城市规划综合技术经济指标PPT课件

2. 其他集中的块状、带状பைடு நூலகம்共绿地面积计算的划定边界 同院落式组团绿地面积，沿居住区级道路、城市 道路的公共绿地算到红线。 其他用地 住宅区内的其他用地主要包括市政设施用地、非 根据该住宅区居住人口配建的公共服务设施用地以及 其他在住宅区总用地范围之内但不属于上述五类用地 的用地。 住宅区规划指标通常分为规划综合技术经济指标 和用地指标两大类（包括用地平衡表）。 规划综合技术经济指标在国际《城市居住区规划 设计规范》中列出的有33项，其中又分为必要指标和 选用指标（表9-1）。
续上表：
项目 居住户（套） 数 居住人数 户均人口 计量单位 户（套） 人 人/户 数值 ▲ ▲ △ 所占比重（%） 人均面积（平 方米/人） — — — — — —
总建筑面积
1.居住区用地 内建筑总面积
万平方米
万平方米
▲
▲
—
100
—
▲
①住宅建筑面 积
②公建面积
万平方米
万平方米
▲
▲
▲
▲
▲
▲
续上表：
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二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算 值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是 否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算 值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是 否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的 计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不 论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。 六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算； 地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。 如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再 按上述规定核准。 七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式 住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计 算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执 《北京市容积率指标计算规则》
停车用地
住宅区的停车用地一般指机动车停车用地，而且通 常计算为停车用地的是在独立地段安排的、较为集中 的停车场用地，但公共服务设施和市政设施的专用停
车用地则应计入公共设施用地。
路边停车位、回车场边停车位、住宅底层停车库 （位）等一般不计入停车用地而相应地计入道路用地 和住宅建筑用地；地下或半地下停车库则按复合土地 利用的方法按比例划分计算。
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新概念：泛容积率
众所周知容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，这个指标反应小区红线 内单位土地面积承载的人口数量，其实就是居住人口密度。容积率与居住舒适度呈负相关 的 关系。 而半求所称之“泛容积率”是指：居住区周边范围内（以小区红线外500米范围为准） 各类公共建筑（比如图书馆、广场、体育馆等）、以及公园绿地、自然山脉、海面湖水等 不 可能存在建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。
• 一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算 值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计 算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》 （GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。
总建筑密度
%
%
▲
△
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绿地率
%
▲
—
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续上表：
项目 拆迁比 土地开发费 住宅单方综合 造价 计量单位 — 万元/公顷 万/平方米 数值 △ △ △ 所占比重（%） 人均面积（平 方米/人） — — — — — —
注：▲必要指标；△选用指标
城市居住区用地平衡表 （国标《城市居住区规划设计规范》）
• 容积率内涵特性
（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上 允许的建筑容量。宗地是地球表面一块有确定边界、有确定 权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市 政及公共设施用地等。只有在指“宗地”容积率的情况下， 才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 （二）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土 地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋房屋的单 方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价 ＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因 此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 （三）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提 高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会 带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、 社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观 上的最合理值。
城市居住区规划设计综合技术经济指标 （国标《城市居住区规划设计规范》）
项目 居住区规划总 用地 1.居住区用地 （R） ①住宅用地 （R01） ②公建用地 （R02） ③道路用地 （R03） ④公共绿地 （R04） 2.其他用地 （E） 计量单位 公顷 公顷 公顷 公顷 公顷 公顷 公顷 数值 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 所占比重（%） 人均面积（平 方米/人） — 100 ▲ ▲ ▲ ▲ — — ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ —
2.建设强度指标
2.1 建设强度指标内容：容积率、建筑密度、总建筑面 积 2.2 容积率体现和控制着住宅区建筑总量 2.3 建筑密度
改容积率成为开发商违规开发的重要方法。
毛容积率和净容积率
毛容积率是我们平常用的容积率，计算住宅容积率的 时候，我们一般用的也就是规划局给我们限制的容积率。 计算公式是： 毛容积率=建筑面积/居住用地面积。 又称“住宅规划容积率”“住宅建筑面积毛密 度”； 净容积率=建筑面积/住宅用地面积。 又称“住宅建筑容积率”“住宅建筑面积净密 度”。 居住用地面积包括了住宅用地、公建用地、道路用地、绿化 用地
低层
多层 中高层 高层
35
28 25 20
1.10
1.70 2.00 3.50
40
30 28 20
1.20
1.80 2.20 3.50
436
32 30 22
1.30
1.90 2.40 3.50
注：1.混合层取二者的指标值作为控制指标的上、下限值； 2.容积率不计入地下层面积。
• 什么是低密度住宅 • 长期以来，购房者普遍存在一个认识误区，认为“低 密度”的评价标准就是容积率。专家认为，低密度是一个 综合概念，住区规划设计应根据不同功能类型的住宅建筑， 正确处理容积率、建筑密度和建筑高度三者之间的关系， 评价低密度住区的经济技术指标至少应当包括容积率、建 筑密度等项内容。 • 一般来说，能称得上低建筑密度的住宅，按区域划分郊区 应不高于20％，中心城区应不高于25％；至于建筑容积率， 业内规定则更为详细，别墅的低容积率应不高于0.4， Townhouse的低容积率则在0.95之下，多层的最佳容积率 应在1.2－1.3之间（低容积率不高于1.3），小高层的低容 积率则在2.1之下，高层的低容积率应不高于3.5。
住宅建筑用地 住宅建筑用地是指包括住宅基底在内的住宅前后左 右必不可少的用地。住宅建筑用地前后的界线一般以日 照间距为基础，各按日照间距的二分之一划定计算；住 宅建筑左右的界线一般以消防通道要求为条件，参见第 五章“空间”中的“建筑间距”部分。因此，住宅建筑 用地实 际上是住宅本身的占地加上住宅前后左右的宅间通道、 绿地、住户底层的私院和部分或全部的住宅院落用地。
续上表：
项目 住宅面积毛密 度 住宅面积净密 度 （住宅容积率） 居住区建筑面 积（毛）密度 （容积率） 计量单位 万平方米/公 顷 万平方米/公 顷 — 万平方米/公 顷 — 数值 ▲ ▲ ▲ △ △ 所占比重（%） 人均面积（平 方米/人） — — — — — — — — — —
住宅建筑净密 度
问题三：代征用地是否要纳入指标计算？
• 代征用地指城市规划部门确定范围，由建设单位代替 城市人民政府征用并负责拆迁现状地上物、安置现状居民 和单位后，交由相关行政主管部门进行管理的用地。 代征用地包括代征道路用地、代征绿化用地。
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代征用地不纳入建设用地容积率、建筑密度、绿地率 等指标核算范围。
问题四：小区内那些面积要计入容积率
项目 2.其他建筑面积 住宅平均层数 高层住宅比例 中高层住宅比例 人口毛密度 人口净密度 住宅建筑套密度 （毛） 住宅建筑套密度 （净） 计量单位 万平方米 层 % % 人/公顷 人/公顷 套/公顷 套/公顷 数值 △ ▲ ▲ ▲ ▲ △ △ △ 所占比重（%） 人均面积（平 方米/人） — — — — — — — — — — — — — — — —
公共服务设施用地 公共服务设施用地一般按其所属用地范围的实际线 来划定。当其有明显的界线时（如围墙等），按其界线 计算；当其无明显的界线时，应按其实际占用的用地计 算；包括建筑后退道路红线的用地。 道路用地 道路用地指在住宅区界线内所有道路的红线或路幅 界线内的用地，并除去应该计入住宅建筑用地内的宅间 通道和公共服务设施，以及市政设施用地范围内的专用 道路用地（如有回车场也应该计入道路用地中）。 住宅区的道路用地有时也将停车用地（机动车停车） 计入在内，称道路停车用地。