荆州房地产市场调查报告

82
0 2012年
2013年
2014年
0
开发区 沙市区 沙北新区 荆州区 荆北新区
近两年荆州城区商品房年销售面积增长率在39%左右，而2014年城区房地 产投资额增长达到惊人的127%，投资额增长率是正常销售额增长率的3.2倍 ，市场供求比失衡； 伴随投资增长率的大幅提高，荆州市招投标信息网、城乡规划局网公布的 资料，2015年将上市的商品住宅项目（包括老盘续期）48个，总建筑面积 766.22万平方米；产业地产项目4个，总建筑面积69.59万平方米。 从在售楼盘存量看，到2014年12月底止，荆州城区批准预售商品住宅存量 约220万平方米，比上年年末增加1倍，可供城区销售一年有余。 2014年商品房库存量加上2015年入市商品房体量两者相加达到986.22万㎡ ，供求比达到近5：1，可供销售5年左右，市场呈现严重的供大于求态势；
17010
18706
10.00%
12000 9.80% 10.00% 10000
8000
5.00%
6000 4000
2000
2011
2012
2013
0.00%
0
2014
2011-2014荆州农民纯收入
18.80%
12625
20.00%
7664
13.70% 9909
8710
13.80%
15.00%
11.90% 10.00%
荆州房地产市场调查报告
目录：
一、荆州宏观经济分析及房地产市场整体概况
1.城市经济及产业特征 2.城市人口 3.居民收入 4.市场供需
二、区域楼市研究
三、市场总结及项目建议
一、荆州宏观经济分析及房地产市场 整体概况
城市 2011年-2014年荆州经济增速保持高速增长，但三产中 经济 第一产业占比仍旧较大，为传统农业大市；
2014
4
2
0 2011
2012
2013
2014
荆州常驻人口年均增长1.34万人，结合户籍人口658.45万人及人口自然增长率6.31‰ 来看，常驻人口每年应增加4万人，常住人口的增长相对减少从而显示荆州仍然为人口净 流出地区，荆州并不拥有经济发达城市的产业发展水平和公共服务资源，从更为精准的 中小学入学人口递减情况更能显示出人口的外流型； 但荆州人口基数大，常驻人口保持增长，伴随着城镇化水平的提高，预计住房需求仍能 够实现稳定增长态势；
5.00%
2011
2012
2013
2014
0.00%
15000 10000 8025
各市农民纯收入对比
8270
12140 12517 12625 10730
5000
0 商丘 驻马店 新乡
许昌
焦作
荆州
可支配收入的增加使得荆州市人 民更加关注生活质量的提高，首 当其冲的就是住房环境的改善； 这为荆州市房地产市场发展提供 了先决条件。
居民 近年荆州居民收入增长较快,城镇居民人均可支配收入和农民人均
收入
纯收入均实现了近双位数增长，与河南省辖市相比，处于上游水 平；
25000 20000 15000 10000
5000 0
2011-2014荆州城镇居民人均可支配收入
23128 15.00% 14000
13.80%
12.30%
16513
2014年荆州在全国经济下行的情况下仍然保持了近双位数的增长速度，难能可贵， 显示了荆州经济充满活力：
近几年荆州第一产业占比持续下降，二、三产业日益增长，经济结构日趋合理，但 第一产业占比仍旧偏大，为传统农业大市；对房地产市场发展而言意味着未来市场需 求潜力较大；
城市 荆州市人口自然增长率一直保持在稳定增长的态势；常 人口 住人口的增长，从而使住房面积的需求增加;
沙北新区——
城市新中心，主体功能：市级行
2011-2014年荆州常驻人口增长情况（万人）
人口
2011-2014年荆州中小学入学人数变化情况（万人）
575
573.94
574.42
18
17.14
中小学入学人数
574
Baidu Nhomakorabea16
14.83
14.4
573
14
13.05
571.94 572
12
10
571
570.4
8
570
6
569
568 2011
2012
2013
二、区域楼市研究
板块 依据现阶段地产布局及城市发展历程可将城市划分为六个
划分 区域；
荆北板块——
荆北新区
借助高铁站的建设，荆州门户， 未来荆州区政务中心及商务中心
古城区
城南板块—— 以教育科研，高新技术产业，生
武德板
活居住为主要功能 武德板块——
二广高速穿越而过，以客运交通
城南区域
块
，商贸物流，生活居住为主要功 能
2012 1196.02 11.10%
2013 1334.93 10.40%
2014 1480.49 9.80%
0.00%
2011-2014年荆州三产变化情况
一产 二产 三产
31.6
31.8
31.4
32
43
25.4 2011
43.7
24.5 2012
44.7
23.9 2013
44.6
23.4 2014
单位：亿
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0 GDP 增速
2011-2014年荆州GDP增长情况
16.00%
13.40%
11.10%
10.40%
14.00% 12.00% 9.80% 10.00% 8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
2011 1043.12 13.40%
荆州房地产市场总结：
荆州市近些年经济保持高速增长，2012年荆州高铁站的开通，给荆州经 济发展打入了一个强心剂；但荆州经济基础薄弱，第一产业仍占有大的比 例，二、三产业不发达，城市吸附力不强，未来潜力较大； 作为传统的鱼米之乡，荆州农民纯收入、城镇居民收入保持较高水平， 居民收入的增加有利于提高置业需求，促进房地产需求的持续增长； 荆州市总人口基数大，房地产销售面积保持较高水平，正式看好荆州市 13、14年市场表现，金源、恒大、万达、绿地等各大地产大鳄纷至沓来， 再加上本地翘楚卓尔等房企的入驻，荆州房地产市场发展进入到了一个新 的阶段，14年房地产投资迅猛发展，市场呈现严重的供大于求状态；
市场 2014年是荆州城区不折不扣的投资井喷年，投资增速达 供需 到销售增速的3倍以上，市场供求比严重失衡；
2012-2014年荆州城区商品房销售面积
（万㎡） 销售面积 300
197
200
141
102
100
2015年各区供应增量（万㎡）
300 228.05 213.43
200
169.86
100
72.88