租赁合同习题及答案

单选4.甲与乙订立房屋租赁合同，约定租期5年。半年后，甲将该出租房屋出售给丙，但未通知乙。不久，乙以其房屋优先购买权受侵害为由，请求法院判决甲丙之间的房屋买卖合同无效。下列哪一表述是正确的？C

A.甲出售房屋无须通知乙

B.丙有权根据善意取得规则取得房屋所有权

C.甲侵害了乙的优先购买权，但甲丙之间的合同有效

D.甲出售房屋应当征得乙的同意

解析：承租人享有优先购买权，出租人出卖房屋应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，但无须征得其同意。甲的行为侵害了乙的优先购买权，乙可以要求甲赔偿，但不能主张甲丙之间的合同无效。B项错误的原因：善意取得以无权处分为前提。

11.一屋多租中，不能取得租赁物承租权的承租人可请求解除合同、赔偿损失。（租赁合同解释6）

多选4.甲将其临街房屋和院子出租给乙作为汽车修理场所。经甲同意，乙先后两次自费扩建多间房屋作为烤漆车间。乙在又一次扩建报批过程（说明前几次扩建没有报批）中发现，甲出租的全部房屋均未经过城市规划部门批准，属于违章建筑。下列哪些选项是正确的？AB

A.租赁合同无效

B.因甲、乙对于扩建房屋都有过错，应分担扩建房屋的费用

C.因甲未告知乙租赁物为违章建筑，乙可解除租赁合同（租赁合同法定解除要件？不可抗力、不定期租赁、危房）注意：违章建筑不是危房。

D.乙可继续履行合同，待违章建筑被有关部门确认并影响租赁物使用时，再向甲主张违约责任

解析：租赁合同解释第2条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前，取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效，

合同无效，即谈不上履行和解除。甲故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，应当承担缔约过失责任。

乙未报批便扩建房屋有过错，应与甲分担扩建费用。

多选8.乙租了甲一台电冰箱使用，甲告诉乙电冰箱有毛病，要正常使用，必须购买电源稳压器，否则会出问题。乙使用电冰箱后发现并没有什么问题，便将甲的警告抛于脑后。某日，供电公司在未事先通知的情况下检修电路，导致电压不稳，使电冰箱被毁，乙放在电冰箱里的名贵海参全部腐烂。

问：乙是否可以要求甲承担瑕疵担保责任？乙是否可以要求供电公司赔偿损失？电冰箱毁坏的损失应该由甲还是乙负担？

甲不应承担瑕疵担保责任。虽然出租人应承担电冰箱意外毁损灭失的风险，但由于乙没有妥善保管电冰箱致使电冰箱毁损，乙应该赔偿损失。供电公司债务不完全履行，应该承担违约责任。

合同法第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本条规定了出租人两项重要义务：一是交付租赁物的义务；二是对租赁物的瑕疵担保义务。租赁既然是有偿合同，那么出租人也就如同出卖人一样，就其供给的物负担瑕疵担保责任，担保物的品质及其用益权，均合乎约定的使用。

第一，物的担保。关于租赁物的瑕疵担保，从合同履行期间上包括两方面内容：一是于交付租赁物前或交付时即已存在，保证交付的租赁物符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用。二是于租赁物交付后，租赁关系存续中发生之瑕疵担保。由于租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此，在租赁合同中，物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保。

第二，免责条件。一是承租人明知。承租人在订立合同时，知道租赁物存在瑕疵的，出租人不负瑕疵担保责任，承租人无权要求出租人进行维修、减少租金或解除合同。但在特殊情况下，如租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人明知，根据法律规定承租人仍有权随时解除合同；二是承租人怠于行使瑕疵通知义务。在租赁期间，出现租赁物有修理、防止危害之必要、第三人就租赁物主张权利以及其他依据诚实信用原则应当通知，而承租人怠于通知，致自己遭受损失或出租人损害的，承租人应承担责任；三是瑕疵系承租人过错所致。承租人损害租赁物，按约定或习惯应由承租人修理的，出租人不承担责任。