论住宅工程中的分户验收的质量控制

论住宅工程中的分户验收的质量控制

作者：施宝泉

来源：《城市建设理论研究》2012年第31期

摘要：实施住宅工程质量分户验收制度，顺应了时代的发展需求，遵循了市场经济的客观规律，体现了以人为本的理念，更重要的是落实了市场各方主体的质量责任，在一定程度上提高了住宅工程的质量。本文探讨了住宅工程中的分户验收的质量控制。

关键词：住宅工程；分户验收；质量；控制

中图分类号：O213.1 文献标识码：A 文章编号：

随着住房制度改革的不断深入，越来越多的城镇居民选择购买商品住宅。然而，目前的住宅楼工程质量水平受制于管理模式、施工工艺及质量验收方式等问题显得参差不齐，即使质量较好的住宅楼也往往不能满足住户对住宅质量的各类要求。分户验收是指住宅工程竣工验收前，依据相关工程质量验收标准、规范，对每户套内的观感质量和使用功能所进行的质量验收活动，是住宅工程质量竣工验收的组成部分。

一、住宅工程质量分户验收的重要性

1、分户验收符合消费者对住宅工程质量的要求

住宅工程竣工验收标准采用的是抽样验收，即以单位工程为基本验收单位，按一定比例的套数进行检查验收，根据抽样点( 处) 的质量情况，来对整个工程进行评价。这种做法的弊端是不能保证每一户室的使用功能与质量，而业主除了关心整个工程环境、结构安全等质量外，更关心自己所购买的那套住宅的质量。因此，以单位工程为对象的传统验收模式，已经不能完全满足住宅工程发展的需要，而分户验收的实施，可以实现从源头上严格监管，可以为消费者解除诸如裂缝、渗漏、门窗安装问题、套内面积缩水等后顾之忧，能满足当前消费者对住宅工程质量要求日益提高的要求。

2、分户验收有助于提高参建各方主体质量意识

由于我国以前的计划经济体制，在很多老百姓的心里仍搞不清建设工程的各方责任主体是建设、勘察、设计、施工、监理，一直把政府看成是住宅工程质量的唯一责任人。分户验收进一步明确了建设单位是住宅工程质量的第一责任人，确定了建设单位组织并参加住宅工程质量分户验收的责任，同时加强了施工、监理单位和物业公司的主人翁意识，督促他们按照国家相关规程办事，工作不走过场，不流于形式，从而更好地确保住宅工程质量，有助于降低住宅工程交付使用后的投诉率和返修率。

3、分户验收更好地体现了政府的监督职能

根据《规定》要求，住宅工程竣工验收前，建设单位应将分户验收的情况汇总后，交由负责该工程的质量监督机构备案。对分户验收不合格的住宅工程，工程质量监督机构将不予组织竣工验收，从而更好地体现了政府的监督职能，降低了监管压力，提高了监管效率，从客观上促进了工程质量的提高。

二、住宅工程中的分户验收的质量控制措施

1、室内开间及进深尺寸的控制

（1）测量放线时，要按设计要求严格控制总轴线尺寸及每个开间尺寸。使用经检验合格的米尺，先以山墙轴线为基准线，量出各单元的轴线，然后再量单元内的各房间开间尺寸，量尺偏差均在10mm之内。

（2）测量放线后，项目部技术负责人应严格进行轴线复核，复核时应使用同样的测量工具。

（3）每层墙体施工时，技术人员应加强开间、进深尺寸的控制，发现施工尺寸超过允许偏差时，应及时纠正。

（4）主体验收前，要将墙体涨模部位尤其是砖混结构管道井部位的砼剪力墙，按要求处理合格，确保墙体开间尺寸、进深尺寸、抹灰厚度,垂直、平整、符合设计和规范要求。

（5）主体验收结束后，要根据图纸要求的开间、进深尺寸，在每个房间对称做灰饼冲筋。根据灰饼复核每个房间的开间、进深尺寸是控制室内几何尺寸的关键环节，应予以重视。

（6）加强室内抹灰质量控制。抹灰前，要先抹出样板间，经项目部对室内开间、进深尺寸、墙面垂直、平整度检查验收合格后，方可大面积施工。施工过程中，要设专人负责抹灰质量控制，每个房间抹灰完成后，要经项目部实测及观感验收合格后，方可转入下一房间的施工，如存在质量问题要立即整改。

2、室内空间净尺寸控制要点

（1）加强对楼层抄测结果的复查。当结构层施工完毕，混凝土强度达到1.2Mpa 强度时测量员进行下一层次主体结构线的施放。测量员放线完毕后，质量检查员与技术负责人等进行核实无误后方可进行下道工序施工。对于标高的控制，测量员与助手抄测水平控制的500 线时必须分工明确，不能经常互换看水准仪望远镜与扶尺画测量点的工作，水准仪架设点尽量远离工人操作密集的地区，且支承点应牢固，不颤动，抄测点水平间距不能太大，以免弹墨线时出现误差。换测站点时应尽量选用同一水准点引测，如条件不允许可视具体情况选用，切记随便取任意点做基准点。

（2）墙体等围护结构施工时加强对墙体垂直度与平整度的检查，发现垂直与平整度超差的部位应及时进行返工处理。现浇板底模施工时加强标高控制与检查，做到每一户的每一个房间的允许偏差都在要求范围内，发现超差及时调整，同时检查支撑是否牢固，模板表面高低差是否超差等。当各项检查指标全部合格后方可进行混凝土施工。

（3）混凝土浇筑厚度的不同也严重影响净高质量，故此，浇混凝土楼板前可预先在柱子上用红油划上厚度标志，同时浇筑混凝土时再辅以标准厚度的钢筋钎子随时进行钎探检查，再用2m长刮杆找平。

（4）加强棚面、墙面抹灰的质量控制。抹灰质量对室内标高、开间及进深尺寸影响也较大，因此在墙面抹灰前先进行吊垂直、套方、找规矩，检查后确定抹灰层厚度，之后才能正式进行抹灰。棚面抹灰前必须在棚下距棚顶200mm处弹出一道交圈的水平线，以此水平线控制顶棚抹灰。

3、地面空鼓、裂缝、起砂

（1）施工前应加强楼地面基层的清理工作，特别是落地灰、多余的混凝土、残留的模板皮等杂物必须清理干净。

（2）用搅拌均匀的素水泥浆满刷一遍，不允许采用先撒干水泥后洒水的施工做法。原因是干水泥粉不易撒拌均匀，洒水量也不易控制，可能会有水泥粉没撒到位的地方，粘结效果差，易出现空鼓、裂缝；洒水较多的地方，表面积水使后加的水泥砂浆水灰比过大，产生开裂、起砂现象。

（3）严格控制水泥砂浆的配合比，一般采用体积比为1:2。砂浆的配合比低，表面易起砂；配合比高，易收缩开裂。

（4）根据事先弹出的水平线严格控制地面的平整度，根据砂浆收水快慢及时掌握抹压的时间。为防止楼地面开裂，表面先粗压后细压至少抹压两遍以上。如设计为砼地面时，浇筑时严格控制表面平整度，采取随打随压光的施工方法，可免做水泥砂浆面层，同时也避免了因表面水泥砂浆强度不足而引起的地面起砂。

（5）楼地面施工后，应加强保湿养护，禁止人员在上走动，防止面层被破坏导致地面起砂，常温下至少养护7d 以上，冬期施工应防止地面受冻。

（6）地面强度达一定数值后，应及时检查有无空鼓、开裂、起砂现象，发现问题及时处理。

4、墙面抹灰空鼓、裂缝