荆州房地产市场调查报告

荆州房地产市场总结：
荆州市近些年经济保持高速增长，2012年荆州高铁站的开通，给荆州经 济发展打入了一个强心剂；但荆州经济基础薄弱，第一产业仍占有大的比 例，二、三产业不发达，城市吸附力不强，未来潜力较大； 作为传统的鱼米之乡，荆州农民纯收入、城镇居民收入保持较高水平， 居民收入的增加有利于提高置业需求，促进房地产需求的持续增长； 荆州市总人口基数大，房地产销售面积保持较高水平，正式看好荆州市 13、14年市场表现，金源、恒大、万达、绿地等各大地产大鳄纷至沓来， 再加上本地翘楚卓尔等房企的入驻，荆州房地产市场发展进入到了一个新 的阶段，14年房地产投资迅猛发展，市场呈现严重的供大于求状态；
2011-2014年荆州常驻人口增长情况（万人）
人口
2011-2014年荆州中小学入学人数变化情况（万人）
575
573.94
574.42
18
17.14
中小学入学人数
574
16
14.83
14.4
573
14
13.05
571.94 572
12
10
571
570.4
8
570
6
569
568 2011
2012
2013
17010
18706
10.00%
12000 9.80% 10.00% 10000
8000
5.00%
6000 4000
2000
2011
2012
2013
0.00%
0
4
2011-2014荆州农民纯收入
18.80%
12625
20.00%
7664
13.70% 9909
8710
13.80%
15.00%
11.90% 10.00%
二、区域楼市研究
板块 依据现阶段地产布局及城市发展历程可将城市划分为六个
划分 区域；
荆北板块——
荆北新区
借助高铁站的建设，荆州门户， 未来荆州区政务中心及商务中心
古城区
城南板块—— 以教育科研，高新技术产业，生
武德板
活居住为主要功能 武德板块——
二广高速穿越而过，以客运交通
城南区域
块
，商贸物流，生活居住为主要功 能
82
0 2012年
2013年
2014年
0
开发区 沙市区 沙北新区 荆州区 荆北新区
近两年荆州城区商品房年销售面积增长率在39%左右，而2014年城区房地 产投资额增长达到惊人的127%，投资额增长率是正常销售额增长率的3.2倍 ，市场供求比失衡； 伴随投资增长率的大幅提高，荆州市招投标信息网、城乡规划局网公布的 资料，2015年将上市的商品住宅项目（包括老盘续期）48个，总建筑面积 766.22万平方米；产业地产项目4个，总建筑面积69.59万平方米。 从在售楼盘存量看，到2014年12月底止，荆州城区批准预售商品住宅存量 约220万平方米，比上年年末增加1倍，可供城区销售一年有余。 2014年商品房库存量加上2015年入市商品房体量两者相加达到986.22万㎡ ，供求比达到近5：1，可供销售5年左右，市场呈现严重的供大于求态势；
2014年荆州在全国经济下行的情况下仍然保持了近双位数的增长速度，难能可贵， 显示了荆州经济充满活力：
近几年荆州第一产业占比持续下降，二、三产业日益增长，经济结构日趋合理，但 第一产业占比仍旧偏大，为传统农业大市；对房地产市场发展而言意味着未来市场需 求潜力较大；
城市 荆州市人口自然增长率一直保持在稳定增长的态势；常 人口 住人口的增长，从而使住房面积的需求增加;
居民 近年荆州居民收入增长较快,城镇居民人均可支配收入和农民人均
收入
纯收入均实现了近双位数增长，与河南省辖市相比，处于上游水 平；
25000 20000 15000 10000
5000 0
2011-2014荆州城镇居民人均可支配收入
23128 15.00% 14000
13.80%
12.30%
16513
2012 1196.02 11.10%
2013 1334.93 10.40%
2014 1480.49 9.80%
0.00%
2011-2014年荆州三产变化情况
一产 二产 三产
31.6
31.8
31.4
32
43
25.4 2011
43.7
24.5 2012
44.7
23.9 2013
44.6
23.4 2014
荆州房地产市场调查报告
目录：
一、荆州宏观经济分析及房地产市场整体概况
1.城市经济及产业特征 2.城市人口 3.居民收入 4.市场供需
二、区域楼市研究
三、市场总结及项目建议
一、荆州宏观经济分析及房地产市场 整体概况
城市 2011年-2014年荆州经济增速保持高速增长，但三产中 经济 第一产业占比仍旧较大，为传统农业大市；
单位：亿
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0 GDP 增速
2011-2014年荆州GDP增长情况
16.00%
13.40%
11.10%
10.40%
14.00% 12.00% 9.80% 10.00% 8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
2011 1043.12 13.40%
沙北新区——
城市新中心，主体功能：市级行
市场 2014年是荆州城区不折不扣的投资井喷年，投资增速达 供需 到销售增速的3倍以上，市场供求比严重失衡；
2012-2014年荆州城区商品房销售面积
（万㎡） 销售面积 300
197
200
141
102
100
2015年各区供应增量（万㎡）
300 228.05 213.43
200
169.86
100
72.88
5.00%
2011
2012
2013
2014
0.00%
15000 10000 8025
各市农民纯收入对比
8270
12140 12517 12625 10730
5000
0 商丘 驻马店 新乡
许昌
焦作
荆州
可支配收入的增加使得荆州市人 民更加关注生活质量的提高，首 当其冲的就是住房环境的改善； 这为荆州市房地产市场发展提供 了先决条件。
2014
4
2
0 2011
2012
2013
2014
荆州常驻人口年均增长1.34万人，结合户籍人口658.45万人及人口自然增长率6.31‰ 来看，常驻人口每年应增加4万人，常住人口的增长相对减少从而显示荆州仍然为人口净 流出地区，荆州并不拥有经济发达城市的产业发展水平和公共服务资源，从更为精准的 中小学入学人口递减情况更能显示出人口的外流型； 但荆州人口基数大，常驻人口保持增长，伴随着城镇化水平的提高，预计住房需求仍能 够实现稳定增长态势；