伏玻璃项目、贝迪空调高效热泵换热器项目、矿用电器井下救生舱项目、科灵电器开关及煤矿监控系统、台翔化工纳米氧化锌项目、金利稀贵金属回收项目等13个项目超时间进度，豫光多金属综合回收、中联新型干法水泥熟料生产线、金马苯加氢项目等9个项目开工后，迟迟形不成施工高潮，进度较慢。
中原特钢高洁净重型机械装备项目、恒通集团PVC深加工产业园、金马焦化年产12万吨炭黑项目、卡朱米时装年产100万套羽绒服项目等项目因规划设计等问题开工时间未定。
2、交通电力项目，完成投资13.83亿元，占年度计划的31.71%，低于时间进度18.29个百分点。
其中，济源大道拓宽改建项目、东、西二环路项目完成投资快于时间进度，方山至坡头道路改建工程、220千伏南岭输变电站项目、沁北电厂三期项目等进度较慢。
3、城建项目，完成投资4.37亿元，占年度计划的45.56%，低于时间进度4.44个百分点。
南京2014年奥南地块两地块分析报告
河西奥南21-11、12，27-7、8号地块分析报告一、城市宏观经济分析二、房地产市场分析三、项目区位及交通分析四、项目基本情况五、项目定位六、经济效益分析七、风险与防范城市地位城市经济城市规划区域规划城市地位南京，简称宁，江苏省会、副省级市，长三角及华东地区第二大城市，南京都市圈核心城市。
历史悠久，有“六朝古都”、“十朝都会”之称。
国家重要门户城市，华东地区中心城市和重要产业城市，长江国际航运物流中心，滨江生态宜居城市，联合国人居署特别荣誉奖获得城市。
2014年8月，即将举办第二届夏季青年奥林匹克运动会。
南京为长三角经济圈核心城市，华东重要产业城市，文化底蕴较高，大学林立，人口密度仅次于“北上广深”，城市发展迅速。
城市经济城市经济点评：城市经济较强，房地产开发投资速度加快200820092010201120122013 GDP（亿元）377542305075614672028012常住人口758771801811816819城镇可支配收入（元）231222550428312322003632239881固定资产投资（亿元）215426683306401046035266房地产投资（亿元）50859675589710161120房地产投资/固定资产投资23.58%22.34%22.84%22.37%22.07%21.27%南京将形成“中心城—新城—新市镇”三级城镇体系，城市中心由“新街口—河西—南站地区”共同构成，承载南京区域中心城市服务职能。
河西位于南京城西，总面积71平方公里，占主城的20％。
是南京实施拥江发展战略的前沿高地。
是南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的新城市中心，，河西中央商务区（河西CBD ）是华东地区第二大中央商务区，仅次于上海陆家嘴金融贸易区。
南京将形成“以新街口+河西+南站地区”三足鼎立的中心格局，河西成为南京主力打造的核心区域之一河西新城区南部新区将划分为“一角、三带、四社区”,这一角是位于西北角的商务集中区。
西安市商业市场调研报告资料
总结
总的概括来说，钟楼商圈是西安市的第一大商圈，地域跨越了莲湖，碑林和新城3个城区，是西安 零售商业税收的第一大来源，有理由相信钟楼商圈随着西部大开发和西安城市化进程的加快，必将会 成为带动西北、影响全国的著名商圈！
5 义。
2
17
现有 商业 项目
编号 1
项目名称
项目位置
民生百货 西安市解放路103号
项目体量 营业面积约5万平米
业态组合
品牌
CK、咖啡陪你、 Omega、CERRUTI 1881、DURBAN
2 西北影城精品广场 东大街325号
项目总建筑面积：28.4万平米，
其中住宅13万平米；商业：10万
3
立丰百盛购物广场
劣势：
1、商圈物业的特点主要以室内商业街、小档口、经营面积较小的商业物业及街铺构成。目标客层 主要以周边的高校大学生及工作时间不长的小白领为主，品牌概念较弱。
2、交通混乱，拥堵严重，停车位紧缺，消费者难以长时间停留 3、商圈发展资源减少、商业业态 定位偏低、相对滞后的基础设施等问题，不仅制约了雁塔区经济社会的发展，对西安市经济整 体推进和协调发展产生了影响
西安市金花南路6号
平米；宾馆：3万平米；地下停 车场：2.6万平米（车位800位）
商业部分地上十层，层高为5至6
米，地下三层。
4
百盛购物中心 碑林区东大街239号 营业面积为1.9万平方米
地上7层，地下来那2层，项目占
5
中环广场
西安市西大街48号 地面积20余亩，建筑面积近10万
平方米
总建筑占地2.18公顷，总建筑面
5
43
160/157/2024
7
现
编号
南京南门老街目商业街项目前期商业策划报告-68PPT
1、周边商业统计分析……………………………… 2、商家访谈分析…………………………………… 3、项目客户contents
第三部分 主题定位及功能分区篇
1、商铺的趋势定位析………………………………… 2、项目简介…………………………………………… 3、SWOT分析…………………………………………… 4、总体定位思路……………………………………… 5、形象定位思路……………………………………… 6、业态布置建议……………………………………… 7、功能分区设想……………………………………… 8、功能分区经济指数………………………………… 9、业态立面图………………………………………… 10、古典風情步行街業態佈置分析……………………
• 湖南路街区将建设成一个集购物、餐饮、休闲、文化娱乐和旅游五大功能为一体，特色明显、景观突出、文化内涵丰 富、布局合理的时尚街区和休闲观光中心地带 。
c.夫子庙商圈
• 夫子庙“商圈”的经营面积约10万平方米，经营店家近800个，从业人员2．2万人。核心区域的面积已从0．21平方 公里增加到1．12平方公里。根据南京市政府对商业地产的未来规划，夫子庙商圈还将扩大5倍。
•
2005年全市实现财政总收入510.17亿元，比上年同口径增长19.5%。其中，地方一般预算收入211.07
• 亿元，比上年同口径增长20.4%。
•
年末全市全辖金融机构本外币各项存款余额达5263.25亿元，比年初增长18.4%；其中，城乡居民储蓄
• 存款余额达1677.49亿元，比年初增长21.7%。全市金融机构本外币贷款余额4659.81亿元，比年初增长
• 南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。 南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄踞，故有“钟山龙蟠，石城虎踞” 之说。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间， 气势雄浑而景色秀美。
南京明发商业广场购物中心项目营销企划策略方案
失败案例分析
案例一
某新品牌在南京市场推广时，采用大规模广告投放的方式， 但由于缺乏对目标顾客的精准定位，导致广告效果不佳，品 牌知名度提升有限。
案例二
某购物中心在南京推出“全家福”主题活动，旨在吸引家庭 顾客，但由于活动内容不够丰富，参与度不高，导致活动效 果不佳。
经验教训总结
成功经验 精准定位目标顾客群体，了解其需求和喜好；
南京明发商业广场购物中 心项目营销企划策略方案
• 项目概述 • 目标市场分析 • 营销策略制定 • 品牌建设与推广 • 营销执行与监控 • 案例分享与借鉴
01
项目概述
项目背景
南京作为江苏省的省会城市，具有较高的经济发展水平和消费能力，是商业投资和 发展的热点地区。
明发商业广场位于南京市江北新区，周边人口密集，交通便利，具有较大的市场潜 力。
形成差异化竞争优势。
品牌合作
与知名品牌和设计师合作，引入 更多高端和时尚的品牌，提升购
物中心的品牌形和吸引力。
价格策略
价格定位
根据目标客群和市场竞争情况，制定合理的价格 策略，确保商品和服务具有竞争力。
促销活动
定期举办促销活动，如折扣、满减、赠品等，吸 引消费者并促进销售。
会员制度
建立会员制度，为会员提供专属的优惠和特权， 增加客户粘性和忠诚度。
策略调整
根据效果评估结果，及时调整营销策略和方案，优化资源配置，提高营销效果 和投资回报率。
06
案例分享与借鉴
成功案例介绍
案例一
某国际知名品牌在南京的旗舰店开业活动。通过与当地知名艺人合作，举办了一 场盛大的开业庆典，吸引了大量顾客和媒体关注，提升了品牌知名度和销售额。
案例二
某大型购物中心在南京推出“夜猫子”主题活动，针对年轻人群体，在晚上推出 折扣、演出等活动，成功吸引了大量年轻人光顾，提升了销售额。
优质的商业计划书(5篇)
优质的商业计划书（精选5篇）光阴的迅速，一眨眼就过去了，我们的工作又将在忙碌中充实着，在喜悦中收获着，该好好计划一下接下来的工作了！那么计划怎么拟定才能发挥它最大的作用呢？下面是小编整理的优质的商业计划书（精选5篇），希望对大家有所帮助。
优质的商业计划书1北京容大博通投资咨询有限责任公司已设立山东省、河北省、上海市分公司，为各省市投资咨询、立项等提供一站式服务，职能：投资咨询、投资评估、融资咨询、融资评估、规划咨询、管理咨询，协助国家扶植项目报批，编制项目建议书、可行性研究报告、资金申请报告、项目申请报告等综合性咨询服务。
商业计划书，也称作商业策划书。
是指为一个商业发展计划而做的书面文件。
一般商业策划书都是以投资人或相关利益载体为目标阅读者，从而说服他们进行投资或合作。
商业计划书主要优势：一、时间和收费优势商业计划书时间通常需要5—15工作日，收费范围人民币1—10万元，视项目难度而异，客户根据我公司提供的详细资料清单，提供项目基本信息，然后双方达成初步意向后可查看现场，或直接签订合同实施。
（以上仅适用于普通生产型项目，大项目或特殊行业项目，具体价格需根据项目适当调节）二、业务流程：（process）三、公司主要骨干技术人员：商业计划书编写业务，北京总公司朝阳区：北京市朝阳区东四环南路（小武基桥北）林达海渔广场4号楼701—703；咨询一部：何芳xx；xx咨询二部：崔维莲：xx；Email：xx。
cn；传真010—xx四、行车路线朝阳区办公室：（1）北京东南四环南路53号（小武基桥北），林达海渔广场地面及地下均有停车位（2）657，740，29，605，974等17条公交线路，东南四环内，北京欢乐谷西对面。
商业计划书编写格式商业计划书架构一、执行总结是商业计划的一到两页的概括。
包括：1、本商业（business）的简单描述2、机会概述3、目标市场的描述和预测4、竞争优势5、经济状况和盈利能力预测6、团队概述7、提供的利益二、产业背景和公司概述1、详细的市场描述，主要的竞争对手，市场驱动力2、公司概述应包括详细的产品/服务描述以及它如何满足一个关键的顾客需求。
老门东地区PPT课件
2 社会背景
当前白银时代，正处于经济社会发展转型的 战略机遇期。在加快发展方式转变、实现经济 结构战略性调整的进程中，文化创意产业扮演 着重要角色、承担着重要功能、发挥着重要作 用。
被称为“南京之根”的老城南，多年来一直 是南京城市开发建设与文化遗产保护争议不断 的地区，一度成为全国关注的焦点。
黄金时代 白银时代
➢ 国庆刚刚对外开放南京老门东街区很受伤，地上
的陀螺不翼而飞，只剩下3个孩子，喝粥的女孩手 上的铁环不见了。。。
丧失了特色民俗文化，即非物质文化的传承，老门东历史文化街区实质上也失去了它的灵 魂。
老门东历史街区街巷分布图
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南京老门东历史街区改造后空间设计探讨
4 院落布局
老门东传统民居的院落布局 属于多路多进、穿堂式平面，少 则三五进，多则达到七进，一般 以三至四进为多数。改造后部分 建筑由于被用作商业开发而丧失 了其独特的院落布局特色，其余 的建筑保留了原有的院落肌理， 但一般规模较小， 多为二至三 进。
养鸟 箍桶
➢ 养鸟
已有百年的 历史，是南 京老门东的 文化符号。
➢ 箍桶
经常看到挑着担 子穿梭在城南大 街小巷，嘴里不 停吆喝的木匠。
➢ 磨剪刀
老门东在清朝时作 为军营场所有许多 打铁造器的作坊， 磨剪刀的行当在这 儿渐渐繁荣起来
➢ 捏面人
捏面人流行于中 国北方，根据我 们的采访了解， 捏面师傅来自山 东德州
剪纸 磨剪刀
➢ 画糖画
画糖画是糖料熬 制后用勺画出各 种图案的中国民 间工艺
18
南京老门东历史街区改造后空间设计探讨
非物质文化
民俗文化
沿箍桶巷向南而行，箍桶老汉、寄信小女孩、 下象棋等8个反映老城南居民生活的系列铜铸雕塑 小品尽入眼帘，唤醒了人们对城南的记忆和回味， 一派浓浓“老南京味道”。
南京欧式风格项目市场及产品设想报告90pXX年前期
税收
房地产税收优惠取消 上海、重庆启征房产税 营业税免征年限提高 完善各项税收政策
2011年延续去 年从严调控的基 调，调控政策措 施不断升级，商 品房、保障房双
面夹击
保障住房
1000万套保障性住房签订“军令状 ” 中央对各地保障性住房监督实行责 任制 中央及地方政店出资5000亿，社会 筹资8000亿 加快保障房资金预算执行力度 放开各类资金投资保障房建设 单列保障房用地供应 鼓励企业参与建设 加强保障房用地管理 加强工程质量管理
南京位于江苏省西南部,地处长江下游。南京不仅是 江苏省的省会,同时也是一座历史文化名城。2010 年,南京市城市人口已达到800 万左右。南京市辖区 面积6,587 平方公里,由11 个行政区(玄武区、鼓楼 区、白下区、建邺区、秦淮区、下关区、浦口区、 栖霞区、雨花台区、六合区和江宁区)和2 个县(溧水 县和高淳县)构成,其中市区面积仅为200 平方公里。
行政措施
限购政策严格执行 各地政店出台房价控 制目标 商品房明码标价 土地供给提高 土地市场加强监管， 各地上报交易信息
南京欧式风格项目市场及产品设想报 告90pXX年前期
第一篇：南京市场剖析
4、南京房地产宏观发展政策
政策目标—— 继续严格执行调控政策，通胀压力减小释放 政策微调空间
目标1：平抑房价、优化民生 在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有
南京欧式风格项目市场及产品设想报 告90pXX年前期
第一篇：南京市场剖析
4、南京房地产宏观发展政策
部分政策解读—— 调控政策升级、多方位调控
4、江苏商品房明码标价细则 时间：2011年5月10日 主要内容： 1、商品房标价实行“一套一标”； 2、严格执行价格备案，南京3个月内不得调高； 3、开盘前5天必须公开房源及价格。 效应分析： 1、明码标价，使得住宅市场发得更加健康、透明； 2、政府监管力度不断加强。
南京老门东案例分析报告
收益分析
项目已开埠部分年收益 项目已开埠部分年收益
品项 风味小吃Leabharlann 风味小吃 零售 零售 餐饮 餐饮 文化休闲 文化休闲 公益展馆 公益展馆 合计 合计
品项
面积
年收益
1520㎡
面积 1520㎡ ￥2,671,800.00 2365200.00
1400㎡
1400㎡ ￥3,577,000.00 3577000.00
11
12 13
句晴
TATOO AJ 总面积合计
个体
个体 个体
150㎡
200㎡ 150㎡ 3140㎡
￥6.50
￥6.50 ￥6.50 年收益合计
￥355,875.00
￥474,500.00 ￥355,875.00 ￥6,838,275.00
收益分析
文化休闲
序号 1 2 3 品牌 金陵戏坊 德云社 问渠茶馆 总面积合计 风味小吃 经营性质 个体 连锁 个体 零售 面积 450 租金单价 ￥5.00 年租金 ￥821,250.00 ￥2,190,000.00 ￥638,750.00 ￥3,650,000.00 公益展馆 合计
3
蓝老大糖粥藕
个体
100㎡
120 ㎡ 餐饮 130㎡ 50㎡ 3140㎡ 120㎡ 100㎡ 6838275.00 60㎡
￥4.00
￥4.00 文化休闲 ￥4.00 ￥4.00 2000㎡ ￥4.00 ￥4.00 4088000.00 ￥4.00 公益展馆
￥146,000.00
￥ 175,200.00 合计 ￥189,800.00 ￥73,000.00 14510㎡ ￥175,200.00 ￥146,000.00 16868475.00 ￥87,600.00
南京建邺区江东门地区商业策划
南京建邺区江东门地区商业策划篇一：合富辉煌南京建邺区江东门地区商业策划方案第一部分江东门地区商业市场分析1．江东门地区商业现状描述该项目位于建邺区，河西大板块中，东至湖西路，西至燕山路，北至汉中门大街，南至应天大街。
现阶段需改造地块紧临南京大屠杀遇难同胞纪念馆。
我们通过详细地市场调查与商户问卷调查，发现目前江东门地区商业形态散乱，社区商业相对比较低级、零散，有大量中低档的家装、建材商户聚集销售，本区域内老居民、流动人群的购买力差，高端消费严重外流。
以下为本次商业市场调研所得具体情况：1.1市场业态分析我们首先对各条主次干道上的业态分布做了研究，得出各条街道的分布图、业态分析表格和业态情况总结。
1.1.1汉中门大街重要的交通主干道，本次调查西起江东中路，东至北圩路。
?分布图：图1-1业态情况：城市主干道，且处在住宅小区较多地区，所以，本区内社区商业发展较好，有欧尚超市及一些大中型餐饮店等主力店。
西侧连接江东中路专业家居、家装市场，因此，本区内一些小型专业门店数量也很多，大多经营状态很差。
本区内还有不少汽车服务专营店，代表了一部分汽车需求的高端消费人群需求，这一点值得关注。
一些品牌的电器店、通讯店、药店也落户此地。
表1-1：汉中门大街业态分布表1.1.2水西门大街水西门大街是重要的交通主干道，因地铁二号线在建，街道西段北侧正在围挡施工。
本次调查西起江东中路，东至湖西街。
分布图：图1-2业态情况：本区商家较为分散，只有街道西段南侧，聚集了大批的建材、铁艺加工点。
餐饮商家少，且以正餐为主，休闲茶社及浴场，生意萧条。
在其他业态中，有10多家都是二手电器门面。
尤其是西段，业态相对比较低级杂乱。
表1-2：水西门大街业态分布表1.1.3集庆门大街集庆门大街为东西通向交通主干道，本次调查西起江东中路，东至湖西街。
分布图：图1-3业态情况：本区业态不连贯，专业市场繁多，有汽修、钢材、铁艺、装饰材料等，档次偏低，影响居民生活质量。
江苏南京商业综合体东城汇项目分析及项目定位
域整体住宅入住率已有大幅提升。
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项目分析
消费客群来源——居民
住宅楼盘容量统计
此处统计为住宅容量统计，即 按照入住率100%计算； 统计住宅人口时按照目前南京 市平均每户家庭人口数2.7人； 根据左表计算，本案周边5公里 范围内住宅户数约28,361户， 根据2.7人/户计算，住宅容量 约76,575人；
儿童相关服务 教育培训 美容美发
小商品零售
休闲食品零售 专业零售 等等
书店
数码店 银行 等等
特色餐饮
等等
打造区域内商户及业态的唯一性及独特性，体现项目家庭主题及休闲消费特性。
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区域建筑编号
文苑路
B
A
学 思 路
C
D
E
F
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项目定位
业态平面落位
平面业态落位——B1
零售小店（时尚服装、配饰、礼品、化妆品、美
根据以上统计，未来两三年内本案周边5公里范围内居民人口预计达到7.6万人以上，这部分客群多为新南 京人或从市区搬迁的人群，以年轻家庭居多。
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项目分析
消费客群来源——学生&教师
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目录
现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
操作案例研究
1.南京花样年花生唐项目
自 持
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
操作案例研究
1.南京花样年花生唐项目
自 持
自 持
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
操作案例研究
2.金盛财智广场
金盛财智广场位于中央门商圈核心，总建筑面积为12.4万平米，集商业、SOHO办公等多功能 物业形态一体，丰富的业态组合，互为利益互补。项目的两个主体建筑分别设置在规划道路 的东西两侧，东侧B栋为国际家居广场，西侧A栋为国际建材广场。广场采用产权式商铺经营 模式，由金盛集团开发并代为运营管理的“售管一家”形式。
回报测算
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
门东项目商业操作 方案分析报告
目录
现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
周边租金调研及回报测算
目录
现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
操作案例研究
1.南京花样年花生唐项目
具体操作模式如下： 商铺面积：138㎡ 销售表价：32000元/㎡ 付款方式：首付50%总房款（即138㎡*32000元/㎡*50%=2208000元）+月供（月供由 开发商每月定期支付给业主） 月供：26408元 购物卡：15600元/年*15年=234000元 年投资回报率:[(26408元/月*12月*10年)/15年]/2208000=9.6%+15600元（购物卡） 备注：15年经营权归开发商所有
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
周边租金情况调研
夫子庙， 租金在530元/㎡/ 天
主要业态为服装、饰品、小吃、 国际快餐。 小吃30㎡一层：18.5元/㎡/天； 饰品100㎡一层：6元/㎡/天； 服装22㎡负一层：4.5元/㎡/天； 服装150㎡一层：24.5元/㎡/天； 火锅600㎡三层：2.4元/㎡/天； 美甲店12㎡一层：4.8元/㎡/天； 奶茶店15㎡一层：15.5元/㎡/天。
晨光1865 街区，租 金在1.23元/㎡/天
老门东， 租金零售 6-8元/㎡/ 天，餐饮 3-5元/㎡/ 天
经分析，本项目的租金水平预 计在1.5-2.5元/㎡/天。
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位
保护
创新 引领
品质
长乐渡将是，南京特征凸显的新城市名片
城市休闲旅游和人文体验之目的地
仿古建筑群、文保建筑、明清文化„历史文化与南京古民居和民俗保护、传承和商业再造； 成为老城南片区商业开发、区域旅游产业开发的现行启动点、文化辐射点、商业示范区； 南京文化创意商业产品聚集地，休闲娱乐前沿平台； 融历史文化与旅游，融古建民风雨现代商业，融民俗体验和优质商业服务为一体的创新历史街区。
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预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
方案对比分析
2.短期委托经营模式
短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租 金，取得商铺短期的经营权。短期委托经营模式，业主在委托经营期内不能自由使用该商铺， 开发商得到了物业前期的经营管理权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理，放水养鱼， 引进有实力的商家做旺商场。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺， 租金收益较稳定，投资回报有保障。同时，由于买铺时一次性扣除委托经营租金收益，降低 了买铺首期款，进而扩大了投资群体。短期委托经营是目前商铺市场上采用较多的销售模式。 短期委托经营的销售模式，投资者需了解开发商和经营管理公司的经营管理能力，经营 管理能力的高低，在很大程度上决定了商铺价值的实现。
548.78
827.44 351.68 1058.58
03＃
815.62
03＃
04＃ 05＃
1195.09
1267.2 1389.13
目录
现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
方案对比分析
3.带租约销售模式
带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。租赁时由 开发商先和商家代签合同，投资者买铺后再转让合同，也可直接与投资者签订合同。 带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好， 也有利于统一经营定位；发展商也减轻了返租的包袱。同时，对于投资者而言，商户的租金 真实反映了商铺售价水平，水分较少。但是，带租约销售使投资者承担了被动接受商家的风 险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。投资者购买商铺前一定要充分了解商家的经营能 力、品牌度等等。带租约销售模式整体运作难度较高，它要求在商铺的租金与售价之间找到 平衡点。 开发商销售商铺，往往是根据实际情况和需要，结合多种销售模式进行销售，如街铺只售 不租、内铺返租销售；街铺部分带租约+直接销售；街铺带租约销售、内铺返租销售等等。
目录
现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
周边租金情况调研
晨光1865 街区，租 金在1.23元/㎡/天
主要为创意产业办公、餐饮、休 闲娱乐，办公面积划分在600-3000 ㎡，商业面积划分在800-3000㎡。 休闲娱乐二层2000㎡：2.5元/㎡/ 天； 餐饮两层1500㎡：3元/㎡/天。 商业物业费在5元/㎡/月
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
本项目定价建议
本项目位于老门东西侧，16栋
熙南里商 业街区， 租金在5 元/㎡/天
+35栋位置靠内，整体昭示性不强，
夫子庙， 租金在530元/㎡/ 天
人流导入较弱；项目以出售为主，
难以统一管理，商户较为抵制；商
铺面积较大，可选择的业态范围较 窄。
滨水餐饮带
店、毛家饭店、晋家门；
餐饮酒吧轴 目前在此区域有租赁意向的商户有： 诺亚方舟、苏荷酒吧；
餐饮酒吧轴
目录
现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
周边租金调研及回报测算
操作方案建议
目录
现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
ห้องสมุดไป่ตู้
方案建议
门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
周边租金调研及回报测算
操作方案建议
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
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方案建议
商铺直接销售后的影响
直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使 用该商铺，可出租给商家亦可自己经营，灵活度 较高。 但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产 权分离，开发商销售后租赁无法控制，小业主各 自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没 有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面， 商业规模大的后果将更严重。 业主自行出租商铺将容易出现商业街某一业 态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚 客能力不足。同时，由于小业主对租赁商家的品 牌度、承租能力、经营能力等都无法做到专业的 考评，商铺租赁以价高者得，最后的结果更多是 商铺不断转租甚至空置。
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
周边租金情况调研
老门东， 租金零售 6-8元/㎡/ 天，餐饮 3-5元/㎡/ 天
主要为民俗产品、旅游纪念品、小吃、 咖啡、酒吧。 长乐路风味小吃二层60㎡：3.1元/㎡/ 天； 长乐路宾馆三层整层2200㎡：2.6元/ ㎡/天； 长乐路服装二层50㎡：3元/㎡/天； 老门东餐饮二层350㎡：6元/㎡/天； 老门东小吃一层30㎡：4元/㎡/天； 老门东商业街区内物业费为20元/㎡/ 月。
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
方案建议
门东商业规划及面积划分
门东商业预售蓄水情况及遇到的问题 商铺直接销售后对经营管理的影响
商业定位、运营思路及租赁商户储备情况
周边租金调研及回报测算
操作方案建议
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现状规划
预售情况
销售后影响
商户储备情况
回报测算
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